建物を長く安全に利用するためには、定期的な点検や検査、メンテナンスや修繕工事が重要になってきます。
近年では、維持管理費のコストを抑えることを目的に大規模修繕工事の周期の長期化が進められており大規模修繕工事の計画は、30年を目安に計画されることが多くなっています。
ただ、本格的なコスト削減を目指すならもっと長期での修繕計画を行う必要があるため、30年を超えるその先の修繕計画について解説していきます。
目次
マンション大規模修繕工事の対象部位別の修繕目安
建物の部位によって、目安となる修繕期間が異なってきます。
目安とされる築年数を修繕箇所別にまとめました。
| 修繕箇所 | 目安となる築年数 |
|---|---|
| 鉄部 | 4～6年目 |
| 屋根、屋上、給水ポンプ、雨水排水ポンプ | 7～10年目 |
| 全面（大規模修繕工事） | 11～15年目 |
| 鉄部、屋根、屋上、火災感知器等 機械式駐車場、給水ポンプ、雨水排水ポンプ | 16～20年目 |
| 全面（大規模修繕工事） | 21～25年目 |
| エレベーター、インターホンなど | 26～30年目 |
| 全面（大規模修繕工事） | 31～40年目 |
全面を改修する大規模な修繕工事は、11年目・21年目・31年目を目安に行うことが多くなっています。
といっても、1回目や2回目に行われる大規模修繕工事では、外壁や内部など修繕されるポイントが限定されることも多いため、本格的な大規模修繕工事は30年目を超える際に行われることが大半です。
また、大規模修繕工事は12年の周期が基本とされてきましたが、2021年9月28日にガイドラインが改正されて18年周期で考えられることとなり今後は長期周期による修繕工事計画が必要とされてくることが予想されます。
大規模修繕工事の周期長期化の効果
今までは、マンションの築年数30年規模で大規模修繕工事の計画を行ってきましたがガイドライン改正後は、60年の期間に計画を伸ばしている管理組合が増えています。
12年周期から18年周期に長期化されたことで、大手の管理会社は保証期間を延ばすなどの対策を行っていますが周期が長期化されたことでどれほどのコストダウンが期待できるのかを見ていきましょう。
総戸数50戸ほどのマンションで、12年周期と18年周期で想定される費用を比較します。
| 総額 | |
|---|---|
| 12年目 | 5,000万 |
| 18年目 | 7,000万 |
12年目に修繕を行うより、18年目に修繕を行う場合は修繕箇所が増えるために金額はもちろん上がりますが60年の期間で修繕工事を考えた時にコストはぐっと抑えることができます。
なぜ修繕工事のコストを抑えることができるのか
大規模修繕工事の中で、足場などを作る仮設工事は費用の20パーセント近くを占める割合となることが多く、できるだけこの仮設工事の回数を減らせらすことができればコスト削減へとつながります。
仮設工事に関しては、大型マンションよりも小中規模のマンションの方が割高になる傾向があるので、仮設工事の回数を控えることがポイントとなります。
大規模修繕工事でよくある質問
Q
大規模修繕工事の期間はどのくらいかかりますか？
A
大規模修繕工事の規模や建物の状態によりますが、およそ3ヶ月〜4ヶ月程度かかることが多いです。
Q
工事中の生活にどんな影響がありますか？
A
足場の設置やメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなることがあります。また、塗装や防水作業時には洗濯物が干せないなどの制限があります。
Q
バルコニーやベランダの利用はどうなりますか？
A
バルコニーやベランダの壁面塗装や床面の防水作業時には、使用が制限されることがあります。
Q
工事期間中、エアコンは使えますか？
A
基本的には通常通り使用できますが、場合によっては一時的に使用が制限されることもあります。
Q
大規模修繕での工事の騒音や臭気はどうなりますか？
A
塗装の臭気やドリルの騒音、粉塵などが発生することがありますが、できるだけ負担を軽減するよう配慮しております。
Q
大規模修繕工事に対する費用が不足する場合はどうすればよいでしょうか？
A
できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにするのが最善です。実際に資金が足りないことが判明した場合には、時期をずらしたり、工事の範囲を見直したり、一時金の徴収や借入の可能性を探ったりと、様々な方法で計画を調整できます。ご予算に応じて資産価値を損なわないベストなプランをご提案いたします。
Q
修繕工事の前に現地調査が必要なのはなぜですか。どういうことを行うのですか？
A
築年数、周囲の環境や場所によって劣化の度合いは異なりますので、各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を見極めるためには現地調査が欠かせません。外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部の錆など、部位ごとに幅広くチェックします。
Q
大規模修繕工事の費用相場は一般的にいくらですか？
A
大規模修繕工事の費用について一般的な相場としては、1戸あたり約100万円前後が目安です。マンション全体の規模が大きい場合には、修繕費用が1億円を超えることもあります。また、マンションの劣化が激しい場合や、質の高い塗装を希望する場合には、さらに費用が高くなることがあります。
マンションの修繕工事の周期を伸ばすためには
マンションの修繕工事の周期を伸ばすためには、建築される新築の段階から計画しておくことがポイントです。
- 新築の際に不備がないかしっかりと確認する
- 屋外素材・塗装素材など足場工事が必要な個所は強度の高い素材を選ぶ
- 建物の立地や環境に対し耐久性を高くする
- 建物への汚れ対策を行う
- 大規模修繕工事までの中間期間にメンテナンスをしっかりと行う
近年では、材料の技術が上がり耐久性の高いものが増えています。
材料費が少し高くなっても、長い目で見て耐久性の高いものを選び修繕回数を減らすことで大幅なコスト削減につながります。
また、日々のメンテナンスなど建物を大切に扱うことで修繕工事を減らし長く安全に建物を維持することに繋がります。
