ビルに防水工事が必要な本当の理由とは？放置が招く劣化・損害・資産価値低下のリスクを解説

ビルの屋上や外壁は、日々の紫外線や風雨・気温の変化といった過酷な自然環境にさらされています。
これらの影響を受け続けることで、防水層は徐々に劣化し、建物内部への雨水の侵入リスクが高まります。

「見た目はキレイだから大丈夫」と思っていても、防水性が低下したビルには、雨漏りや構造劣化・カビの発生・外壁タイルの剥落事故など、重大なトラブルが潜んでいる可能性があります。

本記事では、防水工事がなぜビルの維持管理において不可欠なのか、その必要性・放置リスク・工事のタイミング・業者選びのポイントまでをわかりやすく解説します。
ビルの資産価値を守るための予防策として、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕・防水工事・外壁塗装のご依頼・メール・お電話でお受け致しております

なぜビルには防水工事が必要なのか？

ビルの屋上や外壁は、紫外線・風雨・気温差といった厳しい自然環境にさらされています。
こうした外的要因によって、防水層や建材は徐々に劣化し、防水性能は確実に低下していきます。
防水性が損なわれることで、建物内部に雨水が浸入し、構造材の腐食や内装材の損傷、さらには建物全体の劣化を引き起こすリスクが高まります。

防水工事は、単なる雨漏り対策にとどまりません。
定期的に実施することで、建物の長寿命化を図る「予防保全」として非常に重要な役割を果たします。ここでは、防水工事がなぜ必要なのかを、具体的な被害例やリスク、資産価値の観点から詳しく解説していきます。

漏水・劣化によるリスクと被害

防水性能の低下がもたらす影響は、見た目の問題にとどまらず、建物全体の安全性・機能性に直結します。
ビルで発生する主な被害としては以下のようなものがあります。

• 天井や壁からの雨漏り：事務所内の天井や壁から水滴が垂れるような事象は、オフィスワーカーやテナントの業務環境に重大な支障を与えます。電子機器の故障や書類・商品への被害が発生することも。
• 内部鉄筋の腐食やコンクリートの中性化：雨水がコンクリート内に浸透すると、内部の鉄筋が錆び、構造体の強度が低下する危険性があります。最悪の場合、耐震性能にも影響を及ぼします。
• カビや結露の発生による空気環境の悪化：防水層が機能しないことで湿気がこもり、室内にカビが発生。衛生面の問題だけでなく、入居者の健康被害にもつながります。
• 外壁タイルの浮きや剥離：防水材の劣化により接着力が低下し、タイルが浮いたり剥がれたりします。これが落下事故を引き起こすリスクにもなり、法的責任問題にも発展しかねません。

これらの被害は、軽度であれば早期の補修で対応可能ですが、放置することで建物全体への影響が拡大し、結果的に大規模な修繕が必要になるケースも少なくありません。

防水工事を怠ると起きるトラブル

防水工事を長期間怠った場合、以下のような深刻なトラブルに発展するリスクがあります。

• 突発的な雨漏りによる緊急工事の発生：突如として漏水が発生すれば、通常の工事では対応できず、休日や夜間の緊急対応を余儀なくされることも。
  これにより費用が大幅に増加します。
• 内装材の再施工が必要に：壁紙や天井材、フローリングなどが濡れて劣化すれば、それらをすべて張り替える必要があり、修繕費は跳ね上がります。
• 構造補修を伴う大規模修繕に発展：劣化が進行した結果、防水層だけでなく、下地コンクリートや鉄筋の補修まで必要になると、数百万円単位のコストが発生する可能性も。
• 入居者・テナントからの損害賠償請求のリスク：営業停止や物品破損などの損害が発生した場合、オーナーや管理会社に対して法的責任が問われるケースもあります。

このように、計画的な防水工事の実施は「余分な出費を防ぐ」意味でも極めて重要なのです。

防水工事はビルの寿命と資産価値を守るためのメンテナンス

ビルは通常、築後30〜50年以上の使用を前提とした建物であるため、定期的なメンテナンスによってその寿命を延ばすことが前提となっています。
防水工事は、その中でも非常に優先度の高いメンテナンス項目のひとつです。

• 10〜15年を目安にした防水工事サイクル：防水材の耐用年数を考慮し、周期的な再施工が推奨されています。
• 長期修繕計画に組み込むことが重要：防水工事の時期や予算をあらかじめ計画に盛り込むことで、無理のない費用負担が可能になります。
• 資産価値と不動産評価の安定につながる：外観や性能を維持している建物は、購入希望者やテナントからの評価も高まり、空室リスクの低下にも寄与します。
• テナント満足度と賃料維持にも効果的：快適な環境が維持されている物件は、賃料の下落を防ぎ、安定した収益を確保しやすくなります。

ビルのオーナーや管理会社にとって、防水工事は建物維持だけでなく、経営戦略の一環とも言える重要な取り組みです。

ビルに使われる代表的な防水工事の種類とは？

ビルの防水工事には複数の工法が存在しており、建物の構造や立地環境、使用頻度、求められる耐久年数に応じて最適な工法を選定することが求められます。
それぞれの防水工法には長所と短所があり、適切な工法を選ぶことがビルの長寿命化と維持費の抑制に大きく寄与します。

実際に多くのビルに採用されている主要な防水工法について、特徴や適用部位・コスト面・耐用年数の観点から詳しく解説します。

ウレタン塗膜防水

ウレタン塗膜防水は、液状のウレタン樹脂を塗り広げることで、継ぎ目のない防水層を形成する工法です。
特に形状が複雑な屋上や設備周辺、庇などに最適であり、最も汎用性の高い防水工法のひとつです。

• メリット
  • 液状材料のため施工箇所を選ばず自由度が高い
  • 継ぎ目のない防水膜を形成できるため水密性に優れる
  • 既存防水層の上から重ね塗りも可能（リニューアル性に優れる）
• デメリット
  • 施工者の腕によって仕上がりに差が出やすい
  • 紫外線に弱く、トップコートの定期的な塗り替えが必要
• 耐用年数：10〜13年（トップコートの定期メンテナンスで延長可）
• 適用部位：屋上、庇、ベランダ、機械室回り、塔屋、複雑な構造部

シート防水

シート防水は、塩化ビニル系または合成ゴム系の防水シートを接着剤または機械的に固定して施工する工法です。
シート自体が工場で製造されているため品質が安定しており、広面積への施工に適しています。

• メリット
  • 工場生産のシートにより、厚みが均一で品質が安定している
  • 耐紫外線性・耐熱性が高く、表面にゴミや水がたまりにくい
  • メンテナンス周期が比較的長い
• デメリット
  • 継ぎ目（ジョイント部）の処理精度によっては漏水リスクが生じる
  • 下地に凹凸があると浮きや剥がれの原因となる
• 耐用年数：12〜15年
• 適用部位：陸屋根、屋上、バルコニー、倉庫屋根などの広面積部位

アスファルト防水

アスファルト防水は、アスファルトを加熱してシート状の防水材に含浸させ、何層にも積層して防水層を構築する工法です。
高い防水性能と耐久性を誇り、官公庁建築物や大型商業施設でも広く採用されています。

• メリット
  • 重ね塗りによる厚膜が形成でき、防水性が非常に高い
  • 長期的に安定した性能を発揮
  • 雨や風などの過酷な条件にも耐える
• デメリット
  • 加熱施工のため火気使用に制限がある場所では施工困難
  • 工期が長く、施工時に臭気や煙が発生する
  • 防水層が重く構造に負荷をかけることがある
• 耐用年数：15〜20年
• 適用部位：中高層ビルの屋上、大型施設、公共建築物など

FRP防水

FRP（Fiber Reinforced Plastic）防水は、ガラス繊維と樹脂を用いて防水層を形成する工法で、非常に高い強度と耐摩耗性、優れた仕上がりが特徴です。
歩行頻度の高い場所や、見た目も重視したい部分で多く使用されています。

• メリット
  • 耐衝撃性・耐摩耗性に優れ、長持ちする
  • 速乾性があり、工期が短縮できる
  • 表面仕上げが美しく意匠性が高い
• デメリット
  • 硬化後に割れやすく、振動や動きのある場所には不向き
  • 専門的な知識・技術が必要で施工単価が高め
• 耐用年数：10〜15年
• 適用部位：ベランダ、ルーフバルコニー、階段床、屋上通路など

工法別比較表

工法名	耐用年数	費用目安（㎡単価）	適用部位	特徴・備考
ウレタン塗膜	10〜13年	4,000〜6,000円	屋上・庇・複雑部位	柔軟で重ね塗り可能。小規模〜中規模施工に最適
シート防水	12〜15年	5,000〜8,000円	陸屋根・屋上	品質安定・施工スピードが早い。継ぎ目処理に注意
アスファルト	15〜20年	6,000〜10,000円	大面積屋上・中高層ビル	長寿命で公共建築にも採用。施工環境に配慮が必要
FRP防水	10〜15年	6,000〜9,000円	ベランダ・階段・バルコニー	高強度・意匠性◎。動きに弱く適所限定

ビル防水工事の一般的な施工手順と期間

防水工事はビルの維持管理において非常に重要な作業です。
しかし、実際にどのような手順で進められるのか、どの程度の期間がかかるのかを正しく理解している方は多くありません。
ここでは、一般的な防水工事の流れを「調査」から「完了確認」まで段階的に解説し、各工程での注意点や所要時間の目安をご紹介します。

STEP1：事前調査・劣化診断の実施

工事のスタートは現地調査から始まります。
これは非常に重要なプロセスであり、適切な工法選定と正確な見積もり作成の土台となります。

• 既存の防水層の種類・状態を調査
• 劣化の程度（クラック、膨れ、剥がれ、漏水箇所など）を確認
• コア抜き調査や赤外線カメラによる非破壊検査を実施する場合も

この段階は1〜3日程度が一般的ですが、広面積または高所作業が伴う場合は1週間以上かかることもあります。

STEP2：仮設・養生工事の設置

作業に先立って、安全と環境保全のための仮設工事を行います。

• 足場の組立て（高所作業が必要な場合）
• 飛散防止ネットの設置
• 排水路・周辺設備の養生処理

この工程は規模に応じて1日〜数日かかります。

STEP3：旧防水層の撤去・下地処理

既存の防水層が著しく劣化している場合、完全撤去するケースもあります。
下地が残る場合でも、処理は非常に重要です。

• 高圧洗浄で汚れを除去
• クラック補修や段差調整、欠損補修
• 下地の乾燥状態を確認し、プライマー塗布

下地処理の良否が、防水層の耐久性を大きく左右します。
1〜5日程度の工程です。

STEP4：防水層の施工（工法別）

選定された工法に基づいて防水材を施工します。
工法により手順と期間が異なります。

• ウレタン塗膜防水：プライマー → 主材2層 → トップコート
• シート防水：シートの敷設 → 接着・ジョイント処理
• アスファルト防水：アスファルトシートの積層・トーチ工法など
• FRP防水：下塗り → ガラスマット → 樹脂塗布 → 研磨 → トップコート

この工程は1週間〜10日前後が目安です。

STEP5：最終検査・仕上げ・引き渡し

防水層の硬化・定着後、最終検査を行います。

• 水張り試験（漏水チェック）
• 打音検査や目視検査で不備を確認
• 必要に応じて補修・仕上げ塗装

完了後には報告書・写真付きで引き渡しが行われ、保証書が発行されます。

施工全体の期間目安

規模	面積目安	工期目安
小規模ビル	～200㎡	約7〜10日
中規模オフィスビル	200〜500㎡	約10〜14日
大規模施設	500㎡以上	2週間〜3週間以上

※雨天・気温・湿度などの気象条件により前後します。

防水工事のタイミングと劣化症状のチェックポイント

ビルの防水性能は経年によって確実に劣化していきます。
適切なタイミングで防水工事を行わなければ、雨漏りや構造部の損傷など、深刻な問題へと発展するリスクがあります。
ここでは、防水工事を実施すべき時期の目安や、見逃してはいけない劣化の兆候について詳しく解説します。

防水工事の推奨タイミング

• 新築から10〜15年がひとつの目安：一般的に、防水材の耐用年数は10〜15年程度とされており、この期間を過ぎると劣化症状が顕在化しやすくなります。
• 長期修繕計画に基づいた定期改修：マンションやオフィスビルなどの大型建築物では、12年周期前後での改修を前提とした修繕計画が策定されることが多いです。
• 前回の工事から10年以上経過している場合は点検を：たとえ目立った不具合がなくても、経年劣化は内部で進行している可能性があるため、点検を実施しましょう。

劣化の代表的な症状とそのリスク

防水層の劣化は初期段階であれば補修対応が可能ですが、放置すると深刻なトラブルに発展します。
以下のような症状が確認された場合は、専門業者への相談をおすすめします。

• 防水層のひび割れ・破断：表面に亀裂が入っていたり、剥がれている場合は、防水機能が低下しているサインです。
• 膨れや浮き：下地との密着が失われ、内部に水分や空気が溜まって膨れている状態。放置すると剥離・漏水の原因になります。
• 防水シートのジョイント劣化：シート防水の継ぎ目部分が劣化・破損すると、そこから水が浸入する恐れがあります。
• 塗膜の退色や粉化（チョーキング現象）：紫外線や風雨による劣化が進行しており、トップコートの再塗装が必要です。
• 室内での雨漏り・結露の発生：防水層の劣化が建物内部に影響を及ぼし始めている証拠です。早急な対応が求められます。

劣化の進行度に応じた対応の目安

症状	対応内容	緊急度
表面の退色・軽微なひび	トップコート再塗装	中程度
膨れ・浮き	部分補修・張替え	高
シートのジョイント不良	補修または再施工	高
雨漏り・漏水の発生	総合的な改修工事	非常に高い

定期的な点検を怠らず、早期対応することが、ビルの安全性とコスト負担の軽減につながります。

新東亜工業の施工事例｜杉並区・4階建てビルの外壁塗装・防水工事

購入後まもない4階建てのビルにて、外壁の劣化や雨漏りの不安を解消するため、新東亜工業が外壁塗装・防水・下地補修を一括対応。現地調査から完工までの工程を、丁寧な会話とともにご紹介します。

工事概要【工事金額・期間】

工事金額：510万円／工期：約2か月
外壁塗装、防水（屋上・塔屋・階段室）、下地補修、目地・シーリング処理など、長年の使用によって蓄積した傷みを修復し、美観と耐久性を大幅に向上させました。

お問い合わせ〜現地調査

ご購入直後の物件に対するご不安を背景に、スピーディーに現地調査を実施。図面が手元になくても正確に対応できるのが新東亜工業の強みです。

問合せ対応と日程調整

お客様「外壁がボロボロで、雨漏りもしてそうで不安です…」
高井（担当）「明日の10時に現地で寸法を確認し、打診調査を行いましょう」

現地調査と打診調査

高井「屋上は旧塗膜が残っており、防水材が密着しません。機械固定式の塩ビシートをおすすめします」
お客様「希望は400〜500万円ですが、可能でしょうか？」

見積説明と工事内容の精査

現地調査当日中にお見積りを提出。お客様のご予算に合わせ、優先順位や工事内容の調整案をわかりやすくご提案しました。

見積提示・契約

高井「フル工事で510万円のご提案です。階段室を省けば500万円以内にも対応可能です」
お客様「では階段室を外して、税込510万円でお願いできますか？」

仕様決定と工事前の打ち合わせ

着工前に色・防水仕様・鍵・設備使用など詳細を確認。現場と施主との意思疎通を大切にする姿勢が、安心感へとつながります。

仕様の決定と細部の確認

熊倉（現場管理）「屋上扉は塗膜が厚くなるため、少し開けにくくなる可能性があります」
お客様「了解です、汚れが目立たないグレーでお願いします」

工事中の進捗と現場対応

工事期間中は、現場写真とともに報告を徹底。小さなトラブルもその場で調整・報告することで、信頼関係を強化しました。

進捗と対応例

熊倉「屋上扉の動きが悪くなったため、削って調整しました」
お客様「そんなところまで対応してくれるとは。安心です」

工事完了後の評価

見た目が生まれ変わっただけでなく、防水性・実用性にも配慮された仕上がりに、施主様から満足の声をいただきました。

熊倉「完了報告書と保証書を郵送でお届けいたします」
お客様「本当にきれいになりました。ありがとうございました」

新東亜工業では、ビルやマンションの経年劣化に伴う修繕工事を、診断から完了まで一貫対応しています。現地調査・劣化診断・お見積りは無料で、図面の有無にかかわらず正確な確認とご提案が可能です。お客様のご予算やスケジュールに寄り添いながら、最適な工法と工期をご案内。工事中は定期的な進捗報告と写真共有を徹底し、遠方からでも安心して任せていただけます。

お問い合わせや工事のお見積もり無料！まずはメール・お電話からご相談ください！

新東亜に相談する

塗装・防水・外壁補修など、建物のメンテナンスをご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。

信頼できるビル防水工事業者の選び方

防水工事は、完成後の見た目だけでは品質の良し悪しを判断しづらく、施工不良があっても数年後にしか発覚しないケースも少なくありません。
そのため、業者選びは最も重要なステップのひとつといえます。後悔しないために、確認すべき業者選定のポイントを解説します。

防水工事の実績と専門性を確認する

業者選びの際には、信頼性と技術力の確認が重要です。まず、施工実績が豊富であるかをチェックしましょう。特に、ビルや商業施設などの類似建物での工事経験がある業者は、状況に応じた対応力があり安心です。
また、施工事例や写真を提示してくれるかも重要なポイントです。過去の実績を画像つきで見せてもらえる業者は、仕事に対する透明性が高く、仕上がりのイメージもしやすくなります。
さらに、防水工事を専門としているか、あるいは社内に有資格者が在籍しているかも確認しておきたい点です。たとえば、一級防水施工技能士などの資格を持つ技術者がいる場合、その業者の技術力や施工品質に対する信頼性が高まります。

見積もり・診断の内容が丁寧かどうか

信頼できる業者を見極めるうえで、事前調査の的確さも重要なポイントです。現場を丁寧に確認し、図面や写真付きの診断報告書を提出してくれる業者であれば、現状把握や必要な工事内容が明確になり、安心して任せることができます。
加えて、見積書の明瞭さと内訳の具体性も見逃せません。材料費・施工費・諸経費などが細かく記載されている見積書は、不明瞭な費用が含まれているリスクを減らすうえでも有効です。曖昧な「一式」表記ばかりの見積書には注意が必要です。
さらに、複数の工法や仕様を提案してくれるかどうかもチェックしておきたい点です。選択肢を提示してくれる業者は、コストや性能、耐久性などを総合的に考慮し、施主のニーズに応じた柔軟な提案ができる傾向にあります。比較検討が可能になることで、より納得のいく工事内容を選ぶことができるでしょう。

保証内容とアフターサポートの有無

工事完了後のアフターサポートも、業者選びにおいて重要な判断材料です。まず確認したいのは、保証期間が明示されているかどうかです。防水工事では5年〜10年程度の保証が一般的ですが、その範囲や条件は業者によって異なるため、契約前にしっかりと内容を確認しておきましょう。
また、定期点検やメンテナンスの対応があるかも重要なチェックポイントです。施工後の点検体制が整っている業者は、万が一の再発リスクにも迅速に対応できる体制が整っており、長期的に見ても安心感があります。
さらに、不具合が発生した際の対応スピードや責任の所在が明確であるかも確認しておくと安心です。緊急時の連絡手段や、再施工の条件、費用負担の有無などについて事前に把握しておくことで、万が一の際にも落ち着いて対応できます。

複数の視点から情報を集めて比較検討することで、安心して任せられる業者を見つけることができます。

ビルの防水工事に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、ビルの防水工事実施時によく寄せられる質問をまとめました。
皆さまの疑問を解消できるような内容をピックアップしておりますので、ぜひご覧ください。

Q1. 防水工事は雨の日でも施工できますか？

A. 雨天時は施工が中止・延期になるのが一般的です。乾燥工程が必要なため、天候の安定した日に行う必要があります。
施工スケジュールには余裕を持って計画することが大切です。

Q2. 防水工事の間、テナントや居住者は通常通り利用できますか？

A. 工法や場所によりますが、多くは通常通り利用可能です。
ただし騒音や一時的な設備制限があるため事前の周知が重要です。

Q3. 防水工事にかかる期間はどのくらいですか？

A. 建物の規模や工法により異なりますが、小規模な屋上（100㎡未満）であれば約5〜7日、中規模ビルで10〜14日、大規模施設では2〜3週間程度が目安です。

ビルの防水工事は定期的な実施と信頼できる業者選びがカギ｜まとめ

ビルの防水工事は、建物の寿命延長と資産価値維持に欠かせない重要なメンテナンスです。
防水材の耐用年数は一般的に10〜15年であり、定期的な点検や劣化症状の早期発見・対応が建物の安全性を保つために不可欠です。
工法選びや費用、保証内容をしっかり確認し、実績豊富で信頼できる専門業者に依頼することが成功のポイントとなります。
また、自治体の補助金制度を活用できる場合もあるため、情報収集と計画的な修繕が大切です。

防水工事を成功させるには、「早めの判断」「正しい情報収集」「信頼できる施工」の3つを押さえ、安心で快適なビル環境を維持しましょう。