マンションの大規模修繕工事とはマンション管理において維持に欠かせないものであり、1回目2回目と回数を重ねるたびに、前回の経験を活かしつつ、新たな課題に対応する必要があります。成功させるには、管理組合が中心となって適切な計画立案と実行が求められます。外壁や設備の劣化状況を正確に把握し、長期的視点に立った修繕内容の決定、そして居住者との合意形成など、管理組合が取り組むべき内容は多岐にわたります。そこで本記事では、マンション大規模修繕工事を成功に導くための重要なポイントや管理組合がやるべき具体的な内容などについて詳しく解説します。
目次
大規模修繕について解説
大規模修繕とは、マンションやビルなどの集合住宅において、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水工事や設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ、修繕するために行われます。建物全体の劣化を防ぎ、長期的な安全性と快適性を維持するために行われる大規模な修繕工事です。通常、10年から20年ごとに計画され、外観の美観を保つだけでなく、建物の構造や設備の性能を向上させることを目的としています。
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大規模修繕工事の内容について
マンションやビルの大規模修繕工事は、建物の長期的な維持管理を目的とした重要な作業です。これにより、建物の価値や安全性、快適性が保たれます。大規模修繕工事の内容は多岐にわたりますが、主に以下のような項目が含まれます。
外壁の修繕
外壁は、風雨や紫外線、温度変化などに常にさらされているため、定期的な修繕が必要です。外壁塗装の再施工やひび割れ補修、防水工事などが行われ、建物の美観と耐久性を保つ役割を果たします。外壁の劣化が進む前に修繕することで、内部の腐食や雨漏りを防ぐことができます。
屋上・バルコニーの防水工事
屋上やバルコニーは水漏れの原因となりやすいため、定期的な防水工事が重要です。防水層が劣化すると、雨水が建物内に浸入し、構造的なダメージを引き起こす可能性があります。ウレタン防水やシート防水などの方法を用いて、防水性を強化します。
設備の更新
給排水設備や電気設備、エレベーターなどは長年使用することで劣化します。これらの設備が故障すると、住民の生活に大きな影響を与えるため、定期的な更新が必要です。特に古くなった配管や電気系統は、早期に交換しておくことが重要です。
共用部の修繕
共用部は住民全体が利用するため、その状態が住民の満足度に大きく影響します。共用廊下やエレベーター、駐車場などの修繕が行われます。塗装やタイルの補修、手すりの交換、階段や駐車場の補修などが含まれ、建物全体の安全性と美観を保つために重要です。
耐震補強工事
近年、地震への備えが重要視されており、特に古い建物では耐震補強工事が求められることがあります。建物の耐震性を向上させるために、耐震壁の追加や基礎の補強を行うことが一般的です。これにより、地震時の安全性を確保します。
大規模修繕工事は、建物全体にわたる重要な作業です。これを定期的に実施することで、建物の寿命を延ばし、安全で快適な住環境を維持することができます。
マンション大規模修繕工事のトラブル事例
マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、どのような点でトラブルが起こりやすいのかを理解することも重要です。
最初に、マンション大規模修繕工事で起こるトラブル事例を5つ紹介します。
マンション大規模修繕を先延ばしにした
マンションの状況によっては、大規模修繕工事を先延ばしにすることで、将来的な工事費が増加するリスクがあります。また、メンテナンスが不十分だと居住者の不満が募り、空室率が上昇する可能性も。
これらの要因がマンション全体の資産価値低下につながるため、適切なタイミングでの修繕が不可欠です。
適切な工事をマンション大規模修繕でしなかった
業者の提案する工事内容をすべて実施すると、不要な費用がかさむ場合もあります。しかし、むしろ問題となりやすいのは、必要な工事を行わなかった場合です。劣化が進行すると修繕により多額の費用がかかることになり、最終的に大きな負担となる可能性があります。
マンション大規模修繕の修繕積立費が足りない
修繕積立金が不足していると、工事に必要な費用が賄えず、スムーズに計画を進めることが難しくなります。本来は、長期修繕計画に基づき適正な積立金額を設定するべきですが、一部では「管理費の10%」といった曖昧な基準で積立額を決めている場合も。これが原因で、修繕計画の立案に支障をきたすケースが見られます。
マンション大規模修繕中に居住者からクレーム
大規模修繕工事中には、臭いや騒音、振動などによる居住者からのクレームが発生しやすいです。また、足場や養生ネットの設置によって日当たりが悪くなる、洗濯物が干せなくなるなど、生活の不便さが原因の苦情もあります。さらに、居住者だけでなく近隣住民からも、水道の一時停止や工事車両の駐車、振動などに関するクレームが寄せられることがあります。
悪質な業者にマンション大規模修繕を依頼した
技術力が低い業者や悪質な業者に修繕工事を依頼すると、スケジュール通りに進まない、施工ミスが多発するなどのトラブルが起きることがあります。業者選びは慎重に行い、過去の実績や評判を確認することが重要です。
大規模修繕工事は、マンションの安全性や美観を維持するために欠かせない工事ですが、こうしたトラブルが起こりやすいことも事前に理解しておく必要があります。適切な計画と信頼できる業者選びを心がけ、スムーズな修繕工事を実現しましょう。
マンション大規模修繕を成功させる8つのポイント
マンションの資産価値を下げないためには、計画的な大規模修繕が重要です。
ここからは、大規模修繕のポイントを紹介します。
マンション大規模修繕ポイント｜タイミングを見極める
マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、工事のタイミングを見極めることがポイントです。
大規模修繕工事のひとつである外壁塗装の工事周期の目安は10年、屋上防水やバルコニー床防水工事の周期は12年といわれています。
なお、新築から10年後に外壁塗装だけを行い、2年後に防水工事を行うのは非効率的です。
現場での人件費や材料の保管、業者の駐車場の確保など、工事ごとに基本的なコストが発生するため、別々に発注すると費用は高くなります。
そのため、多くのマンションでは12年かけて一気に工事を行うケースが多いです。
もちろん、あくまで目安であり、各マンションの工事対象エリアの劣化状況を見ながら、実施時期を前倒ししたり後ろ倒ししたりする必要があります。
例えば、塩害が予想される海辺に近い地域と、通常の雨量や日照がある地域では、建物の経年劣化の程度に大きな差が出る傾向があります。
12年周期を基本に、状況に応じて工期を早める、遅らせるなどの判断や対応をしましょう。
マンション大規模修繕ポイント｜修繕・改良・改修を適切に使い分ける
大規模修繕には、修繕、改良、改修と3つの考え方があります。
修繕とは、劣化した建物やその部分の性能・機能を実用上問題のない状態に回復させるための工事です。
劣化した部分や設備を補修・交換することで、主に物理的な劣化に対応します。
改良とは、建物各部の性能・機能を向上させることです。
マンションを構成する部材・設備を新しいものに交換する、新たな性能・機能を付加するなどであり、物理的・社会的な劣化に対応します。
改修とは、修繕や改良を的確に行い、建物の性能を向上させる変更工事のことです。
大規模修繕では、都度改良の割合を増やしていくことが資産価値の維持につなげるポイントになります。
マンション大規模修繕ポイント｜大規模修繕工事に向けた長期修繕計画を立てる
大規模修繕は10～20年に1度の頻度で必要となるため、当初から長期的な修繕計画を立てることが重要です。
機能劣化や社会的劣化は事前に予測できないため、詳細なスケジュールは時期が来てから検討することになるでしょう。
しかし、大まかな時期と予算はあらかじめ決めておきます。
計画と合わせて、毎月修繕積立金を集めることで、修繕費が足りないという事態を防ぎ、適切な大規模修繕を実施できるでしょう。
なお、着工から完成までの期間は、マンションの規模によって異なります。
一般的には、50戸程度のマンションで3～4ヶ月、100戸程度のマンションで6～8ヶ月です。
なお、大規模修繕工事の場合は、計画から着工まで通常1年～1年半かかります。
マンション大規模修繕ポイント｜居住者への情報共有と周知
大規模修繕工事は共用部分の工事が多いため、居住者の理解を得ることが不可欠です。
そのため、建物の劣化状況を居住者に明確に伝え、工事を進めるスケジュールなどの情報を共有しましょう。
また、修繕工事を検討する際には、工事業者の選定や修繕計画の策定など、様々な調整を行う修繕委員会を設置することもあります。
マンション大規模修繕ポイント｜住民の合意形成が重要
大規模修繕工事に協力してもらうためには、各区分所有者に工事の必要性や工事の内容を十分に説明し、理解してもらう必要があります。
建物や設備の劣化状況を調査・診断し、マンションのどこでどの程度傷んでいるのか、補修するとすればどのようにすればよいのかの説明とすることが重要です。
また、居住者から見た瑕疵の状況や、修繕したい箇所、修繕に対する意見などを聞くアンケートを実施するのもよいでしょう。
さらに、大規模修繕の必要性を理解してもらうためには、専門委員会や理事会で現在検討している内容を広報することが重要です。
例えば、大規模修繕の内容を説明する調査結果発表会や説明会を開催し、様々な意見を聞きます。
質問に答え、盛り込むべき内容があれば原案を修正し、できるだけ多くの区分所有者に周知するなどです。
施工者の公正な選定とプロセスの徹底した説明も、合意形成の重要な柱だといえるでしょう。
マンション大規模修繕ポイント｜資金調達がマンション大規模修繕では不可欠
大規模修繕工事は、資金不足で頓挫するケースが多いです。
大規模修繕工事の概算費用は、長期修繕計画のなかで試算しています。
修繕積立金の残額が概算費用に達しない場合は、工事を延期せざるをえず、延期できないほど損傷が激しい場合は、借り入れや一時金の回収を検討することになるでしょう。
しかし、厳しい経済情勢では、多額の一時金を回収しても新たな債権を生むだけです。
また、ローン返済期間中は、次の大規模修繕のために資金を貯蓄できません。
苦境に立たされる前に、今後の大規模修繕の予想工事費と現在の積立金を確認しましょう。
値上げが避けられないようであれば、積立金額の変更も考える必要があります。
いずれにしても、専門委員会は修繕積立金の残額を把握し、支出の範囲内で現実的な工事計画を立てることがポイントです。
マンション大規模修繕ポイント｜マンション管理会社との関係を大規模修繕に向けて明確にする
管理組合としては、日常的な管理を依頼している管理会社を大規模修繕工事においてどのように位置づけるのか、計画の初期段階で明確にしましょう。
専門委員会内で意見交換を行い、理事会で協議・集約し、管理会社と打合せを行い、管理会社の意向を聞いたうえで方針を決めるのがベストです。
具体的には、管理会社の立場としては以下のようなものが挙げられます。
- 建設業者として見積りに参加
- 設計監理者として見積りに参加
- 専門委員会や理事会の事務局を務める
日頃の管理業務を通じてマンションを熟知し、社内に建設部門を持ち、建設業許可を持っている会社であれば、工事見積りに参加してくれる可能性があります。
管理会社1社のみの見積もりでは、合意形成が難しくなるため、「複数社参加のなかの1社」という位置づけで見積もりを行うことが重要です。
また、工事ではなく、一級建築士事務所として設計・工事監理（調査・診断を含む場合が多い）を行う場合もあります。
工事積算と同様に複数の設計監理会社から1社を選ぶか、これまでの信頼関係から特約を結ぶかは管理組合が判断します。
さらに、大規模修繕工事の計画・実施にあたっては、通常の日常管理に加え、膨大な事務作業が必要です。
委員や理事だけでは対応しきれないケースも多く、会議の準備や準備の経験豊富な管理会社に支援を求めるケースもあります。
ただし、この業務は単なる年間管理委託ではないため、依頼する場合は業務について管理会社と新たに契約を結ばなければなりません。
マンション大規模修繕ポイント｜信頼できるパートナー選びも重要に
大規模修繕工事を成功させるためには、パートナー選びが重要です。
そのため、大規模修繕を検討する際は、予算や工事内容に見合った業者を選びましょう。
- 設計コンサルタントに委託する
- 管理会社に委託する
- 施工業者に依頼する
設計コンサルタントの場合、設計部門と施工部門が分かれているため、それぞれの立場から意見を聞きやすい反面、コストが高くなる傾向があります。
管理会社は建物の状態を把握しているので一見安心ですが、任せきりにするのは危険です。
見積書や工事内容に疑問点がないかよく確認し、他社からも見積もりを取って比較することもポイントです。
また、大規模修繕工事の施工業者と一口いっても、施工方法やアフターフォローには大きな違いがあります。
大規模修繕を得意とし、実績のある業者を選ぶと安心です。
マンション大規模修繕の工事内容ごとの注意ポイント
マンション大規模修繕では、工事の際に注意すべきポイントもあります。
マンションの大規模修繕では、各工事において注意すべきポイントを事前に把握しておくことが、成功の鍵となります。以下に、主要な工事ごとの注意点を解説します。
マンション大規模修繕の基礎となる足場工事
マンション大規模修繕では、足場工事から開始されます。多くのマンション大規模修繕工事では、道路に足場をかけます。
足場工事では、道路占用許可所を取らなければならない点に注意しましょう。
多くのマンションでは道路を一部使用して足場を設置するため、警察署や役所への申請が必要になります。許可を怠ると工事の遅延や追加費用が発生、場合によっては法律・条例等の違反になる可能性があるため、事前にしっかりと計画を立てておきましょう。
建物の耐久性を維持するマンション大規模修繕の屋上防水工事
屋上防水は、建物を雨漏りや劣化から守る重要な工程です。以下の防水工法から、建物の構造や下地に適したものを選択する必要があります。
屋上に施工する防水工事には、
- ウレタン防水
- シート防水
- アスファルト防水
- FRP防水
特によく使用される工法はウレタン防水やシート防水ですが、建物の状態によっては施工できない場合もあります。また、屋上の用途によっても適した工法が異なるため、専門業者と十分に相談して決定することが大切です。
また、屋上の用途によっても向き不向きがあります。
防水工事の種類を決める際は、プロの業者に相談して決めるようにしましょう。
外観を左右するマンション大規模修繕の外壁塗装
外壁塗装では、窓枠のシーリング工事を忘れないことがポイントです。シーリング材の劣化によって雨漏りが発生するケースが多いため、必ず点検と修繕を行いましょう。さらに、窓枠付近の壁が破損している場合には、外壁塗装の前に補修工事を実施する必要があります。仕上がりの美観だけでなく、機能面の維持にも注意が必要です。
また、壁が壊れている場合、外壁塗装の前に現状回復をしなければならない点には注意が必要です。
マンション大規模修繕で周囲の安全を確保するタイル修繕
タイルが劣化すると剥がれて落下するリスクがあり、通行人や住民に重大な事故を引き起こす可能性があります。タイルの修繕では、劣化部分の剥離や貼り直しだけでなく、タイル目地の補修も重要です。また、雨漏り防止のため、目地の劣化が進行していないかも必ず確認しましょう。放置すると修繕範囲が広がり、費用が大幅に増加する恐れがあります。
爆裂部処理をマンション大規模修繕で補強する場合
コンクリートの爆裂（ひび割れや剥離）は、雨水の侵入や過去の不適切な修繕が原因で発生します。この修繕では、外壁の剥離を伴う場合もあり、1回の作業で完了しないケースがほとんどです。乾燥期間を含めた複数回の作業スケジュールが必要になるため、計画段階で余裕を持たせることが重要です。
腐食を抑えるマンション大規模修繕での鉄部修繕工事
鉄部は酸化しやすく、放置するとサビが進行して安全性が損なわれる恐れがあります。外階段の腐食や手すりの破損といった重大事故を防ぐため、サビ落としとサビ止め塗装が必要です。修繕では、中塗りによる着色と、上塗りでの耐久性向上をセットで行い、美観と機能の両立を目指します。
マンション管理組合でよくあるトラブル事例
マンション管理組合では、多くの居住者が関与するため、運営や生活に関するトラブルが発生しやすい傾向があります。以下では、よく見られるトラブル事例を2つの観点から詳しく解説します。
マンション管理組合でよくあるトラブル事例1. 管理費や修繕積立金の滞納問題
管理費や修繕積立金の滞納は、マンション運営における大きな課題の一つです。滞納が発生すると、計画していた修繕工事や日常の管理業務に支障をきたす可能性があります。また、滞納者への対応は慎重を要し、督促や法的措置に進む場合もあるため、他の住民との関係が悪化する原因にもなり得ます。この問題を防ぐには、滞納者への早期対応や、負担の透明性を高めるための管理組合の運営体制強化が重要です。
マンション管理組合でよくあるトラブル事例2. 意見の対立と意思決定の遅れ
管理方針や修繕計画、費用負担を巡る住民間の意見対立は、意思決定の遅れや停滞につながる大きな要因です。特に、大規模修繕工事などの高額な支出を伴う議題では、合意形成に時間がかかることがあります。このような場合、管理規約の見直しや、第三者を交えた議論の進行が解決の糸口となることがあります。意見の相違を乗り越えるためには、透明性の高い議論と住民間のコミュニケーションが不可欠です。
マンション管理組合でよくあるトラブル事例3.役員の負担や立候補者不足
管理組合の役員に選ばれることを避ける居住者が多く、役員の立候補者が不足するケースです。役員に選ばれた場合も、負担が大きすぎて辞退や早期退任が相次ぐことがあります。
対策としては、
- 役員の負担を軽減するために、管理会社や専門業者のサポートを活用する。
- 役員業務を分担化し、効率化を図ることで負担を減らす。
- 居住者全員に役員業務の重要性を説明し、協力を促す。
これらのトラブルは、マンション管理の運営に大きな影響を与えるため、適切な予防策と早期の対応が求められます。管理規約の整備や定期的な話し合いを通じて、円滑な運営を目指しましょう。
マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう
マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。
共用部分と専有部分の違いとは？
まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。
以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。
| 項目 | 共用部分 | 専有部分 |
|---|---|---|
| 定義 | 住民全員が利用する共有スペース | 各住戸の住民が専属的に利用するスペース |
| 具体例 | エントランス、廊下、階段、屋上、外壁、駐車場 | 室内の床、壁、天井、窓枠内側、専用庭 |
| 管理責任 | 管理組合が責任を負う | 各住民が責任を負う |
| 修繕費用 | 管理費・修繕積立金で賄う | 住民自身が負担 |
| 修繕対象の例 | 外壁塗装、防水工事、エレベーター点検 | 室内の壁紙の張り替え、設備の修理 |
マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。
大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係
マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。
ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。
大規模修繕工事でよくある質問
ここでは大規模修繕工事に関する質問について回答します
Q
大規模修繕工事の期間はどのくらいかかりますか？
A
大規模修繕工事の規模や建物の状態によりますが、およそ3ヶ月〜4ヶ月程度かかることが多いです。
Q
工事中の生活にどんな影響がありますか？
A
足場の設置やメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなることがあります。また、塗装や防水作業時には洗濯物が干せないなどの制限があります。
Q
バルコニーやベランダの利用はどうなりますか？
A
バルコニーやベランダの壁面塗装や床面の防水作業時には、使用が制限されることがあります。
Q
工事期間中、エアコンは使えますか？
A
基本的には通常通り使用できますが、場合によっては一時的に使用が制限されることもあります。
Q
大規模修繕での工事の騒音や臭気はどうなりますか？
A
塗装の臭気やドリルの騒音、粉塵などが発生することがありますが、できるだけ負担を軽減するよう配慮しております。
Q
大規模修繕工事に対する費用が不足する場合はどうすればよいでしょうか？
A
できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにするのが最善です。実際に資金が足りないことが判明した場合には、時期をずらしたり、工事の範囲を見直したり、一時金の徴収や借入の可能性を探ったりと、様々な方法で計画を調整できます。ご予算に応じて資産価値を損なわないベストなプランをご提案いたします。
Q
修繕工事の前に現地調査が必要なのはなぜですか。どういうことを行うのですか？
A
築年数、周囲の環境や場所によって劣化の度合いは異なりますので、各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を見極めるためには現地調査が欠かせません。外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部の錆など、部位ごとに幅広くチェックします。
Q
大規模修繕工事の費用相場は一般的にいくらですか？
A
大規模修繕工事の費用について一般的な相場としては、1戸あたり約100万円前後が目安です。マンション全体の規模が大きい場合には、修繕費用が1億円を超えることもあります。また、マンションの劣化が激しい場合や、質の高い塗装を希望する場合には、さらに費用が高くなることがあります。
大規模修繕工事成功のポイントをひとつずつクリアしよう
マンションの大規模修繕を行う場合、適切な人数で管理委員会を構成し、公平に選定すること、予算に合った発注方法を選択することが重要です。
また、施工実績のある業者を選ぶことが成功のポイントだといえます。
マンションの建て替えには数十年かかり、その間に何度も修繕が必要です。
長期的なケアを考えてくれる信頼できる業者に依頼し、マンションを長く安全に保ちましょう。
