マンションの大規模修繕工事をどこに頼むか悩んでいる人
マンションの大規模修繕工事はどこに頼むべき？
マンションの大規模修繕は大手に依頼するのがいい？
マンション大規模修繕工事で優良な施工業者・会社を見分けるポイントは？
マンション・アパートの施工業者を選定する方法は？
マンションの改修業者と修繕業者の違いは？
マンションの大規模修繕工事を行うことが決まった際には、業者を探す必要があります。
しかし、マンションを大規模修繕するのが初めての場合、どのように業者を探せば良いのかわからない方も多いでしょう。
マンションの大規模修繕を請け負う業者の質には差があるため、優良業者を見つけることが大切です。
質の悪い業者に依頼をしてしまい、工事完了後すぐにトラブルが発生するというケースは少なくありません。
そこで、マンション大規模修繕をどこに頼むべきか、業者の種類や優良業者を探す際のポイントについて紹介します。
目次
マンションの大規模修繕工事を請け負う業者の種類
大規模修繕工事を行う業者は、3つのタイプに分けられます。
- 総合建設会社（ゼネコン）
- 専門工事会社
- 管理会社
それぞれの業者の特徴、メリット、デメリットを説明します。
総合建設会社
総合建設会社とは、ゼネコンとも呼ばれる建設会社のことです。
総合建設会社は営業から設計、施工まですべて自社で行います。
技術力や施工ノウハウに優れた大手建設会社が多いため、安心して工事を任せられるでしょう。
ただし、工事全体を任せることになります。
そのため、工事内容や費用などに関する分からないことは第三者を通して確認することが難しくなる点がデメリットです。
大規模修繕専門業者
専門業者とは、大規模修繕工事を得意とする会社のことです。
塗装工事や防水工事を専門としていた会社が、大規模修繕工事も行うようになることがあります。
専門業者は、大規模修繕工事に関する高い知識と技術力を持っており、工事の失敗を防ぎやすいことがメリットです。
ただし、地域密着型の業者が多いため、対応エリアやマンション規模に制約があるかどうか確認が必要です。
管理会社
マンションを管理する会社であれば、マンションの状況を熟知しているため、安心して修繕工事を任せることができます。
ただし、管理会社によっては、マンションの大規模修繕は依頼できない場合もある点に注意が必要です。
どこに頼む？質の高いマンション大規模修繕業者の選び方
マンションの大規模修繕をどこに頼むか迷っている方は、複数社に問い合わせをして見積もりを取りましょう。
最終的に大規模修繕をどこに頼むか決める際には、いくつかのチェックポイントを比較することが大切です。
ここでは、優良業者を選ぶコツ、チェックすべき項目を紹介します。
現場監督の人柄や能力が高い
大規模修繕業者の営業担当者だけではなく、実際に現場監督を同席させ、プレゼンテーションを行います。
大規模修繕を成功させるためには、工事担当者、現場監督などの人柄や能力が大きなポイントです。
丁寧に大規模修繕を進めても、最新鋭の設備を使っても、工事中の騒音・振動・臭気の問題は避けて通れません。
テナントや近隣住民にストレスを与えることなく、問題を克服する必要があります。
現場管理者のコミュニケーション能力、管理会社への適切かつ的確な報告や、必要な支援を要請する能力とセンスが非常に重要です。
単に工事掲示板を設置し、入居者に日々の進捗状況を伝えるだけでは不十分です。
最悪の場合、管理組合の理事長宛に「大規模修繕を直ちに中止してください」という内容証明郵便が届くことになります。
そのため、工事の担当者の人柄や能力を慎重に見極め、不安を払しょくできない場合は「担当者の変更が可能とする旨」を工事依頼の条件にしましょう。
万全の工事保証・アフターサービス
大規模修繕で工事後の保証をしない業者はありませんが、保証内容は各社で異なります。
業者からのプレゼンテーションの際には、大規模修繕後のアフターフォローや保証、対応期間に関して、どのような契約内容になっているのかを十分に確認することが大切です。
例えば、防水工事では「○年ごとにトップコートを塗り替えることを条件に1年間保証する」といった条件が設けられている場合もあります。
保証やアフターサービスは、建設後の維持費を考えるうえで重要なポイントです。
建設業許可を取得済みか
外壁塗装や防水工事など、マンションやビルの大規模修繕工事を行う場合は、専門の建設業許可が必要です。
そのため業者が許可を持っているか確認しましょう。
建設業許可の取得には資格や実務経験が必要なため、取得している業者は信頼できるといえます。
なお、工事費が500万円以下の小規模な工事の場合は、建設業許可は不要です。
詳細な見積書を提出
工事見積書の内容が丁寧であれば、優良業者と判断できるでしょう。
工事の金額と工事内容をまとめて記載している業者は、不要な工事を追加して費用をつり上げる詐欺業者の可能性があります。
また、見積もりについて質問しても、丁寧に答えてくれない業者には注意が必要です。
見積書の内容は、丁寧で分かりやすいものでなければならず、依頼者からの質問に対して説明できない業者は技術力が低い可能性があります。
金銭的な重要事項が曖昧な業者への工事依頼は避けましょう。
マンション大規模修繕の発注方法
マンションの大規模修繕は、数百万円以上かかることもあります。
例えば、500万円の工事で20%の中間マージンがかかる場合、実際の工事費とは別に100万円を支払う計算です。
ここでは、適正価格で大規模修繕工事をしてくれる業者を探すためのアプローチを2つ紹介します。
設計監理方式・分離発注方式
設計事務所や設計コンサルタントに、補修設計や施工会社選定の支援を依頼する方法です。
設計会社が工事監理も行うことが一般的で、工事費を抑えながら品質をチェックできる優れたシステムだといえるでしょう。
マンションの大規模修繕では、設計監理方式・分離発注方式がスタンダードになっています。
ただし、設計監理の専門家への報酬が発生するため、工事費が1,000万円以下の小規模な賃貸マンションやアパートでは、費用対効果が悪い場合もあります。
責任施工方式・一括発注方式
設計と施工を1社に委託し、大規模修繕開始から終了まで責任を持って施工してもらう方式です。
設計と施工が一体となっているため、工事監理が甘くなりやすいというデメリットもあります。
宅建業者や管理会社を通す場合も一括発注方式の一種ですが、最初から1社に決めている場合は「特命随意契約」が適しているしょう。
コストダウンとして一括発注方式を利用する場合は、あらかじめ信頼できる工事会社を数社リストアップし、2～3社に相見積もりを依頼する必要があります。
大規模修繕をどこに頼むかは管理組合主導で判断しよう
従来はマンション全体の管理を管理会社に依頼するケースが目立ちました。
理由は、マンションのことを最も理解しているのは管理会社であるためです。
また、大規模修繕を含めマンションに関することは全て管理会社の判断になっていたり、管理会社が勝手に進めたというケースもあります。
しかし、重要な点は、最終的な決定主体は管理組合であるということです。
管理会社に依頼すれば窓口が一本化されて楽ですが、実際の工事は下請け業者に依頼するため、結果的に工事費が高くなることがあります。
マンションの大規模修繕のためには、強力な管理組合が必要です。
管理組合が中心となり、会社の経営状況や大規模修繕の実績、評判などを精査したうえで、リストアップされた工事会社のなかから決定します。
自分の住むマンションにとって重要視したい項目を十分考え、客観的に判断しましょう。
