大規模修繕工事はバルコニーも対象になる？施工内容や費用目安・住民が注意すべきポイントを解説

マンションに長く安心して住み続けるためには、定期的な大規模修繕が欠かせません。その中でもバルコニーは、日常生活で頻繁に使うスペースでありながら共用部分として扱われるため、工事の影響が大きく現れる場所です。

洗濯物を干したり、物を置いたり、室外機を設置したりと日常に密接する場所だからこそ、修繕時には住民生活に直結する影響が出やすいのです。防水や手すりの安全性、排水機能の維持など、多くの工事項目が大規模修繕で実施されます。

本記事では、大規模修繕の基本からバルコニー工事の内容、費用相場、工期、注意点、さらに住民が気を付けたい対応のポイントまで徹底的に解説します。事前に正しい知識を持つことで、工事中のストレスを最小限に抑え、スムーズに対応できるようになるでしょう。

大規模修繕工事とは？

マンションの大規模修繕は、建物全体の資産価値や安全性を守るために不可欠な工事です。
大規模修とはどのようなものなのかを把握しておくことが、バルコニー工事の成功にもつながります。

ここでは大規模修繕の基本概要と、どの部分が対象になるのかを解説します。

大規模修繕工事の基本概要

マンションの大規模修繕とは、築後10〜15年ごとに実施される建物全体の改修工事を指します。外壁や屋上、廊下、バルコニーなどの共用部分に対して、劣化補修・防水・美観維持のための工事が行われます。さらに共用廊下の照明交換や鉄部塗装、防犯カメラやインターホンの更新といった設備改善が含まれる場合もあります。

特に鉄筋コンクリート造の建物は、ひび割れや中性化が進行すると内部鉄筋の腐食が発生し、強度を失ってしまいます。そのため定期的な補修は建物寿命を延ばすために不可欠です。大規模修繕はこうした問題を未然に防ぎ、建物の資産価値を長期的に維持するための重要な工事といえるでしょう。

大規模修繕工事の対象範囲

対象となるのは専有部分ではなく、あくまで「共用部分」です。外壁塗装、防水工事、シーリング打ち替え、鉄部塗装、エントランスの補修、廊下や階段の床材更新などが代表的です。

専有部分である住戸内の設備や内装は含まれませんが、バルコニーや玄関扉の外側といった「専用使用部分」は修繕対象に含まれるため、居住者は注意が必要です。特にバルコニーは専用使用権を持つため、居住者にとっては専有部分のように感じられますが、法律的には共用部分の一部である点を理解しておくことが大切です。

バルコニーとは？ベランダとの違いや種類について

バルコニーと混合しがちなのが、ベランダです。しかし構造や大規模修繕における特徴にも違いがあります。またバルコニーと一口にいっても、設置位置や形状によって種類が分かれ、それぞれにメリットと注意点があります。

ここでは、バルコニーとベランダとの違いや種類についてわかりやすく紹介します。

バルコニーとベランダとの違い

バルコニーとベランダは似ていますが、建築上の定義は以下のように異なります。

• バルコニー…屋根のない突き出し部分を指し、開放感がある反面、雨や紫外線の影響を受けやすい
• ベランダ…屋根があるため雨をしのげますが、湿気がこもりやすい

このような特徴から、バルコニーは定期的な防水工事・ベランダは換気や排水といった工夫が必要です。
このように修繕内容や工法選びに違いが出るため、正しく理解しておきましょう。

バルコニーの種類

一言でバルコニーと言っても、その種類はさまざまです。
ここでは、バルコニーの種類について表で紹介します。
メンテナンスや修繕方法にも違いがあるため、内容を把握して補修工事に備えましょう。

バルコニーの種類と特徴

種類	構造・特徴	メリット	デメリット	修繕費用・工事難易度
一般的なバルコニー	住戸の外に張り出したシンプルな形状	日当たり・通風が良好／洗濯や物置き場に便利	雨風・直射日光の影響を受けやすく、防水や手すりの劣化が早い	費用は標準的／工事は比較的容易
ルーフバルコニー	下階の屋根部分を利用した広めのバルコニー	開放感があり家庭菜園やテラスとして利用可能	排水不良で水たまりが発生しやすい／工事費用が高額になる傾向	広いため工事費用はやや高め
インナーバルコニー	外壁の内側に設置され屋根や壁に囲まれた形式	プライバシー性が高い／風雨の影響を受けにくく劣化が緩やか	採光や通風が制限されやすい／結露や湿気がこもりやすい	換気や排湿の工夫が必要
スカイバルコニー	最上階に設けられた特別仕様のバルコニー／屋上テラスのように使用可能	眺望性に優れ贅沢な空間を演出	紫外線や風雨の影響が強い／劣化スピードが速い／防水や補修の費用が高額になりやすい	入念な防水処理が必要／工期が長くなる

このように「バルコニーかベランダなのか」「バルコニーの種類は何なのか」によって修繕時の注意点は異なります。自分の住む住戸のバルコニーがどのタイプかを理解しておくことで、大規模修繕時の対応や費用感を把握しやすくなります。

大規模修繕工事にはバルコニーも含まれる？

大規模修繕では、バルコニーも重要な対象部分に含まれます。専用使用部分という特性から誤解を招きやすい箇所ですが、建物全体の安全性や防水性能に関わるため、修繕対象となります。

特に避難経路としての機能を持つことからも、バルコニーの適切な維持管理は不可欠です。

バルコニーは「共用部分」「専用使用部分」どっち？大規模修繕対象になる理由

バルコニーは法律上「共用部分」に分類されますが、各住戸が日常的に使用するため「専用使用部分」と呼ばれます。所有権は管理組合にありますが、利用権は各居住者に与えられている形です。

このため修繕は管理組合が主体となり、費用も修繕積立金から賄われます。一方で、利用マナーや日常的な清掃は使用者の責任である点も押さえておきましょう。

大規模修繕工事の対象になるケース

防水層の劣化やタイルの剥離、手すりのぐらつき、排水不良などが発生すると、大規模修繕工事の対象となります。安全性や耐久性に関わる部分は、共用部分の機能維持のために必ず修繕が必要です。

また、躯体に影響を及ぼすクラックや漏水なども対象となり、長期間放置すると大規模な追加工事に繋がることもあります。

バルコニーにある設備で修繕工事の対象となるもの

• 防水層や床材
• 手すりや笠木
• 排水ドレン
• 隔て板（避難経路確保のための仕切り板）

一方でエアコン室外機、物干し、植木鉢などの私物は対象外で、工事前に居住者が撤去する必要があります。撤去を怠ると工事が遅れるだけでなく、万が一破損した場合の責任問題にも発展する可能性があるため、注意が必要です。

大規模修繕工事で実施されるバルコニーの主な工事内容

バルコニーは雨風や紫外線の影響を受けやすく、劣化が進みやすい場所です。大規模修繕では、防水性能や安全性を回復させるためにさまざまな工事が行われます。

工事項目ごとにポイントを押さえることで、どのような修繕が必要かを理解しやすくなります。

大規模修繕工事で実施されるバルコニーの工事内容｜防水工事

バルコニーは雨水や紫外線の影響を強く受けるため、防水層の劣化が進みやすい箇所です。ウレタン防水やシート防水が一般的で、ひび割れや膨れが確認された場合は防水層の再施工が必要です。

定期的にトップコートを塗り替えることで防水性能を延命できます。また、施工方法によっては臭気や乾燥時間が異なるため、居住者は工事スケジュールの説明をしっかり確認しておくと安心です。

大規模修繕工事で実施されるバルコニーの工事内容｜床材・タイル・手すりの補修や交換

床材やタイルの浮き・割れは見た目だけでなく防水層の損傷に繋がります。大規模修繕では新しい長尺シートやタイルに更新されることがあります。

手すりはサビやぐらつきがある場合、塗装や交換が行われ、安全性を確保します。特に古い鉄製の手すりは腐食が進みやすく、交換時にアルミやステンレスに切り替えるケースも増えています。

大規模修繕工事で実施されるバルコニーの工事内容｜排水ドレン・勾配調整などの機能回復工事

排水ドレンの詰まりや勾配不良は水たまりを生じさせ、雨漏りや建物劣化の原因となります。清掃や交換、場合によっては勾配の調整を行い、排水機能を回復させます。

さらに、長年の使用で排水口周辺のコンクリートが劣化している場合は補修も必要になります。排水性能の改善は雨漏り防止に直結するため、重要度の高い工事項目です。

バルコニーの大規模修繕工事で使われる防水工法の種類と特徴

バルコニーの修繕で使われる防水工法にはいくつか種類があります。それぞれの特徴を理解しておくことで、管理組合や居住者は工法選定の判断材料にできます。

施工方法によって費用や耐用年数が異なるため、比較検討は非常に重要です。

バルコニーの大規模修繕工事で使われる防水工法の種類｜ウレタン防水

液状のウレタンを塗布し硬化させて防水層を形成する工法です。継ぎ目のない仕上がりが特徴で、複雑な形状のバルコニーにも対応可能です。費用は比較的安価で、施工後10〜13年程度の耐用年数があります。

また、重ね塗りによる補修が可能なため、改修工事にも柔軟に対応できます。ただし、施工時に乾燥期間が必要で、雨天時の工事が制限される点には注意が必要です。

バルコニーの大規模修繕工事で使われる防水工法の種類｜シート防水

塩ビシートやゴムシートを貼り付ける工法です。均一な厚みを確保でき、防水性能が安定します。

シートの継ぎ目処理が重要で、耐用年数は12〜15年程度です。広い面積のバルコニーに向いており、工期が比較的短いのも利点です。ただし、複雑な形状の施工には不向きな場合があるため、事前の調査が欠かせません。

バルコニーの大規模修繕工事で使われる防水工法の種類｜FRP防水

FRP防水はガラス繊維強化プラスチックを用いた防水で、耐摩耗性に優れています。主に屋上や狭小バルコニーに利用され、耐用年数は10〜12年程度です。

コストはやや高めですが高耐久が期待できます。また、硬化時間が短いため短工期で仕上げられる点もメリットです。その一方で、下地の状態によっては施工が難しい場合があるため、適切な現場調査と判断が重要です。

バルコニーの大規模修繕工事で使われる防水工法の種類の早見表

防水工法	特徴	耐用年数	費用目安（1㎡あたり）
ウレタン防水	液状を塗布し硬化。継ぎ目なしで複雑形状も対応	約10〜13年	3,500〜6,000円
シート防水	塩ビやゴムシートを貼る。均一で安定性能	約12〜15年	4,500〜7,500円
FRP防水	ガラス繊維強化。高耐久で短工期	約10〜12年	5,000〜8,000円

大規模修繕でのバルコニー工事における費用相場

バルコニーの修繕費用は、工法や面積、劣化状況によって大きく異なります。修繕計画を立てる際には、どの工法を選ぶか、またバルコニーの広さや劣化度合いによって費用がどの程度変動するかを知っておくことが大切です。

ここでは代表的な工法ごとの費用相場や㎡単価の目安を表形式でまとめ、さらに費用を抑えるための工夫についても解説します。事前に費用感を把握しておくことで、見積もりの妥当性を確認でき、安心して施工に臨めるようになります。

バルコニー工事の大規模修繕費用｜工法別の㎡単価相場

工法	単価相場（1㎡あたり）	耐用年数	特徴
ウレタン防水	3,500〜6,000円	約10〜13年	継ぎ目がなく複雑な形状にも対応可能。重ね塗りができるため改修しやすい
シート防水	4,500〜7,500円	約12〜15年	工期が短く、広い面積の施工に適している。均一な厚みが確保できる
FRP防水	5,000〜8,000円	約10〜12年	高耐久で短工期。耐摩耗性に優れており狭小バルコニー向け

バルコニー工事の大規模修繕費用｜工事規模別の費用目安

バルコニーの広さ	費用目安	備考
10㎡程度の小規模バルコニー	5〜10万円	小規模補修やトップコート更新で済む場合が多い
20〜30㎡程度の中規模バルコニー	15〜30万円	床材交換や排水ドレン調整を含めるケースがある
50㎡以上の大型バルコニー	50万円以上	複数工法の組み合わせや大規模な防水改修が必要な場合が多い

大規模修繕でのバルコニー工事費用を抑えるためのポイント

バルコニーの修繕費用は決して安くはありませんが、工夫次第でコストを抑えることができます。

ここでは具体的な方法を4つに分けて詳しく解説します。

バルコニーの大規模修繕費用を抑えるためのポイント1.管理組合単位での一括施工

マンション全体でまとめて発注することで足場や資材の共用が可能となり、工事単価を下げることができます。
個別に対応するよりも作業効率が高まり、全体的なコストダウンにつながります。管理組合主導で計画的に進めることで、住民全体の負担を軽減できます。

バルコニーの大規模修繕費用を抑えるためのポイント2.相見積もりの活用

複数の業者から見積もりを取ることで価格の比較ができ、工事内容の妥当性を判断できます。

金額だけでなく、工事項目や保証内容、施工実績などを比較することで最適な業者を選びやすくなります。透明性の高い選定は住民の安心感にもつながります。

バルコニーの大規模修繕費用を抑えるためのポイント3.定期的なトップコート更新

防水層を全面改修する前に、5〜7年ごとにトップコートを更新することで劣化を遅らせられます。

比較的安価な作業であるため、長期的に見れば大規模工事の発生を先送りでき、総合的な修繕コストを抑える効果が期待できます。小さな積み重ねが将来の費用負担を減らすポイントです。

バルコニーの大規模修繕費用を抑えるためのポイント4.補助金・助成金の活用

自治体によっては、省エネ改修や耐震補強を含む修繕工事に助成金や補助金が適用されるケースがあります。

対象条件や受付期間は地域ごとに異なるため、早めに自治体や公式サイトを確認し、利用可能な制度を積極的に活用することが大切です。

バルコニーの大規模修繕にかかる日数

修繕にかかる日数は、工法や規模によって異なります。工期の目安を知っておくことで、居住者は生活スケジュールを調整しやすくなります。

また、工期中は洗濯や換気、バルコニーへの出入りが制限されるため、準備を整えておくことが大切です。

バルコニーの大規模修繕にかかる日数｜工法ごとの工期の目安

工法	工期の目安	備考
ウレタン防水	3〜7日程度	乾燥時間が必要で、天候によって延びる可能性がある
シート防水	3〜5日程度	施工スピードが速く、天候の影響も比較的少ない
FRP防水	2〜4日程度	硬化が早いため短工期で完了できるが、施工時の臭気が強い場合がある

規模や住戸数による日数の違い

1住戸あたりであれば数日で完了しますが、マンション全体のバルコニーを対象とした工事では数週間〜1か月以上かかる場合もあります。

工事は足場設置、防水層施工、乾燥・硬化、仕上げといった工程を経るため、規模が大きくなるほど工期も長くなります。全体工程の中で「バルコニー使用禁止期間」が設定されるため、居住者は事前に確認しておくことが重要です。

工事中の生活への影響期間

バルコニーに出入りできない日数は1週間前後が一般的です。ただし、雨天や強風などの天候不順で工程が遅れることもあり、その分使用制限期間が延長される可能性もあります。

計画的に洗濯スケジュールを組んだり、植物や荷物の一時保管場所を確保しておくと安心です。

大規模修繕中のバルコニーに使用制限はある？工事期間に注意すべきこととは？

大規模修繕中は、バルコニーの使用に様々な制限がかかります。洗濯物の取り扱いや私物の撤去、作業時の臭気や音の問題など、生活に直結する制約が発生します。

工事が始まる前に全体の流れを把握し、管理組合からの通知や工程表をしっかり確認しておくことがストレス軽減につながります。

使用制限のスケジュール管理

工事前に配布される工程表には「バルコニー立入禁止日」が明記されます。この期間中は洗濯物を干したり出入りすることができません。

特に梅雨や冬場の工事では、洗濯の干し場所に困るケースがあるため、室内干しやコインランドリーの利用をあらかじめ検討しておくと安心です。

洗濯物・私物の撤去依頼

バルコニーにある洗濯物、植木鉢、収納ボックス、エアコン室外機などは撤去を求められる場合があります。工事の妨げとなるものを放置すると、工期が延びたり追加費用が発生するリスクもあります。

植木鉢は室内に移動するか、近隣に一時保管を依頼するなど事前準備が必要です。エアコン室外機は工事の種類によっては一時撤去や移設が必要な場合もあるため、施工業者の指示に従いましょう。

音・臭気・視線など生活環境への配慮

防水工事では材料の臭気や機械の音が発生することがあります。特にFRP防水は硬化時に強い臭気が出るため、窓を閉めて換気時間を調整するなどの工夫が必要です。

また、足場から作業員の視線が気になる場合もあるため、カーテンや目隠しシートを活用すると安心です。さらに、ペットを飼育している家庭では騒音や臭気がストレスになることがあるため、工事期間中の過ごし方を工夫することが大切です。

大規模修繕工事でのバルコニーを巡るよくあるトラブルと対策について

バルコニー工事は住民の生活に直結するため、トラブルが発生しやすい部分です。生活に密接した場所であるがゆえに、工事の進め方や説明不足が原因で住民トラブルに発展するケースも少なくありません。ここでは代表的なトラブル事例とその対策について、より詳しく解説します。

大規模修繕工事でのバルコニーを巡るよくあるトラブル1.共用・専用区分の曖昧さによる認識のずれ

バルコニーは「共用部分」ですが「専用使用部分」として扱われるため、修繕費用や管理責任を巡って誤解が生じやすい場所です。例えば「自分が専有しているのだから費用は自分で負担するのでは？」と考える住民や、「共用部分だから自分は何もしなくてもよい」と思う住民が出てくることがあります。

管理組合は事前に説明会を開き、所有権と使用権の違いを明確に説明することが大切です。議事録や配布資料を用意し、誰もが確認できる形で情報を共有することで、住民間の不満を防ぐことができます。

大規模修繕工事でのバルコニーを巡るよくあるトラブル2.住民説明不足によるクレーム事例

工事期間中の使用制限や撤去依頼について十分な説明がなされないと、「知らなかった」「急に撤去を求められた」といったクレームが発生します。特にバルコニーは洗濯や換気に直結するため、生活への影響が大きく、説明不足は大きな不満につながります。

これを防ぐには、工事前に詳細な工程表を配布するだけでなく、説明会を複数回開催し、掲示板やメール、LINEグループなど多様な方法で情報共有を徹底することが有効です。住民の年齢層やライフスタイルに応じた連絡手段を選ぶことで、より多くの人に情報を届けられます。

大規模修繕工事でのバルコニーを巡るよくあるトラブル3.ペットや植木鉢が工事を妨げるケース

ペットの鳴き声や植木鉢の撤去忘れが工事を妨げることがあります。特に犬や猫などは騒音や人の出入りでストレスを感じやすく、工事中に体調を崩すこともあります。また、撤去されていない植木鉢や物干し台が足場作業や防水工事を妨げ、工期の遅延や追加費用につながることもあります。

施工前に「ペットの管理方法」や「私物撤去期限」を明確に通知し、違反があった場合の対応もルール化しておくと安心です。さらに、管理組合が「ペット対応マニュアル」を事前に作成しておくことで、住民への周知徹底がスムーズになります。

大規模修繕工事におけるバルコニーに関するよくある質問（FAQ）

住民から寄せられる疑問を整理し、よくある質問と回答をまとめました。FAQを事前に共有することで、工事中の不安や問い合わせを減らす効果も期待できます。

Q1. バルコニーの修繕費用は誰が負担するの？

バルコニーは共用部分であるため、基本的には修繕積立金から支出されます。

ただし、住民が独自に設置した私物（サンシェードや収納、ウッドデッキなど）の撤去費用は自己負担です。工事を円滑に進めるためにも、私物は工事前に必ず撤去しておきましょう。

Q2. 工事中は洗濯物や私物はどうすればいい？

工事期間中は必ず撤去が求められます。洗濯物は室内干しかコインランドリーを利用し、私物は事前に室内やトランクルームに移動させましょう。

ベランダガーデニングをしている場合は、植物が枯れないよう事前に室内に取り込むか、一時的に預けられる場所を確保しておくと安心です。

Q3. 専用使用部分のバルコニーも修繕対象になるの？

はい、専用使用部分でも共用部分に該当するため修繕対象です。工事範囲は管理組合の判断で決まります。

専用使用部分だからといって放置できるものではなく、建物全体の安全性確保のために修繕は不可欠です。

Q4. バルコニー修繕工事中はエアコンの室外機はどうなるの？

一時的に撤去や移設が必要な場合があります。施工業者が仮設台に設置するケースもありますが、その間冷房や暖房が使えない可能性もあります。

工事スケジュールと生活スケジュールを照らし合わせ、必要に応じて代替手段を検討しましょう。

Q5. 工事中にバルコニーを全く使えない期間はどれくらい？

一般的には数日〜1週間程度ですが、工法や天候によっては延長されることがあります。特に梅雨や台風シーズンは工期が長引く可能性が高いため、スケジュールを柔軟に考えることが重要です。

事前に工事会社からの説明を受け、生活への影響を把握しておきましょう。

Q6. バルコニー修繕工事で発生する騒音や臭いはどの程度？

機械音や塗料の臭いが発生しますが、長時間続くわけではありません。日中に集中して作業が行われるため、在宅勤務や子育て世帯では影響を感じやすい場合があります。

窓を閉めたり、空気清浄機を使用するなど、工夫することで軽減できます。また、ペットや小さな子どもがいる家庭は特に注意が必要です。

大規模修繕におけるバルコニー工事を成功させるための要は事前準備｜まとめ

大規模修繕におけるバルコニー工事は、住民の生活に直結するため注意点が多くあります。事前の説明会や情報共有を徹底し、居住者が協力し合うことで、工事中のトラブルを最小限に抑えることができます。

また、補助金制度の活用や定期的なメンテナンスによって費用負担を減らす工夫も可能です。さらに、工事に伴う制限を前向きに捉え、生活スタイルを一時的に工夫することでストレスを軽減できます。安心して暮らし続けるために、管理組合と居住者が一体となって準備を進め、円滑な工事を実現していきましょう。