アパート経営で修繕費の目安とは?賃貸マンション･アパートの大規模・中規模・小規模修繕の費用相場を解説

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住民の皆に大規模修繕の内容を周知する必要はある？アパートの修繕費用の目安について教えて！

賃貸アパートの経営をしているオーナーさんの中には、将来的に莫大な維持費がかかるのでは？と不安に感じている方も少なくないのではないでしょうか。

逆に、アパートの大規模修繕の必要性を感じていないオーナーさんも中にはいらっしゃるのではないでしょうか。

こちらの記事では、大規模修繕を行う必要性やかかる費用などをまとめています。

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賃貸アパート大規模修繕はなぜ必要なのか？

アパートにおいて大規模修繕工事はさせては通れない工事です、では賃貸アパート大規模修繕はなぜ必要になるのかについて解説します。

アパートの資産価値を維持できる

どんな建物でも、年月の経過とともに劣化がすすみます。

同じ築年数の建物でも、大規模修繕をはじめとした修繕工事を定期的に行っているかどうかで、その建物の資産価値は大きく変わります。

将来的に売却することになった場合も、高値で売却することが可能となります。

賃貸物件の資産価値は家賃にも直結します。

長く安定した経営を行うためにも、資産価値を維持する大規模修繕は必要不可欠です。

入居率があがる

大規模修繕では、外壁や屋根部分など外観に関わる工事を多く行います。

近年ではインターネットで物件を探す人も多く、外観が悪いと写真だけで検討から外されてしまうことも少なくありません。

賃貸物件は外観や設備を中心に選ぶ人が多い傾向があり、古くても安ければいいと考える入居者は少ない傾向があります。

空室を減らし入居率を上げるためには、大規模修繕は必要不可欠といえます。

減価償却の対象となり節税効果がある

大規模修繕にかかる費用は、新築の費用と同様に減価償却の対象となります。

不動産所得から控除されるため、その減税効果は非常に高いと言えます。

入居者の安全を守る

アパートの経営者には、入居者の安全を守る義務があります。

万が一建物の不具合による事故が発生すれば、多額の賠償金を支払わなければなりません。

具体的には、雨漏りによる漏電・外壁や屋根の落下・てすりの破損などが考えられます。

そういった不要な事故を防ぐためにも、大規模修繕や小規模修繕は定期的に行う必要があります。

賃貸の収益物件として長く活用できる

劣化がすすみ古くなったアパートは空室が増え、収益もあがらなくなります。

収益が少ないと建て替えることも難しくなってしまい、経営事態が暗礁に乗り上げてしまうこともあるでしょう。

定期的な修繕を行い正しくメンテナンスをしていくことで、同じ築年数の建物でも住み心地や外観に大きな違いが出ます。

大規模修繕には多額の費用がかかりますが、長期的な視点で考えると適宜大規模修繕を行う方が、大きな収益が見込めます。

賃貸アパートで行われる修繕工事３つ

アパートの劣化や不具合を改善するために、主に３つの修繕が必要とされています。

原状回復・小規模修繕・大規模修繕の３つです。それぞれの工事内容や必要性を確認していきましょう。

原状回復

入居者が退去したタイミングで、ハウスクリーニングや壁紙、フローリングの張り替えなどを行います。

畳の場合には畳を交換したり、網戸の交換なども行います。

基本的には入居者が入居した時と同じ状態へと戻す修繕となります。

これにより、室内が綺麗な状態となり、次の入居者が入居しやすくなります。

小規模修繕の内容と費用相場

必要に応じて行うのが小規模修繕です。

入居者からの依頼や要望によって行うこともあります。

設備の故障や、小さな修理などもこれにあたりますが、シロアリ予防剤の散布やコーキング打ち替えなど予防的に行う工事もこれに含まれます。

小規模修繕は部分的な補修や塗装、防水などで、数十万円～100万円程度が一般的です。

定期的にこうした小規模修繕を行うことで、大規模修繕にかかる費用を抑えることに繋がります。

中規模修繕の内容と費用相場

中規模修繕とは、建物の経年劣化や日常的な使用による不具合を修繕するための工事で、大規模修繕ほどではないが、定期的に行われるメンテナンスの一環です。

具体的には、外壁の部分補修、防水工事、配管設備の一部交換、共用部分の修繕などが含まれます。

中規模修繕は外壁や共用部、設備の修繕などが含まれ、100万円～500万円程度の費用がかかります。

大規模修繕の内容と費用相場

長期計画のもと、外壁工事や防水工事など大掛かりな工事を行います。

費用も非常に高額となり、施工期間も長くなるので事前の準備等が必要です。

大規模修繕を行う目安としては10〜15年程度と考えられていますが、賃貸アパートの場合にはオーナーに一任されています。

修繕工事の費用は、規模や内容によって大きく異なりますが、以下は目安となります。

大規模修繕は建物全体の修繕や改修を行い、数千万円～1億円以上かかることが多いです。

規模や建物の状態によって費用は変動します。

大規模修繕を実施する時期と工事の内容

先ほどもお伝えした通り、大規模修繕を行う時期について、特に決められたルールは存在しません。

分譲マンションでは、新築時に大規模修繕の長期計画が作成されているので、それに基づいて行われることが多いでしょう。

アパートなどの賃貸物件においては、オーナーの一存でその時期を決めることができます。

どのくらいの頻度で行うのが最適なのでしょうか。

一般的には10〜15年

特に決められたルールはありませんが、一般的には10〜15年に一度の頻度で行うのが理想とされています。

理由としては、使用される資材の多くが10年を保証期間としていることが挙げられます。

もちろん使用される資材や建物の立っている向き・場所によって、大規模修繕が必要となるタイミングは変わってきますので、建物の劣化調査などを利用して、その建物の状態をよく理解することが必要です。

その他鉄部の塗装などは5年程度が寿命と言われています。

これらの工事は大規模修繕に分類されることもありますが、5年に一度のペースで行った方がよいとされていますので、注意しましょう。

アパート大規模修繕で行われる工事内容と費用相場の目安

アパートの大規模修繕は、建物の耐久性を保ち、入居者の安全と快適な生活環境を確保するために不可欠です。修繕内容や費用は、建物の規模や劣化状況、使用する材料や工法によって異なります。以下は、一般的に行われる主要な工事とその費用相場の目安です。

外壁塗装工事

外壁塗装は建物の美観を向上させるとともに、耐久性や防水性を強化するための工事です。定期的な外壁塗装によって外壁の劣化を防ぎ、長期的な建物の価値を維持します。塗装の種類や環境によって耐用年数が異なるため、適切な塗料選びが必要です。

外壁タイル補修工事

タイル外壁の剥がれや浮き、ひび割れの補修を行うことで、建物の耐久性を向上させます。外壁タイルの剥がれを放置すると、雨水が浸入し内部にダメージが生じる恐れがあるため、早めの補修が必要です。見た目の修復だけでなく、構造上の安全性を保つ目的もあります。

屋上防水工事

屋上防水工事は、建物の内部を雨水の浸入から守るための必須工事です。シート防水、ウレタン防水などの工法があり、建物の形状や用途に合わせた方法が選ばれます。適切な防水工事を行うことで、建物の劣化を抑え、長寿命化を図れます。

アパートの共用部塗装工事

共用部の廊下や階段は、日常的に使用されるため摩耗が早い部分です。塗装により摩耗や劣化を抑えることで、美観維持と安全性の向上を目指せます。共用部分の塗装工事は、入居者の快適さにも直結するため、より丁寧な施工が求められます。

シーリング工事

シーリング工事は、外壁や窓枠、ドア枠などの隙間にシーリング材を充填する作業です。経年劣化でシーリングが割れたり剥がれたりすると、雨水が浸入しやすく、建物内部の腐食やカビの発生につながります。適切なシーリング工事ができれば、建物の気密性と防水性を高められます。

給排水管工事

経年劣化により老朽化した給排水管の交換や補修は、建物の水まわりのトラブルを防ぐための工事です。特に築年数が経過したアパートでは、定期的な点検と交換が推奨されます。給排水管の劣化を放置すると、漏水や詰まりなどが発生し、住環境に大きな影響を及ぼします。

ベランダ防水工事

ベランダは雨水や湿気にさらされやすく、放置すると建物内部に水が浸透する恐れがあります。ベランダ防水工事では、ウレタンやシートなどの防水層を施工し、水分の浸入を防ぎます。また、防滑性のある仕上げにすることで、入居者の安全性も確保します。

鉄部塗装工事

鉄部塗装は、手すりや階段、バルコニーなどの鉄製部分を保護するための工事です。特に屋外に露出した鉄部は錆びやすいため、定期的な塗装で防錆処理を行い、耐久性を確保します。鉄部塗装によって、安全性と建物の美観が向上します。

ここであげた工事とは別に、水回りの設備やエアコン、給湯器などは一斉に交換を行うのが一般的です。これらの修理や交換は、入居率をあげることにも大きく影響を与える部分となるため、大規模修繕の際には検討してみるといいでしょう。大規模修繕は建物の状態をよく確認したうえで、適切な工事を行いましょう。

大規模修繕費の積立について

分譲マンションの場合は区画所有者が共同で費用を負担しますが、賃貸アパートの場合はオーナーが全て負担しなければなりません。

多額の費用がかかる大規模修繕において、修繕費は必ず積み立てておく必要があります。

もちろん大規模修繕にはまとまった費用が必要となりますが、それ以外にも小規模修繕による出費も想定されるため、余裕のある計画が必要です。

また工事をいつ頃行うのか、といった長期計画もオーナー自らが立てなければなりません。

大規模修繕については不動産投資を始める段階から検討し、その準備をしていく必要があります。

修繕を先延ばしにすれば、入居率が下がり収益が減少します。結果としてさらに修繕が難しい状況になりかねません。

赤字経営を避けるためにも、計画的に修繕費を積み立て、必要なタイミングで修繕を行うことが大切です。

コツコツ修繕費を準備する自信がないという方は、修繕積立のできる保険に加入したり、管理会社や不動産会社に相談してみるのも手です。

アパートの大規模修繕の費用を抑えるポイント

アパートの大規模修繕は費用がかさむことが多いですが、少しでもコストを抑えるための工夫があります。ここでは、修繕費用を抑えるためのポイントを紹介します。

大規模修繕の費用を抑えるポイント1. こまめな点検と小規模修繕の実施

定期的な点検と小規模修繕を行うことが、大規模修繕時の費用を大きく抑えるカギです。問題が発生する前に早期に対応することで、建物本体へのダメージを最小限に抑え、修繕費用を削減できます。日々のメンテナンスを怠らないことで、長期的にはコストを大幅に節約できる可能性があります。

大規模修繕の費用を抑えるポイント2. 複数の工事をまとめて行う

外壁塗装や屋根塗装など、複数の工事を一度にまとめて実施することで、費用を削減できます。特に足場が必要な工事は、別々に行うよりも一度にまとめて施工することで、足場設置や撤去費用を節約できます。これにより、作業効率も向上し、入居者への負担も減らせます。大規模修繕の際には、可能な限り複数の工事をまとめて実施することをおすすめします。

大規模修繕の費用を抑えるポイント3. 火災保険を活用する

火災保険は、自然災害による屋根や外壁の破損、雨漏りなどの修繕に使える場合があります。経年劣化による破損は対象外ですが、自然災害に起因する損傷については、保険が適用されることがあります。大規模修繕時に保険を利用できる場合があるため、事前に確認し、適用可能な部分があれば積極的に活用しましょう。

マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう

マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。

共用部分と専有部分の違いとは？

まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。

以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。

マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。

大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係

マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。

ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。

アパートの修繕費を適正に管理する方法

アパート経営において修繕費の適正な管理は、資産価値の維持や収益性の向上に直結します。計画的な積立と費用の管理を行うことで、急な修繕による負担を軽減し、安定した運営が可能になります。

修繕費の適切な積立額と管理のポイント

アパートの修繕費は、築年数や設備の老朽化に応じて増減するため、適切な積立金の設定 が重要です。一般的には、家賃収入の5～10％ を修繕費として確保することが推奨されます。

適切な積立金の目安

積立金の適切な管理方法として、専用口座を作成 し、毎月一定額を積み立てることで、急な出費にも対応できる体制を整えましょう。また、修繕履歴を記録 し、どの工事にどの程度の費用がかかっているかを可視化することも重要です。

修繕費を計画的に使うための長期修繕計画

修繕費の適正管理には、長期修繕計画（LTP：Long-Term Plan）の策定 が不可欠です。これは、今後の修繕スケジュールを事前に把握し、費用を段階的に準備する ための計画です。

長期修繕計画のポイント

• 設備ごとの耐用年数を考慮 し、適切な修繕時期を設定する
• 大規模修繕と小規模修繕を区別 し、計画的に実施する
• 修繕履歴を記録し、今後の修繕に活かす

例えば、外壁塗装は10～15年、屋根防水は15～20年ごとに修繕 する必要があります。計画的な修繕により、突発的な出費を防ぎ、資金繰りの安定化を図ることが可能です。

アパートの修繕費を削減するためのポイント

修繕費の削減は、アパート経営の収益向上に直結します。無駄なコストを抑えつつ、必要な修繕を適切に実施することで、資産価値の維持と運営の安定化を図ることができます。

コストを抑えつつ修繕するための工夫

修繕費を削減するためには、業者選定や修繕方法の工夫 が重要です。以下のポイントを意識すると、コスト削減が可能になります。

1. 相見積もりを活用する
   • 最低3社 以上から見積もりを取得し、工事内容や費用を比較
   • 不明瞭な費用が含まれていないかチェック
   • 極端に安い見積もりには注意し、施工品質も重視
2. 定期メンテナンスを実施する
   • 小規模な補修を定期的に行い、大規模修繕を回避
   • 屋根や外壁の簡易チェックを行い、劣化を早期発見
3. コストパフォーマンスの良いリフォームを選択
   • 劣化が進んだ設備のみ交換 し、延命できるものはメンテナンス対応
   • 省エネ設備（LED照明・高効率給湯器など） を導入し、長期的なコスト削減

修繕費を抑えるために活用できる補助金・助成金

国や自治体では、アパートの修繕費を支援するための補助金・助成金制度 が用意されています。以下のような制度を活用することで、修繕費用を大幅に抑えることが可能です。

補助金の申請には、工事前に申請手続きを行う必要がある ため、事前に自治体や施工業者に相談しましょう。

アパートの修繕費を適正に管理し、コストを抑えるためには、計画的な積立と賢い業者選定、補助金の活用が鍵となります。 適切な修繕を実施し、資産価値を維持しながら、安定したアパート経営を目指しましょう。

アパート修繕のタイミングと最適な実施時期

アパートの修繕は、建物の寿命を延ばし、入居者にとって快適で安全な住環境を維持するために欠かせません。しかし、修繕には費用や時間がかかるため、最適なタイミングを見極めることが重要です。

以下では、アパート修繕のタイミングと最適な実施時期について解説します。

修繕が必要になるタイミング

アパートの修繕が必要になるタイミングは、主に以下の3つの要因によって決まります。

• 築年数: 建物が一定の年数を経過すると、外壁、屋根、設備などに劣化が見られます。一般的に、10年に一度の大規模修繕が推奨されています。特に外壁塗装や防水工事、給排水設備の更新などは定期的に行うべきです。
• 入居者からのクレーム: 水漏れや断熱不良、設備の故障など、入居者からの不満が寄せられた場合、修繕が必要となります。入居者の快適な生活環境を守るため、早期の対応が求められます。
• 建物の劣化状態: 定期的に建物の状態を確認し、ひび割れや水漏れ、サビなどの劣化が目立つ箇所があれば、それに応じた修繕を行う必要があります。劣化が進行すると、修繕費用が高くなる可能性があるため、早期対応が重要です。

最適な修繕時期

アパートの修繕を行う最適な時期は、以下のポイントを考慮して決めるとよいでしょう。

• 入居率が高い時期を避ける: 修繕工事は入居者に迷惑をかけることがあるため、できるだけ入居率が低い時期に実施するのが理想的です。例えば、年末年始や繁忙期を避けた時期に実施することで、工事による入居者の不便を最小限に抑えることができます。
• 天候が安定している時期: 屋根や外壁などの修繕では、天候が重要な要素です。特に雨季や台風シーズンを避けて、乾燥した季節や気温が安定している季節に修繕を行うことが望ましいです。春や秋は工事に適した時期とされています。
• 修繕計画の立て方: 大規模修繕の場合、事前に修繕計画を立て、1〜2年先を見越して計画的に実施することが望ましいです。突発的な修繕は費用がかさむ可能性があるため、計画的に修繕を行うことで、予算や工期を適切に管理することができます。

アパートの修繕を行う最適なタイミングは、築年数や入居者からのフィードバック、建物の劣化状態に基づいて決定する必要がある計画があります。

また、修繕を実施することで、工事の負担を軽減し、アパートの価値を長期的にすることが可能になります。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事に関する質問について回答します

アパート経営で修繕費の目安まとめ

アパートの大規模修繕について、基本的な費用、頻度、費用を抑えるポイントなどを解説しました。

• 資産価値の維持や入居者の安全確保のために大規模修繕は不可欠
• 大規模修繕費用は減価償却の対象となるため節税効果も高い
• 大規模修繕の頻度に特に決まったルールはないが、10年〜15年が一般的
• 主に外壁・屋根等外観に関わる工事が多い
• 築年数により行う工事は変わってくるが、1回の工事費用は数十万円から数百万円かかる
• 修繕費用は計画的に積み立てておくことが大切

大規模修繕は安定したアパート経営に欠かすことのできない大切な工事です。

事業計画作成のタイミングで大規模修繕を視野に入れて、修繕費を積み立てていくようにしましょう。