マンションの大規模修繕はどこに頼む？施工会社の種類・優良業者の見分け方

マンションの大規模修繕工事をどこに頼むか悩んでいる人

マンションの大規模修繕工事はどこに頼むべき？
マンションの大規模修繕は大手に依頼するのがいい？
マンション大規模修繕工事で優良な施工業者・会社を見分けるポイントは？
マンション・アパートの施工業者を選定する方法は？
マンションの改修業者と修繕業者の違いは？

マンションの大規模修繕工事を「どこに頼めばいいの？」と頭を悩ませていませんか？確かに、初めての大規模修繕では、適切な施工会社選びに戸惑うことも多いでしょう。

実は、マンション大規模修繕工事を請け負う業者の質には大きな差があります。ゼネコンから専門の修繕業者まで、様々な選択肢がある中で、優良な施工会社を見つけることが重要です。

この記事では、マンション大規模修繕工事を行う業者の種類と業者の選び方のポイントを詳しく解説します。

賃貸マンションやアパートのオーナーの方に役立つ情報ですので、ぜひ最後までお読みください。

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大規模修繕について解説

大規模修繕とは、マンションやビルなどの集合住宅において、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水工事や設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ、修繕するために行われます。建物全体の劣化を防ぎ、長期的な安全性と快適性を維持するために行われる大規模な修繕工事です。通常、10年から20年ごとに計画され、外観の美観を保つだけでなく、建物の構造や設備の性能を向上させることを目的としています。

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マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう

マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。

共用部分と専有部分の違いとは？

まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。

以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。

マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。

大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係

マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。

ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。

マンション大規模修繕工事を行う業者の種類｜まずはどこに頼むか知ろう

大規模修繕工事を行う業者は、3つのタイプに分けられます。

• 総合建設会社（ゼネコン）
• 専門工事会社
• 管理会社

それぞれの業者の特徴、メリット、デメリットを説明します。

総合建設会社はマンション大規模修繕も幅広く対応

総合建設会社とは、ゼネコンとも呼ばれる建設会社のことです。

総合建設会社は営業から設計、施工まですべて自社で行います。

技術力や施工ノウハウに優れた大手建設会社が多いため、安心して工事を任せられるでしょう。

ただし、工事全体を任せることになります。

そのため、工事内容や費用などに関する分からないことは第三者を通して確認することが難しくなる点がデメリットです。

大規模修繕専門業者はマンションのノウハウも方法

専門業者とは、大規模修繕工事を得意とする会社のことです。

塗装工事や防水工事を専門としていた会社が、大規模修繕工事も行うようになることがあります。

専門業者は、大規模修繕工事に関する高い知識と技術力を持っており、工事の失敗を防ぎやすいことがメリットです。

ただし、地域密着型の業者が多いため、対応エリアやマンション規模に制約があるかどうか確認が必要です。

管理会社はマンションを熟知していて安心

マンションを管理する会社であれば、マンションの状況を熟知しているため、安心して修繕工事を任せることができます。

ただし、管理会社によっては、マンションの大規模修繕は依頼できない場合もある点に注意が必要です。

どこに頼む？質の高いマンション大規模修繕業者の選び方

マンションの大規模修繕をどこに頼むか迷っている方は、複数社に問い合わせをして見積もりを取りましょう。

最終的に大規模修繕をどこに頼むか決める際には、いくつかのチェックポイントを比較することが大切です。

ここでは、優良業者を選ぶコツ、チェックすべき項目を紹介します。

マンション大規模修繕業者の選び方1.現場監督の人柄や能力が高い

大規模修繕業者の営業担当者だけではなく、実際に現場監督を同席させ、プレゼンテーションを行います。

大規模修繕を成功させるためには、工事担当者、現場監督などの人柄や能力が大きなポイントです。

丁寧に大規模修繕を進めても、最新鋭の設備を使っても、工事中の騒音・振動・臭気の問題は避けて通れません。

テナントや近隣住民にストレスを与えることなく、問題を克服する必要があります。

現場管理者のコミュニケーション能力、管理会社への適切かつ的確な報告や、必要な支援を要請する能力とセンスが非常に重要です。

単に工事掲示板を設置し、入居者に日々の進捗状況を伝えるだけでは不十分です。

最悪の場合、管理組合の理事長宛に「大規模修繕を直ちに中止してください」という内容証明郵便が届くことになります。

そのため、工事の担当者の人柄や能力を慎重に見極め、不安を払しょくできない場合は「担当者の変更が可能とする旨」を工事依頼の条件にしましょう。

マンション大規模修繕業者の選び方2.万全の工事保証・アフターサービス

大規模修繕で工事後の保証をしない業者はありませんが、保証内容は各社で異なります。

業者からのプレゼンテーションの際には、大規模修繕後のアフターフォローや保証、対応期間に関して、どのような契約内容になっているのかを十分に確認することが大切です。

例えば、防水工事では「○年ごとにトップコートを塗り替えることを条件に1年間保証する」といった条件が設けられている場合もあります。

保証やアフターサービスは、建設後の維持費を考えるうえで重要なポイントです。

マンション大規模修繕業者の選び方3.建設業許可を取得済みか

外壁塗装や防水工事など、マンションやビルの大規模修繕工事を行う場合は、専門の建設業許可が必要です。

そのため業者が許可を持っているか確認しましょう。

建設業許可の取得には資格や実務経験が必要なため、取得している業者は信頼できるといえます。

なお、工事費が500万円以下の小規模な工事の場合は、建設業許可は不要です。

マンション大規模修繕業者の選び方4.詳細な見積書を提出

工事見積書の内容が丁寧であれば、優良業者と判断できるでしょう。

工事の金額と工事内容をまとめて記載している業者は、不要な工事を追加して費用をつり上げる詐欺業者の可能性があります。

また、見積もりについて質問しても、丁寧に答えてくれない業者には注意が必要です。

見積書の内容は、丁寧で分かりやすいものでなければならず、依頼者からの質問に対して説明できない業者は技術力が低い可能性があります。

金銭的な重要事項が曖昧な業者への工事依頼は避けましょう。

マンション大規模修繕の発注方法｜どこにどうやって頼むか決めよう

マンションの大規模修繕は、数百万円以上かかることもあります。

例えば、500万円の工事で20%の中間マージンがかかる場合、実際の工事費とは別に100万円を支払う計算です。

ここでは、適正価格で大規模修繕工事をしてくれる業者を探すためのアプローチを2つ紹介します。

設計監理方式・分離発注方式はマンション大規模修繕費用を抑えられる

設計事務所や設計コンサルタントに、補修設計や施工会社選定の支援を依頼する方法です。

設計会社が工事監理も行うことが一般的で、工事費を抑えながら品質をチェックできる優れたシステムだといえるでしょう。

マンションの大規模修繕では、設計監理方式・分離発注方式がスタンダードになっています。

ただし、設計監理の専門家への報酬が発生するため、工事費が1,000万円以下の小規模な賃貸マンションやアパートでは、費用対効果が悪い場合もあります。

責任施工方式・一括発注方式はマンション大規模修繕をまとめて施行

設計と施工を1社に委託し、大規模修繕開始から終了まで責任を持って施工してもらう方式です。

設計と施工が一体となっているため、工事監理が甘くなりやすいというデメリットもあります。

宅建業者や管理会社を通す場合も一括発注方式の一種ですが、最初から1社に決めている場合は「特命随意契約」が適しているしょう。

コストダウンとして一括発注方式を利用する場合は、あらかじめ信頼できる工事会社を数社リストアップし、2～3社に相見積もりを依頼する必要があります。

賃貸オーナー必見！大規模修繕の計画で失敗しないコツ

賃貸マンションの大規模修繕は、物件の価値を維持し、入居者満足度を高めるために欠かせない取り組みです。しかし、計画が不十分だと、予算超過やトラブルを引き起こす可能性があります。以下では、大規模修繕計画を成功させるためのポイントを解説します。

修繕計画の失敗を防ぐための具体的なコツ

1. 修繕目的を明確に設定
大規模修繕の目的を明確にすることで、計画に一貫性が生まれます。劣化箇所の補修だけでなく、以下の要素を考慮しましょう。

• 建物の資産価値向上
• 入居者の安全性・快適性の確保
• 美観の改善による入居促進

2. 優先順位をつけた修繕範囲の選定
予算内で効率的に修繕を進めるには、修繕箇所の優先順位をつけることが重要です。特に、外壁や屋上防水などの重要な構造部分から着手し、設備や内装は状況に応じて検討します。

3. 信頼できる業者の選定
施工業者や管理会社の選定は、工事の品質とスムーズな進行に直結します。選定時には以下をチェックしましょう。

• 過去の施工実績
• 見積もりの明確さと妥当性
• アフターサービスの内容

4. 入居者への配慮と説明
修繕期間中は騒音や工事車両の出入りで入居者に負担がかかります。事前に以下を丁寧に説明し、トラブルを未然に防ぎましょう。

• 工事内容やスケジュール
• 入居者が守るべき注意点
• 問い合わせ窓口の設置

5. 十分な資金計画を立てる
修繕積立金の確認や、資金不足の場合の融資計画を早い段階で検討します。余裕をもった資金計画が、計画全体の安定性を確保します。

賃貸マンションの大規模修繕を成功させるには、事前準備と計画がカギとなります。オーナーとしての視点で、物件の価値を守りつつ、入居者にも配慮した対応を心がけましょう。

大規模修繕工事における相見積もりの重要性と進め方

大規模修繕工事を成功させるためには、適正な価格と高品質な施工を確保することが重要 です。そのために欠かせないのが、複数の業者から見積もりを取得する「相見積もり」 です。相見積もりを活用することで、適正価格を把握し、より良い条件で業者を選定 することができます。

相見積もりを取るメリット

複数の業者から見積もりを取得することで、価格の適正性や工事内容の違いを比較しやすくなります。見積もり内容を精査することで、不必要な工事が含まれていないか、あるいは見積もりが過剰に高額ではないかを判断できます。さらに、複数の業者を比較することで、コスト削減や施工の質の向上が期待できる ため、大規模修繕工事の成功につながります。

相見積もりの進め方と注意点

相見積もりを依頼する際には、各業者に対して同じ条件で見積もりを依頼することが重要 です。条件が統一されていないと、正確な比較ができず、業者ごとの違いを適切に判断することが難しくなります。また、価格だけでなく、工事内容やアフターサービス、業者の信頼性などを総合的に評価 することが大切です。単に安い業者を選ぶのではなく、施工品質や保証内容もしっかり確認 しましょう。

見積もり比較時のチェックポイント

相見積もりを取得した後は、以下のポイントをチェックし、適正な業者選びを進めましょう。

• 見積もりの内訳が詳細に記載されているか
  どの工事にいくらかかるのかが明確になっているかを確認。総額のみが記載されている場合は、詳細を業者に問い合わせる。
• 追加費用の有無
  工事途中で追加料金が発生する可能性があるか、見積もりに含まれていない工事項目がないかをチェック。
• 工事期間の明確化
  工事スケジュールが具体的に記載されているか確認し、長引くリスクがないかを判断。
• 使用する材料の品質
  どのメーカーの塗料や防水材が使われるのか、耐久性に問題がないかを業者に確認。
• 保証内容やアフターサービス
  施工後の保証期間や、定期点検・メンテナンスの有無を事前に把握。

相見積もりを適切に活用することで、コストを抑えつつ、信頼できる業者に大規模修繕を依頼 することが可能になります。工事の品質と費用のバランスをしっかり見極め、慎重に選定を進めましょう。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事に関する質問について回答します

マンション大規模修繕をどこに頼むかは管理組合主導で判断しよう

従来はマンション全体の管理を管理会社に依頼するケースが目立ちました。

理由は、マンションのことを最も理解しているのは管理会社であるためです。

また、大規模修繕を含めマンションに関することは全て管理会社の判断になっていたり、管理会社が勝手に進めたというケースもあります。

しかし、重要な点は、最終的な決定主体は管理組合であるということです。

管理会社に依頼すれば窓口が一本化されて楽ですが、実際の工事は下請け業者に依頼するため、結果的に工事費が高くなることがあります。

マンションの大規模修繕のためには、強力な管理組合が必要です。

管理組合が中心となり、会社の経営状況や大規模修繕の実績、評判などを精査したうえで、リストアップされた工事会社のなかから決定します。

自分の住むマンションにとって重要視したい項目を十分考え、客観的に判断しましょう。