RC造(鉄筋コンクリート)の大規模修繕とは？費用相場・期間・成功のポイントを解説

RC造（鉄筋コンクリート造）マンションをお持ちの管理組合の皆様、「そろそろ修繕時期かもしれないけれど、どこから手をつければいいのか分からない」とお悩みではありませんか。

築10年を過ぎた頃から気になり始める外壁のひび割れや防水層の劣化。放置すれば建物の資産価値に大きな影響を与えかねない重要な問題です。

RC造建物の修繕工事に携わってきた専門家として、数多くの管理組合様の修繕計画をサポートしてまいりました。

その経験から申し上げると、RC造の大規模修繕は「いつ」「どのように」実施するかが成功の鍵を握ります。

本記事では、RC造大規模修繕の基本知識から具体的な費用相場、工事期間、そして失敗しない業者選びまで、皆様が安心して修繕計画を進められるよう、実践的な情報をお届けします。

「修繕後に、この記事を読んでおいて本当によかった」と感じていただけるよう、管理組合の立場に立った内容を心がけました。

RC造(鉄筋コンクリート)大規模修繕とは？

RC造マンションの大規模修繕について考える前に、まずはRC構造の特性と、なぜ定期的な修繕が不可欠なのかを正しく理解することが重要です。

「RC造は丈夫だから修繕は後回しでも大丈夫」そんな誤解が、後々大きな問題を引き起こすケースを数多く見てきました。

RC造（鉄筋コンクリート造）の構造特性と劣化メカニズム

RC造とは、鉄筋の引っ張り強度とコンクリートの圧縮強度を組み合わせた建築構造で、優れた耐震性と耐火性を持つ建物です。

鉄筋が建物の骨格を支え、コンクリートがそれを保護するという仕組みになっています。

しかし、どれほど優秀な構造であっても、時間の経過とともに避けられない劣化現象が発生します。

RC造で最も注意すべき劣化現象は以下の通りです。

• コンクリートの中性化：大気中の二酸化炭素と反応してアルカリ性が失われる現象
• 鉄筋の腐食：中性化により鉄筋を保護する機能が低下し、錆が発生
• クラック（ひび割れ）：温度変化や建物の収縮により外壁に発生
• 爆裂現象：鉄筋の腐食により内部から圧力がかかり、コンクリートが剥離

これらの劣化は相互に関連し合い、一つの問題が他の劣化を加速させる悪循環を生み出します。

特に中性化は年間約0.5mm〜1mm程度の速度で進行し、一般的なRC造建物では築50年〜60年で鉄筋に達するとされています。

なぜRC造には定期的な大規模修繕が必要なのか

RC造建物に定期的な大規模修繕が必要な理由は、単純に「古くなったから直す」ということではありません。

構造体の健全性を保ち、建物の機能を長期間維持するための予防的なメンテナンスなのです。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、12〜15年周期での大規模修繕が推奨されています。

この周期は、主要な建材や設備の耐用年数を考慮して設定されており、劣化が深刻になる前に対処することで、修繕費用を抑制できます。

修繕項目	標準的な修繕周期	放置した場合のリスク
外壁塗装	12〜15年	美観の悪化、防水性能の低下
屋上防水	12〜15年	雨漏り、構造体への水分浸入
シーリング	7〜10年	外壁内部への雨水浸入
給排水管	25〜30年	漏水事故、水質の悪化

適切な時期に修繕を行うことで、建物の資産価値を維持し、居住者の快適性と安全性を確保できます。

また、計画的な修繕は突発的な大規模工事を避けることにもつながり、長期的な費用削減効果も期待できます。

大規模修繕を怠った場合のリスクと影響

大規模修繕を先延ばしにした場合、建物と居住者に深刻な影響が及ぶ可能性があります。

私がこれまで相談を受けた事例では、「修繕費用を節約したつもりが、結果的に倍以上の費用がかかった」というケースも少なくありません。

修繕を怠った場合の主なリスクは次の通りです。

• 構造的な問題の発生：鉄筋腐食による耐震性の低下
• 居住環境の悪化：雨漏りやカビの発生
• 資産価値の大幅な下落：中古市場での評価額低下
• 修繕費用の急激な増加：応急処置から根本的な改修へ
• 居住者の健康被害：湿度上昇による健康リスク

実際に、築20年で初回修繕を行った建物と、築30年まで修繕を延期した建物では、1戸あたりの修繕費用に100万円以上の差が生じるケースもあります。

さらに深刻なのは、修繕を大幅に遅らせた結果、一時的な退去を余儀なくされる大規模工事が必要になることです。

居住者の生活への影響を考えると、計画的な修繕がいかに重要かがお分かりいただけるでしょう。

RC造大規模修繕の費用相場｜1戸あたりの目安と内訳

RC造大規模修繕において最も関心が高いのが「実際にいくらかかるのか」という費用の問題です。

適切な予算計画を立てるためには、現実的な費用相場を把握することが不可欠になります。

RC造大規模修繕の費用相場（戸数・規模別）

RC造マンションの大規模修繕費用は、建物の規模や築年数、劣化状況によって大きく変動しますが、一般的な相場をお示しします。

国土交通省の調査データと業界の実績に基づくと、1戸あたり100万円〜125万円が最も一般的な費用帯となっています。

ただし、RC造の場合は構造の特性上、一般的なマンションよりも高額になる傾向があります。

マンション規模	戸数	1戸あたり費用相場	総工事費目安
小規模	20〜30戸	150万円〜200万円	3,000万円〜6,000万円
中規模	50〜80戸	100万円〜150万円	5,000万円〜1億2,000万円
大規模	100戸以上	80万円〜120万円	8,000万円〜1億5,000万円

小規模マンションほど1戸あたりの費用が高くなる理由は、足場や共通経費を少ない戸数で分担する必要があるためです。

一方、大規模マンションではスケールメリットにより単価を抑えることができます。

費用の内訳としては、以下のような配分が一般的です。

• 仮設工事（足場等）：全体の15〜20%
• 外壁関連工事：全体の35〜45%
• 防水工事：全体の20〜25%
• 共用部改修：全体の10〜15%
• 諸経費・設計監理費：全体の10〜15%

これらの比率を理解することで、見積書の妥当性を判断する際の参考になります。

費用が高くなりやすい要因と対策

RC造の大規模修繕で費用が予想以上に高くなるケースには、いくつかの共通した要因があります。

事前にこれらを把握しておくことで、予算計画の精度を高めることができます。

費用増加の主な要因は以下の通りです。

• 高層階対応：10階建て以上では特殊な足場や安全対策が必要
• 構造的な補修：コンクリートのひび割れや爆裂の修復
• 設備の全面更新：築25年以上では給排水管の交換が必要
• 追加工事の発生：調査段階で発見できなかった劣化箇所
• 立地条件：狭小地や住宅密集地での作業制約

これらの要因に対する効果的な対策をご紹介します。

まず、事前調査の徹底が最も重要です。

詳細な建物診断により、隠れた劣化箇所を事前に把握することで、工事中の追加費用を最小限に抑えることができます。

赤外線調査や打診調査など、専門的な診断手法を活用することをお勧めします。

次に、工事の優先順位付けを行うことです。

すべての工事を一度に実施する必要はありません。緊急性の高い項目から順次実施することで、予算の平準化が可能です。

さらに、複数業者からの相見積もりを取得することで、適正価格を見極めることができます。

ただし、最も安い業者を選ぶのではなく、工事内容と価格のバランスを総合的に判断することが重要です。

修繕積立金の適正額と資金計画

大規模修繕を計画的に実施するためには、適切な修繕積立金の設定が不可欠です。

国土交通省のガイドラインによると、RC造マンションの修繕積立金は専有面積1㎡あたり月額200円〜300円が目安とされています。

しかし、実際の調査では多くのマンションで積立金が不足している現状があります。

修繕積立金の適正額を判断するポイントは以下の通りです。

• 築年数に応じた段階的な増額：築15年頃から月額を増額
• 大規模修繕の実施時期：12〜15年周期での工事実施
• 建物の特性考慮：高層階、特殊構造による費用増加
• 将来の設備更新：築25年以降の大型設備交換

不足する資金については、以下の選択肢があります。

一時金徴収は最も一般的な方法で、工事実施前に不足分を住民から徴収します。

1戸あたり50万円〜100万円程度の徴収が一般的です。

修繕積立金の増額は、長期的な視点で積立金を適正水準まで引き上げる方法です。

住民の負担は分散されますが、合意形成に時間がかかる場合があります。

修繕積立金貸付制度の活用も検討できます。

住宅金融支援機構などが提供する低利融資を活用することで、資金不足を補うことができます。

いずれの方法を選択する場合も、住民への十分な説明と合意形成が重要です。

修繕の必要性を具体的なデータとともに示し、建物の将来価値を守るための投資であることを理解していただくことが成功の鍵となります。

RC造大規模修繕の期間｜工事スケジュールと居住への影響

大規模修繕工事において、費用と同じくらい気になるのが「どのくらいの期間がかかるのか」「工事中の生活はどうなるのか」という点です。

特にRC造は工事範囲が広く、期間も長期にわたるため、事前の準備と心構えが重要です。

工事期間の目安（規模別・工事内容別）

RC造大規模修繕の工事期間は、建物の規模と工事内容によって大きく変わります。

一般的な目安として、準備期間から完成引き渡しまで含めると、以下のような期間が必要です。

• 小規模マンション（30戸未満）：3〜4ヶ月
• 中規模マンション（30〜80戸）：4〜6ヶ月
• 大規模マンション（80戸以上）：6〜10ヶ月

この期間には、足場の設置・解体期間も含まれています。

実際の修繕作業だけでなく、準備作業や最終確認作業も相当な時間を要するためです。

工事段階	所要期間	主な作業内容
準備・足場設置	2〜3週間	近隣挨拶、足場組立、養生設置
下地処理・補修	4〜6週間	クラック補修、タイル修理、洗浄
防水工事	3〜4週間	屋上・ベランダ防水、シーリング
塗装工事	4〜6週間	下塗り・中塗り・上塗り
設備工事	2〜4週間	配管・電気設備更新
足場解体・清掃	1〜2週間	足場撤去、最終清掃、確認検査

天候による影響も考慮する必要があります。

梅雨時期や台風シーズンでは工事の中断が発生する可能性があり、予定期間が延長される場合があります。

修繕周期の考え方（12～15年が基本）

RC造マンションの大規模修繕は、12〜15年周期で実施することが基本とされています。

この周期は、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインで推奨されており、建築材料の耐用年数と修繕効果を総合的に考慮して設定されています。

修繕回数による特徴の違いをご説明します。

1回目の修繕（築12〜15年）では、主に外観の回復と防水機能の維持が中心となります。

この時期はまだ構造体への深刻な影響は少なく、比較的軽微な補修で済むことが多いです。

2回目の修繕（築25〜30年）では、設備の更新や構造的な補修が加わります。

給排水管の交換や電気設備の更新など、より専門的で高額な工事が必要になる傾向があります。

3回目以降の修繕（築40年以降）では、建物全体の機能向上や長寿命化工事が検討されます。

耐震補強やバリアフリー化など、時代のニーズに合わせた改修も含まれることがあります。

修繕周期を決定する際は、以下の要因を考慮する必要があります。

• 立地環境：海沿いや工業地域では劣化が早い
• 建物の向き：南面や西面は紫外線の影響が大きい
• 使用材料：高耐久性材料を使用した場合は周期を延ばせる可能性
• 維持管理状況：日常的なメンテナンスの実施状況

これらの要因を総合的に判断し、建物に最適な修繕周期を設定することが重要です。

工事中の生活への影響と対処法

大規模修繕工事中は、居住者の日常生活に様々な制約が生じます。

事前に影響を理解し、適切な対処法を準備することで、工事期間中も快適に過ごすことができます。

工事中に予想される主な生活への影響は以下の通りです。

• 洗濯物の外干し制限：足場や防水工事中は干せない期間がある
• ベランダの使用制限：工事期間中は原則として使用不可
• 騒音の発生：朝8時から夕方5時頃まで工事音が発生
• 室外機の一時撤去：外壁工事でエアコン室外機の移設が必要
• 来客や配達への影響：足場により建物周辺の通行が制限

これらの影響に対する効果的な対処法をご紹介します。

洗濯対策として、室内干しスペースの確保やコインランドリーの利用を検討してください。

工事業者から事前に洗濯制限期間のスケジュールが提供されるので、それに合わせて洗濯計画を立てることができます。

騒音対策では、在宅勤務の方は図書館や共同オフィスの利用を検討する、小さなお子様がいる家庭では日中の外出を増やすなどの工夫が有効です。

エアコン対策として、室外機の移設期間中は扇風機や冷却グッズを準備しておくことをお勧めします。

工事業者によっては仮設の冷房設備を提供する場合もありますので、事前に確認してください。

工事の進捗については、管理組合を通じて定期的に情報提供されます。

週次の工程表や天候による変更情報なども共有されるため、それらを活用してスケジュール調整を行ってください。

また、工事中に不明な点や困ったことがあれば、現場監督や管理組合の工事担当者にお気軽にご相談ください。

多くの場合、住民の皆様の生活に配慮した柔軟な対応をしていただけます。

RC造大規模修繕の工事内容｜主要な修繕項目を詳しく解説

RC造大規模修繕では、建物の各部位に応じた専門的な工事が実施されます。

どのような工事が行われるのかを具体的に理解することで、見積書の内容を適切に判断し、工事の必要性についても納得していただけるでしょう。

外壁補修・塗装工事の内容と重要性

外壁は建物の「顔」であると同時に、構造体を風雨から守る重要な役割を担っています。

RC造の外壁工事は、単なる美観の回復だけでなく、建物の寿命を大きく左右する重要な工事です。

外壁補修・塗装工事の主な工程をご説明します。

下地処理工程では、まず既存の劣化した塗膜を除去し、コンクリート表面を清浄な状態にします。

高圧洗浄により汚れやチョーキング（白い粉状の劣化物）を徹底的に除去し、塗装の密着性を高めます。

クラック補修は特に重要な工程です。

髪の毛程度の細いクラックから幅3mm以上の構造クラックまで、それぞれに適した補修方法を選択します。

• ヘアクラック（0.3mm未満）：弾性塗料による補修
• 構造クラック（0.3mm以上）：エポキシ樹脂注入による補修
• 動きのあるクラック：可撓性シーリング材による補修

爆裂補修では、鉄筋の腐食により剥離したコンクリート部分を除去し、防錆処理を施した後、エポキシ樹脂モルタルで復旧します。

この工程は構造体の健全性を保つために不可欠です。

塗装工程では、下塗り・中塗り・上塗りの3工程を基本とします。

RC造では特に、コンクリートのアルカリ性に対応した塗料の選択が重要です。

塗装の種類	耐用年数	特徴	適用部位
アクリル塗料	5〜8年	価格が安い、色彩豊富	軒裏など
ウレタン塗料	8〜12年	コストと性能のバランス良好	外壁全般
シリコン塗料	12〜15年	耐候性・防汚性に優れる	外壁（推奨）
フッ素塗料	15〜20年	最高レベルの耐久性	高層部・厳環境部位

適切な塗料選択により、次回修繕までの期間を延ばすことができ、長期的なコスト削減につながります。

屋上・バルコニー防水工事のポイント

防水工事は建物内部への水の浸入を防ぐ最も重要な工事の一つです。

RC造では、屋上やバルコニーの防水層が劣化すると、雨水が構造体内部に浸入し、鉄筋の腐食や中性化を急速に進行させる原因となります。

防水工法	耐用年数 （目安）	メリット	デメリット	費用相場 （㎡あたり）
ウレタン塗膜防水	約10〜12年	・複雑な形状にも施工可能 ・継ぎ目がなく仕上がりが美しい ・改修時に重ね塗りができる	・職人の技量により仕上がりに差が出やすい ・厚みムラが出る場合がある	約4,000〜7,000円
塩ビシート防水	約12〜15年	・耐候性・耐久性に優れる ・工期が比較的短い ・仕上がりが均一で安定	・複雑な形状に不向き ・シートの継ぎ目から不具合が出る場合あり	約4,500〜8,000円
FRP防水	約10〜12年	・硬化が早く短工期 ・強度が高く歩行に適している ・軽量で耐水性が高い	・広い面積の施工には不向き ・下地の動きに弱くひび割れしやすい	約5,000〜9,000円

防水工事の主な工法とその特徴をご紹介します。

ウレタン塗膜防水は最も一般的な工法で、液体状のウレタン樹脂を塗布して防水層を形成します。

複雑な形状にも対応でき、既存防水層の上から施工できる利点があります。

• 密着工法：既存防水層に直接塗布、工期が短い
• 通気緩衝工法：湿気の影響を防ぐ、確実性が高い

塩ビシート防水は、塩化ビニール製のシートを接着または機械固定する工法です。

耐久性に優れ、品質が安定している特徴があります。

FRP防水は、ガラス繊維強化プラスチックを使用した防水工法で、軽量かつ高強度です。

バルコニーなど小面積の防水に適しています。

防水工事で重要なのは、既存防水層の状態を正確に診断することです。私の経験では、見た目には問題なさそうでも、内部で劣化が進行している場合が多々あります。

防水工事の品質を左右するポイントは以下の通りです。

• 下地処理の徹底：既存防水層の除去と清掃
• プライマー処理：防水材と下地の密着性向上
• 立上り部の処理：壁との取り合い部分の確実な処理
• 保護塗装：紫外線から防水層を保護

適切な防水工事により、15年以上の耐久性を確保することができます。

給排水設備・電気設備の更新工事

築25年を超えるRC造マンションでは、給排水設備や電気設備の更新が必要になる場合があります。

これらの設備は目に見えない部分にあるため、劣化に気付きにくく、突然の故障により大きなトラブルに発展する可能性があります。

給排水設備の更新では、以下の工事が検討されます。

給水管の更新では、従来の鋼管から樹脂管への交換が一般的です。

樹脂管は錆が発生せず、水質の向上と長期耐久性を実現できます。

• 更新工法：既存配管を完全に交換、品質確実だが高額
• 更生工法：管内面をライニング、費用を抑制できる
• 部分更新：劣化の激しい部分のみ交換

排水管については、詰まりや悪臭の原因となる汚れや錆の除去が重要です。

高圧洗浄による清掃や、必要に応じて配管の交換を行います。

電気設備の更新では、以下の項目が対象となります。

• 受電設備の更新：キュービクル、分電盤の更新
• 共用部照明のLED化：省エネルギー化と維持費削減
• 火災報知設備の更新：法令対応と安全性向上
• インターホン設備の更新：防犯性能の向上

設備更新工事は、居住者の生活への影響が大きいため、綿密な工程計画と事前周知が重要です。

水道や電気の停止を伴う作業については、代替手段の準備や作業時間の調整など、きめ細かな配慮が必要です。

設備の更新により、日常の維持管理費用の削減や、緊急修理のリスク軽減が期待できます。

長期的な視点で見ると、建物の資産価値向上にも大きく貢献する重要な投資といえるでしょう。

RC造大規模修繕を成功させるポイント｜業者選びと注意点

大規模修繕の成否は、信頼できる施工業者との出会いで大きく左右されます。

RC造の修繕には専門的な知識と豊富な経験が必要であり、業者選びを間違えると、工事品質の問題や予算超過などのトラブルに発展する可能性があります。

信頼できる施工業者の選び方

RC造大規模修繕の施工業者選びでは、価格だけでなく技術力や実績、アフターサービスまで総合的に判断することが重要です。

私がこれまでの経験で培った、優良業者を見分けるポイントをお伝えします。

技術力と実績の確認では、以下の項目をチェックしてください。

• RC造修繕の専門性：鉄筋コンクリート構造に精通した技術者の在籍
• 施工実績の豊富さ：同規模・同構造の修繕経験の多さ
• 有資格者の配置：建築士、施工管理技士等の有資格者数
• 品質管理体制：ISO取得や独自の品質基準の有無

実際の施工品質を確認するため、可能であれば過去の施工現場を見学させてもらうことをお勧めします。

また、以前に工事を行った管理組合からの評価も重要な判断材料となります。

会社の信頼性については、以下の観点から評価してください。

• 営業年数と財務状況：倒産リスクの低い安定した経営
• 建設業許可：適切な許可を取得しているか
• 保険加入状況：工事保険、損害賠償保険の加入
• アフターサービス体制：工事後の保証とメンテナンス対応

さらに重要なのは、担当者との相性です。

大規模修繕は長期間にわたる工事であり、様々な問題や変更が生じる可能性があります。

そのような際に、誠実で的確な対応ができる担当者かどうかを見極めることが大切です。

確認項目	優良業者の特徴	注意すべき業者の特徴
提案内容	建物に応じた具体的提案	画一的な提案、根拠不明
見積書	詳細な内訳、明確な仕様	大雑把、一式計上が多い
説明	専門用語を分かりやすく説明	説明が曖昧、質問に答えられない
対応	迅速で丁寧な対応	連絡が遅い、約束を守らない

見積もり比較と適正価格の見極め方

適正価格を見極めるためには、複数業者からの相見積もりを取得し、内容を詳細に比較することが不可欠です。

ただし、単純に最安値の業者を選ぶのではなく、工事内容と価格の妥当性を総合的に判断することが重要です。

見積書の比較では、以下のポイントに注目してください。

工事項目の整合性を確認します。

同じ建物に対する見積もりでも、業者によって工事項目や仕様が異なる場合があります。

重要なのは、必要な工事がすべて含まれているかどうかです。

• 外壁補修の範囲：クラック補修、タイル修理等の具体的内容
• 防水工事の仕様：工法、材料、施工範囲の詳細
• 塗装の仕様書：使用塗料、塗装回数、下地処理方法

数量の妥当性も重要な確認項目です。

同じ建物でも業者により数量が大きく異なる場合は、現地調査の精度や積算能力に差がある可能性があります。

単価の妥当性については、市場相場との比較が有効です。

著しく安い単価の場合は、工事品質に問題がある可能性を疑う必要があります。

見積もり評価の際の注意点をお示しします。

極端に安い見積もりには特に注意が必要です。

必要な工程を省略していたり、材料のグレードを下げていたりする可能性があります。

工事後に追加費用が発生するリスクも高くなります。

曖昧な表現が多い見積書も要注意です。

「一式」での計上が多い、材料や工法の仕様が不明確、といった見積書では、工事内容を正確に把握できません。

適正価格の見極め方として、以下の方法が有効です。

• 3社以上の相見積もり：価格と内容の妥当性を判断
• 設計事務所の活用：第三者による専門的な評価
• 過去の実績との比較：同規模マンションの修繕事例
• 段階的な価格交渉：工事内容の調整による価格最適化

価格だけでなく、提案力や対応力も含めて総合的に判断することが、満足度の高い修繕工事につながります。

住民合意形成と工事中のトラブル回避策

大規模修繕を成功させるためには、住民の皆様の理解と協力が不可欠です。

工事の必要性や内容について十分な説明を行い、合意形成を図ることが重要です。

また、工事中に発生しがちなトラブルを事前に想定し、対策を講じることで円滑な工事進行が可能になります。

効果的な合意形成の方法をご紹介します。

説明会の開催では、工事の必要性を客観的なデータで示すことが重要です。

建物診断の結果や劣化の写真、放置した場合のリスクなどを分かりやすく説明し、修繕の緊急性を理解していただきます。

• 劣化状況の可視化：写真や図表による分かりやすい説明
• 費用対効果の明示：修繕による建物価値の維持効果
• 工事スケジュール：生活への影響と期間の具体的説明
• 質疑応答の時間：住民の不安や疑問に丁寧に対応

住民アンケートの実施により、個々の意見や要望を把握することも有効です。

説明会で発言しにくい方の意見も収集でき、より良い工事計画の策定につながります。

工事中のトラブル回避策として、以下の対応が重要です。

事前周知の徹底では、工事開始の1ヶ月前から段階的に情報提供を行います。

• 工事概要の説明：全体スケジュールと主要工程
• 生活制限の詳細：洗濯物干し、ベランダ使用等の制限期間
• 緊急連絡先：工事中の問い合わせや苦情対応窓口
• 進捗報告：週次での工事状況と次週予定の共有

騒音対策では、作業時間の厳守と近隣への配慮を徹底します。

朝の開始時間や昼休み時間を明確にし、住民の生活リズムを尊重した工事進行を心がけます。

安全管理の徹底では、資材の落下防止や通行安全の確保を最優先とします。

工事エリアの明確な区分と、住民の安全な通行ルートの確保が重要です。

トラブル発生時の対応体制も整備しておく必要があります。

• 即座の現場確認：苦情や問い合わせへの迅速な対応
• 関係者間の連携：管理組合、施工業者、管理会社の情報共有
• 改善策の実施：問題の根本原因を特定し、再発防止策を実施
• 進捗報告：対応状況と改善結果の住民への報告

適切な合意形成とトラブル回避策により、住民の皆様にご満足いただける大規模修繕を実現することができます。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。

大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

＼お問い合わせや工事のお見積もり無料！／

まずはメール・お電話からご相談ください！

RC造の大規模修繕に関するよくある質問【FAQ】

RC造マンションの大規模修繕について、管理組合や住民の皆様から頂戴することの多い質問にお答えします。

これらの疑問を解消することで、より安心して修繕計画を進めていただけるでしょう。

Q.RC造マンションの大規模修繕はいつから始めるべきですか？

RC造マンションの大規模修繕は、築12〜15年を目安として開始することが推奨されています。

ただし、これはあくまで一般的な目安であり、実際の開始時期は建物の劣化状況や立地環境によって前後します。

最適な開始時期を判断するためには、築10年を過ぎた頃から定期的な建物診断を実施することをお勧めします。

外壁のひび割れや塗装の劣化、防水層の状態などを専門家による詳細な調査で把握し、修繕の緊急性を客観的に判断することが重要です。

また、修繕工事には準備期間が必要です。業者選定や資金調達、住民合意形成などを考慮すると、実際の修繕時期の2〜3年前から計画を開始することが理想的です。

Q.工事期間中はどのような生活制限がありますか？

大規模修繕工事期間中は、安全性と工事品質確保のため、いくつかの生活制限が生じます。

主な制限内容と期間をご説明します。

ベランダの使用制限は、工事期間中ほぼ全期間にわたります。

足場が設置されるため、洗濯物干しや植物の管理、物品の保管などができなくなります。事前に室内への移動や保管場所の確保が必要です。

洗濯物の外干し制限は、外壁工事や防水工事の期間中に発生します。

塗装や防水材の飛散により洗濯物が汚れる可能性があるため、室内干しやコインランドリーの利用をお願いします。

エアコン室外機の一時撤去が必要な場合があります。

外壁工事の際に室外機が作業の支障となる場合は、一時的に撤去・再設置を行います。この期間中はエアコンが使用できませんので、代替の冷暖房手段を準備してください。

騒音の発生は作業時間中（通常8:00〜17:00）に避けられません。

在宅勤務の方や小さなお子様がいるご家庭では、図書館の利用や日中の外出など、生活パターンの調整を検討してください。

Q.修繕積立金だけで費用を賄えますか？

修繕積立金だけで大規模修繕費用を賄えるかどうかは、積立金の設定額と建物の規模・劣化状況によって大きく異なります。

国土交通省の調査によると、多くのマンションで修繕積立金が不足している現状があります。

不足が生じる主な原因は以下の通りです。

• 分譲時の積立金設定が低額：販売促進のため意図的に安く設定
• 修繕費用の上昇：人件費・材料費の高騰により予想以上に費用が増加
• 追加工事の発生：調査段階で発見できなかった劣化箇所の修繕

資金不足への対応策として、以下の選択肢があります。

一時金徴収は最も一般的な方法で、工事実施前に不足分を住民から徴収します。

1戸あたり50万円〜150万円程度の徴収が一般的です。

修繕積立金の段階的増額により、将来の修繕に備えることも可能です。

ただし、住民の合意形成に時間がかかる場合があります。

住宅金融支援機構などの修繕積立金貸付制度を活用することで、低利での資金調達も可能です。

いずれの方法を選択する場合も、透明性のある資金計画と住民への丁寧な説明が重要です。

Q.業者選びで最も重要なポイントは何ですか？

RC造大規模修繕の業者選びで最も重要なのは、RC構造に関する専門知識と豊富な経験を持っているかどうかです。

一般的な塗装工事とは異なり、RC造の修繕には構造体の特性を理解した専門的な技術が必要だからです。

また、担当者の対応力も重要な判断要素です。

専門用語を分かりやすく説明できる、質問に的確に答えられる、約束を守るといった基本的な対応能力を評価してください。

価格も重要ですが、極端に安い見積もりには注意が必要です。

必要な工程の省略や材料品質の低下により、工事品質に問題が生じる可能性があります。

Q.追加工事が発生するケースはありますか？

大規模修繕工事では、残念ながら追加工事が発生するケースは決して珍しくありません。

業界全体で見ると、約4割のマンションで何らかの追加工事が発生しているという統計もあります。

追加工事が発生する主な原因をご説明します。

隠れた劣化の発見が最も多い原因です。

足場を組んで詳細に調査すると、事前調査では確認できなかった劣化箇所が発見される場合があります。特に高層部や建物の裏側などは、事前調査に限界があります。

工事中の新たな問題発見も頻繁に発生します。

既存塗膜を除去した際に下地の劣化が判明したり、防水層を撤去した際にコンクリートのひび割れが発見されたりするケースです。

法令や基準の変更により、当初予定していない工事が必要になる場合もあります。

消防設備や建築基準法の改正により、追加の設備工事が必要になるケースです。

追加工事を最小限に抑える対策として、以下の方法が有効です。

• 詳細な事前調査の実施：赤外線調査や打診調査による精密診断
• 予備費の確保：工事費の10〜15%程度の予備費設定
• 段階的な工事実施：緊急性の高い部分から優先的に実施
• 透明性のある変更管理：追加工事の必要性と費用を明確に説明

信頼できる業者であれば、追加工事の必要性について事前に相談し、住民の合意を得てから実施するはずです。一方的に追加工事を進める業者は避けるべきです。

まとめ｜RC造大規模修繕は計画的な実施で建物価値を長期保持

RC造マンションの大規模修繕について、基本知識から実践的なポイントまで詳しく解説してまいりました。

最後に、成功する大規模修繕のための重要なポイントをまとめます。

• 適切な修繕時期の把握：築12〜15年を基本とし、建物診断による客観的判断
• 現実的な費用計画：1戸あたり100〜200万円の相場を踏まえた資金準備
• 信頼できる業者選択：RC構造の専門知識と豊富な実績を持つ業者の選定
• 段階的な合意形成：住民への丁寧な説明と透明性のある意思決定プロセス
• 工事中の生活配慮：制約を最小限に抑える工程計画と住民サポート

RC造マンションは適切なメンテナンスにより、50年から100年以上の長期使用が可能な優秀な構造です。

しかし、その性能を維持するためには、定期的で質の高い大規模修繕が不可欠です。

一時的な費用負担は大きく感じられるかもしれませんが、建物の寿命延長と資産価値保持を考えると、必要不可欠な投資といえるでしょう。

修繕計画でお悩みの管理組合の皆様には、まず専門家による建物診断を実施し、現状を正確に把握することをお勧めします。

そのうえで、本記事でご紹介した内容を参考に、皆様のマンションに最適な修繕計画を策定してください。

適切な準備と信頼できるパートナーとの協力により、必ずや満足のいく大規模修繕を実現できるはずです。