「外壁にクラックがある」「雨漏りがしている」──そんな症状にお悩みの方は、建物の“下地”に劣化が発生している可能性があります。下地の損傷は見た目だけでなく、建物の耐久性や安全性に直結する重要な問題です。特にマンションのような集合住宅では、資産価値の維持や住民の安全を確保するためにも、早期の補修が不可欠です。

この記事では、下地補修工事の概要から工法の種類、費用相場、注意点までを詳しく解説します。初めて下地補修に取り組む方でも理解できるよう、専門用語も丁寧に説明していますので、ぜひ最後までご覧ください。

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マンションの下地補修工事とは？必要性・工法・費用をわかりやすく解説！

導入文（約400文字）

「外壁にクラックがある」「雨漏りがしている」──そんな症状にお悩みの方は、建物の“下地”に劣化が発生している可能性があります。下地の損傷は見た目だけでなく、建物の耐久性や安全性に直結する重要な問題です。特にマンションのような集合住宅では、資産価値の維持や住民の安全を確保するためにも、早期の補修が不可欠です。

この記事では、下地補修工事の概要から工法の種類、費用相場、注意点までを詳しく解説します。初めて下地補修に取り組む方でも理解できるよう、専門用語も丁寧に説明していますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション外壁の劣化が引き起こす主なリスク

外観だけでなく構造にも悪影響が

外壁のひび割れやタイルの浮きといった劣化を放置すると、以下のような深刻な影響をもたらします。

劣化による影響	内容
資産価値の低下	外壁の見た目が損なわれるだけでなく、修繕の必要が生じることで物件評価が下がる
耐久性の低下	雨水がクラックから侵入し、内部の鉄筋を腐食。建物全体の寿命に影響
安全性の低下	外壁材が剥落し、通行人や住民に被害を与えるリスクが高まる

これらを未然に防ぐために必要となるのが「下地補修工事」です。

下地補修工事とは？基本概要と目的

建物の“骨格”を守る補修作業

下地補修工事とは、建物の表面に現れる劣化症状の原因となる内部構造の傷みを修復する工事です。主に以下のような作業が含まれます。

• クラック（ひび割れ）補修
• モルタルやコンクリートの浮き・欠損の修復
• 鉄筋の腐食補強
• 外壁タイルの張り替えや浮きの処理

多くの場合、大規模修繕工事の一環として実施され、建物の寿命延伸や安全性の向上を目的とします。

下地補修が必要な代表的な劣化症状

コンクリートのクラック（ひび割れ）

幅や深さによって補修方法が異なります。放置すると中性化が進み、鉄筋腐食へとつながります。

モルタルの浮き

外壁や手すり壁のモルタルが剥離しかけている状態。進行すると落下事故のリスクがあります。

爆裂（鉄筋の露出）

内部の鉄筋が腐食し、膨張してコンクリートを押し出す現象です。早期補修が必要不可欠です。

欠損

爆裂や外的衝撃によりコンクリートが欠け落ちた状態。構造上の強度低下を招きます。

下地補修工事の流れと調査方法

最初は建物診断からスタート

補修工事はまず「下地調査」から始まります。以下のような手順で進行します。

1. 目視調査：外壁のひび割れ・浮き・剥がれをチェック
2. クラックスケールでの測定：幅0.3㎜以上かどうかを判定
3. マーキング：補修が必要な箇所をテープなどで表示
4. 調査報告書作成・工法の選定

これらをもとに、具体的な補修工事の内容が決定されます。

下地補修工事の代表的な工法と特徴

工法名	特徴・用途	適用範囲
シール擦り込み工法	フィラーや樹脂を擦り込む	0.3㎜未満の微細なクラック
エポキシ樹脂低圧注入工法	専用器具で内部に樹脂注入	0.3～1.0㎜未満のクラックや浮き
Uカットシール充填工法	クラックをU字にカット後、シーリング材注入	1.0㎜以上の構造クラック
モルタル充填工法	欠損部や爆裂部に新たにモルタルを埋め込む	欠損・爆裂部全般

各工法はクラックの大きさや劣化の程度によって使い分けられます。

工法別の下地補修費用相場

以下は、1㎡・1箇所あたりの補修費用の目安です。

工法・内容	費用相場（税抜）
シール擦り込み（フィラー）	300～400円
シール擦り込み（エポキシ）	約3,500円
エポキシ樹脂低圧注入	約3,500円
Uカットシール充填	2,000～2,500円
モルタル充填	1,200～3,000円（欠損の大きさにより変動）
タイル貼り替え	1枚あたり500円前後
タイル浮き補修	1箇所500～900円
クリヤー塗装	1㎡あたり3,000円

※別途、足場設置費用（1㎡あたり800～1,200円）が発生する場合があります。ただし大規模修繕と同時に行うことで費用削減も可能です。

下地補修工事を進める際の注意点

工事の影響と住民対応の重要性

下地補修工事は建物の維持管理に不可欠ですが、住民の生活に一時的な影響を及ぼすことがあります。

• 工事中の騒音や振動
• ベランダや共用部の使用制限
• 臭気（溶剤使用時）による不快感

そのため、施工前には以下のような対応を行うことが望まれます。

• 住民説明会の実施
• 掲示板やチラシでの周知
• 工程表の配布と意見収集

住民の理解と協力を得ることで、工事は円滑に進行します。

まとめ

マンションの下地補修工事は、外壁のクラックやタイルの浮きといった見た目の不具合を直すだけでなく、建物の耐久性・安全性を確保し、資産価値を守るために極めて重要な工事です。劣化の症状が軽度であっても放置すると被害が拡大し、結果的に大規模な補修が必要になってしまう可能性もあります。

工法や費用は劣化の状態によって異なりますが、まずは信頼できる業者による建物診断を受けることが第一歩です。また、住民との円滑なコミュニケーションも工事成功の鍵を握ります。早めの対応と正しい知識で、長く安心して暮らせるマンション管理を目指しましょう。