マンションの大規模修繕工事では、当初の見積もりを超える追加費用の発生が大きな課題となっています。修繕積立金が十分でない中、外壁の改修や設備の更新など、工事期間中に予期せぬ負担が生じるケースも少なくありません。特に内部の劣化状況や建築資材の追加など、事前の調査では把握できない問題によってトラブルに発展することも。そこで本記事では、マンション大規模修繕工事における追加費用とは何か、どのような場合に発生するのか、また管理組合として取るべき対策について、具体的な事例を交えながら解説します。
目次
大規模修繕について解説
大規模修繕とは、マンションやビルなどの集合住宅において、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水工事や設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ、修繕するために行われます。建物全体の劣化を防ぎ、長期的な安全性と快適性を維持するために行われる大規模な修繕工事です。通常、10年から20年ごとに計画され、外観の美観を保つだけでなく、建物の構造や設備の性能を向上させることを目的としています。
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マンション大規模修繕で追加費用が発生するケース
マンション大規模修繕の見積もりで費用を確認し、予算内に収めても追加費用が発生するケースがあります。
どのような場合に追加費用を請求されるのか、具体的な例を紹介します。
内部が劣化していた
マンション内部のエレベーターや配管など、設備の劣化が著しい場合は追加費用の支払いが発生する可能性があります。
マンション内部の経年劣化は、工事が完了した後に解体しなければ正確な診断ができません。
そのため、見積もりの際には、使用状況や築年数を基におおよその修繕費用を算出します。
ただし、劣化が著しく、将来的に問題が発生する可能性があると判断された場合は、配管を交換する、エレベーターの工事を行わなければならず追加費用が発生します。
足場の設置費用
足場の設置が予想以上に困難な場合も、追加費用が発生します。
足場の設置をする場所が想定よりも狭く設置が困難な場合、業者の作業が増えるためです。
足場の設置が容易かどうか、施工が可能かどうかは、工事が始まってみないと正確な判断ができません。
また、足場の設置が難しいことが原因で他の工法を採用したり、工期が延びたりすると追加費用がかかります。
災害が起こった
マンションの大規模修繕工事中に地震や台風などの災害が起こり、工事現場で被害が拡大した場合、追加費用が発生します。
なお、災害による追加費用については保険の適用範囲も考慮し、施工業者に相談するとよいでしょう。
建築資材の追加
タイルの必要枚数が想定より多い場合、追加費用が発生することがあります。
外壁タイルの補修費用は、実数計算法で産出されることが多いです。
実数計算法とは、実際にタイルの張替えや補修を行う際に必要なタイルの枚数から費用を算出する計算方法です。
実際に外壁タイルが何枚必要になるかは、工事を始めて足場を設置してみなければわかりません。
そのため、目視で確認する見積もり段階の費用に加えて、外壁タイルの費用が必要になるケースがあります。
マンションの大規模修繕で追加費用を請求された際の対応
マンションの大規模修繕を開始してから追加費用を請求された際は、工事費・経費の請求がマンション管理組合で承認されたことを確認し、管理組合に報告、支払手続きに入ります。
また、追加費用を考慮し、大規模修繕の計画を立て、業者と相談しましょう。
マンション大規模修繕の追加費用を払えないときの対処法
マンション大規模修繕の追加費用が高額な場合、すぐに支払えないこともあるでしょう。
ここでは、追加費用を払えないときの対処法を4つ紹介します。
工事を延期する
マンションの大規模修繕工事の費用が足りない場合は、工事そのものの延期を検討します。
大規模修繕工事を延期すると、施工不良や業者とのトラブルを防ぐことができます。
例えば、十分な資金がないまま修繕工事を行うと、マンションに適していない材料が使用されたり、工期が短縮されたりする可能性が高いです。
しかし、大規模修繕工事を中止してしまうと、劣化が進む恐れがあります。
修繕箇所が劣化すれば建物自体に影響が出るため、大規模修繕工事に備えて費用の確保をすることが大切です。
一時金を徴収する
組合員から一時金を徴収する方法もあります。
毎月の修繕積立金に上乗せして、一時金を徴収することを総会で決議します。
追加費用によっては数百万という一時金が必要になることもあり、組合員にとって負担の大きい解決策となるでしょう。
金融機関から借入
修繕積立金が足りない場合は、金融機関からお金を借りることができます。
借り入れが必要になるケースの例としては、入居者からの修繕費の精算ができない場合です。
金融機関から借りる場合は、管理組合の総会で決議する必要があります。
メリットは費用の不足分をすぐに補えることですが、デメリットは借りた金額に利息がかかることです。
借りた後、組合員は利息をつけて返済しなければならないため、一括払いと比べると1度に支払う金額は少ないものの支払う総額は大きいといえます。
修繕積立金の値上げ
大規模修繕工事の資金が足りない場合は、修繕積立金を増額して補う方法があります。
修繕積立金を増額する場合は、総会での決議が必要です。
メリットは、入居者に一時的な経済負担をかけずに費用を確保できることです。
不足する費用を支払うために、入居者が高額な費用を支払う必要はありません。
デメリットは、入居者が毎月支払う修繕積立金の額が増えることです。
修繕積立金の増額を決定する場合は、船員にしっかりとわかりやすく説明する必要があります。
今後マンション大規模修繕を行う場合は、資金が不足しないかを必ず確認しましょう。
マンション大規模修繕の追加費用を抑えるコツ
マンション大規模修繕の追加費用がかからないようにする、費用が発生する場合にも金額を抑える方法があります。
大規模修繕の追加費用を抑えるコツを紹介します。
定期的にメンテナンスをする
追加費用を最小限に抑える方法として、マンションの定期的なメンテナンスがあります。
定期的なメンテナンスを行うことで、追加費用の原因となる破損や不具合を減らすことにつながります。
特に、外壁タイルや内部部品の損傷など、追加費用が発生しやすい箇所を重点的にメンテナンスするとよいでしょう。
ただし、高所作業が必要な場合や、素人による補修が破損の原因となる場合は、専門業者へ依頼することが大切です。
業者にすべてを任せない
追加費用を可能な限り抑えるためには、すべてを管理会社に任せきりにしないことが大切です。
管理会社は、マンション所有者に代わって雑務を処理してくれる貴重な存在です。
「マンションをよく理解している」と考え、信頼して大規模修繕を丸投げにするケースもあります。
しかし、管理会社のなかには施工業者と組んで中間マージンの高い見積もりを出すところもあるため注意しましょう。
大規模修繕の費用や見積もり内容や、要求された金額が適正かどうかの判断も難しいものです。
管理会社にすべてを任せるのではなく、管理組合が積極的に業者選定や工事内容の把握をしましょう。
優良業者に依頼をする
信頼できる業者に委託することで、工事の瑕疵や不正を防ぎ、追加費用を抑えることができます。
悪徳業者は、見積もり時に安い金額を提示して契約を取り、工事完了後に追加費用を請求します。
結果、追加工事費が発生し、トラブルにつながるため注意しましょう。
特に、低価格や極端な値引きを宣伝している業者には注意が必要です。
大規模修繕工事でよくある質問
Q
大規模修繕工事の期間はどのくらいかかりますか？
A
大規模修繕工事の規模や建物の状態によりますが、およそ3ヶ月〜4ヶ月程度かかることが多いです。
Q
工事中の生活にどんな影響がありますか？
A
足場の設置やメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなることがあります。また、塗装や防水作業時には洗濯物が干せないなどの制限があります。
Q
バルコニーやベランダの利用はどうなりますか？
A
バルコニーやベランダの壁面塗装や床面の防水作業時には、使用が制限されることがあります。
Q
工事期間中、エアコンは使えますか？
A
基本的には通常通り使用できますが、場合によっては一時的に使用が制限されることもあります。
Q
大規模修繕での工事の騒音や臭気はどうなりますか？
A
塗装の臭気やドリルの騒音、粉塵などが発生することがありますが、できるだけ負担を軽減するよう配慮しております。
Q
大規模修繕工事に対する費用が不足する場合はどうすればよいでしょうか？
A
できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにするのが最善です。実際に資金が足りないことが判明した場合には、時期をずらしたり、工事の範囲を見直したり、一時金の徴収や借入の可能性を探ったりと、様々な方法で計画を調整できます。ご予算に応じて資産価値を損なわないベストなプランをご提案いたします。
Q
修繕工事の前に現地調査が必要なのはなぜですか。どういうことを行うのですか？
A
築年数、周囲の環境や場所によって劣化の度合いは異なりますので、各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を見極めるためには現地調査が欠かせません。外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部の錆など、部位ごとに幅広くチェックします。
Q
大規模修繕工事の費用相場は一般的にいくらですか？
A
大規模修繕工事の費用について一般的な相場としては、1戸あたり約100万円前後が目安です。マンション全体の規模が大きい場合には、修繕費用が1億円を超えることもあります。また、マンションの劣化が激しい場合や、質の高い塗装を希望する場合には、さらに費用が高くなることがあります。
マンション大規模修繕追加費用まとめ
マンション大規模修繕の追加費用について解説しました。
まとめると、
- マンションの大規模修繕では追加費用を請求されることが珍しくない
- 災害や内部の劣化など見積もり時に想定できないトラブルが原因
- 追加費用を払えないときは一時金の徴収や工事延期を検討
追加費用をできるだけ抑えるためには、定期メンテナンスや業者選定も大切です。
契約書に追加費用について明記されており、適正な費用で工事を実施している優良業者に依頼をしましょう。
