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マンション大規模修繕の費用相場を解説|工事の期間は?安くする方法は?

マンションの大規模修繕でかかる費用を知りたい人

マンションの大規模修繕でかかる費用を知りたい人

マンション大規模修繕の工事費用はいくら?
マンション大規模修繕の費用の目安は?相場はいくら?
マンション大規模修繕でかかる金額はどれくらい?
マンション大規模修繕の予算はいくら用意すればいい?
マンション大規模修繕の費用の平均は?
マンション大規模修繕の単価はいくら?工事全体の値段は?

マンションは、新築の時点から徐々に劣化していき、10~15年経過すると必要になるのが「大規模修繕」です。

大規模修繕はマンションの経年劣化を防ぎ、資産価値の維持・向上にも繋がります。

しかし数百万円~の費用がかかるため、しっかりと計画して行なう必要があります。

そこでこの記事では、マンションの大規模修繕にかかる費用や流れ、注意点などについて詳しく見ていきます。

ぜひ大規模修繕を検討する際の参考にしてみてください

マンションの大規模修繕とは

大規模修繕とは、一般的に高層マンションで行なわれる修繕工事のことを言います。

ちなみに修繕工事とは、建物のメンテナンス工事のこと。

建物の劣化した部分を修理したり、老朽化を防ぐために工事を行ないます。

マンションの大規模修繕は、長期計画をもとに行なわれ、給排水管や屋上、外壁、バルコニーなど、マンションの共用部分を修繕します。

大規模修繕では、具体的に以下のような箇所を修繕します。

鉄部の塗装 築年数が5年前後になると、ベランダや廊下などの、鉄部の塗装が剥がれてきます。
屋上防水、電気設備築年数が10年を超えると屋上防水や、インターホンや電灯など電気設備のメンテナンスが必要になります。
給排水管築年数が20年以上になると給排水管の交換が必要です。
エレベーター、インターホン築年数が26~30年ほどになると、エレベーターやインターホンの交換が必要になります。
玄関ドア、サッシ(窓枠)築年数が30年を超えると、玄関ドアやサッシの交換が必要になります。

マンション大規模修繕の費用相場

大規模修繕工事には多額の費用がかかります。

一体どの程度の費用が必要になるのか、非常に気になる点かと思います。

事前におおよその費用を計算し、毎月いくら貯蓄すれば良いかを計算しておきましょう。

マンションがある地域によっては、補助金や助成金を受けられる場合があるため、自治体に確認する方法も有効です。

一戸あたりの費用相場

大規模修繕の平均的な費用は、国土交通省が2021年に実施した「マンション大規模修繕工事の実態に関する調査」によると、1戸あたり約75万円~125万円が平均とされています。

ただ、あくまでも平均金額で建築年数や立地条件、修繕内容などによって大きく変動します。

一戸あたりの大規模修繕工事の費用相場について解説します。

費用項目1戸あたり平均工事費(万円)構成比(%)
給排水設備12525%
外壁・屋上防水9018%
設備(電気・昇降機等)8016%
内装・躯体7515%
共用部分6513%
設計・監理費459%
仮設費・雑費204%
合計500万円100%

築30年を経過したマンションで一般的な修繕工事を行う場合、費用は500万円前後と見込まれています。高経年マンションでさらに大がかりな工事となれば1,000万円を超える可能性もあります。
以下はマンションの種類ごとの費用相場です。

マンションの種類1戸あたりの費用相場
分譲マンション約100万円前後
超高層マンション約130万〜150万円
郊外の団地型約80万円前後

立地が良好で資産価値の高いマンションの場合、耐震工事や高級内装の修繕など、費用がかさむ傾向にあります。築浅マンションでも外壁タイル工事など大規模な工事が必要な場合は、300万円程度の修繕費用がかかるでしょう。

しかし、大規模修繕工事の費用相場は一概に決められないのが実情です。各マンションの事情に合わせた適正な修繕計画と、着実な資金準備が何より重要となってきます。

管理組合では長期的な視点に立った計画づくりが求められます。

マンション全体の大規模修繕の費用目安|規模別

マンションやアパートにおける大規模修繕工事にかかる費用相場をそれぞれ紹介していきます。

ご自身のマンションやアパートの規模に合わせて工事価格を確認してみてください。

マンションにおける大規模修繕工事の費用は、マンションの規模によって異なります。

小規模マンション

小規模マンションとは50戸以下のマンションを指します。
40戸の場合、大規模修繕費の費用相場は3,240~4,000万円ほどです。

大規模マンション

大規模マンションとは100戸以上のマンションを指します。
200戸のマンションの場合、大規模修繕工事の費用相場はおよそ1億6,200万円~2億円です。
大規模マンションの工事費用は億を超える場合がほとんどです。
そのため、大規模修繕工事に向けてしっかりと費用を積み立てておきましょう。

マンション大規模修繕の費用目安|回数別

1回の大規模修繕工事では、一般的に以下のような費用がかかります。

工事回数平均金額
(1戸あたり)
1回目100万円
2回目97.9万円
3回目80.9万円

例えば40戸のマンションで1回目の工事なら、4,000万円前後の費用がかかるでしょう。

1回目の大規模修繕では、「新築当時の建物の姿に戻す」ということに重点が置かれる傾向にあります。
外壁を中心に修繕が行なわれます。

2回目では外壁以外に玄関ドアやアルミサッシなど、内部の工事も行なわれます。

3回目になると修繕するよりも、新しい部材に交換する工程も多くなってきます。
耐震補強工事や省エネ化が行なわれることもあります。

修繕積立金の相場

国土交通省によると、一戸あたりの月々の修繕積立金の相場は約1万2000円です。

大規模修繕工事の費用は、一般的に入居者が毎月支払う修繕積立金で賄われます。徴収する修繕積立金の額の設定は、大規模修繕工事の計画に沿って決められます。

実際想定している修繕計画によって積立金の額は異なるため、修繕積立金の相場は参考程度に把握しておくのがいいでしょう。

計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安(機械式駐車場を除く)を見ていきましょう。

地上階数/建築延床面積専有面積当たりの修繕積立金額
※平均値
20階未満/ 5,000㎡未満335円/㎡・月
20階未満/5,000㎡以上~10,000㎡未満252円/㎡・月
20階未満/10,000㎡以上~20,000㎡未満271円/㎡・月
20階未満/20,000㎡以上255円/㎡・月
20階以上338円/㎡・月
※参考:国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン

機械式駐車場がある場合の加算金額

上記の平均額の目安に含まれていなかった、「機械式駐車場がある場合の加算金額」について解説していきます。

機械式の駐車場は、都会など土地の少ない大きなマンションに見られることのある特殊な立体駐車場といったイメージを持っていただくとわかりやすいでしょうか。

特殊な構造になっているため、別途修繕工事費用が加算されます。

機械式駐車場の機種 機械式駐車場の修繕工事費
(1台当たり月額)
2段(ピット1段)昇降式6,450 円/台・月
3段(ピット2段)昇降式5,840 円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式7,210 円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式6,235 円/台・月
エレベーター方式(垂直循環方式)4,645 円/台・月
その他 5,235 円/台・月
※参考:国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン

マンション大規模修繕のコンサルティング費用

マンションの大規模修繕では、コンサルティング費用も必要になる場合があります。

外部の設計コンサルタントに、建物診断や工事監理、施工会社の選定などを依頼します。

コンサルタントの人数や依頼する期間などによっても費用は異なりますが、以下のような費用がかかるのが一般的です。

マンションの戸数費用目安
小規模マンション
(50戸以下)
300万円程度
中規模マンション
(101~200戸ほど)
500~700万円程度
大規模マンション
(401~600戸ほど)
1,000~1,200万円程度

コンサルティング費用は、大規模修繕費用の5~10%程度を目安に考えましょう。

費用がかかりますが、知識と経験が豊富なコンサルタントに相談すれば、工事業者に直接依頼するよりも費用を抑えられることも珍しくありません。

また、コンサルタントに依頼すると、施工業者選びに失敗することによるトラブルのリスクも軽減されます。

費用相場、予算などを考慮して、コンサルタントに依頼するかどうかを検討しましょう。

マンション大規模修繕の工事別の費用相場

マンションの大規模修繕は、工事の種類ごとに費用相場が異なります。

大規模修繕全体にかかる費用相場だけではなく、各工事にいくらかかるのかも確認しておきましょう。

足場・散布シート
(外壁工事)
1平方メートル/600~1,500円
外壁塗装工事1平方メートル/3,000円~7,000円
防水工事ウレタン防水:3,500円~6,000円
アスファルト防水・シート防水:3,000円~6,500円
給排水関連工事1棟/平均70~200万円

足場と散布シートの費用相場

外壁工事に使われる足場や散乱シートの平均的な価格は、1平方メートルあたり600~1,500円です。

ただし、足場は種類によって費用が異なります。

外壁塗装工事の費用相場

外壁塗装工事の平均的な費用は、1平方メートルあたり3,000円~7,000円です。

費用相場に、塗装する外壁の面積をかけたものが、マンションの外壁塗装にかかる平均的な費用となります。

費用は塗料のグレードによって大きく異なり、シリコン塗料、フッ素塗料、ラジカル塗料の平均費用は3,000~4,000円/㎡、セラミックや無機塗料、光触媒などは5,000円/㎡以上することが多いです。

防水工事の費用相場

防水工事の費用は、どのような種類を選択するかによって異なります。

それぞれの費用は以下のとおりです。

  • ウレタン防水:3,500円~6,000円
  • アスファルト防水・シート防水:3,000円~6,500円

マンションによって工法は異なりますが、一般的にはウレタン防水を使用することが多いです。

また、バルコニーや共用廊下、階段などには滑り止めの塩ビシート防水が使われる傾向があります。

給排水関連の費用相場

給排水関連の工事費用相場は、1棟あたり平均70~200万円です。

戸数によって費用が異なり、戸数が多いほど高額になります。

給排水に使われるパイプの耐用年数は約20年です。

しかし、パイプの交換には時間と費用がかかるため、大規模修繕をする際は不具合がなくても交換をおすすめします。

マンション大規模修繕の費用を抑えるコツ

大規模修繕の費用を抑えるには、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。

信頼できるパートナーを探す

設計事務所のコンサルタントや管理会社、施工会社など、信頼できるパートナーを探すことが費用削減につながります。

ただし信頼できるパートナーを探すには、専門的な知識も必要です。

先ほどもご紹介したように、施工会社に一括して管理を任せてしまうと、コンサルタント会社と談合して意図的に工事価格を吊り上げられてしまうかも知れません。

こうした事態を防ぐには、修繕設計と工事を分ける「設計監理方式」で契約するのが良いでしょう。

設計監理方式では施工会社とは別に、設計事務所や管理会社、建設会社などを選べます。

複数の施工会社で見積もりを取る

大規模修繕の施工会社を探すには、大体5~10社の施工会社から見積もりを取るのが一般的です。

5~10社ほどに相見積もりを出してもらうと、施工会社によって2割程度の費用の差が出ることも多いです。

複数の施工会社の費用を比較するのはもちろん、過去の施工実績や財務状況、施工への姿勢などもチェックしましょう。

施工実績の少ない会社だったりすると、施工品質が低い可能性もあるので要注意。

アフターサービスについてもきちんと行なってくれる施工会社がおすすめです。

工事内容を見直す

急ぎではない工事を延期することで、大規模修繕の費用を抑えられます。

また大規模修繕の費用の約2割を占める「足場の設置」について再検討するのもおすすめです。

足場を設置しない「無足場工法(ロープやゴンドラをする方法)」を採用できるかどうか、施工会社に相談すると良いでしょう。

助成金を利用する

自治体によっては、分譲マンションの大規模修繕の費用を補助してくれる場合があります。

マンションがある地域にどんな補助制度があるかを調べるには、公益財団法人マンション管理センターのホームページをチェックしてみましょう。

銀行から借り入れる

大規模修繕の費用が足りない場合は、銀行やローン会社、住宅金融支援機構などから借り入れを行なうケースもあります。

借り入れた分は、もちろん返済が必要です。

修繕積立金の金額が高くなったり、資産価値が下がったりする可能性があるので注意しましょう。

住民から一時金を徴収する

大規模修繕の費用を抑えるには、マンション住民から一時金を徴収する方法もあります。

一時金とは毎月の積立金以外の、大規模修繕時に徴収される費用のこと。

ただしマンション住民らとの話し合いで承認されなければ、一時金を徴収することはできません。

マンションの世帯数が多いほど話し合いが長引き、一時金を徴収するのが難しくなる傾向があります。

マンション大規模修繕の流れ

ここではマンションの大規模修繕の流れを、簡単にご紹介していきます。

修繕委員会の立ち上げ

マンションの管理組合や理事会で大規模修繕をすることが決まったら、まずは修繕委員会を立ちあげましょう。

修繕委員会は業者選定や、マンションの住民への工事説明会などを行ない、大規模修繕の計画を調整する役割を担います。

修繕委員会は5~10人程度で構成されるのが一般的です。

建物診断を受ける

次に建物診断を受けましょう。

建物診断とは、物件の劣化状況や不具合の状況などを確認することを言います。

建物診断を受けると、修繕費用の概算も出せます。

大規模修繕をする時期を検討する際にも、建物診断の内容が役立ちます。

施工会社の選定

施工会社の選定も重要です。

5~10社ほどに相見積もりを頼み、施工内容を比較検討します。

どの施工会社に依頼するのが良いのか、施工会社の施工実績や経営状態についても忘れずにチェックしましょう。

工事説明会を行なう

マンション住民とのトラブルを避けるために工事説明会を行ないます。

工事説明会では工事の内容や注意点などをマンション住民に伝えます。

工事説明会での資料は、施工会社が用意するのが一般的です。

大規模修繕では騒音が発生することも多いです。

場合によっては洗濯物が外に干せなくなることもあります。

大規模修繕を行なう際は、掲示板に工事の進捗状況を貼り出すなど、住民とのコミュニケーションも大切です。

着工~工事

着工~工事の工程は、基本的に施工会社任せになります。

マンションの外部に仮設足場を設置し、修繕工事を始めます。

シーリング工事や屋上防水工事など、さまざまな工事を行ないます。

工事後は、設計事務所などのコンサルタント会社による検査を行ない、外部の足場を解体して工事完了です。

アフターケア

通常、完成後も施工会社による定期点検が行なわれます。

施工業会社によっても異なりますが、引き渡しから1、2、3、5、10年後に定期点検を行ないます。

不具合のある箇所は無償で修繕してもらえるでしょう。

マンション大規模修繕の期間

大規模修繕の準備から着工までは、大体2年ほどかかります。

また大規模修繕が着工されてから完了するまでには、おおよそ以下のような期間がかかります。

30戸程度2~3か月
50戸程度3~4か月
100戸程度5~5.5か月
100戸以上6か月~1年以上

大規模修繕の規模が大きくなるほど長い期間が必要なので、前々から余裕を持って計画していくことが大切です。

マンション大規模修繕で起こりがちなトラブル

大規模修繕で起こりやすいトラブルについて知っておくと、事前に対策がとれるでしょう。

大規模修繕では、以下のようなトラブルが起こりがちです。

管理会社の不正

管理会社が複数の施工会社の相見積もりを出してくる場合がありますが、注意が必要です。

一番リーズナブルでお得な施工会社と、管理会社が裏で繋がっていることがあるからです。

これを「談合」と言います。

談合が行なわれていると、実際の工事価格よりも多く請求される恐れがあります。

こうしたトラブルを避けるためには、マンション側が主体で施工会社を選ぶようにする必要があります。

費用が足りない

大規模修繕の費用が足りない場合は、以下のような選択をすることが多いです。

  • 工事時期を遅らせる
  • 銀行から借り入れをする
  • 費用が抑えられないか、工事内容を見直す
  • 住民から一時金(臨時のお金)を徴収する

大規模修繕は、「必ず10年周期で行なわなければならない」といった決まりはありません。

ある程度の工事時期の見直しなどは可能です。

ただしマンションの劣化を放置すると、後々の工事費用が増えてしまう可能性があります。

どうしても必要な箇所の修繕は、資金を工面して施工する必要があるでしょう。

まとめ

大規模修繕は、10~15年に1度の重要なイベントです。

大規模修繕の費用は高額なので、計画段階から慎重に行なうことが大切です。

マンションの管理組合内でのコミュニケーションを密にするだけでなく、安心して依頼できる施工会社やコンサルタントを見つけることが、大規模修繕を成功させるカギです。

マンションの劣化が進む前に、ぜひ大規模修繕を検討してみましょう。

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