賃貸物件の大規模修繕とは？オーナー・入居者それぞれの立場で解説

賃貸物件において「大規模修繕」という言葉を耳にしたとき、あなたはどのようなことを思い浮かべますか？オーナーとしては、建物の資産価値維持や空室対策の一環として必要な投資。一方で入居者から見れば、工事による騒音や生活への影響が気になる存在でしょう。

特に築年数が経過した賃貸物件では、外壁のひび割れや屋上防水の劣化、配管の老朽化といった目に見えないダメージが蓄積されていきます。これらの劣化を放置すると、雨漏りや断熱性能の低下、さらには入居者からのクレームや退去の原因になりかねません。そこで必要となるのが「大規模修繕」です。

しかし、分譲マンションと異なり、賃貸住宅における大規模修繕には独自の課題や対応策が存在します。オーナーが費用をどう準備すべきか、入居者への説明やトラブル回避策、補助金の活用可能性など、知っておくべきポイントは数多くあります。賃貸住宅の運用においては、収益性と顧客満足度の両立が重要であり、そのためには修繕への正しい理解が欠かせません。

本記事では、「大規模修繕 賃貸」というテーマで、オーナーと入居者それぞれの立場から考慮すべき内容を丁寧に解説します。修繕を計画しているオーナーの方や、現在工事中の物件に住んでいる入居者の方にとって、実用的な知識が得られる内容となっています。建物の価値を維持し、住環境を快適に保つために、ぜひ最後までご覧ください。

実録！新東亜工業の施工事例｜3階建てマンションの屋上防水工事

築38年の3階建てRC造マンションにて、屋上の防水工事をご依頼いただいた事例をご紹介します。
「屋上の防水塗装が剥がれてきて不安…」「ベランダや排水溝も気になる箇所がある」
そんな不安を抱えたお客様からメールにてお問い合わせをいただき、現地調査・見積・契約・施工・引き渡しまでを実際のやり取りと共にご紹介します。
途中で工法の変更が発生した点も含め、リアルな工事の流れがわかる内容です。

ご相談内容

お問い合わせはメールで始まりました。屋上やベランダの防水劣化、排水溝の錆、駐輪場のライン引きについてもご相談がありました。
お客様はメールでのやりとりを希望されており、現地調査と見積が無料であることを案内することで安心感を提供できました。

お客様：屋上やベランダの防水塗装が剥がれているようなので見積をお願いします。
通路の排水溝の金属蓋の交換もお願いしたいです。

担当者：現地調査・御見積は無料で行っておりますのでご安心ください。

お客様：12月12日 14時でお願いできますか？ ついでに天窓と屋根の調査もお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

工事金額：100万円

工期：5日間

 

現地調査で判明した劣化症状

屋上の防水層は部分的に切れ・膨れが見られ、塔屋屋根はより劣化が進んでいました。
一方でベランダや廊下の防水はまだ機能していると判断され、不要な工事は避ける形でご提案しました。

担当者：塔屋屋根の防水層は屋上よりも状態が悪く、以前の工事からかなり年数が経っていると思われます。

お客様：そうなんですね。やはり雨漏りしてからじゃ遅いので、防水お願いします。

担当者：防水層が生きている場所については、今回は工事しなくても大丈夫です。

施工中のやり取りと配慮

洗浄後の確認で、旧防水層の膨れが多数見つかり、急遽「通気緩衝工法」への変更を提案。
工法変更による追加費用やメリットを丁寧に説明し、納得を得て施工を進行。
室外機や物干し台の取り扱い、駐輪場ライン引きのスケジュールも調整されました。

担当者：古い防水層の膨れがあり、通気緩衝工法への変更をおすすめします。

お客様：金額によりますが、効果があるならお願いしたいです。

担当者：費用追加で対応可能です。支払いは完工時で結構です。

引き渡し時のご感想

駐輪場のライン引きを含めた全工程が完了。お客様には仕上がりをご確認いただき、満足のご感想をいただきました。
今後のトラブル時対応についても案内し、信頼関係を築いてお引き渡しとなりました。

担当者：駐輪場のライン引きも終わり、全ての工事が完了しました。

お客様：ありがとうございます。線がとてもきれいで満足です。

担当者：今後なにかあればいつでもご連絡ください。

本工事では、お客様のご要望を丁寧にヒアリングし、メール主体のやり取りにも柔軟に対応しました。
現地調査により劣化の状態を正確に把握し、必要な工事だけをご提案。
施工中には想定外の劣化が発見されましたが、最適な工法へ変更し、お客様の納得を得て対応。
お引き渡し後もフォロー体制を伝えることで、長期的な信頼関係を築くことができました。

賃貸物件でも大規模修繕は必要？その理由と背景

築年数が経過した建物は、見た目だけでなく構造的にも劣化が進んでいきます。賃貸物件も例外ではなく、適切なタイミングで修繕を行わなければ、入居者の満足度低下や退去、最悪の場合は建物の安全性を脅かす事態にもつながります。特に外観の老朽化は空室リスクを高め、賃料設定にも影響を及ぼす要因となります。

修繕が必要となる代表的な部位

大規模修繕の対象となる部位には、以下のようなものがあります。

• 外壁のひび割れや剥がれ
• 屋上防水層の劣化
• バルコニーや共用廊下の手すりの腐食
• 配管・排水設備の老朽化
• 給湯器やエレベーターなどの共用設備

これらの劣化は見えにくい場合も多く、定期的な診断を怠ると、雨漏りや設備故障といった重大な問題へと発展します。特に水まわりのトラブルは住民の生活に直結するため、早期対応が求められます。

賃貸で修繕が遅れるとどうなる？空室やトラブルのリスク

賃貸物件は、収益性を維持するためにも「空室対策」が非常に重要です。しかし外観が老朽化していたり、共用部に不具合があると、内見時の印象が悪くなり入居が決まりにくくなります。入居後も不便を感じるようでは、早期退去につながる恐れもあります。

また、既存入居者からのクレームや不満が蓄積すれば、管理会社への苦情が増えるだけでなく、SNSや口コミサイトでの評価にも悪影響が及びます。これらの要因は新たな入居希望者に対する印象も左右し、空室率の増加へとつながっていきます。こうしたリスクを未然に防ぐためにも、適切なタイミングでの大規模修繕は不可欠です。

大規模修繕の費用は誰が負担する？賃貸ならではの注意点

賃貸物件における大規模修繕の費用について、よくある疑問が「誰が費用を負担するのか？」という点です。ここではオーナー・入居者それぞれの立場での注意点を整理します。

原則はオーナーが負担

賃貸物件の所有者、つまりオーナーが建物の維持管理責任を持つのが一般的です。そのため、大規模修繕にかかる費用も原則としてオーナーが負担することになります。これは民法や借地借家法においても、「賃貸人が修繕義務を負う」と定められています。

ただし、共用部の維持管理費を「共益費」や「管理費」として入居者から徴収している場合、その一部を修繕資金に充てるケースもあります。また修繕積立金を設けていない場合、突然の出費が大きな負担になることもあるため、長期的な資金計画が必要です。

入居者とのトラブルにならないための説明方法

費用負担の説明が不十分だったり、修繕中の不便に対する配慮がなければ、入居者から「家賃を下げてほしい」「こんなにうるさいなら退去する」といった声が上がることもあります。

こうした事態を防ぐには、事前に工事の概要・期間・影響などを丁寧に説明し、書面で通知しておくことが大切です。説明会の実施やFAQ資料の配布も有効な手段となります。加えて、工事中に連絡がつく窓口を設けておくことで、迅速な対応が可能になります。

国や自治体の補助金制度は使える？

賃貸物件に対しても、一定条件を満たせば国や自治体の補助金・助成制度を活用できる場合があります。たとえば、耐震補強工事や省エネ改修に対する補助、バリアフリー化に関連する支援金などが該当します。

制度の対象・内容・申請期間などは自治体ごとに異なるため、事前に役所や専門業者に相談して確認することが重要です。また補助金を活用することで費用負担を軽減できる可能性があるため、情報収集と早めの申請準備が成功のカギとなります。

大規模修繕の工事中に発生しやすいトラブルと事前対策

賃貸物件において大規模修繕工事を実施する際には、施工そのものの品質やスケジュールの管理だけでなく、入居者への配慮も極めて重要な課題となります。とくに騒音や塗料の臭いなど、生活環境への直接的な影響は大きく、対応を誤ればクレームや退去を招く原因になります。オーナーとしては、こうしたトラブルを未然に防ぐ対策を講じることが求められます。本章では、具体的に発生しやすいトラブルとその予防・対応策について、体系的に整理して解説します。

よくあるトラブルとその対策一覧

トラブル内容	原因	主な対策
騒音・振動の発生	足場設置、高圧洗浄、塗装機械などの稼働	工事時間の明示、日中作業限定、事前告知、遮音対策の追加
塗料や薬剤の臭い	塗装・シーリング工事に伴う有機溶剤の揮発	使用薬剤の事前説明、換気方法の周知、低臭タイプ塗料の採用
日照や風通しの悪化	足場や養生シートによる物理的遮蔽	工事日程の明確化、日照制限時間の短縮、網養生の採用
家賃減額の要望	工期延長や騒音等による住環境の悪化	契約条項の確認、一時減額対応、入居者への説明強化、柔軟な交渉姿勢
連絡トラブル	入居者との情報共有不足	工事説明会、専用問合せ窓口の設置、LINE等を使ったリアルタイム対応
入居者の無断立入拒否	工事範囲への立ち入りに対する不安や抵抗	施工スタッフの身分証提示、告知文による明示、女性対応の配慮

トラブル対策には、発生してから対応する「事後対応型」の姿勢ではなく、発生前に予測して回避する「予防型」の意識が重要です。施工開始前に入居者の理解を得る準備を怠らず、トラブルの種を潰しておくことが大切です。

事前告知・説明会の重要性

工事に関するクレームの多くは、「聞いていなかった」「知らされていなかった」という情報不足に起因しています。こうした不満を未然に防ぐには、計画段階から入居者に対して積極的な情報提供を行う必要があります。事前に工事の目的・期間・時間帯・使用材料・作業内容などを丁寧に説明することで、入居者の理解と納得を得ることができます。

とくに説明会は効果的な手段です。施工業者の担当者が同席し、入居者の疑問や不安に直接答えることで信頼関係を築けます。また、配布資料にはQ&Aや日別スケジュールを記載することで、入居者が日常生活に与える影響を把握しやすくなります。あわせて、LINEやメールでの個別質問受付体制を整えると、さらに安心感が高まります。

大規模修繕の長期化による家賃減額の要望への対応

大規模修繕工事は予想外の天候や追加工事の発生などにより、当初のスケジュールから遅延するケースも少なくありません。こうした工期延長により、入居者から「工事の影響で生活しづらい」「家賃を一部返金してほしい」といった要望が寄せられることがあります。

このような要望に適切に対応するには、契約書の賃貸借条項や民法・借地借家法のルールを踏まえた冷静な判断が必要です。例えば、著しく生活環境が損なわれた場合には、法律上も一時的な家賃減額の対象となり得るケースがあります。そのため、あらかじめ「工事期間中の特約事項」を契約書や周知文書に盛り込み、対応基準を明確にしておくと良いでしょう。

さらに、入居者からの声には真摯に耳を傾け、個別対応に柔軟に応じる姿勢を持つことも、円滑な関係維持にとって大切な要素です。

賃貸オーナーが大規模修繕で失敗しないためのポイント

大規模修繕工事は、単なる建物のメンテナンスを超えて、物件の収益性や入居者満足度に大きく影響する重要なプロジェクトです。そのため、準備不足や判断ミスが思わぬトラブルを招く恐れもあります。ここでは、オーナーが失敗を避けるために押さえるべき基本ポイントを3つに分けて解説します。

修繕積立の準備と計画

大規模修繕は一度に多額の費用がかかるため、事前の資金準備が極めて重要です。とくに賃貸物件では、分譲マンションのような修繕積立金制度が整っていないことも多く、修繕のたびに予算確保に悩むケースが見られます。

そのため、物件取得当初から「長期修繕計画」を策定し、毎月一定額を積み立てる仕組みを作っておくと安心です。また、建物の部位ごとに劣化サイクルが異なるため、10年・15年・20年といったタイミングごとの工事項目を想定した「修繕サイクル表」を作成すると予算管理も容易になります。

加えて、金融機関からのローン活用や、国・自治体の補助金制度を視野に入れることで、自己負担を軽減する選択肢も広がります。

信頼できる業者選定の基準

業者選びは大規模修繕の成否を分ける最重要ポイントのひとつです。単に見積金額の安さだけで選定すると、手抜き工事や不透明な追加請求といったリスクが高まります。複数の業者から相見積もりを取得し、実績・評判・施工事例を徹底的に比較検討することが不可欠です。

チェックポイントとしては、「見積書に詳細な項目が記載されているか」「保証期間や施工後のアフターサポートは明記されているか」「現場担当者の対応は丁寧か」などが挙げられます。可能であれば、第三者の建築士や修繕コンサルタントに助言を求めると、さらに安心です。

空室対策も視野に入れた工事時期の調整

工事期間中は、建物の見た目が仮設足場で覆われ、日照や眺望が損なわれるなど、居住環境が一時的に低下します。この影響を最小限にとどめるためには、工事のスケジュール設定にも工夫が求められます。

たとえば、新規入居が活発な春や秋の繁忙期を避け、閑散期に工事を行うことで、募集活動への影響を抑えられます。また、入居者の退去タイミングにあわせて工期を調整することで、空室状態のまま施工を進めやすくなり、作業効率の向上にもつながります。

加えて、工事開始前には物件の外観写真や内装写真を撮影しておき、工事中でも入居者募集に活用できるようにしておくと、マーケティング活動にも好影響を与えます。

賃貸マンションに入居している人の注意点と対応策

大規模修繕工事が行われる際、賃貸物件の入居者もさまざまな影響を受けます。騒音や振動、塗料の臭いといった物理的な負担はもちろん、心理的なストレスや生活リズムの乱れにも注意が必要です。快適な暮らしを維持しながらトラブルを回避するには、入居者自身が適切な情報を得て、状況に応じた柔軟な対応を取ることが大切です。本章では、入居者として知っておきたい注意点と対策について具体的にご紹介します。

生活環境への影響を把握しておく

工事期間中は、外壁の洗浄や足場の組み立て、塗装作業などにより、さまざまな生活上の支障が発生します。とくに発生頻度が高いのは以下のようなものです。

• 騒音：ドリル音、高圧洗浄機の作動音など
• 振動：重機や作業機械の使用による床・壁の揺れ
• 臭気：シーリング材や塗料のにおい
• 視界・日照の遮断：足場や養生シートによる閉塞感

特に在宅勤務や乳幼児・高齢者のいる家庭では、これらの影響がより深刻になりがちです。配布される工事案内や張り紙をしっかり確認し、作業時間帯を把握しておくことで、日中の外出計画や作業スペースの移動など、影響の最小化が図れます。

契約書の特約や通知を確認する

賃貸借契約書には、修繕工事に関する項目や特約が記載されていることがあります。たとえば、「騒音や振動を理由に家賃減額を求めることはできない」と明記されているケースもあれば、逆に「長期工事による生活支障があった場合、減額交渉の余地がある」と記されていることもあります。

また、オーナーや管理会社から配布される工事通知や注意喚起文書には、作業期間や連絡先などの重要な情報が記載されています。万一のトラブルに備えて、それらの書面は保管し、必要があれば記録として提出できるようにしておきましょう。

不満や要望は冷静に相談を

工事による生活への支障を感じた場合、まずは冷静に状況を把握し、オーナーまたは管理会社へ相談しましょう。クレームの形で感情的に伝えると、対応が遅れる、あるいは不適切な返答を招く可能性があります。

効果的な相談のポイントとしては、

• 「日時」「症状」「影響の程度」などをメモしておく
• 可能であれば写真や音声記録などを添える
• 書面やメールでの問い合わせを活用する

こうした方法により、双方の認識違いを防ぎ、誠実な対応を得やすくなります。

新東亜工業の施工事例｜13階建てマンションの大規模修繕工事

東京都内にある13階建てワンオーナーマンションにて、新東亜工業が実施した大規模修繕工事の事例をご紹介します。外壁タイルやシーリング、屋上防水など複数の劣化箇所を総合的に改修し、建物の資産価値を回復しました。

工事概要【工事金額・期間】

工事金額：6,098万円／工期：約5か月間（足場設置〜引き渡しまで）
屋上防水・外壁タイル補修・シーリング打ち替えを中心に、建物全体をバランスよく修繕。
建物全体にわたる一貫した施工により、見た目と性能の両立を実現しました。

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建物の劣化とオーナー様のご相談内容

長年手を入れていなかったマンションの修繕を検討し始めたオーナー様から、初回のご相談をいただいたのがスタートでした。

相談のきっかけ

築20年以上が経過し、目視でも劣化が感じられるように。最初は「少し気になる」という段階でしたが、調査を通じて複数の問題が明らかになっていきます。

オーナー様「タイルの剥がれや屋上の汚れが気になっていて…」
担当者「まずは図面を拝見して、現地調査で状態を見ていきましょう」

調査で明らかになった劣化状況

現地での打診調査や目視検査によって、建物の各所に進行した劣化が確認されました。オーナー様も驚かれるほどの症状が浮き彫りに。

屋上防水の劣化

既存の通気緩衝工法によるウレタン防水は、広範囲に劣化や膨れが生じていました。

オーナー様「花火の時期には屋上に上るんです。きれいになると嬉しいな」
現地調査員「眺望も大事ですね。美観にも配慮して施工いたします」

外壁タイルの浮き・剥離

浮きタイルが多数見つかり、剥離の危険性も。劣化の進行度に応じて、張替えと樹脂注入を使い分けました。

担当者「打診調査で見えない内部の浮きも確認しました。対応が必要です」

シーリングの硬化不良

シーリング材は硬化しきって弾性を失い、手作業での撤去が必要なほどでした。

現場職人「カッターが入らないくらい硬くなってます。全部打ち替えですね」
オーナー様「そこまで傷んでたとは…早めにお願いしてよかったです」

工事の流れと透明な対応

調査結果をもとに明確な見積書と診断書を作成。オーナー様に工程を丁寧に説明し、工事中も報告を徹底しました。

診断報告と見積提示

写真付きの診断報告書と、内訳を明記した見積書を提出。工事内容をわかりやすく共有しました。

オーナー様「写真があると素人でもわかりやすいですね」
担当者「透明性を重視していますので、何でもご質問ください」

工事の実施（足場～防水まで）

工程は足場設置から高圧洗浄、下地補修、シーリング、塗装、屋上防水まで。報告写真とともに進捗共有を行いました。

担当者「毎週の報告で進捗をご確認いただけます」
オーナー様「離れてても工事の様子がわかって安心できました」

工事完了後のオーナー様の声

見た目だけでなく機能性も向上した建物に、オーナー様からは満足の声が寄せられました。

オーナー様「すっかりきれいになりましたね。やってよかったです」
担当者「大切な資産を守るお手伝いができて光栄です」

お問い合わせや工事のお見積もり無料！まずはメール・お電話からご相談ください！

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賃貸マンションの大規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、賃貸マンションの大規模修繕に関するよくある質問を紹介します。
会話形式でわかりやすく説明しますので、参考にしてみてください。

Q1. 大規模修繕中に引っ越したい場合、違約金はかかりますか？
→ 一般的には、賃貸契約上の「自己都合退去」とみなされるため、違約金や早期解約料が発生する可能性があります。ただし、生活への重大な支障が認められる場合には、減額や免除が交渉により成立することもあります。契約書の特約条項を必ず確認しましょう。

Q2. 工事中の騒音で在宅勤務ができません。補償はありますか？
→ 原則として、賃貸住宅における修繕工事の影響に対しての補償義務はありません。ただし、明らかに説明不足があった場合や、騒音レベルが常軌を逸している場合は、家賃の一部減額や一時的な補償について交渉の余地があります。

Q3. 工事の進行状況を知る方法はありますか？
→ 管理会社や施工業者が、掲示板・エレベーター内・LINEグループなどで定期的に情報を発信しているケースがあります。進行状況が不明な場合は、遠慮せず窓口に問い合わせて確認しましょう。工事日程表が掲示されていることも多いため、定期的なチェックがおすすめです。

Q4. バルコニーの荷物はどこに移動すべきですか？
→ 足場設置や外壁洗浄に備え、バルコニーや共用廊下の荷物はすべて撤去を求められることが一般的です。一時的に室内に移動させる必要がありますが、スペースに限りがある場合は、管理会社に相談すると仮置き場を設けてもらえる可能性もあります。

Q5. 工事中に建物設備が故障した場合、修理対応はどうなりますか？
→ 通常は工事と無関係に故障が発生した場合、これまで通りの修理対応となります。ただし、工事が原因と考えられる場合は、施工業者が調査・修繕を行うことになります。いずれにせよ、早期の報告と写真等による記録がトラブル回避につながります。

賃貸における大規模修繕は「理解と協力」がカギ｜まとめ

賃貸物件における大規模修繕工事は、オーナーにとっては資産価値を守るための必要不可欠なメンテナンスであり、入居者にとっては一時的な生活ストレスを伴う環境変化となります。しかし、こうした状況を双方が正しく理解し、歩み寄る姿勢を持つことで、トラブルの予防や良好な住環境の維持が可能となります。

入居者は、生活への影響を正しく認識し、事前にスケジュールや工事内容を確認することが重要です。そして不満や疑問がある場合は、感情的にならず事実に基づいて丁寧に相談をすることが、円滑な関係の構築につながります。

オーナーや管理側にとっても、入居者の立場に立った配慮を怠らず、情報共有や誠実な対応を心がけることが、信頼の獲得と長期的な収益性向上に貢献します。

大規模修繕は一時的な負担である一方、建物の安全性や快適性を維持し、賃貸物件全体の価値を高めるための前向きな取り組みです。入居者とオーナーがともに協力し合いながら、工事期間を乗り越えていくことが、よりよい住環境づくりへの第一歩となります。