コンクリート外壁の防水工事とは？必要性・工法・費用まで徹底解説

コンクリート造の建物は耐久性に優れている一方で、経年劣化やひび割れ・雨水の浸入などによりダメージを受けることがあります。
とくに外壁部分は風雨や紫外線にさらされるため、防水性能が落ちると雨漏りや内部の腐食・中性化などを引き起こします。
これを防ぐために行われるのが「防水工事」です。
防水工事は、単に見た目の美しさを維持するためだけでなく、建物の構造的な健全性を守るためにも極めて重要な作業です。

この記事では、コンクリート外壁に必要な防水工事の種類や費用、施工の流れ、劣化のサイン、業者選びまでをわかりやすく丁寧に解説していきます。

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コンクリート外壁に防水工事をしないとどうなる？

外壁は、建物のなかでも特に外部環境の影響を受けやすい部分です。
コンクリートは一見丈夫で水を通さないように見えるものの、実際は水分を徐々に吸収していく性質を持っています。
さらに、風雨や気温差の激しい環境にさらされることで、表面に微細なクラックが生じやすくなります。
こうした小さなひび割れから水分が浸入し、内部の構造体を脅かす原因となるのです。
防水性能が低下すると、雨水が内部に浸入し、さまざまな問題を引き起こします。

水の浸入による建物へのダメージ

コンクリートは多孔質の素材であり、微細な空隙（すきま）を通じて水分が浸入します。
新築当初は強い防水性能を保っていても、経年劣化や微細なクラックの発生により防水機能は徐々に失われていきます。
さらに、凍結と融解を繰り返す環境下では、内部の水分が凍結によって膨張し、クラックの拡大を助長することもあります。
このような現象を放置しておくと、外壁の表面だけでなく、内部構造にも深刻なダメージが蓄積されていきます。

雨漏り・中性化・鉄筋腐食などを起こしやすくなる

水分の浸入が続くと、コンクリートの中性化が進行し、鉄筋が錆びる原因となります。
中性化とは、空気中の二酸化炭素がコンクリート内部に侵入し、アルカリ性だったコンクリートが中性に近づいてしまう現象です。
この中性化が進行すると、鉄筋がもともと持っている防錆作用が失われ、錆びやすくなります。
錆びた鉄筋は膨張し、コンクリートを内部から破壊する「爆裂（ばくれつ）」という現象を引き起こします。
また、室内への雨漏りやカビの発生も、居住環境に悪影響を与え、住民の健康被害にもつながる恐れがあります。

適切な防水がコンクリート外壁の寿命を延ばす理由

定期的に防水工事を行うことで、外壁からの水の浸入を防ぎ、鉄筋コンクリートの構造体の健全性を保つことができます。
これは、長期的な建物の寿命延伸と資産価値の維持にもつながります。
また、防水工事によってクラックや漏水を未然に防ぐことで、大規模な補修工事を避けられる場合も多く、結果的に長期的なコストを削減することができます。
住宅や建物を将来にわたって安全・快適に保つためには、防水工事の計画的な実施が不可欠です。

コンクリート外壁に使われる主な防水工法

建物の状況や外壁の仕上げ材・立地条件によって、防水工法は変わります。
ここでは、コンクリート外壁に一般的に用いられる防水工法について、特性や施工のポイントも踏まえて解説します。

撥水材塗布（表面含浸工法）

撥水材を外壁表面に塗布することで、水を弾く膜を形成し、雨水の浸入を防ぎます。
主に透明な仕上がりになるため、外観を損ねることがなく、モルタルやコンクリート打ち放しの外観をそのまま保つことが可能です。
撥水材には有機系や無機系のタイプがあり、目的や外壁の状態に応じて選ばれます。
比較的安価で施工期間も短く済み、軽微な劣化段階での対応に適しているものの、効果の持続年数には限界があり、定期的な塗り直しが求められます。

ウレタン塗膜防水

ウレタン塗膜防水は、液体状のウレタン樹脂を塗布して防水層を形成する工法です。
柔軟性が高く、ひび割れ追従性にも優れているため、経年劣化によるクラックが発生しやすい外壁に向いています。
施工には複数の工程（下塗り・主材塗布・トップコート）が必要ですが、高い防水性能を得ることができます。
さらに、凹凸の多い複雑な形状の外壁にも対応できる点が強みです。
ただし、施工者の技術に左右されやすいため、経験豊富な業者による施工が求められます。

シーリング工法

クラック（ひび割れ）部分に対しては、専用のシーリング材を注入・充填することで水の浸入を防ぎます。
目地部分やサッシまわりなどにも活用され、防水性の維持には欠かせない工法です。
シーリング材には変成シリコン系やポリウレタン系などさまざまな種類があり、用途に応じて選定されます。
紫外線や温度変化による劣化スピードを考慮し、10年を目安に定期的な打ち替えが必要とされています。
補修工法のひとつとして、漏水が起きやすい箇所への予防的措置としても重要です。

外壁タイル部の防水補助処置

タイル貼り外壁の場合、タイル目地や下地モルタル部分からの水の浸入が懸念されます。
撥水剤や透明な保護材を上から塗布することで、目地の吸水を抑え、見た目を変えずに防水機能を補うことが可能です。
タイルの浮きや剥離がある場合には、注入工法や張り替えと併せて処理を行う必要があります。
とくに高層建物や駅近など風雨の強い地域では、定期的な目視点検と併せて、部分補修を実施することが重要です。

コンクリート外壁への防水工事を検討すべきタイミングと劣化サイン

コンクリート外壁の防水工事は、劣化のサインを見逃さず適切なタイミングで実施することが極めて重要です。
放置すればするほど内部の構造にまで影響を及ぼすため、早期発見・早期対処が建物の健康を守るカギとなります。
見た目の変化や表面の異常から、構造的なダメージが進行している可能性を把握できます。
以下では、主な劣化のサインとその意味、対処の考え方まで詳しく解説します。

チョーキング現象やクラック（ひび割れ）の発生

チョーキングとは、外壁を手でこすったときに白い粉が付く現象で、塗膜の樹脂成分が紫外線や風雨により分解された証拠です。
この現象は美観の低下だけでなく、防水機能が著しく損なわれている兆候でもあります。
また、外壁に生じるクラックは初期段階のヘアクラックから、幅0.3mm以上の構造クラックに進行すると、雨水の浸入経路が確立されてしまいます。
構造クラックは内部の鉄筋にも影響を及ぼすため、早急な対処が求められます。

雨染み・漏水・カビの発生

外壁に現れる茶色い雨染みや、内壁・天井に水のしみ込みが確認される場合、防水層がすでに破綻している可能性が高いです。
漏水がある場合、表面的な補修だけでは不十分で、根本的な防水層の見直しが必要となるケースが多く見られます。
さらに、漏水が続くと内部の断熱材や鉄筋にまで影響を及ぼし、建物全体の劣化を早めてしまう恐れもあります。
また、カビやダニが繁殖する環境が生まれ、衛生面・健康面でも深刻な影響を及ぼします。

築年数・外壁診断による判断基準

築10〜15年を過ぎたあたりから、コンクリート外壁には様々な劣化症状が出始めます。
目視点検では確認できないひび割れや浮き、剥離といった初期症状を見逃さないためにも、専門家による定期的な外壁診断が推奨されます。
赤外線調査や打診検査などの非破壊検査を取り入れることで、外見からは分かりづらい内部の劣化を早期に把握できる点も重要です。
劣化の進行状況に応じて、適切な防水工事を検討しましょう。

コンクリート外壁への防水工事の流れ

防水工事はただ材料を塗るだけの作業ではなく、複数の工程を順序よく進める必要があります。
施工品質の確保には、段階的な処理と丁寧な作業が不可欠です。ここでは、代表的な防水工事の流れを一つひとつ詳しく解説します。

足場設置と高圧洗浄

まず、安全かつ確実に施工するために仮設足場を設置します。
足場の組立は作業効率だけでなく作業員の安全確保にも直結するため、専門業者による設計・設置が重要です。
続いて高圧洗浄機を用い、外壁の表面に付着したカビ・苔・粉塵・旧塗膜などを徹底的に除去します。
洗浄が不十分だと防水材の密着が弱まり、耐久性や効果が大きく損なわれるため、見落とせない工程です。

下地調整とシーリング

洗浄後には、クラックや凹凸などの下地の傷みを補修します。
特にシーリング材は、サッシ周りや目地部分などの接合部を雨水から守る役割を担う重要な要素です。
劣化が見られる場合には、既存シーリングの完全撤去と新規打ち替えが必要となります。
シーリング材の種類選定も重要で、気候条件や建物構造に合わせた適切な材料を使用することが防水性能の持続につながります。

防水材の塗布と乾燥

下地処理が完了したら、選定された防水工法に応じて材料を塗布します。
ウレタン系・アクリル系・フッ素系など防水材の種類は多岐にわたり、用途や求める耐久性によって使い分けられます。
塗布の際には、厚みや重ね塗りの回数・塗布面積を正確に管理しなければなりません。
さらに、塗布後の乾燥には天候・気温・湿度などが影響するため、施工管理者の的確な判断が求められます。
乾燥が不十分だと、塗膜が割れたり剥がれたりするリスクが高まります。

完了検査と仕上げ作業

塗布が完了し、必要な乾燥期間を経た後は、膜厚測定や仕上がりの外観確認・漏水テストなどを実施して品質に問題がないか見ていきます。
仮に、不具合が見つかった場合は、必要に応じて部分補修を行います。
最終的には足場を解体し、建物周辺の清掃や養生の撤去を経て工事完了・引き渡しとなります。
完了後には工事写真や施工記録を報告書として提出するケースもあり、将来の維持管理にも役立ちます。

コンクリート外壁の防水工事にかかる費用相場

防水工事にかかる費用は、工法や建物の状態・施工面積によって大きく異なりますが、ある程度の相場感を把握しておくことは計画的なリフォームの第一歩です。
また、費用を構成する内訳を理解することで、見積もり内容の妥当性を判断しやすくなります。

工事項目	単価（目安）	内容説明
足場設置	800〜1,200円/㎡	仮設足場の組立と安全対策
高圧洗浄	200〜300円/㎡	外壁の汚れ・旧塗膜除去
下地補修（クラック等）	500〜1,500円/箇所	クラック充填や不陸調整
シーリング工事	900〜1,500円/m	目地や窓周りの防水強化
防水材塗布	2,000〜4,000円/㎡	ウレタン・撥水剤などの施工
安全管理費・諸経費	総工費の5〜10%	工程管理・廃材処理費など

一般的な住宅であれば、外壁全体の防水工事にかかる費用は100〜200万円前後が目安となります。
建物の階数が多い場合や足場の設置が複雑になる場合は、その分コストが上がることもあります。
また、マンションやビルなどの中〜大規模建物では、外壁の面積や施工箇所が増えるため、500〜2,000万円以上になることもあります。
信頼できる業者に相談し、複数の見積もりを比較しながら、最適な施工プランを検討しましょう。

実録！新東亜工業の施工事例｜3階建てマンションの屋上防水工事

築38年の3階建てRC造マンションにて、屋上の防水工事をご依頼いただいた事例をご紹介します。
「屋上の防水塗装が剥がれてきて不安…」「ベランダや排水溝も気になる箇所がある」
そんな不安を抱えたお客様からメールにてお問い合わせをいただき、現地調査・見積・契約・施工・引き渡しまでを実際のやり取りと共にご紹介します。
途中で工法の変更が発生した点も含め、リアルな工事の流れがわかる内容です。

ご相談内容

お問い合わせはメールで始まりました。屋上やベランダの防水劣化、排水溝の錆、駐輪場のライン引きについてもご相談がありました。
お客様はメールでのやりとりを希望されており、現地調査と見積が無料であることを案内することで安心感を提供できました。

お客様：屋上やベランダの防水塗装が剥がれているようなので見積をお願いします。
通路の排水溝の金属蓋の交換もお願いしたいです。

担当者：現地調査・御見積は無料で行っておりますのでご安心ください。

お客様：12月12日 14時でお願いできますか？ ついでに天窓と屋根の調査もお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

工事金額：100万円

工期：5日間

 

現地調査で判明した劣化症状

屋上の防水層は部分的に切れ・膨れが見られ、塔屋屋根はより劣化が進んでいました。
一方でベランダや廊下の防水はまだ機能していると判断され、不要な工事は避ける形でご提案しました。

担当者：塔屋屋根の防水層は屋上よりも状態が悪く、以前の工事からかなり年数が経っていると思われます。

お客様：そうなんですね。やはり雨漏りしてからじゃ遅いので、防水お願いします。

担当者：防水層が生きている場所については、今回は工事しなくても大丈夫です。

施工中のやり取りと配慮

洗浄後の確認で、旧防水層の膨れが多数見つかり、急遽「通気緩衝工法」への変更を提案。
工法変更による追加費用やメリットを丁寧に説明し、納得を得て施工を進行。
室外機や物干し台の取り扱い、駐輪場ライン引きのスケジュールも調整されました。

担当者：古い防水層の膨れがあり、通気緩衝工法への変更をおすすめします。

お客様：金額によりますが、効果があるならお願いしたいです。

担当者：費用追加で対応可能です。支払いは完工時で結構です。

引き渡し時のご感想

駐輪場のライン引きを含めた全工程が完了。お客様には仕上がりをご確認いただき、満足のご感想をいただきました。
今後のトラブル時対応についても案内し、信頼関係を築いてお引き渡しとなりました。

担当者：駐輪場のライン引きも終わり、全ての工事が完了しました。

お客様：ありがとうございます。線がとてもきれいで満足です。

担当者：今後なにかあればいつでもご連絡ください。

本工事では、お客様のご要望を丁寧にヒアリングし、メール主体のやり取りにも柔軟に対応しました。
現地調査により劣化の状態を正確に把握し、必要な工事だけをご提案。
施工中には想定外の劣化が発見されましたが、最適な工法へ変更し、お客様の納得を得て対応。
お引き渡し後もフォロー体制を伝えることで、長期的な信頼関係を築くことができました。

防水工事業者を選ぶ際のチェックポイント

コンクリート外壁の防水工事は、建物の長寿命化に直結する大切なメンテナンスです。
そのため、信頼できる施工業者を選ぶことが非常に重要です。施工品質の高さだけでなく、見積書の透明性やアフターサービスの有無など、さまざまな視点から慎重に比較検討する必要があります。
以下では、失敗しないための業者選びのポイントをより詳しく解説します。

外壁防水の実績と施工事例をチェック

業者の公式サイトやパンフレットなどを活用して、これまでの施工実績や工事のビフォーアフター写真を確認しましょう。
施工前後の写真があると、防水処理の効果や仕上がりのクオリティを具体的に把握できます。
さらに、建物の構造や規模が自分の物件と近いかどうかも重要な判断材料です。
実際に施工した建物の種類（戸建て・マンション・商業施設など）や、築年数・施工面積などの情報も確認できると理想的です。

一式見積もりより、明細付きの見積もりを確認

見積書の記載内容も、業者選びの重要なポイントです。
“一式”という表記だけでは、実際にどの工程にどの程度のコストがかかっているのか分からず、不明瞭な費用が発生する可能性があります。
足場の設置費・高圧洗浄費・シーリング処理・防水材の種類や面積単価・施工管理費・安全対策費など、各項目が明確に記載されている見積もりを提示する業者は、誠実で信頼性の高い業者といえるでしょう。
また、必要に応じて2〜3社から相見積もりを取り、比較することも重要です。

保証制度とアフターフォローの内容確認

施工後の万が一のトラブルに備えて、保証制度の内容やアフターフォロー体制がどのようになっているかも必ず確認しましょう。
防水工事の保証期間は5〜10年が一般的ですが、保証の適用範囲や条件・定期点検の有無などは業者ごとに異なります。
保証書の発行があるかどうか、緊急時の対応体制が整っているか、施工後のメンテナンス相談が可能かなども含めて、総合的に判断することが大切です。

コンクリート外壁の防水工事に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、コンクリート外壁の防水工事についてよくある質問をまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

Q1：防水工事にはどれくらいの日数がかかりますか？

A：建物の規模や施工内容・使用する防水材・天候などによって異なるものの、一般的な戸建住宅の外壁防水工事であれば7〜10日程度が目安です。
仮設足場の設置から始まり、高圧洗浄・下地処理・防水材の塗布・乾燥期間・完了検査という一連の工程が必要です。
中〜大規模のマンションやビルでは、1ヶ月以上かかることもあるため、天候による工期の延長も想定してスケジュールを立てることが大切です。

Q2：雨の日でも工事は進められますか？

A：基本的に防水材の塗布や乾燥には適切な天候が必要となるため、雨天時には作業を中断するのが一般的です。
とくにウレタンやアクリル系の防水材は、乾燥中に雨水に触れると、密着不良や膨れ・剥離の原因となるため注意が必要です。
施工計画時には、気象条件を考慮した予備日を設けておくことで、急なスケジュール変更にも対応しやすくなります。

Q3：住みながらでも工事は可能ですか？

A：はい、外壁の工事は基本的に建物の外部で行うため、居住しながらでも工事は可能です。
ただし、足場の設置や高圧洗浄・シーリングの打ち替えなどの際には騒音や振動が発生します。
また、ベランダの出入りが一時的に制限されたり、窓を開けられない期間が生じたりする場合もあります。
事前に施工業者と詳細なスケジュールや影響範囲を共有し、必要に応じて住民や近隣への説明・挨拶を行うことで、トラブルを回避できるでしょう。

Q4：防水工事の時期はいつがベストですか？

A：防水工事は気温・湿度・降雨の影響を受けやすいため、梅雨や冬季を避けた春〜秋（3〜11月頃）が施工に適した時期とされています。
とくに乾燥時間をしっかり確保できる季節での施工は、品質を高く保つうえで有効です。
ただし、早めの予約が埋まりやすい時期でもあるため、余裕を持ったスケジュールを組むことがポイントです。

コンクリート外壁の防水工事は資産を守る第一歩｜まとめ

コンクリート外壁の防水工事は、見た目の美観を整えるだけでなく、建物の内部構造を水の浸入から守るための重要な工事です。
クラックやチョーキング・雨染みなどの初期症状を早期に発見し、適切なタイミングで防水処置を行うことで、雨漏りや構造劣化の深刻化を防ぐことができます。
放置すると数十万円〜数百万円単位の補修が必要になるケースもあるため、予防的な視点でメンテナンスに取り組むことが大切です。

また、防水工事には複数の工法や材料があり、建物の立地や使用状況により適切な方法が異なります。
長期的なコスト削減につなげるためのも、専門業者のアドバイスを受けながら、自分の建物に合った最適な防水方法を選ぶことが重要です。

施工業者選びでは、施工実績や見積書の明確さ・保証制度・アフターサービスの内容などを比較検討し、納得できる業者に依頼しましょう。
また、事前の外壁診断を通じて劣化状況を正確に把握し、長期修繕計画を立てておくことが、突発的な出費やトラブル回避に効果的です。

防水工事は一時的なコストではなく、建物を守り、快適な生活を長く続けるための「資産防衛」としての役割を担っています。
10年・20年先を見据えた備えとして、今できる最善の選択を検討しましょう。