築30年経過したマンションの大規模修繕工事の目的・内容・費用を解説

築30年マンションでは、建物の老朽化が進み、大規模修繕工事の必要性が高まります。

本記事では、築30年マンションの大規模修繕工事の目的や具体的な内容、費用の目安ついて詳しく解説します。

さらに築30年マンションの大規模修繕工事の費用負担を軽減する方法も紹介します。

築年数30年マンションの大規模修繕工事の目的

マンションの築年数が30年を超えると、建物の安全性や居住環境、資産価値を守るために、大規模修繕工事が必要になります。

この工事の目的を正しく理解することで、適切な計画と実行につなげることができます。

安全性・耐久性の向上

築30年を超えるマンションでは、外壁のひび割れやコンクリートの劣化などが進行し、建物の耐久性や安全性が低下する恐れがあります。

大規模修繕工事は、これらの劣化を補修し、建物の耐震性や耐久性を向上させることを目的としています。

居住環境の改善

時間の経過とともに、建物の外観や内装、共有部分の設備も劣化します。

修繕工事を通じてこれらを改善することで、快適な居住環境を維持し、住民の満足度を高めることができます。

資産価値の維持・向上

適切な時期に修繕工事を行うことで、マンションの資産価値を維持・向上させることが可能です。

特に中古マンション市場では、修繕計画がしっかりしている物件ほど購入希望者にとって魅力的です。

築30年経過マンションの大規模修繕工事の費用目安

築30年のマンションにおける大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や工事内容によって異なりますが、一般的な目安として以下の通りです。

これらの費用は、工事範囲や劣化状況、使用する材料などによって変動します。詳細な見積もりを取得することが重要です。

令和3年度に国土交通省が実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、一戸あたりの修繕金額は100〜125万円が最も多くなっています。

工事回数別の工事金額を見ると、1回目のマンション大規模修繕にかかった費用は「4,000～6,000万円」の割合が最も高いという結果が出ています。

2回目は「6,000～8,000万」、3回目以上は「6,000～8,000万円」と「10,000～15,000万円」の割合がそれぞれ最も高くなっています。

マンションの築年数が増えるほど大規模修繕費用が増額する傾向が見られます。

築30年経過マンションで必要な大規模修繕工事内容

築30年を超えたマンションでは、さまざまな部位で老朽化が進んでいます。ここでは、大規模修繕工事で必要となる代表的な工事内容について解説します。

30年経過したマンションで必要な大規模修繕の工事内容は主に以下のとおりです。

• 外壁やタイル補修、外壁塗装
• 屋根工事
• コーキング
• 防水工事
• 躯体の補修や補強工事
• 外観やエントランス工事
• 給排水設備の修理や交換

それぞれ解説します。

外壁やタイル補修・外壁塗装

外壁のひび割れやタイルの剥がれを補修し、防水性能を維持するための塗装を行います。これにより、建物の美観と耐久性を保ちます。

屋根工事

屋上や屋根部分の防水加工を見直し、雨漏りを防ぐ工事が必要です。特に防水シートの劣化が進んでいる場合は、早急な対応が求められます。

コーキング

窓枠や外壁の継ぎ目に施されたコーキング材の劣化を補修し、隙間からの水漏れを防ぎます。これにより、建物内部への水の侵入を防止します。

防水工事

バルコニーや屋上の防水シートを交換することで、建物内部への浸水を防ぎます。防水性能の低下は、建物全体の劣化を加速させるため、定期的な点検と修繕が必要です。

躯体の補修や補強工事

建物全体の構造部分にひび割れや劣化が見られる場合は、補修や補強を行います。これにより、建物の耐震性や安全性を確保します。

外観やエントランス工事

外観のリニューアルやエントランス部分の改修は、建物全体の印象を向上させると同時に、資産価値の維持・向上にも寄与します。

給排水設備の修理や交換

築30年を迎えると、給排水管の老朽化が顕著になります。漏水や詰まりを防ぐために、配管の交換や修理が必要です。

築30年経過マンションの大規模修繕工事における注意点

築30年経過したマンションの大規模修繕工事を成功させるためには、いくつかの注意点を把握しておく必要があります。ここでは、具体的な対策や重要なポイントについて解説します。

30年経過したマンションの大規模修繕工事における注意点は以下の3点です。

• 長期修繕計画を見直す
• 修繕積立金の不足に早めに対策する
• 業者選びは慎重に行う

それぞれ解説します。

長期修繕計画を見直す

修繕工事のタイミングや内容を見直し、長期修繕計画を現状に合わせて調整することが重要です。これにより、計画的な修繕が可能となります。

修繕積立金の不足に早めに対策する

修繕積立金が不足している場合は、早期に対策を講じる必要があります。住民間での話し合いや追加徴収の検討が求められます。

業者選びは慎重に行う

施工業者の選定は工事の品質に直結します。複数の業者から見積もりを取り、過去の実績や信頼性を確認しましょう。

築30年超えのマンションの建替えと大規模修繕どちらを選択すべき？判断する際の基準は？

築年数が30年を超えたマンションでは、大規模修繕工事を実施するか、建替えを検討するかの判断が必要になる場合があります。どちらを選択すべきか迷う方も多いのではないでしょうか。ここでは、それぞれの選択肢についての判断基準を解説します。

建替えを選ぶべきケース

以下の条件に当てはまる場合、建替えを検討するのが望ましいです。

• 建物全体の老朽化が著しい場合
• 耐震性能が基準を大きく下回る場合
• 住民の合意が得られる場合

躯体や基礎部分に深刻な劣化が見られ、大規模修繕だけでは対応が難しい場合や耐震改修の費用が高額になりすぎる場合、建替えを選ぶほうがコストパフォーマンスが良いことがあります。

また、マンションの建替えには住民の合意形成が不可欠です。住民間で建替えのメリットが共有されている場合、進めやすくなります。

大規模修繕を選ぶべきケース

次の条件に当てはまる場合は、大規模修繕を選ぶのが適切です。

• 構造部分が健全である場合
• 修繕積立金が十分にある場合
• 住民の多くが修繕を希望している場合

マンションの躯体や基礎に大きな問題がなく、部分的な補修で対応可能な場合や費用面での負担が少なく、修繕を計画的に実施できる場合は大規模修繕を選ぶ方がいいといえます。

また、建替えは長期間を要するため、住民が現状維持を望む場合には修繕が現実的です。

判断基準を整理する

マンションの建替えと大規模修繕のどちらを選ぶべきかを判断するために、以下の点を総合的に検討しましょう。

1. 建物診断の結果
2. 費用対効果
3. 住民の合意形成

国土交通省が行なった「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、2回目の大規模修繕工事を築26年〜築35年の間に実施される割合は全体の65.3％となっています。

築30年超えのマンションはそれぞれの状況に応じた適切な判断が必要です。専門家の意見を取り入れながら、住民全体で納得のいく選択を目指しましょう。

築30年経過マンションの大規模修繕工事の費用負担を軽減する方法

大規模修繕工事にかかる費用は高額になる場合が多いため、費用負担を軽減する方法を活用することが重要です。ここでは、補助金制度などを活用した方法をご紹介します。

省エネ改修補助金

断熱材の追加や高効率な設備の導入により、省エネ性能を向上させ、補助金を活用します。これにより、工事費用の一部を賄うことができます。

耐震改修補助金

耐震性能を向上させる工事に対して、自治体が補助金を提供している場合があります。該当する補助金を活用することで、費用負担を軽減できます。

バリアフリー改修補助金

高齢者や身体障害者向けのバリアフリー工事に補助金を活用することで、負担を軽減できます。これにより、住民全体の生活の質を向上させることができます。

まとめ

築30年を迎えたマンションにとって、大規模修繕工事は建物の安全性、快適性、資産価値を守るために欠かせない重要な取り組みです。適切な修繕を行うことで、住民全体が安心して暮らせる環境を維持できるだけでなく、建物全体の将来的な価値を高めることにもつながります。

築30年という節目は、建物にとって大規模修繕を検討する絶好のタイミングです。早めの計画と適切な対応を行い、快適で安全な住環境を維持していきましょう。これから修繕を計画される皆さまが、この記事を参考にしながら、最適な選択を進められることを願っています。