マンションの大規模修繕工事でベランダ・バルコニーはどうなる？対応方法を徹底解説

マンションの大規模修繕でベランダ・バルコニーに不安を感じていませんか？

マンションの大規模修繕工事では、ベランダやバルコニーも工事対象に含まれます。しかし、住民の中には「私物を全部片付けなきゃいけないの？」「工事中は洗濯物が干せなくなるの？」といった疑問や不安を抱える方も多いでしょう。

本記事では、ベランダ・バルコニーの位置づけや事前準備、工事中の注意点について、住民目線でわかりやすく解説していきます。

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なぜベランダ・バルコニーも大規模修繕工事の対象なのか？

多くの住民が誤解しやすいのが、ベランダやバルコニーの所有区分です。日々の生活空間として使っているため「自分のもの」と思いがちですが、実際にはこれらのスペースはマンションの構造上一体となっているため「共用部分」に該当します。法律的にも、多くのマンションでは管理規約により、バルコニーやベランダは専有使用権がある共用部分とされており、住民が自由に改造や装飾を加えることは制限されています。そのため、管理組合が定めるルールに従う必要があります。

防水処理や外壁補修のため施工が必要になる

ベランダやバルコニーは外壁に面しており、雨風の影響を直接受ける場所です。特に床面の防水層は経年とともに劣化し、ひび割れや雨漏りの原因になることがあります。大規模修繕工事では、この防水層の全面的な張り替えや塗り直しが行われるのが一般的です。また、手すりの腐食や外壁のひび割れなども、住民の安全と快適性に関わる重要な部分です。これらの施工をスムーズに行うためには、ベランダにある私物の撤去が必須条件となります。

避難経路としての安全性確保も重要

バルコニーやベランダは、災害時の避難経路としても非常に重要です。特に隣戸との境に設けられている「隔て板（蹴破り板）」や、階下へ降りるための「避難ハッチ」などは、火災や地震などの緊急時に住民が避難するルートとして機能します。これらの上に物を置いたり、塞いだりすることは、法令上も禁止されている行為です。大規模修繕工事の際は、こうした避難設備の点検や補修も行われるため、ベランダ内の安全性確保が求められるのです。

大規模修繕前に必要な「ベランダやバルコニーの私物片付け」｜住民が行うべき準備とは

ベランダやバルコニーに置かれている私物は、工事の障害となるだけでなく、作業員の安全にも関わります。移動中や作業中に転倒事故を起こす要因になったり、塗料や溶剤が付着して汚損した場合にトラブルの元となることもあります。対象となる物は以下の通りです。

障害物	危険性
植木鉢やプランター	数個でも風で飛ばされるリスクあり
室外機以外の家電製品	コード類や配線の接触が危険
収納棚・カラーボックス・ラック類	倒壊の恐れ
タイルマット・ジョイント式のウッドパネルなどの敷設物	風で飛ばされるリスク 工事作業の妨げなど
折りたたみチェアやテーブル、物干しスタンドなどの家具類	足場設置や高所作業の障害 風で飛ばされるリスクなど

これらをすべて撤去し、床面が露出した状態にしておくことが求められます。放置された物品は、管理組合や施工業者の判断で撤去・廃棄されることもあるため、注意が必要です。

ウッドデッキやタイル敷設の注意点と処分の判断

DIYなどで設置されたウッドデッキやタイルマットは、見た目の良さや快適性向上に貢献しますが、修繕工事においては大きな障害となります。特に、防水層との接触部分が密閉されていると、水分が滞留してカビや腐食の原因になることもあるため、施工時には全面的に撤去が求められます。

また、こうした敷設物は施工後に再利用可能なケースもありますが、素材が劣化していたり、固定方法が変わった場合には再設置が難しい場合もあります。再利用を希望する場合は、取り外す前に写真を撮っておいたり、部品を丁寧に分解・保管するなどの工夫をしておきましょう。

荷物の保管場所に困った場合の対策と相談先

片付けが必要といっても、すべてを屋内に収容するのが難しい住戸もあるでしょう。特に広めのプランターや大型の収納家具などは、室内に持ち込むことが困難です。そのような場合には、以下のような代替手段が有効です。

• 月額制のトランクルームやコンテナ型のレンタル倉庫を一時的に契約する
• 近隣の親族や友人宅に一時的に預ける
• 管理組合に相談し、マンション内の空き部屋や共用部（空き駐車場や集会所）に一時保管を依頼する

また、施工会社によっては住民向けの一時保管サービスや荷物搬送の支援を提供しているケースもあります。工事開始の1ヶ月前を目安に、早めに情報を集め、計画的な行動を心がけましょう。

大規模修繕工事中のベランダ・バルコニー利用に関する注意点と対策

大規模修繕工事中は、ベランダやバルコニーの利用に制限がかかります。洗濯物の外干し禁止や立ち入り制限、足場設置によるプライバシー・防犯の不安も出てきます。さらに避難経路の確保も重要です。ここでは、工事期間中の注意点と生活を快適にする対策をわかりやすく解説します。

洗濯物の外干し禁止と代替策について

大規模修繕工事期間中は、安全確保や工事品質維持のため、ベランダへの立ち入りが制限されることが一般的です。そのため、洗濯物の外干しは禁止となります。塗料の飛散や防水材の臭気による汚染、さらに作業員の落下物との接触事故のリスクがあるためです。

代替策としては以下がおすすめです。

• 折りたたみ式の室内干しスタンドの活用
• 浴室乾燥機付きユニットバスの利用（タイマー式が便利）
• 日中はコインランドリーを利用し乾燥まで完了させる
• 部屋干し専用洗剤で臭い対策を行う

生活スタイルに合わせてあらかじめ対応策を検討し、工事期間中のストレス軽減を図りましょう。

足場・ネット設置によるプライバシー・防犯面の注意と対策

工事中は建物周囲に足場が組まれ、落下防止用のメッシュシートやネットが張られます。これにより作業員の視線が窓やベランダに届きやすくなり、プライバシーの不安を感じる方が増えます。また、足場を伝って不審者が侵入するリスクもあります。

対策例

• 遮光性のあるカーテンやブラインドの設置
• 留守中の全窓・全扉の確実な施錠
• 補助錠や窓ロックの取り付けによる侵入抑止
• 人感センサー付きライトや防犯ブザーの設置

これらの防犯対策を強化することで、安全で安心な住環境を守りましょう。

避難ハッチの荷物撤去と安全確保の重要性

避難ハッチの上に荷物や物を置くことは、災害時の避難を妨げる重大な問題です。管理規約や消防法でも避難経路を塞ぐ行為は禁止されています。大規模修繕工事の際は特に指導が入ることが多いです。

避難ハッチが開かないと火災時に隣戸へ避難できず、命に関わる危険があります。ベランダ内の避難経路は常にクリアに保ち、家具や植木鉢などの置き場所にも注意しましょう。定期的な確認が重要です。

ベランダ・バルコニーの原状回復はどこまで必要？

大規模修繕工事が完了した後、ベランダやバルコニーに私物を再配置したいと考える住民は多いでしょう。実際、植物やタイル・家具などをこれまで快適に活用していた方にとっては、それを元に戻せるのかどうかは大きな関心事です。しかし、原状回復の考え方や範囲については、マンションごとに異なるルールや規約があるため、慎重な確認が必要です。ここでは、原状回復の意味や判断基準、住民が守るべき注意点について詳しく解説します。

原状回復の基本的な考え方

原状回復とは、工事前にあった状態に戻すことを意味しますが、これは「元通りに好きなように物を置いて良い」という意味ではありません。とくにベランダやバルコニーは共用部分として位置づけられているため、住民が個別に自由に利用するためには管理規約や使用細則に従う必要があります。

例えば「避難経路を妨げる物は設置不可」「床面に接着するような敷設材は使用禁止」「ウッドパネルは防水層を傷つけるため原則禁止」といったルールが明記されていることも多くあります。また、大規模修繕後は新しい防水層が施されており、タイルや人工芝のような素材を敷くと湿気や劣化を引き起こす原因になりかねません。

したがって、原状回復という言葉を「自由に戻す」と捉えるのではなく、「共用部分としての適切な利用状態に戻す」と理解しておくことが大切です。

再設置が認められるかどうかの判断基準

修繕後にベランダへ再び私物を配置したいと考える場合には、次のような点を確認しましょう。

• 管理規約や使用細則に違反しないか
• 避難ハッチや隔て板の前を塞いでいないか
• 防水層に直接接触するような構造になっていないか
• 接着剤や釘打ちなどで建物の構造を傷つける恐れはないか
• 雨天時や強風時に飛ばされるリスクがないか

これらを満たしたうえで、必要に応じて管理組合に事前相談し、許可を得ることが望ましいです。可能であれば、設置予定のアイテムの写真やカタログ、サイズ情報を添えて相談するとスムーズです。

また、共有部分の美観を損ねないという観点から、見た目や配置にも配慮することが求められます。自宅のベランダとはいえ、マンション全体の一部であることを忘れないようにしましょう。

新東亜工業の施工事例｜13階建てマンションの大規模修繕工事

東京都内にある13階建てワンオーナーマンションにて、新東亜工業が実施した大規模修繕工事の事例をご紹介します。外壁タイルやシーリング、屋上防水など複数の劣化箇所を総合的に改修し、建物の資産価値を回復しました。

工事概要【工事金額・期間】

工事金額：6,098万円／工期：約5か月間（足場設置〜引き渡しまで）
屋上防水・外壁タイル補修・シーリング打ち替えを中心に、建物全体をバランスよく修繕。
建物全体にわたる一貫した施工により、見た目と性能の両立を実現しました。

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建物の劣化とオーナー様のご相談内容

長年手を入れていなかったマンションの修繕を検討し始めたオーナー様から、初回のご相談をいただいたのがスタートでした。

相談のきっかけ

築20年以上が経過し、目視でも劣化が感じられるように。最初は「少し気になる」という段階でしたが、調査を通じて複数の問題が明らかになっていきます。

オーナー様「タイルの剥がれや屋上の汚れが気になっていて…」
担当者「まずは図面を拝見して、現地調査で状態を見ていきましょう」

調査で明らかになった劣化状況

現地での打診調査や目視検査によって、建物の各所に進行した劣化が確認されました。オーナー様も驚かれるほどの症状が浮き彫りに。

屋上防水の劣化

既存の通気緩衝工法によるウレタン防水は、広範囲に劣化や膨れが生じていました。

オーナー様「花火の時期には屋上に上るんです。きれいになると嬉しいな」
現地調査員「眺望も大事ですね。美観にも配慮して施工いたします」

外壁タイルの浮き・剥離

浮きタイルが多数見つかり、剥離の危険性も。劣化の進行度に応じて、張替えと樹脂注入を使い分けました。

担当者「打診調査で見えない内部の浮きも確認しました。対応が必要です」

シーリングの硬化不良

シーリング材は硬化しきって弾性を失い、手作業での撤去が必要なほどでした。

現場職人「カッターが入らないくらい硬くなってます。全部打ち替えですね」
オーナー様「そこまで傷んでたとは…早めにお願いしてよかったです」

工事の流れと透明な対応

調査結果をもとに明確な見積書と診断書を作成。オーナー様に工程を丁寧に説明し、工事中も報告を徹底しました。

診断報告と見積提示

写真付きの診断報告書と、内訳を明記した見積書を提出。工事内容をわかりやすく共有しました。

オーナー様「写真があると素人でもわかりやすいですね」
担当者「透明性を重視していますので、何でもご質問ください」

工事の実施（足場～防水まで）

工程は足場設置から高圧洗浄、下地補修、シーリング、塗装、屋上防水まで。報告写真とともに進捗共有を行いました。

担当者「毎週の報告で進捗をご確認いただけます」
オーナー様「離れてても工事の様子がわかって安心できました」

工事完了後のオーナー様の声

見た目だけでなく機能性も向上した建物に、オーナー様からは満足の声が寄せられました。

オーナー様「すっかりきれいになりましたね。やってよかったです」
担当者「大切な資産を守るお手伝いができて光栄です」

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大規模修繕に際して管理組合が住民に伝えるべきポイント

大規模修繕に際しては、工事そのものの円滑な進行だけでなく、住民との良好な関係構築も重要な課題となります。管理組合としては、住民の協力を得るためにわかりやすく、誠実に情報を伝えることが不可欠です。

1. 周知事項は具体的かつ段階的に伝える

「ベランダから私物を撤去してください」だけでは情報として不十分です。いつまでに、何を、どのように片付けるのかを明確に伝える必要があります。特に、以下の内容を盛り込んだ通知が効果的です。

• 片付けの締切日
• 対象物の具体例（棚・植木鉢・タイルなど）
• 放置した場合の対応（強制撤去、破損リスク等）
• 原状回復に関するルールの概要

また、掲示物だけでなく、配布資料やメール通知、説明会の開催など複数のチャネルで情報を届けることで、住民の理解度が高まります。イラストや図解を活用すると、言葉では伝わりにくい部分もスムーズに伝わります。

2. トラブル防止のための記録と文書化

トラブルを未然に防ぐためには、ベランダの現状を記録しておくことが非常に有効です。たとえば工事前に全戸のベランダを写真撮影し、日付付きで保管しておくと、「私物が壊れた」「設置物が紛失した」といった申し立てへの対応が明確になります。

さらに、ガイドラインやFAQを文書として配布し、「どこまでOKか／NGか」を明文化しておくことで、住民との認識のずれを最小限に抑えることができます。これにより、施工業者・管理組合・住民の三者間の信頼関係がより安定します。

3. 追加工事や破損への対応ルールの明確化

工事に伴って、管理組合や施工業者が判断のもとで私物を移動・撤去する場合、誤って破損させてしまうこともあり得ます。また、撤去忘れによる工期遅延や作業の手戻りも発生しかねません。こうしたリスクに備えて、事前に以下のようなルールを定めておくと安心です。

• 撤去物品の管理責任は誰にあるか
• 破損時の補償有無とその限度
• 工期遅延時のペナルティや連絡体制

ルールを明確にすることで、万が一の際にも冷静に対処でき、住民からの不信感を招く事態を防げます。

大規模修繕工事における業者選びのポイントとは？

マンションの大規模修繕工事は、建物の耐久性と資産価値を維持・向上させるために、10年〜15年ごとに実施される非常に重要なイベントです。住民の暮らしにも直結するこの工事では、どの施工業者を選ぶかが工事全体の品質と満足度を左右するカギとなります。とくに、ベランダやバルコニーといった日常的に使用される空間においては、技術力だけでなく、住民対応の丁寧さや安全管理体制の有無も見極める必要があります。

以下では、失敗しない業者選びのために確認すべき3つの重要なポイントを詳しく解説します。

1. 実績と専門性の高さを確認する

まず最も基本的で重要なのが、「その業者に十分な施工実績があるかどうか」です。単に大規模修繕工事の経験があるというだけでなく、似たような規模・構造のマンションでの施工例を持っているか、どのような工法や管理体制で対応してきたのかを確認しましょう。

具体的には、以下のような点をチェックしてください。

• 同じ地域・同規模（戸数・階数）のマンションでの施工実績が豊富か
• ウレタン防水やシート防水など、ベランダ・バルコニーに必要な工法の知識と技術を備えているか
• 自社施工か、外注（下請け）中心か。責任の所在が明確か
• 仮設工事、防水、塗装などの工事が一貫して対応できる体制があるか

加えて、施工中や完了後の写真、過去の管理組合からの評価・感想などを提示できる業者は信頼性が高いといえるでしょう。

2. 住民対応の姿勢も重要な評価ポイント

どれだけ技術力に優れた業者であっても、住民への配慮が欠けているとトラブルの原因になります。実際、工事中の騒音・臭気・出入りの多さなどに対して、丁寧な事前説明と迅速な対応ができるかどうかは、住民満足度に直結します。

以下のような項目を確認しましょう。

• 工事開始前に説明会を開催し、詳細なスケジュールや影響範囲を住民に伝えているか
• チラシや掲示物による定期的な進捗報告と注意喚起を行っているか
• 作業員のマナー、挨拶、清掃などの基本行動が徹底されているか
• トラブル発生時の連絡体制や、住民からの問い合わせへの対応スピード

工事期間中のストレスを最小限に抑えるためには、技術と並んで人間力のある業者が必要不可欠です。

3. 複数社から見積もりを取り、仕様・内容も比較する

見積もりは金額の比較だけでなく、「どのような内容で工事をするのか」を読み解く材料でもあります。特に大規模修繕では、工法の違い、材料の質、保証期間、付帯サービス（事後点検・アフターサポートなど）に差が出やすく、見た目の価格だけで判断すると後悔することがあります。

見積もりの比較ポイントは以下の通りです。

• 工事項目と金額の内訳が詳細に明記されているか
• 保証内容（年数・対象範囲）が書かれているか
• 提案されている工法が適切で妥当なものであるか
• 説明の丁寧さ、質問に対する回答の具体性

2〜3社程度の相見積もりを取り、価格だけでなく内容と対応姿勢を見比べたうえで、最も信頼できる業者を選びましょう。

マンションの大規模修繕工事でベランダ・バルコニーに関するよくある質問（FAQ）

ここでは、マンションの大規模修繕工事でベランダ・バルコニーについてよくある質問をまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

Q1：タイルやウッドデッキをまた敷いてもいいですか？

A：管理組合の方針や防水層の仕様によって異なります。特に新たに施された防水層に負荷がかかるような敷設物は、再設置が禁止されるケースが多く見られます。事前に管理組合に確認し、必要なら許可を取るようにしましょう。

Q2：避難ハッチの上に棚や鉢を置いてもいいですか？

A：避難ハッチや隔て板の上に物を置くことは、法令上もマンション規約上も厳しく禁止されています。非常時の安全確保のため、常に通行可能な状態に保っておくことが必要です。

Q3：片付けが間に合わない場合はどうすれば？

A：放置してしまうと施工業者によって強制撤去・処分される可能性があります。早めに管理組合や施工業者に相談すれば、保管サービスや一時置き場の提供など支援を受けられることがあります。困った時は自己判断せず相談を。

Q4：修繕後に雨漏りがあったら？

A：大規模修繕工事には、施工保証がついているのが一般的です。雨漏りや外壁の不具合があった場合は、施工業者または管理組合に速やかに連絡し、点検・補修を依頼してください。放置すると損傷が拡大する恐れがあります。

Q5：業者が勝手に私物を処分することはありますか？

A：通常は事前に撤去通知が行われ、住民に対応の猶予が与えられますが、指示に従わず放置された物については、安全確保や作業工程上の必要から業者がやむを得ず撤去・処分することもあります。トラブル回避のため、通知を見逃さず、事前対応を心がけましょう。

ベランダ・バルコニー工事で後悔しないために｜まとめ

マンションの大規模修繕工事は、資産価値や安全性、住環境の維持に欠かせない重要な作業です。ベランダやバルコニーは共用部分として工事の対象となるため、住民は私物の撤去や避難経路の確保・防水層への影響回避などの対応が必要です。

工事後にウッドパネルや植木鉢を再設置する際は、管理規約や管理組合への確認を忘れず、無断設置はトラブルの原因になるため注意しましょう。

管理組合は住民への丁寧な情報提供と周知徹底を図り、信頼できる業者と連携しながら三者の協力体制を築くことが成功の鍵です。こうした準備と協力により、大規模修繕はマンションの価値向上と快適な住環境づくりのチャンスとなります。

一時的な不便を乗り越え、安心で快適な住まいを手に入れるために、今できる準備をしっかり行いましょう。