新宿区のマンション大規模修繕の費用相場は？費用を安くする方法や注意点、修繕積立金について解説

マンションの大規模修繕は、資産価値を守り住み心地を保つために欠かせない工事です。

しかし、「修繕費用の相場は？」「積立金が足りない場合は？」といった疑問を抱える方も多いのではないでしょうか。

新宿区エリアでのマンション大規模修繕の費用相場について悩んでしまいますよね。

そこで本記事では、外壁補修や防水工事、共用部分の改修などの具体的な工事内容を交えつつ、マンション大規模修繕の費用相場を分かりやすく解説します。

さらに、費用を安く抑える方法や修繕積立金の不足時の対応策、新東亜工業ならではの自社施工によるメリットもご紹介。

修繕の計画を安心して進められる情報をお届けします。

マンションの大規模修繕工事の工事内容について

新宿区エリアのマンション大規模修繕工事には、建物の安全性や耐久性を向上させるためのさまざまな工事が含まれます。

外観や設備の美観・機能を維持するだけでなく、住民の安全を確保し、建物全体の資産価値を保つために重要な役割を果たします。

多岐にわたる工事の種類や目的、具体的な施工内容と、費用について詳しくご紹介します。

外壁補修と外壁塗装

外壁補修と外壁塗装は、マンションの外観を美しく保つだけでなく、建物の耐久性を維持するために重要な工事です。外壁は雨風や紫外線にさらされるため、時間が経つとひび割れや汚れ、塗装の剥がれが生じやすくなります。補修ではひび割れの充填や欠けた部分の修繕が行われ、塗装はその後の防水や防汚効果を高めます。これにより、建物の劣化を防ぎ、資産価値の維持につながります。

外壁補修と外壁塗装の費用相場

マンションの外壁塗装は、次のような費用がかかります。

3階建て	130～410万円
5階建て	450～670万円
7階建て	630～950万円

外壁補修と塗装の費用は、工事範囲や使用する塗料の種類により異なりますが、一般的に1平米あたり2,500円〜5,000円が目安です。

「3階建ては300万円前後」「5階建ては500万円前後」といったふうに、大まかに計算することもできますよ。

もちろん上記の金額はあくまでも目安です。

マンションの規模や塗料の種類によっても費用は変わるでしょう。

防水工事

防水工事は、マンションの屋上やバルコニー、外壁などからの水漏れを防ぐために行う重要な工事です。水分が建物内部に浸入すると、構造材の劣化やカビの発生につながり、住環境や資産価値にも影響を及ぼします。防水工事はシート防水や塗膜防水などの方法があり、部位や目的に応じて最適な施工法を選びます。

防水工事の費用相場

防水工事の費用相場は、屋上やバルコニーの広さや使用する防水方法により異なりますが、一般的には1平米あたり5,000円〜15,000円程度です。

マンションの屋上に行う防水工事4種類それぞれの耐用年数・価格を以下の表にまとめました。

防水工事の種類	費用相場	耐用年数
ウレタン防水通気緩衝工法（絶縁工法）	約5,500～6,500円/㎡	13～15年程度
ウレタン防水密着工法	約4,500～5,500円/㎡	2～5年程度
塩ビシート防水機械的固定工法	約5,500～7,500円/㎡	15年～20年程度
塩ビシート防水密着工法	約4,000～5,000円/㎡	10年～15年程度
ゴムシート防水	約4,000～5,000円/㎡	10年～15年程度
改質アスファルトシート防水	約4,500～7,000円/㎡	15年～20年程度
FRP防水	約5,000～7,000円/㎡	10～15年程度

防水工事は工法によって費用は変わります。

また、上記の費用に加え、必要であれば足場代、劣化が激しい場合は修繕費、人件費がかかります。

工法に加え、マンションの構造や資材のグレードによって費用は異なりますが、屋上防水工事の費用相場はおよそ60〜100万円です。

マンションのメンテナンスで屋上以外にも、外壁やバルコニーなどの工事を検討している場合は、一緒に行うのがおすすめです。

鉄部の錆止めと塗装

鉄部の錆止めと塗装は、手すりや階段、配管といった鉄製部品の耐久性を保つための重要な工事です。新東亜工業では、鉄部の劣化状況に応じた下地処理と、専用の防錆塗料を使用することで、長期的な耐久性と美観を確保しています。こうした施工により、錆による構造劣化を防ぎ、建物全体の安全性を高めることができます。

鉄部の錆止めと塗装の費用相場

鉄部塗装の費用は、部位の大きさや作業の難易度により異なりますが、目安として1平米あたり1,000円〜3,000円程度です。

分かりやすくまとめると、次のような費用がかかります。

階段	8～20万円
フェンス	3～10万円
ベランダ	5～15万円
門扉	3万円前後
雨戸	2,000～5,000円(1枚あたり)
ポストなど	8,000円前後

ただし、上記はあくまでも目安です。
施工面積が大きいと、その分費用も高くなりますよ。

また劣化度合いが大きい箇所は工程が増えるので、施工費用が高くなる傾向があります。
使う塗料の種類によっても費用は変わりますよ。

排水管・設備機器の交換

排水管や設備機器の交換は、配管の劣化による漏水や詰まりを防ぎ、衛生的な住環境を保つために行われます。特に築年数が経過したマンションでは、排水管の寿命が近づいているため、定期的な交換が推奨されます。交換作業は大がかりなものが多く、計画的な対応が必要です。

排水管・設備機器の交換の費用相場

以下が、排水管といくつかの設備機器の交換のおよその費用目安となります。

設備機器の交換は、その他にも種類があります。

設備機器	費用目安	説明
給排水ポンプの交換	1台あたり150万円〜300万円	マンション内の安定した水供給を維持。性能や設置場所により費用が変動し、省エネ効果や維持費削減も期待できます。
共用部の照明器具交換（LED化）	1カ所あたり1万円〜3万円	LED化により電気代やメンテナンス費の削減が可能。設置箇所数により全体費用は100万円〜300万円が一般的です。
給湯器の交換（戸別）	1台あたり20万円〜40万円	各戸の給湯器は10〜15年が耐用年数とされ、交換により安全性と利便性が向上します。
インターホンシステムの交換	全体で200万円〜500万円	防犯性向上のため、カメラ付き最新インターホンに変更。戸数やシステムにより費用が異なります。
排水管の交換	1戸あたり30万円〜100万円	配管の劣化による漏水や詰まりを防止。特に築年数が経過した建物では定期的な交換が推奨されます。

いずれの工事も、マンション規模が大きくなればなるほど総工事費は高くなります。

共用部分の改修

共用部分の改修は、エントランスや廊下、階段など、住民全員が利用する場所の老朽化を防ぎ、快適な環境を維持するために行います。改修内容は、壁や床の補修、照明設備の更新、防犯設備の設置などが含まれます。住民の安全と利便性を保つため、定期的な改修が欠かせません。

共用部分の改修の費用相場

共用部分の改修費用は、エントランスや廊下、階段などの規模や工事内容によって異なります。中規模マンションの場合、共用部分の改修は500万円〜1,000万円程度が一般的です。一方、大規模マンションや多くの共用スペースが含まれる場合は、1,500万円〜3,000万円以上の費用がかかることもあります。

マンション大規模修繕工事の費用相場について

新宿区のマンションの大規模修繕工事には、建物の規模や工事内容によって大きな費用がかかります。

そのため、修繕積立金の準備や、資金が不足した際の対策を理解しておくことが重要です。

ここでは、一般的な修繕費用の目安や修繕積立金の役割、不足した際の対処法などを詳しく解説します。

マンションの修繕積立金について

修繕積立金の相場は、1戸あたり月11,124円です。
駐車場利用料などを含むと12,268円。

1㎡あたりだと月149円ほどです。

ただし国土交通省のガイドラインには、「15階未満のマンションは1㎡あたり178～218円、20階以上のマンションでは1㎡あたり206円ほどは望ましい」と書かれてあります。
台風や地震、給排水管や電気系統のトラブルへの備えも考慮すると、このくらいの金額を徴収しても良いのかも知れません。

修繕積立金が足りない場合の対処法

• 工事内容を見直す
• 住人から一時金を徴収する
• 金融機関から借り入れを行なう
• 修繕積立金の額を見直す

工事内容を見直す

修繕積立金が不足した場合は、まずは大規模修繕工事の内容を見直すことが必要でしょう。

必要最低限の工事だけを行ない、後回しにできそうな工事は次回の大規模修繕工事で行ないます。

住人から一時金を徴収する

先ほども少し触れましたが、マンション住人から一時金を徴収する方法もあります。
もちろん住人の負担が増えるので、むやみに行なうことはできません。

なるべく一時金を徴収しなくても良いように、長期修繕計画の見直しを行なうことが大切です。

金融機関から借り入れを行なう

修繕積立金の不足分を金融機関から借り入れる管理組合もあります。
もちろん返済が必要になるので、大規模修繕工事後に修繕積立金の額を見直す必要が出てくるでしょう。

ただし金融機関からの借り入れは資産価値の低下にも繋がるので、むやみに借り入れるのは避けた方がよさそうです。

修繕積立金の額を見直す

修繕積立金の額の見直しは、大規模修繕工事を実施した年に行なうと良いでしょう。

工事後、今後の長期修繕計画に無理がないかチェックし、修繕積立金が不足しそうであれば、値上げを検討する必要があります。

大規模修繕工事後に値上げに踏み切るマンションは多いです。

マンション修繕コンサルタントとは？その費用の相場は？

マンション大規模修繕コンサルタントの費用相場は、一般的に工事費用の3〜5%程度とされています。

この相場は、国土交通省が公表している「マンション修繕積立金に関する調査結果」でも確認できます。

具体的な費用構成は以下の通りです。

• 事前調査費用
• 長期修繕計画策定費用
• 設計監理費用
• 工事監理費用

例えば、総工事費用が5,000万円の場合、コンサルタント費用は150万円〜250万円程度が目安となります。

また、マンションの規模によっても異なります。

一般的な費用の目安は以下の通りです。

• 小規模マンション(30戸未満)：100万円前後
• 中規模マンション(30〜100戸)：200万円前後
• 大規模マンション(100戸以上)：500万円以上

国土交通省の調査によると、30戸未満の小規模マンションでは平均137万円、100戸以上の大規模マンションでは平均848万円の費用がかかっています。

大規模修繕の費用を安く抑える方法は？

大規模修繕の費用を抑えるには、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。

信頼できるパートナーを探す

　設計事務所や管理会社、施工会社から複数見積もりを取得し、比較検討することが大切です。施工実績やアフターサービスの有無も考慮し、信頼性の高い会社を選ぶことで、無駄な費用を削減できます。

ただし信頼できるパートナーを探すには、専門的な知識も必要です。

先ほどもご紹介したように、施工会社に一括して管理を任せてしまうと、コンサルタント会社と談合して意図的に工事価格を吊り上げられてしまうかも知れません。

こうした事態を防ぐには、修繕設計と工事を分ける「設計監理方式」で契約するのが良いでしょう。

設計監理方式では施工会社とは別に、設計事務所や管理会社、建設会社などを選べます。

複数の施工会社で見積もりを取る

大規模修繕の施工会社を探すには、大体5～10社の施工会社から見積もりを取るのが一般的です。5～10社ほどに相見積もりを出してもらうと、施工会社によって2割程度の費用の差が出ることも多いです。

複数の施工会社の費用を比較するのはもちろん、過去の施工実績や財務状況、施工への姿勢などもチェックしましょう。

施工実績の少ない会社だったりすると、施工品質が低い可能性もあるので要注意。アフターサービスについてもきちんと行なってくれる施工会社がおすすめです。

工事内容を見直す

足場の設置は工事費用の2割程度を占めるため、無足場工法（ロープやゴンドラを使う工法）を検討することで費用を抑えることが可能です。また、急を要しない工事は次回の大規模修繕に回すなど、工事の優先順位を見直すことも効果的です。

助成金・補助金の利用

マンションの所在する自治体によっては、分譲マンション向けの修繕費用に対する補助金制度を設けていることがあります。条件が合う場合は、これらの制度を活用して費用負担を軽減することが可能です。公益財団法人マンション管理センターのホームページなどで、地域ごとの補助金制度を確認しておきましょう。

銀行借入や一時金徴収の検討

修繕積立金が不足する場合、銀行や住宅金融支援機構からの借り入れや住民からの一時金徴収も選択肢の一つです。ただし、借入れは返済負担が生じ、住民に一時金を徴収する際には合意形成が必要なため、住民の理解と協力を得ることが不可欠です。

大規模修繕工事の費用についての注意点

マンションの大規模修繕工事は、建物の安全性や快適性を維持し、資産価値を高めるために不可欠な取り組みです。しかし、費用が高額になるため、計画的な対応が求められます。

以下に、費用に関する注意点をまとめます。

見積もりと内容の精査

複数の業者から見積もりを取得し、費用項目の内訳や工事内容を慎重に比較・検討することが重要です。特に、工事範囲や使用する資材の違いが費用に大きな影響を与えるため、同一条件での見積もり比較が不可欠です。

中間マージンの削減

管理会社や他の業者が間に入ることで、中間マージンが発生するケースがあります。自社施工を行う業者を選ぶことで、中間業者を介さず直接施工が可能となり、無駄なコストを削減できます。

長期的なコストパフォーマンス

費用の削減を優先しすぎると、施工の質が低下するリスクがあります。品質の高い材料と施工を採用することで、工事後のメンテナンスコストを抑え、長期的なコストパフォーマンスを実現できます。初期費用だけでなく、将来の維持費用も考慮して選ぶことが肝心です。

保証とアフターサービスの確認

大規模修繕工事後の保証期間やアフターサービスも、費用面で重要な要素です。工事後に長期保証を提供し、定期的なアフターメンテナンスを行う業者を選ぶことで、万が一の不具合にも迅速に対応できる体制を整えられます。これにより、工事後の予期せぬ修繕費用発生を防ぐことができます。

修繕積立金の見直し

工事費用が不足する場合に備え、修繕積立金の適切な管理も欠かせません。管理組合向けに修繕計画のアドバイスを行う業者を活用し、無理のない範囲での費用確保を提案してもらうことが重要です。

これらの注意点を踏まえ、計画的で無駄のない修繕工事を行うことで、マンションの価値と住民の満足度を維持することが可能です。

大規模修繕工事の2回目、3回目の費用について

マンションの大規模修繕工事は、建物の劣化状況や築年数に応じて定期的に実施されます。

一般的に、1回目の修繕は築12〜15年目に行われ、2回目、3回目と進むにつれて、工事内容や費用も変化します。

2回目の大規模修繕工事

2回目の修繕は、築25〜30年目に実施されることが多いです。この時期になると、外壁や防水部分の劣化が進み、前回の修繕で対応した箇所の再補修が必要となります。また、給排水管や設備機器の老朽化も顕著になるため、これらの交換や更新が検討されます。1回目の修繕に比べて工事範囲が広がるため、費用も増加する傾向にあります。

3回目の大規模修繕工事

3回目の修繕は、築40〜45年目に行われるケースが一般的です。この段階では、建物全体の老朽化が進行し、構造部分の補強や大規模な設備更新が必要となることがあります。特に、耐震補強やエレベーターの更新など、大規模な工事が含まれることが多く、費用もさらに高額になる傾向があります。

費用の目安

修繕費用は、建物の規模や劣化状況、工事内容によって大きく異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

• 1回目の修繕：総工事費用は数千万円程度
• 2回目の修繕：1回目よりも20〜30％増加
• 3回目の修繕：2回目よりもさらに20〜30％増加

2回目の大規模修繕では、1回目の1.5倍くらいの費用が必要になるケースもあります。

だからと言って、修繕が必要な箇所の工事を先送りするのはおすすめできません。

「まだ使えるから」と、本来なら修繕が必要な箇所の工事を先送りしてしまうと、マンション住人とのトラブルが発生したり、建物全体が脅かされます。加えて、退去率の増加・入居率の低下が起こる可能性が高く、それが原因で修繕積立金が集まりにくい状態になると、3回目の負担が大きくなります。

突然の故障への対応や修繕費用の増大、修繕積立金の値上げを防ぐためにも、工事内容の優先順位をきちんと見極めることが大切です。

1回目の大規模修繕で学んだことを活かして、2回目の長期修繕計画を見直すことも必要でしょう。

1回目の大規模修繕の費用をできるだけ節約して、2回目の大規模修繕に備えることも有効です。

これらの費用増加を見越して、早い段階から修繕積立金の計画的な積み立てが重要ですよ。

また、修繕内容や費用を適切に管理するために、専門家のアドバイスを受けることも有効でしょう。

新宿区の大規模修繕工事対応エリア

あ行	愛住町、赤城下町、赤城元町、揚場町、荒木町、市谷加賀町、市谷甲良町、市谷砂土原町、市谷左内町、市谷鷹匠町、市谷田町、市谷台町、市谷長延寺町、市谷仲之町、市谷八幡町、市谷船河原町、市谷本村町、市谷薬王寺町、市谷柳町、市谷山伏町、岩戸町、榎町、大久保
か行	改代町、神楽河岸、神楽坂、霞岳町、霞ヶ丘町、片町、歌舞伎町、上落合、河田町、喜久井町、北新宿、北町
さ行	細工町、左門町、信濃町、下落合、下宮比町、白銀町、新小川町、新宿、水道町、須賀町、住吉町
た行	高田馬場、箪笥町、大京町、築地町、津久戸町、筑土八幡町、天神町、戸塚町、富久町、戸山
な行	内藤町、中井、中落合、中里町、中町、納戸町、西落合、西五軒町、西新宿、西早稲田、二十騎町
は行	払方町、原町、馬場下町、東榎町、東五軒町、百人町、袋町、舟町、弁天町
ま行	南榎町、南町、南元町、南山伏町
や行	山吹町、矢来町、横寺町、余丁町、四谷、四谷坂町、四谷三栄町、四谷本塩町
わ行	若葉、若松町、若宮町、早稲田鶴巻町、早稲田町、早稲田南町

新宿区の大規模修繕工事施工事例

新東亜工業における新宿区の大規模修繕工事施工事例です。

【企業様】東京都新宿区Ａマンション　大規模修繕工事

新宿区の新東亜工業の大規模修繕工事費・工事費用相場

新宿区の街について

新宿区は、東京都の中心に位置し、ビジネス、ショッピング、文化が融合した日本屈指のエリアです。新宿駅周辺は高層ビル群が立ち並ぶ一大ビジネス街であると同時に、百貨店や大型商業施設、映画館などが集まり、多くの人々で賑わいます。

一方、神楽坂や四谷などのエリアでは、歴史的な街並みや落ち着いた雰囲気を楽しむことができ、区内で多彩な表情を持っています。また、新宿御苑や戸山公園など、緑豊かな憩いの場も点在しており、都市の喧騒の中でもリフレッシュできる環境が整っています。交通の利便性も抜群で、国内外から多くの人が訪れる新宿区は、住む人にも訪れる人にも多くの魅力を提供しています。

主なビル・マンション

• パークタワー新宿
• 新宿アイランドレジデンス

ランドマーク施設

• 新宿御苑
• 東京都庁

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事に関する質問を紹介します。

まとめ

マンションの大規模修繕工事は、建物の安全性や資産価値を維持するための重要なプロジェクトです。

新宿区の大規模修繕でも重要なことは、単に費用を抑えることではなく、建物の長期的な価値を維持・向上させる視点で、費用対効果の高い修繕を実施することです。

外壁補修や防水工事、設備機器の交換といった工事内容と、その費用相場をしっかり把握し、計画的に対応することが必要です。

また、工事の品質を保ちながら費用対効果を高めるため、信頼できる施工業者を選び、長期的なメンテナンスを見据えた計画を立てることが大切ですよ。