マンションの大規模修繕工事とは？工事の内容・周期・費用相場を徹底解説

マンションの大規模修繕工事を知りたい人

マンションの大規模修繕工事とは？
マンションの大規模修繕の内容は？
マンション大規模修繕の費用の目安はいくら？
マンションの大規模改修工事で必要な準備は？

マンションにお住まいの方や投資用にマンションを所有している方の中には、修繕費用の相場や修繕のタイミングについて興味がある方も多いのではないでしょうか。

マンションは購入後も管理費や修繕積立金など、さまざまな維持費がかかります。

一般的に大規模修繕では、1戸あたり100万円前後を負担すると言われています。

こちらの記事では、大規模修繕をはじめとしたマンションの修繕費について詳しく解説しています。

金額の相場や、それぞれの工事内容、工事のタイミングなどマンションを所有している方ならぜひ知っておきたい内容を多数掲載しています。

マンションの大規模修繕とは？

マンションの大規模修繕工事とは、建物の経年劣化に伴う不具合を改善し、安全性や資産価値を維持するための大がかりな工事をさします。

一般的に15年から30年の周期で実施されることが多く、修繕積立金からの支出が主な財源となります。

具体的な工事内容としては、躯体の補強や外壁の塗り替え、設備の更新などが挙げられます。

大規模修繕は義務づけられているわけではありませんが、適切なタイミングで工事を行わないと、マンションの居住環境や資産価値が著しく低下してしまう可能性があります。

近年では、バリアフリー化やエコ改修を同時に行う事例も増えています。

長期的な視点から計画的に大規模修繕工事を実施することが、マンション資産の適切な維持管理につながるのです。

修繕と改修の違いは？

「修繕」と「改修」はよく似た言葉ですが、その意味合いは異なります。

【修繕】
既存の建物の劣化部分を元の状態に戻し、本来の機能を維持することを指します。
例えば、外壁の塗装や設備の取り替えなどが該当します。
法的には、建物の延命化措置と定義されています。

【改修】
既存の建物の性能を向上させ、新しい機能を付加することを指します。
例としては、バリアフリー化、省エネ改修、間取り変更などが挙げられます。
規模に応じて大規模改修と称されることもあります。

つまり、修繕は劣化の改善、改修は機能の向上がそれぞれの目的です。

大規模修繕時には双方が組み合わされることが多く、修繕に加えて改修を一体で行うケースが増えつつあります。

マンションの大規模修繕が必要な理由

なぜ、マンションの大規模修繕が必要なのでしょうか？その理由について解説していきます。

マンションの資産価値を守るため

国土交通省の調査によると、マンション価格は大規模修繕の実施状況に左右されることが分かっています。

実施から15年以内のマンションは、価格が新築時の7割程度に維持されている一方、15年以上放置されると、価格は5割を下回る可能性があるのです。（国交省発表データの表を添付）

このように、適切な修繕を怠ると居住環境の劣化に加え、資産価値が大きく毀損されてしまいます。

計画的な大規模修繕工事を実施することで、マンション価値を維持し、将来の売却価格の下支えにもなるのです。

時間が経つにつれての劣化を防ぐため

長期にわたり修繕を行わないと、雨漏りや外壁のひび割れなど、建物の劣化が進行します。

これらを放置すれば、二次的な劣化をまねき、最悪の場合、建物自体が危険な状態に陥る可能性があります。

また、設備についても同様です。設備の老朽化は、故障のリスクを高めるほか、法定の点検や更新義務を怠れば罰則を受ける可能性もあります。

建物の長寿命化と適正な管理のためにも、定期的な大規模修繕工事は不可欠なのです。

このように、マンションの資産価値の維持と、建物や設備の劣化防止の双方から、大規模修繕は欠かせない取り組みなのです。

マンション大規模修繕工事の費用目安

マンションなどの建物は年月の経過にともない、劣化や不具合が起こることは避けられません。

マンションを所有している以上、ご自身が居住しているかどうかに関わらず、修繕費用は必ず負担しなければなりません。

一般的に大規模修繕では1戸あたり平均100万円程度が相場と言われています。

大規模修繕工事の回数ごとの平均金額は、以下のようになっています。

区画所有者がこういった費用をそれぞれで準備するのは難しい場合も多いため、国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を制定し、計画的に積立を行うよう指導しています。

それに基づき管理組合が徴収してるのが修繕積立金です。

修繕積立金は平均で12,000円ほどとなってるようですが、この金額は占有面積によって積立金の単価が決められています。

戸数が多いか少ないかによっても、1戸あたりの金額は変わってくるため、一概にいくらが適切かを判断するのは難しいですが、大規模修繕が適切に行われていて正しく修繕費が使われているかは確認する必要があります。

さらにこの修繕積立金の金額は月日の経過とともに値上げされていくのが一般的です。

分譲時には割高感を抑えるために低めに設定されていることが多く、販売当初の修繕積立金では修繕費が不足してしまうことがほとんどだからです。

購入時には長期修繕計画をよく確認し、修繕積立金の値上げを予測してから購入することをおすすめします。

マンションの規模によって、大規模修繕工事の費用目安は以下のようなイメージです。

あわせて忘れてはいけないのは、大規模修繕や小規模修繕は共有部分にたいして行われる工事だということです。

また占有部分のリフォームや設備交換などの費用は別途準備しておく必要があります。

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マンション修繕工事の適した時期について

修繕工事を行う時期は、「大規模・中規模修繕」と「小規模修繕」を分けて考える必要があります。

大規模・中規模修繕は長期修繕計画に基づいて、計画的に実施されます。

大規模修繕であれば12年〜15年に一度程度行われることが一般的です。

大規模修繕を分散させ中規模修繕として行う場合には、5年程度を目安に少しずつ行っていくイメージです。

小規模修繕に関して言えば、特に決まった時期というものはありません。

生活に支障があれば早急な対応が必要になりますが、小さな損傷であれば次の大規模・中規模修繕を待つこともあります。

どのような対応をとるかは、各マンションの管理組合を中心に話し合い等で決定されます。

マンション大規模修繕の工事期間の目安

マンションの大規模修繕工事は、長期に渡る大がかりな工事となります。

適切な工期を確保することが、円滑な修繕実施と居住者の生活の質を維持する上で重要です。

一般的な工事期間の目安は以下の通りです。

標準的なマンションの大規模修繕工事期間は、1年前後が一般的です。

しかしながら、修繕内容の規模や併せて実施する改修工事の有無などにより、6カ月程度の場合や2年以上に及ぶケースもあります。

大規模修繕工事には、様々な工程が含まれます。主な工事項目としては以下が挙げられます。

• 外壁の塗装や打診補修
• 屋上防水工事
• 設備(給排水管、電気設備等)の更新
• エントランスや共用部分の改修
• オプションの改修工事(バリアフリー化、省エネ改修等)

これらの工事項目を滞りなく進めるには、一定の工期が必要不可欠です。

修繕内容の規模によっては、大幅に工期が長くなる場合があります。

東京で実施された事例では、マンション戸数540戸の大型物件において、躯体補強を含む大規模修繕工事に2年8カ月を要しています。

一方、比較的規模が小さい場合は、工期が短縮されることもあります。

マンション戸数80戸の物件で、外壁と設備の一部更新のみの修繕工事は、8カ月で完了しています。

このように、工事期間はマンションの規模や修繕内容により大きく異なります。

事前の十分な検討と適切な工程管理が重要であり、居住者に対する適切な情報提供と理解促進も不可欠です。

マンション管理組合としては、修繕会社や設計事務所等の専門家と綿密に調整を行いながら、現実的な工期設定を行う必要があります。

マンション大規模修繕の種類と工事内容

一言にマンション修繕といってもさまざまなものがあります。

大きく分けて大規模修繕・中規模修繕・小規模修繕があります。

それぞれの修繕内容や役割について見ていきましょう。

マンションの大規模修繕の工事内容

マンションにおける大規模修繕は足場を組んで行われる大掛かりなものをイメージしていただければいいかと思います。

工事中はマンション全体にメッシュシートが張られ、居住者の生活にも影響がある工事です。

大規模修繕の目的は大きく分けて２つあります。

一つはマンションの景観をよくするとともに、機能性を高め安全で快適な住環境を作るためです。

月日の経過に伴い劣化・老朽化していくのを防ぎ、建物の躯体部分へのダメージを減らすことを目的としています。

どんなに耐久性の高い資材を使用しても、大規模修繕をきちんと行わなければ安全で快適な住環境を維持することはできません。

もう一つは将来的な資産価値を維持、向上させることです。

計画的に大規模修繕を行うことで、安全で快適な生活が送れるだけでなく、将来的な資産価値に大きな差がでます。

大規模修繕のポイントとして確認しておきたいのは、区分所有者が費用負担をするけれど、工事を行うのは共有部に対して行う工事ということです。

占有部のリフォームや設備交換等については該当しないので注意してください。

具体的な工事内容としては、

• 屋上・バルコニー・外階段などの防水工事
• 外壁の補修と塗装
• エントランス・廊下などの共有部の塗装
• 鉄部の塗装
• シーリング工事
• タイル補修
• 仮設工事

などです。

詳しい内容をみていきましょう。

仮設工事

まずはじめに行われるのが、仮設工事です。

足場を組み立てたり、作業員用の休憩所や事務所を準備したりします。

足場の周りには塗料の飛び散りや落下物を防ぐためにメッシュシートがかけられます。

実際の建物への施工ではありませんが、安全な作業のためには大切な工事です。

下地補修工事

外壁やコンクリート部分にできたクラックとよばれるひび割れや、欠け・傷などを修復します。

こういった傷から雨水が侵入すると、建物の躯体部分へ大きなダメージを与えてしまうため、入念に修繕を行わなければなりません。

塗装をいくら綺麗に仕上げたとしても、下地にダメージが残っていればすぐに再発してしまいます。

地味な工程ですが、全体の仕上がりや耐久性にかかわる大切な工程となります。

タイル補修工事

マンションでは外壁部分にタイルが使用されることが珍しくありません。

年月が経ったタイルは、一見問題なさそうに見えても浮きがあったり、ひび割れが起こったりして、タイルの落下事故につながる可能性があります。

大規模修繕では作業員が目視や打診を行うことによって、タイルの浮きや不具合を見つけ出し修繕を行います。

修繕により耐久性や防水性が回復し、安心して生活できるようになります。

シーリング工事

タイルや外壁のつなぎ目、サッシの周辺にはシーリングと呼ばれる目地になる部分があります。

シーリングは年月の経過とともに、減ったりひび割れてしまいます。

小さな隙間であっても、放置すれば水の侵入を許し建物内部のダメージへとつながってしまいます。

大規模修繕ではシーリング剤を剥がして再充填したり、追加でシーリング剤を補充したりして、防水性を回復させます。

塗装工事（鉄部・外壁）

塗装工事は主に２つあります。

１つ目は手すりや外階段、ベランダ、鉄扉など鉄部の塗装です。

鉄部は錆が発生しやすく、耐久性に大きな影響を及ぼします。

錆びどめを施すとともに、美観を取り戻すために再塗装を行います。

鉄部の塗装は5年を目安に塗り替えるのが良いとされているため、大規模修繕のタイミング以外でも随時行う必要があります。

もう一つが外観の向上も期待できる外壁塗装です。

外観がよくなるだけでなく、紫外線や風雨にさらされ低下してしまった防水機能を取り戻します。

外壁塗装にあわせて廊下やエントランスなどの共有部も塗装を行うことが多いようです。

防水工事（屋上・バルコニー・ベランダ・階段等）

新築時には機能している防水効果も、年月の経過とともにその防水効果は低くなります。

屋上やバルコニーなどの雨水にさらされる部分の防水性がさがれば、雨漏りの原因となります。

さらにコンクリート内部へ水が侵入すれば、建物の躯体部分への大きなダメージとなってしまします。

それを防ぐためにも防水工事は欠かせません。

防水工事にはウレタン防水、シート防水などさまざまな工法があり、施工場所や建物の状態にあわせて選択されます。

マンション大規模修繕の周期の目安

マンションの大規模修繕工事の実施時期は、建築基準法で新築後12年以内の最初の修繕工事を義務付けられています。

その後は、概ね12年から15年を周期として大規模修繕が行われることが一般的です。

建物の状況により、期間は変更されますが大規模修繕工事は必ず行う必要があるものです。

特に法定の修繕時期が設けられているのは、建物の適切な維持管理を図り、居住者の安全を確保するためです。

国土交通省の調査によると、築年数が経過すると共に建物の劣化は加速度的に進行するため、一定の周期で計画的に修繕工事を実施することが重要とされています。

2回目以降の大規模修繕について

2回目以降の修繕工事の時期は、前回の工事からの築年数と、建物の劣化状況を踏まえて判断する必要があります。

前回の工事が十分でなかった場合は、次の工事時期が早まる可能性があります。

一方で、高品質の資材を使用したり、適切な修繕サイクルを守ることで、修繕工事の周期を延ばすこともできます。

また、建物の使用状況や立地環境によっても、劣化の進行具合が変わってきます。

マンションの大規模修繕は、最初の修繕を新築から12年以内に実施した後、概ね12年から15年の周期で行うのが一般的ですが2回目以降は、前回の工事の質や建物の劣化状況を考慮して判断することが重要となります。

マンション大規模修繕のよくあるトラブルと対策

マンション大規模修繕工事では、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

主なトラブルと対策を見ていきましょう。

費用の増大

施工時に予期せぬ劣化箇所が発見され、追加工事が必要になる場合があります。

このようなリスクを回避するため、建物調査を十分に行い、設計・見積もりを的確に行うことが重要です。

また、工事期間が長期化すると、仮設費用や工事員の人件費などが増える可能性があります。

綿密な工程管理によりリスクを最小化する必要があります。

入居者との騒音や振動のトラブル

工事中の騒音や振動は避けられません。事前に工事の内容と日程をきちんと説明し、理解を求めることが大切です。

また、極力作業時間を遵守し、生活への影響を最小限に抑えるよう心がけましょう。

工事品質のトラブル

施工不良による劣化の再発や、資材の不備があった場合、二重に工事費用がかかってしまいます。

優良な施工業者の選定と、しっかりとした施工管理が重要となります。

マンション大規模修繕工事では様々なトラブルが起こり得ますが、事前の綿密なリサーチと対策、施工業者との緊密なコミュニケーションにより、リスクを最小限に抑えることができます。

マンション大規模修繕の進め方

大規模修繕工事の主な進め方について解説していきます。

大規模修繕委員会を発足

マンション大規模修繕工事は、膨大な作業量と高額な費用がかかるため、管理組合内に専門の委員会を設置し、一連の手続きを進める必要があります。

委員会は、役員や理事、区分所有者から人選します。

工事内容や費用負担について熟知しており、高い責任感のある方を選任することが重要です。

建物調査を行い劣化状況を調査

現在の建物の劣化状況を把握するため、専門業者による建物診断調査を実施します。

調査の結果に基づき、修繕すべき箇所や、優先順位を決定していきます。

建物ごとに劣化状況は異なるため、この調査は修繕工事計画の前提となります。

部位別の劣化の程度を詳細に把握し、適切な工事内容を立案することができます。

大規模修繕の方針決め

調査結果を基に、修繕の工事範囲や優先順位、工事期間、必要費用の見積額など、大規模修繕の全体的な方針を検討し、決定します。

大規模修繕は、財政的にも大きな負担となることから、区分所有者の合意形成が不可欠です。

理事会では複数案を作成し、分科会などで検討した上で、総会で最終決定を行います。

見積もりを依頼

決定した修繕方針に基づき、工事内容の仕様書を作成します。

その上で、複数の工事業者へ入札を行い、見積もりを依頼します。

見積もり時の留意点として、施工業者の実績や体制、債務超過の有無など、適切な業者を選定できることが重要です。

費用面だけでなく、品質管理体制や工事管理能力も確認する必要があります。

工事会社を選ぶ・決定する

複数の業者から提示された見積もりを精査し、工事費用、工事内容はもちろん、施工能力、経営状況など、総合的に工事業者の選定を行います。

適切な工事業者を選べば、工事途中のトラブルを未然に防ぐことができます。

最終的な工事業者の決定は、総会等の場で区分所有者の合意を得てから行います。

マンション大規模修繕工事の実施

工事業者を決定したら本格的な工事に入ります。

工事着手前には、備品の撤去や養生等の準備作業を行います。

工事期間中は、業者が定期的に現場管理を実施し、適切な工事進捗管理を行います。

工事の遅延や追加工事が発生した場合は、速やかにマンション管理組合に報告し、対応を協議する必要があります。

マンションの修繕積立金が払えない場合は？

マンション大規模修繕工事の際、計画的に積み立ててきた修繕積立金だけでは不足する可能性があります。

その場合、追加で修繕積立金の徴収が必要となりますが、資金的な理由などで一括払いが難しい区分所有者も出てくるでしょう。

支払いが難しい高齢者世帯など、事情により一括払いができない場合は、分割支払いや融資の斡旋などの対応を検討する必要があります。

そういった事態に備え、管理組合ではあらかじめ対応策を検討しておく必要があります。

一括払いが困難な理由としては、以下のようなケースが考えられます。

• 高齢者世帯で収入が少ない
• 病気や介護で出費が嵩む
• 資金的な事情で現金が払えない

こうした区分所有者に配慮し、柔軟な支払い方法を設けないと、管理費の滞納が懸念されます。

東京都のマンション実態調査によると、修繕積立金の滞納率は7.1%にのぼります。

あるマンションの例では大規模修繕の際、高齢者世帯向けに最長5年の分割払いを導入しました。

また別のマンションは提携金融機関と連携し、低利子での融資を斡旋し約半数の区分所有者がこの制度を活用したそうです。

マンション大規模修繕は、多額の費用が必要となります。

一括払いが困難な区分所有者への配慮は不可欠で、分割払いや融資の活用などで、柔軟な支払い対応を図ることが重要といえます。

管理組合は早めの検討が求められます。

大規模修繕工事でよくある質問

まとめ

マンションにお住まいの方や、購入を検討している方が気になるマンション修繕についてまとめました。

• 大規模修繕・中規模修繕・小規模修繕がある
• 大規模修繕は12年〜15年に一度程度行われる
• 大規模修繕の費用は1戸あたり100万円程度
• 中規模修繕は、大規模修繕の一部を分散させて行うこと
• 大規模修繕・中規模修繕は建物の躯体部分を守る大切な工事で、費用は月々徴収される修繕積立金が充てられる
• 小規模修繕は日常の生活に不便をきたす場合や、景観を損なう場合などに、必要に応じて行われる軽微な修繕
• 小規模修繕には管理費が使われることが多い

マンションの建物寿命を延ばし、長く快適に生活を送るためにも、きちんと修繕工事を行っていくことが必要です。

そのためにも適切な長期修繕計画の作成と、計画的な修繕費の積み立てが求められます。

マンション購入の際には、長期修繕計画や修繕費の回収状況なども必ず確認するようにしましょう。