マンション大規模修繕でよくあるトラブルとは？原因や対策・対処法を解説

マンションの大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持し、快適な住環境を保つために欠かせない重要なプロジェクトです。

しかし、多額の費用と長期間の工事期間を要するため、さまざまなトラブルが発生しやすいのも事実です。

修繕積立金の不足、工事中の騒音クレーム、施工不良、悪質業者による談合など、予期せぬ問題に直面する管理組合は少なくありません。

特に初めて大規模修繕を経験する管理組合にとっては、どのようなトラブルが起こり得るのか、どう対処すべきなのかがわからず不安を感じることでしょう。

適切な知識がないまま工事を進めてしまうと、大規模修繕工事の費用が膨らんだり、居住者や近隣住民との関係が悪化したりするリスクがあります。

この記事では、マンション大規模修繕で実際に起こりやすいトラブルの具体例を、工事前・工事中・工事後の段階別に詳しく解説します。

さらに、トラブルを未然に防ぐための対策、談合を見抜く方法、問題が発生した際の相談先まで、実践的な情報を網羅的にお伝えします。

また、大規模修繕の目的や必要性・基本的な工事内容や流れ・費用などを理解しておくと、本記事の理解がより深まります。
こちらの記事では「大規模修繕とは」をテーマに、基本的な知識をわかりやすく解説していますので、あわせてご覧ください。

マンション大規模修繕で起こりやすいトラブルと対策

マンションの大規模修繕工事では、多くの人が関わり、多額の資金が動くため、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

トラブルを未然に防ぐためには、まずどのような問題が起こりやすいのかを把握しておくことが重要です。以下の表に、代表的なトラブルとその概要、主な対策をまとめました。

トラブルの種類	主な内容	主な対策
修繕積立金不足	長期修繕計画の見積もりの甘さや 滞納により、工事費用が不足する	定期的な計画見直し 追加徴収 借入 工事内容の精査
修繕委員会での対立	委員の人数が不適切で意見がまとまらない 専門知識が不足している	理想的な人数（5人程度）の確保 第三者専門家の活用
居住者とのトラブル	騒音・振動・臭い プライバシー侵害 生活制限への不満	事前説明会の開催 工程表の共有 丁寧なコミュニケーション
業者とのトラブル	施工不良 工期遅延 追加費用請求 談合 業者倒産	実績確認 相見積もり 瑕疵保険加入業者の選定
近隣住民とのトラブル	騒音・臭い・ホコリ 工事車両による通行障害	工事前の個別訪問 説明会の実施 土日祝日の配慮
空き巣被害	足場設置による侵入リスク オートロック開放状態	防犯カメラ設置 補助錠配布 作業員の識別表示

これらのトラブルは、適切な準備と対策によって多くが予防可能です。

それぞれの段階で具体的にどのような問題が起こるのか、次の章から詳しく見ていきましょう。

マンション大規模修繕のトラブル【工事が始まる前】

大規模修繕工事は、実際の工事が始まる前の準備段階からトラブルが発生することがあります。

この段階での問題は、工事全体に影響を及ぼす可能性が高いため、特に注意が必要です。

大規模修繕工事を進める中心となるのが、組合員で構成される修繕委員会です。

マンション大規模修繕の修繕委員の話し合いがスムーズに進まないトラブル

マンション大規模修繕では、修繕委員会の運営が工事全体の成否を左右する重要な要素となります。

施工会社やコンサルタントの選定も委員会が担うため、話し合いが円滑に進まないと、計画そのものが停滞してしまいます。

よくあるトラブルは、「委員全員が集まれる時間を確保できない」「意見がまとまらない」という点です。

委員が少なすぎると欠席が続きやすく、多すぎると意見調整に時間がかかります。

また、専門知識を持つ委員が少ない場合、判断に迷い議論が堂々巡りになることも少なくありません。

理想的な人数は5人程度とされ、年齢や職業に偏りのない構成が望ましいです。

どうしても議論が進まない場合は、第三者の専門家に助言を求めることで、客観的な判断がしやすくなります。

マンション大規模修繕の施工会社・発注方式の検討不足で工事費が割高になるトラブル

大規模修繕工事は、施工会社の選び方や発注方式によって工事費が大きく変わる点に注意が必要です。

よくある失敗例として、「管理会社にすべて任せれば安心」「比較検討が面倒」という理由で、設計から施工までを一任してしまうケースがあります。

この場合、他社との比較が行われないため価格競争が起こらず、工事費が割高になりやすい傾向があります。

管理会社は管理組合のパートナーである一方、営利企業であるため、利益構造を理解しておくことが重要です。

また、特定の施工会社だけに見積もりを依頼すると、その金額が適正か判断できません。

費用面で後悔しないためには、複数社から見積もりを取り、発注方式の違いを理解した上で選択することが不可欠です。

第三者専門家の助言を受けながら進めることで、適正価格での工事につながります。

マンション大規模修繕のトラブル【工事中】

工事が始まると、居住者の日常生活に直接影響するトラブルが発生しやすくなります。

工事期間は数か月から1年以上に及ぶことも多く、適切な対応が求められます。

マンション大規模修繕の居住者から工事の騒音クレームが入るトラブル

大規模修繕工事で特に多く発生するのが、工事中の騒音に対する居住者からのクレームです。

足場の設置・解体、外壁の削り作業、斫り工事などは大きな音を伴い、日中在宅している居住者に強いストレスを与えます。

近年は在宅勤務の増加により、これまで以上に騒音への許容度が下がっている点にも注意が必要です。

音の出る作業を避けることは難しいため、事前対応の質がトラブル発生率を大きく左右します。

騒音トラブルを防ぐための対応例

• 工程表を用いた具体的な事前説明
• 音が出る作業日の事前告知
• 説明会での十分な質疑応答

工事の必要性や建物維持の重要性を伝えつつ、不満が出やすい工程ほど丁寧に情報共有する姿勢が、クレーム抑制につながります。

マンション大規模修繕の専有部の入室許可を得られないトラブル

大規模修繕では、サッシ交換や給排水管工事などの関係で、専有部への入室が必要となるケースがあります。

しかし「他人を自宅に入れたくない」「在宅時間が合わない」といった理由から、入室を拒否されることも珍しくありません。

入室できない住戸が出ると、工程全体に遅れが生じ、追加費用が発生する恐れもあります。

そのため、事前説明と柔軟な調整が極めて重要です。

入室トラブルを防ぐための工夫

• 作業内容・所要時間の明確化
• 希望時間帯への柔軟な対応
• 入室回数を抑えた工程設計

それでも拒否が続く場合は、工事未実施による劣化リスクを丁寧に説明し、建物全体の問題として理解を求めることが必要です。

マンション大規模修繕の作業員の言動について居住者から指摘を受けるトラブル

工事期間中は、居住者と作業員が日常的に接触するため、作業員の態度や言動が原因で不信感が生じるケースがあります。

あいさつがない、無愛想、喫煙マナー違反など、一見小さな問題でも居住者にとっては大きな不満となります。

特に足場作業中は、プライバシーへの配慮不足が強い不安につながりやすい点に注意が必要です。

作業員トラブル防止のための取り決め例

• あいさつ・身だしなみの徹底
• 入室時は必ずインターフォンを使用
• 室内や窓への視線配慮

施工会社に明確なルールを事前共有し、教育を徹底してもらうことが、工事中の信頼関係維持につながります。

マンション大規模修繕の近隣住民から苦情が入るトラブル

大規模修繕工事は、マンション居住者だけでなく近隣住民の生活にも影響を及ぼします。

騒音や塗料の臭い、粉じん、工事車両の路上駐車などが原因で、苦情が発生しやすくなります。

特に長期間にわたる工事では、近隣住民の不満が蓄積しやすく、対応を誤ると関係悪化につながります。

近隣トラブルを防ぐための配慮

• 工事前の丁寧な挨拶と説明
• 作業時間・騒音ルールの厳守
• 苦情発生時の迅速な対応

工事中だけでなく工事後も関係は続くため、地域への配慮を欠かさない姿勢が重要です。

マンション大規模修繕の空き巣被害が発生するトラブル

大規模修繕中は足場が設置されることで、空き巣にとって侵入しやすい環境になります。

作業員の出入りが多く、オートロックが開放されがちな点も、防犯上の弱点となります。

工事期間中は通常時よりも防犯意識を高め、管理組合・施工会社・居住者が連携して対策を講じることが不可欠です。

工事中に実施したい防犯対策

• 防犯カメラ・照明の設置
• 窓用補助錠の貸し出し
• 作業員の識別（腕章・ベスト）

加えて、居住者自身が在宅時・外出時ともに施錠を徹底することが、被害防止に大きく寄与します。

マンション大規模修繕のトラブル【工事後】

工事が完了した後も、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

工事後の問題は発見が遅れることもあるため、竣工時の検査が非常に重要です。

マンション大規模修繕の着工後に多額の追加費用を請求されるトラブル

大規模修繕工事では、工事完了後や工事途中で想定外の追加費用を請求されるトラブルが発生することがあります。

外壁タイル補修などは、足場を組まなければ正確な数量を把握できないため、見積時には仮数量で計上し、着工後に精算する実数精算方式が一般的です。

しかし、実際に調査すると劣化が想定以上に進んでいるケースもあり、その結果、補修範囲が拡大して費用が大きく膨らむことがあります。

こうした事態に備えるためには、工事費総額の5～10％程度の予備費を事前に確保しておくことが重要です。

また、追加費用を請求された際は、その工事が本当に必要か、当初見積に含まれていなかった内容かを必ず確認し、不要な工事による不当請求を防ぐ姿勢が求められます。

マンション大規模修繕の施工品質がよくないトラブル

施工業者の技術力や管理体制が不十分な場合、工事完了後に施工品質の問題が発覚するトラブルが起こります。

塗装のムラや剥がれ、防水工事の不備、足場固定跡の補修漏れなど、目に見える不具合もあれば、下地処理不足や乾燥時間不足による早期劣化のように後から表面化する欠陥もあります。

さらに深刻なのは、補修を依頼しようとした段階で施工会社が倒産しているケースです。

このようなリスクに備えるには、施工業者選定時に経営の安定性を確認するとともに、瑕疵保険に加入している業者を選ぶことが有効です。

第三者検査により施工不良を早期発見でき、万が一倒産しても保険で補修対応が可能になります。

マンション大規模修繕の耐用年数・保証期間が短かったトラブル

施工自体に大きな問題がなくても、使用した材料や工法の耐用年数が短いため、想定より早く劣化が進むトラブルがあります。

保証期間が短い場合、不具合が発生した時点ですでに保証が切れており、自己負担で補修を行わなければならない事態に陥ることもあります。

こうした問題の多くは、工事費用の安さだけを重視して業者や仕様を決定してしまうことが原因です。

初期費用を抑えても、再補修の頻度が増えれば結果的にトータルコストは高くなります。

大規模修繕では、材料の耐用年数、工法の耐久性、保証期間の長さを含めて総合的に比較検討することが重要です。

見積時には金額だけでなく、長期的視点での価値を必ず確認しましょう。

マンション大規模修繕のトラブル防止のために確認したいポイント

トラブルを未然に防ぐためには、事前の準備と確認が不可欠です。

ここでは特に重要な3つのポイントを解説します。

マンション大規模修繕の長期修繕計画を見直す

マンションの大規模修繕は、長期修繕計画を基準に実施される重要な工事です。

ガイドラインでは5年ごとの見直しが推奨されていますが、実際には計画が更新されず、古い前提条件のまま放置されているケースも少なくありません。

計画策定時から年月が経過すると、建物の劣化状況や物価、人件費などの条件は大きく変化します。

想定外の劣化が進んでいる場合もあれば、逆に修繕を先送りできる場合もあります。

定期的に計画を見直すことで、現状に即した工事内容と必要資金を把握でき、修繕積立金不足のリスクを抑えられます。

見直しの際は、専門家による建物診断を行い、劣化の度合いに応じて補修の優先順位を明確にすることが重要です。

マンション大規模修繕の瑕疵保険に加入している業者を探す

施工業者を選定する際には、瑕疵保険に加入しているかどうかを必ず確認することが重要です。

瑕疵保険は、工事完了後に欠陥が見つかった場合の補修費用を保証する制度で、第三者の建築士による検査と保証がセットになっています。

施工前・施工後にチェックが入るため、手抜き工事や施工不良を防ぐ効果があります。

万が一欠陥が発覚した場合は保険金で補修が行われ、施工会社が倒産しても発注者に直接保険金が支払われる点が大きなメリットです。

保証対象や期間は保険会社ごとに異なり、一般的には保証期間は5年、鉄部は2年程度です。

契約前に保証内容と範囲を必ず確認しましょう。

マンション大規模修繕の優良業者に工事を依頼する

大規模修繕の成否は、どの施工業者に依頼するかで大きく左右されます。

優良業者を見極めるポイント

• 大規模修繕の実績が豊富であること
• 技術力だけでなく対応力や配慮が行き届いていること
• 現場監督や従業員の対応が誠実であること

実績豊富な業者は工事の流れを熟知しており、居住者対応やトラブル予測にも長けています。

施工事例の確認や現場見学も有効です。また、工事後の点検や保証内容など、アフターサービスの充実度も重要な判断材料となります。

契約前には現場監督と直接会い、説明の分かりやすさや人柄を確認することが、トラブル防止につながります。

マンション大規模修繕の談合を見抜く方法と対策

マンション大規模修繕では、業者間の談合により工事費用が不当に高くなるトラブルが後を絶ちません。

談合の手口を知り、見分けるサインを理解することで、被害を防ぐことができます。

マンション大規模修繕で談合が起こる手口

マンション大規模修繕における談合とは、複数の関係者が事前に示し合わせ、特定の業者が受注するよう価格や条件を操作する不正行為です。

特に多いのが、設計監理を担うコンサルティング会社と施工会社が結託するケースです。

コンサル会社が相場より安い報酬で契約を結び、その裏で施工会社からバックマージンを受け取る構図が形成されます。

また、管理会社が関与する「出来レース型」の談合も見られます。

代表的な談合の手口

• コンサル会社と施工会社の結託
• 管理会社主導の見積金額操作
• 特定業者が必ず選ばれる出来レース

このような談合が行われると、管理組合は適正価格を大きく上回る工事費を支払わされ、修繕積立金が無駄に消費される結果となります。

マンション大規模修繕の談合を見分けるサイン

談合は表面化しにくい不正ですが、見積内容や進め方に注意すれば異変に気づけるケースがあります。

最も分かりやすいのは、複数社の見積金額が不自然なほど近い場合です。

通常、施工会社ごとにコスト構造が異なるため、金額に差が出るのが自然です。

また、相場より明らかに高額な工事費や、必要性の低い工事項目が含まれている場合も注意が必要です。

談合を疑うべき主なサイン

• 見積金額が僅差で横並び
• 相場より明らかに高い工事費
• 不要・過剰と思われる工事項目
• コンサル報酬が極端に安い

これらが複数当てはまる場合、価格が意図的に操作されている可能性を疑い、慎重に検討する必要があります。

マンション大規模修繕の談合を防ぐための対策

談合を防ぐ最大のポイントは、管理組合が主体的に関与し、特定の会社に任せきりにしないことです。

まず、できるだけ多くの施工会社から見積もりを取得し、比較検討できる環境を整えましょう。

見積書の内容も「一式」表記を避け、単価や数量を細かく確認することが重要です。

談合防止に有効な対策

• 5社以上からの相見積もり取得
• 見積内容の詳細確認
• 第三者専門家によるチェック
• プロポーザル方式の採用

さらに、準備期間に余裕を持ち、冷静に判断できる時間を確保することが、不正を見抜き、適正な業者選定につながります。

マンション大規模修繕のトラブルが起こった場合の相談先

万が一トラブルが発生した場合は、適切な相談先に助言を求めることが重要です。

問題の内容に応じて、相談先を使い分けましょう。

マンション大規模修繕トラブルの相談先

マンション大規模修繕では、施工不良や契約トラブルなどの問題が起こることがあります。

重要なのは、状況に応じた相談先を選ぶことです。あらかじめ相談窓口の役割を知っておくことで、トラブル発生時も冷静に対応できます。

相談先	相談できる主な内容	向いているトラブル・相談段階	特徴・注意点
マンション管理センター	大規模修繕 長期修繕計画 管理費 理事会運営	トラブル初期・判断に迷っている段階	国土交通大臣指定の中立機関。 無料相談が中心で、管理組合全体の運営相談に強い。
住宅リフォーム・紛争処理支援センター	施工不良 工事内容への不満 契約トラブル	業者との認識違い・紛争が生じている段階	住宅工事トラブル専門。 現地調査やADR（裁判外紛争解決）支援が受けられる。
消費生活センター	悪質業者 契約解除 クーリングオフ	強引な契約・不安を感じた直後	消費者保護の立場で助言。 早期相談で被害拡大を防ぎやすい。
弁護士	施工不良による損害賠償 契約不履行 談合の疑い	金銭的損害・法的責任追及が必要な段階	法的に強制力のある対応が可能。 建築・不動産トラブルに詳しい弁護士を選ぶことが重要。

大規模修繕のトラブルは、初動対応が結果を左右します。

迷った場合は公的相談窓口、法的問題に発展した場合は弁護士と使い分けることで、不要な混乱を防ぎ、円滑な解決につながります。

マンション大規模修繕トラブル解決の流れ

マンション大規模修繕でトラブルが発生した場合は、感情的に対応せず、段階を踏んで解決を目指すことが重要です。

まずは管理組合内で情報を共有し、何が起きているのかを整理します。

事実関係を曖昧なまま進めると、後の話し合いや交渉が難航するため、初動対応がその後の結果を左右します。

マンション大規模修繕トラブル解決の基本ステップ

1. 管理組合内で問題内容と事実関係を整理する
2. 施工業者・管理会社と冷静に話し合う
3. 工事写真や契約書などの証拠を記録・保存する
4. 公的相談窓口や専門家に助言を求める
5. 必要に応じて法的手続きを検討する

話し合いで解決しない場合でも、すぐに訴訟へ進むのではなく、公的機関や専門家の意見を取り入れながら対応を検討することが現実的です。

訴訟は最終手段と位置づけ、できる限り合意形成による解決を目指す姿勢が、管理組合にとって負担の少ない選択となります。

新東亜工業の施工事例｜東京都板橋区マンション 大規模修繕工事

今回は、東京都板橋区にあるマンションで実施された大規模修繕工事の実例をご紹介します。

※管理組合さま向けマンション大規模修繕の事例です。

ご相談内容

東京都板橋区に所在するマンションにて、建物の経年劣化が進行しており、資産価値維持および安全確保の観点から「大規模修繕工事」をご検討されてました。

建物全体の機能・意匠両面において改修が必要な状態で、理事会・管理組合さまからのご相談でした。

お客様：建物も経年しましたし、外壁タイルの浮きやひび割れ、屋上防水など気になってます。
担当者：はい、まず現地を調査して、劣化状況と優先順位を整理した上でご提案いたします。

現地調査で判明した劣化症状

担当者：タイル浮きや鉄筋爆裂が多数見られます。落下や浸水リスクを考えると、早期の下地補修と塗装工事が必要です。
お客様：なるほど…。安全面も含めてしっかり直したいと思います。

調査の結果、外壁タイル面においてタイルの浮き・剥離・ひび割れ、モルタル面にも鉄筋爆裂が発生していたほか、屋上防水・バルコニー・庇に至るまで防水・塗装・シーリングの劣化が確認されました。

担当者から管理組合へは、優先的に手を入れるべき箇所と費用対策をご提示しました。

施工中のやり取りと配慮

担当者：来週から外壁塗装に入ります。ご質問やご都合があれば、いつでもお声がけください。
お客様：写真付きで報告してくださるので安心して見れました。

着工後は、足場設置・養生からスタート。居住者の動線確保や騒音・振動・粉塵対策にも配慮しながら工程を進めました。

下地補修（浮きタイル貼替、鉄筋処理・ひび割れ補修）を行った後、外壁塗装・鉄部塗装・防水工事・長尺シート貼付と複数工種を並行実施。

居住者説明会・進捗報告・仕上がり確認なども組み込み、お客様との信頼関係を構築しました。

引き渡し時のご感想

お客様：1,840万円を投じた甲斐がありました。改修して本当に良かったです。
担当者：ありがとうございます。今後も長く安心してお住まい頂けるよう、フォローもさせて頂きます。

完了検査および居住者様向けの説明を実施し、管理組合様より「建物全体が生まれ変わったようだ」「美観・機能ともに満足している」と高評価を頂きました。

今後の維持管理にもつながる体制をご案内し、改修後のアフターフォローについてもご説明しました。

工事の概要｜工事金額と期間

項目	内容
建物種別	中高層マンション（複数階数）
所在地	東京都板橋区
工事内容	・外壁塗装・タイル貼替・浮き補修 ・屋上・付帯部防水 ・シーリング工事 ・長尺シート施工 等
工法	・モルタル外壁に砂骨仕上げ塗装 ・塗装部位多数 ・下地補修（タイル浮き・鉄筋爆裂・ひび割れ） ・塩ビシート防水／ウレタン防水等併用
工事金額	1,840 万円 (新東亜工業)
工期	約2ヶ月（施工期間） (新東亜工業)

本工事は、建物規模が大きく、劣化箇所も多岐にわたるという難易度の高い案件でした。にもかかわらず、現地調査での的確な診断、管理組合・居住者への配慮、工程管理・品質管理の徹底により、予定どおりに完成へと導きました。

建物の大規模修繕・外壁塗装・防水工事を検討されている方にとって、参考になる実例と言えるでしょう。

▶ 施工詳細を見る（新東亜工業 施工事例）

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マンション大規模修繕のトラブルに関するよくある質問

大規模修繕に関してよく寄せられる質問と、その回答をまとめました。

まとめ

マンション大規模修繕のトラブルは、事前の準備と適切な対応によって多くが防止可能です。

この記事で解説した内容を参考に、安全で円滑な工事の実施を目指しましょう。

大規模修繕のトラブルに関する重要なポイントまとめ

• 工事前・工事中・工事後の各段階で起こり得るトラブルを事前に把握しておく
• 修繕積立金の不足や談合などの金銭トラブルには長期修繕計画の見直しと複数社比較が有効
• 優良業者の選定には実績・瑕疵保険加入・現場監督の人柄を重視する
• 居住者や近隣住民への丁寧な説明とコミュニケーションがトラブル予防の鍵
• 問題発生時は公的機関や弁護士など適切な相談先に早めに相談する

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持するために欠かせない重要な工事です。

しかし、準備不足や知識不足により、様々なトラブルに見舞われる可能性もあります。

この記事で紹介したトラブル事例や対策を参考に、管理組合と居住者が協力して、透明性の高い工事を進めていくことが大切です。

信頼できる専門家の助言を積極的に取り入れながら、適正価格での質の高い工事を実現し、すべての居住者が安心して暮らせるマンションを維持していきましょう。