マンションやビルなどの大規模修繕を行う際、気になるのが「修繕費用は経費として処理できるのか？」という点ではないでしょうか。
修繕費用はその内容によって「資本的支出」として減価償却が必要な場合と「修繕費」として一括で経費計上できる場合に分かれます。
本記事では、大規模修繕費用が減価償却の対象となるケースや、資本的支出と修繕費の違い、減価償却に用いる耐用年数の考え方についてわかりやすく解説します。
税務処理で迷わないためにも、正しい知識を身につけておきましょう。
目次
大規模修繕と税務処理の重要性
アパートやマンションにおいて定期的に行われる大規模修繕は、建物の価値を維持し、入居率を保つために不可欠な投資のひとつです。
しかし、その費用は高額になることも多く、税務処理の方法によっては、税負担や将来的な収益に大きな影響を与える可能性があります。
適切な税務処理を行うことは、無駄な税金を抑え、手元に残る資金を最大化するために非常に重要です。
大規模修繕費の税務処理を誤ると「利益操作」とみなされ、税務調査で指摘を受け、追徴課税が発生するリスクがあります。
例えば、本来資本的支出として複数年にわたって減価償却すべき費用を、誤って修繕費として一括で経費計上した場合などが該当します。
税務署とのトラブルを避けるためにも、正確な知識に基づいた処理が求められます。
資本的支出と修繕費
大規模修繕にかかった費用は、税務上「資本的支出」または「修繕費」として会計処理されます。
どちらに該当するかによって、費用計上の方法や節税効果が大きく異なるため、正確な区分が重要です。
「資本的支出」とは？
資本的支出とは、建物の価値を高めたり、使用可能期間を延長させたりするために支出される費用のことです。
これは、新たな資産を取得したものと同様の扱いとなり、資産計上したうえで耐用年数に応じて減価償却という方法で複数年にわたり費用化されます。
資本的支出に該当する工事の具体例
- 建物の増築や改築
- 建物の用途変更
- 避難階段や非常階段などの新設
- 設備のグレードアップ（例：ブロックキッチンからシステムキッチンへの交換、老朽化した設備を高機能な設備へ交換・新設）
- 外壁塗装に断熱材を追加する工事
- オール電化への移行工事
- バリアフリー対応への改築工事
- 建物全体のリノベーション
- 共用部の床材を高耐久なタイルフロアに変更する工事
- 老朽化した木製フェンスを高級な石材の外構フェンスに交換するような場合
これらの工事は、建物の機能や美観を向上させ、長期的に価値を高めるものとみなされます。
「修繕費」とは？
対して修繕費とは、アパートなどの固定資産の通常の維持管理、壊れた部分を元の状態に戻す（原状回復）ことを目的として実施した費用のことです。
修繕費に該当する工事の具体例
- おおむね3年に1度程度の周期で実施する修理や改良
- 維持管理のために行う部品交換（例：共用部分の電灯交換）
- 給湯器などの老朽化した設備を同グレードのタイプと入れ替える場合
- 雨漏りの修理
- 外壁の塗り替え（ただし、高機能な塗料を使用する場合は資本的支出となる可能性あり）
- 屋根の防水工事
- 入居者退出時の原状回復費用（壁紙や床材の一部分の交換など）
- 外壁のヒビや亀裂の修復
- 共用部の床材を現状と同じものに張り替える場合
これらの工事は、建物の基本的な機能を維持し、元の状態に戻すためのものとみなされます。
大規模修繕を資本的支出と修繕費に分類する際は、まずアパートの価値を高めるものなのか、それとも元の状態に戻すものなのかによって判断することが重要なポイントです。
減価償却
大規模修繕費のうち、資本的支出と判断された費用は、支出した年度に全額を経費として計上することはできず、減価償却という手続きを通じて、その耐用年数に応じて少しずつ費用として計上していくことになります。
基本的に減価償却とは、建物や設備などの固定資産の価値が時間の経過とともに減少していくという考え方に基づいて、その取得にかかった費用を、一定の期間にわたって費用として配分する会計処理のことです。
これにより、支出した年の利益だけでなく、複数年にわたる利益と費用を適切に対応させることができます。
建物の減価償却方法
建物の減価償却方法は、原則として定額法が用いられます。
定額法とは、毎年同じ金額の減価償却費を計上する方法であり、計算が比較的簡単で分かりやすいというメリットがあります。
2007年4月1日以降に取得した建物の償却方法は、定額法（もしくは旧定額法）のみとなっています。
また、2016年4月1日以降に取得した建物附属設備および構築物も、定額法で償却します。
大規模修繕費の減価償却計算
大規模修繕費を資本的支出として減価償却する場合も、基本的な計算方法は通常の減価償却資産のケースと同じです。
減価償却費を計算するためには、まず建物の耐用年数を確認する必要があります。
耐用年数は、建物の構造や用途によって、法定耐用年数が定められています。
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造（RC造）のマンション（住宅用）の耐用年数は47年です。
また、木造アパートは22年、重量鉄骨造のマンションは34年など、構造によって異なります。
これらの耐用年数に対応する定額法の償却率は、国税庁の定める「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表に記載されています。
減価償却費の計算例
定額法による減価償却費は、以下の計算式で求められます。
減価償却費＝大規模修繕にかかった資本的支出の金額 × 定額法の償却率
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンション（住宅用）を2,000万円で大規模修繕した場合、耐用年数は47年、定額法の償却率は0.022なので、1年間の減価償却費は、2,000万円 × 0.022 ＝ 44万円となります。
したがってこの場合、47年間にわたり毎年44万円ずつ減価償却していくことになります（最終年度は調整額が生じる場合があります）。
資本的支出が1,000万円の場合、RCマンション（耐用年数47年、償却率0.022）では、1年間の減価償却費は1,000万円 × 0.022 ＝ 22万円となります。
減価償却費の会計処理・仕訳例
資本的支出に該当する大規模修繕費を支払った際の仕訳と、減価償却費を計上する際の仕訳は以下のようになります（例：大規模修繕費2,000万円を普通預金から支払い、その後定額法で44万円減価償却する場合）
大規模修繕費支払い時
（借方）建物 20,000,000円 / （貸方）普通預金 20,000,000円 （摘要：2023年◯月実施大規模修繕費）
減価償却費計上時
（借方）減価償却費 440,000円 / （貸方）建物 440,000円 確定申告の際には、青色申告決算書の「減価償却費の計算」欄に、減価償却資産の名称・取得年月・償却方法・耐用年数・取得価額・本年分の普通償却費などを記載する必要があります。
年度の途中で大規模修繕を行った場合は、1年分の償却費を月数按分して計算します。
減価償却による節税効果と注意点
減価償却費は、その年の課税所得を減少させる効果があるため、減価償却費が大きければ大きいほど、法人税や所得税などの税負担を軽減できます。
ただし、減価償却にはいくつかの注意点もあります。
例えば、ローンを借りて不動産を購入する場合、ローンの返済期間よりも建物の耐用年数が短くなることがあります。
この場合は、先に減価償却が終わってしまうため、その後は経費として計上できる金額が減少し、税金の支払いが増加して資金繰りに影響を与える可能性があります。
また、不動産を売却する際には、これまでに減価償却した金額が大きいほど、譲渡所得税が高くなる可能性があることにも注意が必要です。
修繕費の税務処理：一括経費計上
大規模修繕費のうち修繕費と判断された費用は、その工事を実施した年に、その全額を必要経費として一括で計上することができます。
修繕費を一括で経費計上できる最大のメリットは、早期に節税効果が得られることです。
特に、大規模な修繕を行った年は費用が大きくなるため、その年の課税所得を大きく減少させ、所得税や法人税の負担を軽減することができます。
修繕費で処理した場合の方が、資本的支出で処理したときよりも、大規模修繕をした事業年度に関しては、納める税金が大幅に少なくなり、手元に残るお金が多くなります。
例えば、大規模修繕に1,000万円かかった場合、資本的支出として処理すると、RCマンションでは初年度の経費は22万円程度にしかなりませんが、修繕費として処理すれば、1,000万円全額がその年の経費となります。
修繕費の経費計上に関する注意点
修繕費として経費計上する場合には、その支出が本当に現状維持・原状回復を目的としたものであるかどうかが重要になります。
建物の価値を高めたり、耐久性を増したりするものは、原則として資本的支出に該当するため、誤って修繕費として処理しないように注意が必要です。
意図的に修繕費に計上すれば、利益操作とみなされ、税務調査で税金を追徴されることがあります。
資本的支出と修繕費の判断が難しい場合の基準
「維持管理・原状回復が目的」か「使用可能期間を延長して価値を高めることが目的」かの基準で、大規模修繕費を明確に分けられない場合、税法上、以下の形式基準を用いて修繕費かどうかを判定することが認められています。
支出金額による判定基準
- 対象の金額が60万円に満たない場合
- 金額が、修理・改善対象となる固定資産の前期末取得価額のおおむね10％相当額以下である場合（「前期末取得価額」とは、建設時もしくは購入時の価額と前期末までの資本的支出の合計額をいいます）
- 20万円未満の場合、またはおおむね3年以内の期間を周期として行われる修理や改良である場合 上記のいずれかの条件に該当する場合、原則として修繕費として会計処理することができます。少額の支出に関しては、建物の価値を大きく向上させるものではないと判断されるため、修繕費として認められやすくなります。
税務署の判断事例と注意点
ただし、上記の形式基準を満たす場合でも、その修繕によって明らかに建物の資産価値が上がると判断される内容については、資本的支出として計上しなければならない場合があることに注意が必要です。
税務署は、形式基準だけでなく、実質的な価値向上を重視して判断することがあります。
また形式基準を超過する支出や、建物の価値を向上させるような大規模な工事は、原則として資本的支出に該当する可能性が高いため、慎重に判断する必要があります。
このような場合は、税務署や税理士に相談し、適切な処理方法を確認することが重要です。
大規模修繕における節税対策
大規模修繕を計画する段階から、節税を意識することが重要です。
どのような目的で、どのような工事を行うのかを明確にし、修繕費として認められる範囲を検討することで、効果的な節税につながります。
長期修繕計画を活用した節税
長期修繕計画を作成し、工事を複数年に分割して実施する方法を検討しましょう。
例えば、外壁塗装や屋根の防水工事といった修繕を年ごとに分けて行うことで、それぞれの支出を経費として計上しやすくなります。
この方法は、所得が多い年度に重点的に修繕費を計上することで、節税効果を最大化できるというメリットがあります。
修繕費用の支払い時期の調整
修繕費を節税効果の高い形で支払うためには、支払い時期を上手に調整することが重要です。
特に課税所得が多い年度の終わりに修繕費を支出することで、その年の税負担を大きく軽減できます。
一方で、分割払いを選択する場合、次年度以降の節税効果にもつなげられるため、将来的な経営計画に合わせた柔軟な対応が求められます。
減価償却と修繕費のバランスを考慮した計画
修繕費として即時経費化できる部分と、資本的支出として減価償却される部分を明確に区分し、それぞれの節税効果と建物の耐久性向上のバランスを考えることが重要です。
短期間での節税効果を重視するのか、長期的な資産価値の向上を重視するのかによって、修繕計画の内容も変わってきます。
税務処理を意識した見積もりの取得
修繕工事の見積もりを業者に依頼する際、修繕費として認められる項目と資本的支出とされる項目を明確に区分して記載してもらうように依頼しましょう。
修繕内容が曖昧な場合、税務上のトラブルを招くリスクがあるため、見積書や工事内容書に修繕の具体的な目的や項目を明記してもらうことが大切です。
また、見積もりを項目ごと・工事個所ごとに分けてもらうことで「20万円以下の工事は修繕費である」という形式基準を適用しやすくなる場合があります。
専門家（税理士・工事業者）との連携の重要性
大規模修繕は、税務処理だけでなく、建物の価値向上や長期的な経営安定にも影響を与えます。
そのため、税理士などの専門家を積極的に活用することをお勧めします。
専門家に依頼することで、修繕費と資本的支出の区分を正確に行えるほか、最新の税制情報や助成金情報を活用した効果的な修繕計画を策定することが可能です。
また、工事業者との交渉やスケジュール管理など、実務面での負担軽減にもつながります。
一括償却資産・少額減価償却資産の特例の活用
一括償却資産とは、取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産については、耐用年数によらず3年間に分けて均等に償却できる制度です。
また、少額減価償却資産の特例とは、青色申告している中小企業や個人事業主が、30万円未満で取得した資産を全額損金算入できる制度です。
これらの特例を活用することで、その年の課税所得を抑え、早期の節税につなげることができます。
確定申告時の注意点
確定申告を行う際は、書類や手続きに注意が必要な場合があります。
以下に注意が必要なケースについて紹介します。
適切な勘定科目の選択と仕訳
確定申告を行う際には、大規模修繕にかかった費用を、その内容に応じて適切な勘定科目で仕訳する必要があります。
資本的支出の場合は「建物」などの固定資産の勘定科目を使用し、減価償却費を計上します。
修繕費の場合は「修繕費」という費用科目を直接使用します。
修繕費として計上する場合の証拠書類の保管
修繕費として費用計上した場合は、その支出が現状維持・原状回復を目的としたものであることを証明するために、見積書・請求書・領収書・工事内容の詳細な記録などを適切に保管しておく必要があります。
これらの書類は、税務調査が入った際に、その支出の正当性を説明するための重要な証拠となります。
税務調査で否認されないための対策
税務調査で大規模修繕費の修繕費としての計上が否認されないためには、実際の工事内容に応じて資本的支出と修繕費を正確に区分することが大原則です。
形式基準を理解し、工事内容を詳細に記録し、判断に迷う場合は専門家（税理士）に相談することが重要です。
見積もり段階から税務処理を意識し、不明確な点は工事業者や税理士に確認するようにしましょう。
判断に迷う場合は税務署や税理士に相談
大規模修繕費の資本的支出と修繕費の区分や、税務処理の方法について判断に迷う場合は、自己判断せずに、税務署や税理士に早めに相談することが最も重要です。
専門家のアドバイスを受けることで、適切な会計処理を行い、税務上のリスクを回避することができます。
まとめ
本記事では、アパートやマンションの大規模修繕における税務処理の基本について解説しました。
主なポイントは、資本的支出と修繕費の違い、それぞれの会計処理・税務処理、減価償却の方法、一括で経費計上する際のメリットと注意点、さらに判断が難しいケースでの基準や、効果的な節税対策、確定申告時の留意点などです。
大規模修繕は建物の資産価値を保ち、長期的な安定経営を支える重要な投資です。
その税務処理を正しく行うことで、短期的な節税はもちろん、キャッシュフローの安定にもつながります。
修繕計画は長期的な視点で立て、税務も見据えた判断を行うことが、不動産経営を成功させる鍵です。
経営の効率化を図るには、節税の知識を活かしながら適切な処理を進めることが不可欠です。
修繕時には税理士や信頼できる業者に相談し、最適な対策を取ることをおすすめします。
