大規模修繕工事における床防水のタイミングと注意点！劣化のサインも紹介

大規模修繕工事において、床の防水工事は建物の耐久性を保ち、快適な住環境を守るために欠かせない重要な工程です。劣化した防水層を放置すると雨水が建物内部に浸入し、構造躯体の腐食やカビ発生など深刻なトラブルを引き起こす可能性があります。特にマンションや集合住宅では、多くの人が利用する共用部分と個々の専有部分で防水工事の役割や施工範囲が異なるため、それぞれの特徴を理解することが大切です。本記事では、大規模修繕における床防水工事の重要性から種類、施工の流れ、費用の目安まで詳しく解説します。

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大規模修繕工事における床防水の重要性

床の防水層は、雨水や湿気から建物を守るバリアの役割を果たしています。年月とともに紫外線や風雨・日常の摩耗で防水層は劣化し、ひび割れや剥がれ・膨れといった不具合が現れます。これを放置すると、雨漏りが発生して内部の鉄筋が錆びたり、コンクリートが劣化したりして建物全体の耐久性が低下してしまいます。
特に大規模修繕のタイミングで床防水をしっかり点検し、適切に補修や更新を行うことは、建物の長寿命化と資産価値維持につながります。

大規模修繕工事の床防水について｜共用部分と専有部分の違い

マンションや集合住宅の大規模修繕工事では「共用部分」と「専有部分」の違いを正しく理解することが非常に重要です。特に床防水工事においては、工事の対象範囲や費用負担の責任区分に大きく関わるため、管理組合と居住者双方が混同しやすいポイントでもあります。この章では、共用部分と専有部分の具体的な違いと、それぞれにおける床防水工事の扱いについて詳しく解説します。

項目	共用部分	専有部分
定義	住民全体で使用・共有する場所	各住戸の居住者が個別に使用する部分
主な対象箇所	廊下、階段、屋上、エントランス、共用バルコニーなど	専用バルコニー、ベランダ、玄関ポーチなど
工事の主体	管理組合	各居住者（※工事内容によっては管理組合の許可が必要）
費用負担	管理組合（修繕積立金から支出されることが多い）	居住者本人の負担（条件によっては管理組合と相談）
工事の実施時期	大規模修繕の計画に基づいて実施	個別の必要に応じて随時実施
管理責任	管理組合	居住者本人

共用部分の防水工事

共用部分とは、建物内のすべての居住者が共有して利用する場所を指し、この部分の防水工事では、管理組合や共有者全体の合意のもとに計画・施工されます。そのため、費用も共有で負担されるのが一般的です。防水の不具合が多くの住民に影響を与えるため、より高い耐久性が求められることもあります。

専有部分の防水工事

専有部分とは、各居住者が専用で使用するバルコニーや室内の一部などのことです。専有部分の防水補修は原則として居住者の責任範囲であり、個別に費用を負担して工事を行います。しかしバルコニーの床や手すり・排水などの構造部分は建物の外部に面し、他の住戸にも影響を与える部位であり、躯体の一部として一体管理する必要があります。そのため、防水工事や劣化補修は管理組合が実施する大規模修繕工事の対象となることが一般的です。

大規模修繕工事における床防水の種類と特徴

大規模修繕で採用される床防水工事には、主に以下の工法があります。それぞれに特徴があり、建物の用途や予算、耐久性のニーズに合わせて選択されます。

アスファルト防水

歴史が長く、信頼性の高い工法です。アスファルトを熱で溶かし、防水層を形成するため耐久性が高い特徴があります。屋上やバルコニーの広範囲の防水に向いていますが、工期が長く、施工時に熱を使うため安全管理が必要です。

ウレタン防水

液状のウレタン樹脂を塗布し、防水膜を作る工法です。複雑な形状の床面にも対応でき、施工が比較的簡単で工期も短いのがメリットです。防水層は柔軟性があり、ひび割れに強いですが、紫外線に弱いためトップコートで保護します。

シート防水（塩ビ・ゴムシートなど）

防水シートを接着または機械的に固定し、防水層を作る方法です。均一な厚みが確保でき、施工品質が安定しています。施工が比較的速く、メンテナンスもしやすい反面、コストはやや高めです。

FRP防水

FRP防水は主にバルコニーや屋上などに使用され、軽量で強度が高く、継ぎ目のない仕上がりが特徴です。戸建て住宅やマンションの共用部など幅広く採用されており、乾燥も早く、工期が短いメリットもあります。

工法名	特徴	耐久性の目安	メリット	デメリット	主な用途・適用箇所
アスファルト防水	熱で溶かしたアスファルトを何層にも重ねて施工	約15〜20年	高い耐久性・防水性／長期使用に向く	臭いや煙が出る／工期が長い／重い	屋上・バルコニーなど広範囲
ウレタン防水	液状ウレタンを塗布して防水膜を形成	約8〜10年	複雑な形状にも対応可／継ぎ目がない／工期が短い	紫外線に弱い／施工者の技術で品質差が出やすい	廊下・バルコニー・屋上など
シート防水	防水シートを貼ることで防水層を形成	約10〜12年	施工が速い／厚みが均一／メンテナンスしやすい	継ぎ目からの漏水リスク／下地が平滑でないと施工困難	平坦な屋上・バルコニー
FRP防水	繊維強化プラスチックで硬化する防水層を形成	約10〜15年	強靭で軽量／速乾性があり施工が早い	面積が広いとひび割れのリスク／紫外線で劣化しやすい	ベランダ・バルコニーなど小面積

大規模修繕工事で行われる床防水の流れとは

床防水工事は、以下のようなステップで計画的かつ丁寧に進行していきます。工事の品質や耐久性を左右するため、それぞれの工程での作業精度がとても重要です。

大規模修繕工事で行われる床防水の流れ｜1.現地調査と劣化診断

工事の第一ステップは、床面の現状を正確に把握することから始まります。専門の技術者が床の状態を目視や打診、場合によっては赤外線カメラや水分計などの機器を使って調査し、以下のような劣化の兆候を確認します。

• 防水層のひび割れ・膨れ・剥がれ
• 表面の摩耗や色褪せ
• 雨水の浸入跡や水たまりの有無
• コンクリート下地の浮き・欠損

劣化の程度や規模に応じて部分補修で対応可能か、全面改修が必要かを判断し、適切な工法と工期・費用を算出します。

大規模修繕工事で行われる床防水の流れ｜2.古い防水層の撤去・下地処理

既存の防水層が劣化している場合、まずはこれをすべて撤去しなければなりません。旧防水材の残留や下地の不陸があると、新しい防水層の密着が悪くなり、早期剥離や浮きの原因になります。主な作業内容としては、以下のことを行います。

• 古い防水層の剥がし
• 下地表面の汚れや油分の除去
• コンクリートのひび割れ補修・段差修正
• 排水溝や勾配の確認・再調整
  

ここでの処理が甘いと、どれだけ良い防水材を使っても機能を発揮できません。防水工事の土台をつくる大切な工程です。

大規模修繕工事で行われる床防水の流れ｜3.プライマー塗布

下地の処理が完了したら、防水材の密着性を高めるための「プライマー（接着剤）」を塗布します。プライマーは防水材によって専用のものが用意されており、塗りムラなく均一に施工することが求められます。下地が完全に乾燥しているかを確認し、プライマー塗布後は所定のオープンタイム（乾燥時間）を守ることが重要です。

大規模修繕工事で行われる床防水の流れ｜4.防水層の施工

この工程で、防水層の本体となる材料を施工します。ウレタン防水であれば液状樹脂をローラーやヘラで複数回に分けて塗布し、所定の厚みを形成します。シート防水であれば接着剤や固定金具を使ってシートを敷設し、継ぎ目をしっかり処理します。

大規模修繕工事で行われる床防水の流れ｜5.トップコート仕上げ

防水層そのものは紫外線や摩耗に弱いため、保護用のトップコートを上から塗布して仕上げます。これにより、耐候性・美観・耐久性が格段に向上します。また、トップコートは数年おきに再塗布することで、防水層を長持ちさせる「予防的メンテナンス」としても重要です。

大規模修繕工事で行われる床防水の流れ｜6.乾燥・養生期間

すべての工程が完了したら、防水層がしっかり乾燥・硬化するための養生期間を設けます。無理に歩行したり、重い物を置いたりすると、表面が傷ついて本来の性能が発揮できなくなる恐れがあります。養生中の注意点として、以下のことが挙げられます。

• 立入禁止措置を徹底（テープ・バリケードなど）
• 雨水が流れ込まないよう排水計画も確認
• 十分な硬化を確認後、引き渡しへ

この工程を軽視せず、最後まで丁寧に管理することが高品質な防水工事のカギです。

大規模修繕工事における床防水の費用相場＆影響を与える要素

大規模修繕工事における床防水工事は建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持するために欠かせない重要な工程です。しかし、実際にかかる費用は一概に「いくら」とは言えず、工法や建物の状態によって大きく変動します。ここでは、代表的な防水工法ごとの目安と、費用に影響する主な要因について詳しく解説します。

防水工法別｜床防水工事の費用相場

防水工法	単価の目安（税別）
アスファルト防水	約5,500〜8,500円／㎡
ウレタン防水	約4,000〜7,000円／㎡
シート防水（塩ビ・ゴム）	約4,000〜7,500円／㎡
FRP防水	約6,000～8,000円／㎡

※あくまで参考価格であり、条件によって上下します。特に下地補修の有無や施工環境により差が出ることが多いです。

床防水工事の費用に影響する6つの主な要因

費用に影響する要因として、以下のケースが挙げられます。

建物の規模・施工面積の広さ

面積が広いほど材料費と人件費は増加しますが、単価としては割安になるケースも多いです。一方で、狭小スペースは材料ロスが出やすく割高になる傾向があります。

劣化状況や下地処理の必要性

コンクリート下地の浮き・ひび割れ・既存防水層の劣化が進んでいる場合、撤去・補修の手間と費用がかさみます。また、勾配不良や排水口の不備がある場合も追加工事が必要になる可能性があります。

選定する防水材の種類とグレード 

同じ工法でも、使用する防水材の種類や仕上げによって価格に差があります。長期的な視点で耐久性と再施工時期を考慮することがコスト最適化のカギです。

施工地域と業者の価格帯 

都市部は人件費・交通費が高くなる傾向があります。また、業者の経験・ブランド力によって見積もり価格も異なります。地場の中小企業は割安なこともありますが、品質とアフターサービスのバランスも重要です。

工事の難易度

高層階や足場が必要な場合や、入居者の通行動線を確保しながらの施工、勾配や段差の多い複雑な構造といった工事の難易度によっても費用は変動します。これらは特に工期や人員に影響し、追加費用が発生する要因となります。

季節・気候条件

雨の多い梅雨時期や寒冷地では施工期間が延びる可能性があるため、養生費用や仮設費用が加算される場合があります。天候や季節を考慮し、余裕を持ったスケジュールで修繕計画を立てることが大切です。

適正価格で工事を依頼するために

床防水工事は、価格だけで選んでしまうと後悔するリスクがあります。そのため以下の点に注意しましょう。

• 必ず現地調査付きの見積もりを取る（図面だけでは正確な判断不可）
• できれば3社以上から相見積もりを取り、項目ごとの違いを比較する
• 提示価格だけでなく、施工実績・保証内容・口コミ評価もチェックする

新東亜工業の施工事例｜13階建てマンションの大規模修繕工事

東京都内にある13階建てワンオーナーマンションにて、新東亜工業が実施した大規模修繕工事の事例をご紹介します。外壁タイルやシーリング、屋上防水など複数の劣化箇所を総合的に改修し、建物の資産価値を回復しました。

工事概要【工事金額・期間】

工事金額：6,098万円／工期：約5か月間（足場設置〜引き渡しまで）
屋上防水・外壁タイル補修・シーリング打ち替えを中心に、建物全体をバランスよく修繕。
建物全体にわたる一貫した施工により、見た目と性能の両立を実現しました。

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建物の劣化とオーナー様のご相談内容

長年手を入れていなかったマンションの修繕を検討し始めたオーナー様から、初回のご相談をいただいたのがスタートでした。

相談のきっかけ

築20年以上が経過し、目視でも劣化が感じられるように。最初は「少し気になる」という段階でしたが、調査を通じて複数の問題が明らかになっていきます。

オーナー様「タイルの剥がれや屋上の汚れが気になっていて…」
担当者「まずは図面を拝見して、現地調査で状態を見ていきましょう」

調査で明らかになった劣化状況

現地での打診調査や目視検査によって、建物の各所に進行した劣化が確認されました。オーナー様も驚かれるほどの症状が浮き彫りに。

屋上防水の劣化

既存の通気緩衝工法によるウレタン防水は、広範囲に劣化や膨れが生じていました。

オーナー様「花火の時期には屋上に上るんです。きれいになると嬉しいな」
現地調査員「眺望も大事ですね。美観にも配慮して施工いたします」

外壁タイルの浮き・剥離

浮きタイルが多数見つかり、剥離の危険性も。劣化の進行度に応じて、張替えと樹脂注入を使い分けました。

担当者「打診調査で見えない内部の浮きも確認しました。対応が必要です」

シーリングの硬化不良

シーリング材は硬化しきって弾性を失い、手作業での撤去が必要なほどでした。

現場職人「カッターが入らないくらい硬くなってます。全部打ち替えですね」
オーナー様「そこまで傷んでたとは…早めにお願いしてよかったです」

工事の流れと透明な対応

調査結果をもとに明確な見積書と診断書を作成。オーナー様に工程を丁寧に説明し、工事中も報告を徹底しました。

診断報告と見積提示

写真付きの診断報告書と、内訳を明記した見積書を提出。工事内容をわかりやすく共有しました。

オーナー様「写真があると素人でもわかりやすいですね」
担当者「透明性を重視していますので、何でもご質問ください」

工事の実施（足場～防水まで）

工程は足場設置から高圧洗浄、下地補修、シーリング、塗装、屋上防水まで。報告写真とともに進捗共有を行いました。

担当者「毎週の報告で進捗をご確認いただけます」
オーナー様「離れてても工事の様子がわかって安心できました」

工事完了後のオーナー様の声

見た目だけでなく機能性も向上した建物に、オーナー様からは満足の声が寄せられました。

オーナー様「すっかりきれいになりましたね。やってよかったです」
担当者「大切な資産を守るお手伝いができて光栄です」

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大規模修繕工事における床防水のタイミングとは

マンションやビルの大規模修繕において、床防水工事の実施タイミングを誤ると、漏水や建物構造への悪影響を引き起こすリスクがあります。床防水の劣化は目立ちにくいため、兆候を見逃さず、定期点検に基づいた予防的な計画が不可欠です。ここでは、床防水の適切な実施タイミングと注意点について、専門的視点で詳しく解説します。

床防水工事の適切なタイミングとは？

床防水の耐用年数は、工法や使用環境によって異なりますが、おおむね10〜15年が目安とされています。ただし、以下のような劣化の初期兆候が見られた場合は、年数に関わらず早急な対応が望まれます。

主な劣化のサイン

劣化症状	原因・影響
防水層のひび割れ・剥がれ	紫外線・熱・雨風の影響で防水性能が低下
表面の膨れ・浮き	防水層の内部に湿気が入り込み、密着力が損なわれている状態
雨天時に床に水たまりができる	勾配不良や排水詰まりの可能性
バルコニーや廊下の天井から雨漏り	防水層の破断や下地の損傷の疑い
室内に湿気・カビが発生する	見えないところから水が浸入している可能性がある

こうした症状が見られる場合、部分補修では対応できないケースも多く、全面的な防水改修が必要になることもあります。

大規模修繕工事と床防水を連携させるメリット

大規模修繕では、外壁塗装やシーリング工事・屋上防水・鉄部塗装など、複数の工事が同時に行われます。床防水工事を単独で行うよりも、他工事と同時に実施することで次のようなメリットが得られます。

効率化とコストダウン

足場や仮設工事の費用をまとめて分担できるだけでなく、工事期間も短縮につながる場合があるため、居住者への影響も軽減されます。また、工事の工程管理が一元化され、スムーズな進行も可能になるでしょう。

防水性能の一体化で建物全体の保護力が向上

外壁・屋上・バルコニー・廊下など、各部位の防水性能を同時に高めることで、建物全体の耐久性を底上げできます。一部の防水だけを補修しても、他の劣化箇所から水が回り込むリスクがあるため、計画的な全体改修が理想的です。

大規模修繕工事で床防水工事を行う際の注意点

施工のタイミングを見極めるだけでなく、以下のような点にも注意を払うことが、後悔しない工事につながります。

信頼できる施工業者の選定

床防水は、表面の仕上がりだけでなく、見えない防水層の厚み・密着性・施工管理が工事の品質を左右します。以下のような点を確認しましょう。

• マンション・ビルの防水工事の実績が豊富か
• 担当者が専門的な知識を持ち、丁寧に説明してくれるか
• 施工方法・材料・保証内容が明記された見積書を出してくれるか
• アフターケア（定期点検・補修対応）の体制があるか
  

保証とアフターサービスの内容確認

信頼できる業者であれば、防水層の施工後に5〜10年の保証書を発行してくれるのが一般的です。保証の範囲、万一の雨漏り発生時の対応スピードなどを事前に確認しておきましょう。

居住者・利用者への配慮

共用部分の床防水工事では、一時的に通行制限や騒音、臭気が発生することがあります。居住者への周知や安全対策も含め、管理組合と施工業者が連携して丁寧に進めることが求められます。

定期点検が劣化防止の第一歩

床防水の劣化は、目に見えない箇所から静かに進行することも多いため、最低でも5年に一度の目視点検、10年を超えるタイミングでは専門業者による調査を行うことが推奨されます。

よくある質問（FAQ）

ここでは、特に多く寄せられる質問とその回答をまとめました。床防水工事に関する疑問や不安を解消し、工事の検討や業者選びにお役立てください。

Q1. 床防水工事はどのくらいの頻度で行うべきですか？
一般的に10〜15年が目安ですが、環境や使用状況によって異なります。定期点検を行い劣化兆候を早期に把握しましょう。

Q2. 工期はどのくらいかかりますか？
施工範囲や工法により異なりますが、数日から1〜2週間程度が一般的です。

Q3. 自分で簡単な補修はできますか？
小さなひび割れ程度なら市販の防水材で応急処置可能ですが、根本的な補修は専門業者に依頼することをおすすめします。

Q4. 防水工事中の生活に影響はありますか？
工事範囲によっては立入制限や騒音が発生するため、事前に管理組合や施工業者と調整してください。

Q5. 床防水工事の保証期間はどのくらいですか？
一般的に防水工事の保証期間は5年〜10年程度ですが、工法や業者によって異なります。契約時に保証内容と期間を必ず確認しましょう。

Q6. 大規模修繕の際に床防水以外で注意すべき箇所はありますか？
はい。外壁のひび割れや鉄部の錆び、屋上の排水設備なども定期的な点検と修繕が必要です。床防水と併せて総合的に建物をチェックすることが重要です。

大規模修繕工事における床防水について｜まとめ

大規模修繕における床防水工事は建物の劣化を防ぎ、安全性と快適な住環境を維持するために欠かせない工程です。共用部分と専有部分の違いを正しく理解し、床のひび割れや水たまりなど劣化の兆候を見逃さず、早めに専門業者へ相談することが大切です。

また、防水工法の種類や費用の相場・施工の流れを把握したうえで、信頼できる業者を選定しましょう。定期的な点検やメンテナンスを継続することで、長期的な資産価値の維持と安心できる暮らしが実現します。