マンション大規模修繕に関する改修費用の平均はどれくらい？相場と抑え方を徹底解説

マンションの大規模修繕は建物の安全性を保ち、資産価値を維持するうえで欠かせない重要なメンテナンス工事です。しかし「どれくらい費用がかかるのか」「平均的な相場はどの程度なのか」と悩んでいる管理組合やオーナー様も多いでしょう。
本記事では、大規模修繕の改修費用平均や内訳・予算の決め方から建物の寿命を伸ばすポイントまで、専門家の視点でわかりやすく解説します。

大規模修繕・防水工事・外壁塗装のご依頼・メール・お電話でお受け致しております

大規模修繕とは何か

大規模修繕とは、主に築10〜15年以上が経過した集合住宅（マンション）に対して行われる、包括的な修繕工事を指します。単に壊れた部分を直す「修理」とは異なり、建物全体の劣化状況を踏まえたうえで、外壁・屋上・共用部などの広範囲にわたる改修を計画的に行います。また、見た目の美観回復にとどまらず、安全性・機能性の向上も重要な目的となっています。

大規模修繕で行う主な工事内容

修繕項目	内容・目的
外壁の補修・塗装	ひび割れやタイルの浮き補修、塗装による防水・美観の回復
屋上・バルコニーの防水工事	経年劣化による防水層の張り替え、雨漏り対策
鉄部の塗装・補修	手すり・階段・玄関扉枠などのサビ防止、耐久性の向上
共用設備の更新・修繕	排水管・給水管の更新、インターホン・防犯カメラ・共用灯などの機能改善
その他の付帯工事	足場の設置、仮設通路、安全確保措置、工事中の掲示物・案内の整備など

これらの工事は互いに関係し合っており、一部の修繕を怠ると他の部位の劣化が加速することもあるため、全体のバランスを見た判断が求められます。

費用に影響を与える主な要素

大規模修繕の費用は、マンションの状況や地域によって大きく異なります。以下のようなポイントが費用を左右する主要な要因です。

築年数・劣化状況

築年数が経過するほど、外壁や防水層、鉄部などの劣化が進行している可能性が高くなります。たとえば、外壁タイルの浮きが広範囲に見られる場合や、防水層にひび割れが生じている場合などは全面的な補修が必要になり、工事費も増加します。

建物の規模・戸数

マンションの戸数や延床面積が多ければ多いほど、当然ながら工事の総額は大きくなります。しかしその反面で、戸数で割った場合の「1戸あたりの負担額」は下がる傾向があります。管理組合としては、総額と個別負担の両面から費用感を検討する必要があります。

施工範囲の広さと内容の質

「どこまでの工事を行うか」「どの程度まで品質を求めるか」によっても費用は変わります。たとえば、外壁塗装においても高耐久性のフッ素系塗料を使うのか、一般的なシリコン塗料にするのかで数百万円規模の差が生じることもあります。また、エレベーター更新や排水管更新などを含むか否かでも、費用は大きく変動します。必要性と予算のバランスを取った判断が重要です。

地域差・施工業者の価格設定

都市部と地方では人件費や資材費に違いがあり、同じ工事でも価格に開きが出ることがあります。また、業者ごとの見積もり基準やサービス内容の差によっても、費用は大きく変わるため、相見積もりの取得は必須です。

このように、「大規模修繕」と一言で言っても、建物の状況や工事の内容によって費用は大きく異なります。費用の平均や相場を把握する前に、自分たちのマンションにどのような修繕が必要なのかを明確にすることが、無駄のない改修計画の第一歩です。

大規模修繕工事における改修費用の平均相場はいくら？

マンションの大規模修繕にかかる費用は、建物の規模・築年数・劣化状況・施工範囲・使用する材料のグレードなどによって大きく異なります。

目安として、小規模なマンションであれば1戸あたり約100万円〜200万円とされており、100戸規模の大規模マンションであれば、総額8,000万円〜1億5,000万円程度が相場です。ただし、築年数が古くて設備の更新範囲が広い場合や、構造が複雑で工事難度が高い場合は、2億円を超えるケースもあります。
下記では、マンション規模別に修繕費用の目安（1棟あたり）を紹介します。

マンションの規模	総費用目安（円）	備考
小規模（〜20戸）	約2,000〜4,000万円	戸数が少ない分、1戸あたりの負担がやや重くなりがち
中規模（21〜50戸）	約4,000〜8,000万円	1戸あたり約100〜160万円程度が目安
大規模（50戸以上）	約8,000万円〜1億円超	規模の経済が働き、1戸あたりの費用は下がる傾向もある

工事による費用割合

マンションの大規模修繕では、工事の種類によって費用配分に差があります。一般的な費用割合の目安は以下の通りです。

工事の種類	費用に占める割合（％）
足場設置	10〜15％
外壁工事	25〜35％
屋上防水工事	10〜15％
バルコニー防水工事	8〜12％
鉄部塗装	5〜8％
共用部分改修	10〜15％
設備改修	15〜25％

費用割合のポイント解説

最も大きな割合を占めるのは「外壁工事」で、全体の約25〜35％を占めます。外壁は建物の外観を守るだけでなく、構造体の劣化防止にも重要な役割を果たすため、丁寧な補修と塗装が求められます。また「足場設置」や「屋上防水工事」「共用部分改修」も10〜15％の費用がかかりますが、足場は工事全体の安全と効率を支える必須設備であり、防水工事は雨漏りなどのトラブル防止に重要です。

なぜこれほど費用に幅があるのか？

大規模修繕工事の費用に差が出る理由には、以下のような背景があります。

• 劣化の進行度合いの違い：早めにメンテナンスしていれば部分補修で済みますが、放置していると広範囲に劣化が広がり、全面補修が必要になることもあります。
• 選ぶ材料や塗料のグレード差：耐用年数や機能（防カビ・断熱など）に優れた高機能塗料を選べば、その分コストは上がります。
• 施工会社や地域による単価の違い：地方より都市部の方が人件費・資材費が高くなる傾向があります。また、大手施工会社と中小業者でも見積もり額に違いが出ます。
• 足場・仮設設備の費用が高額：高層階の建物や敷地が狭く足場が複雑な場合、足場設置だけで数千万円かかることもあります。
  

費用相場を把握した上で大切なのは？

費用相場だけにとらわれず、自分たちのマンションにとって「何が今、本当に必要な改修なのか」を見極めることが非常に重要です。そのためには劣化診断を正確に行い、施工会社に依存せず第三者の意見を取り入れる姿勢が、予算の適正化と将来的なコスト削減につながります。

新東亜工業の施工事例｜13階建てマンションの大規模修繕工事

東京都内にある13階建てワンオーナーマンションにて、新東亜工業が実施した大規模修繕工事の事例をご紹介します。外壁タイルやシーリング、屋上防水など複数の劣化箇所を総合的に改修し、建物の資産価値を回復しました。

工事概要【工事金額・期間】

工事金額：6,098万円／工期：約5か月間（足場設置〜引き渡しまで）
屋上防水・外壁タイル補修・シーリング打ち替えを中心に、建物全体をバランスよく修繕。
建物全体にわたる一貫した施工により、見た目と性能の両立を実現しました。

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建物の劣化とオーナー様のご相談内容

長年手を入れていなかったマンションの修繕を検討し始めたオーナー様から、初回のご相談をいただいたのがスタートでした。

相談のきっかけ

築20年以上が経過し、目視でも劣化が感じられるように。最初は「少し気になる」という段階でしたが、調査を通じて複数の問題が明らかになっていきます。

オーナー様「タイルの剥がれや屋上の汚れが気になっていて…」
担当者「まずは図面を拝見して、現地調査で状態を見ていきましょう」

調査で明らかになった劣化状況

現地での打診調査や目視検査によって、建物の各所に進行した劣化が確認されました。オーナー様も驚かれるほどの症状が浮き彫りに。

屋上防水の劣化

既存の通気緩衝工法によるウレタン防水は、広範囲に劣化や膨れが生じていました。

オーナー様「花火の時期には屋上に上るんです。きれいになると嬉しいな」
現地調査員「眺望も大事ですね。美観にも配慮して施工いたします」

外壁タイルの浮き・剥離

浮きタイルが多数見つかり、剥離の危険性も。劣化の進行度に応じて、張替えと樹脂注入を使い分けました。

担当者「打診調査で見えない内部の浮きも確認しました。対応が必要です」

シーリングの硬化不良

シーリング材は硬化しきって弾性を失い、手作業での撤去が必要なほどでした。

現場職人「カッターが入らないくらい硬くなってます。全部打ち替えですね」
オーナー様「そこまで傷んでたとは…早めにお願いしてよかったです」

工事の流れと透明な対応

調査結果をもとに明確な見積書と診断書を作成。オーナー様に工程を丁寧に説明し、工事中も報告を徹底しました。

診断報告と見積提示

写真付きの診断報告書と、内訳を明記した見積書を提出。工事内容をわかりやすく共有しました。

オーナー様「写真があると素人でもわかりやすいですね」
担当者「透明性を重視していますので、何でもご質問ください」

工事の実施（足場～防水まで）

工程は足場設置から高圧洗浄、下地補修、シーリング、塗装、屋上防水まで。報告写真とともに進捗共有を行いました。

担当者「毎週の報告で進捗をご確認いただけます」
オーナー様「離れてても工事の様子がわかって安心できました」

工事完了後のオーナー様の声

見た目だけでなく機能性も向上した建物に、オーナー様からは満足の声が寄せられました。

オーナー様「すっかりきれいになりましたね。やってよかったです」
担当者「大切な資産を守るお手伝いができて光栄です」

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大規模修繕で改修費用の予算を決めるには？

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持・向上させるために不可欠なプロジェクトです。しかし、修繕や改修そのものよりも「予算設定の失敗」で混乱が生じるケースが非常に多いのが実情です。無理のない範囲で必要な工事を行い、将来の支出にも備えられるよう、以下のステップに沿って計画的な予算設計を進めましょう。

長期修繕計画（修繕積立金）との関係を見直す

ほとんどの分譲マンションでは、「長期修繕計画」に基づいて修繕積立金を毎月積み立てる仕組みになっています。これは、大規模な改修や給排水管更新・共用部設備の更新などに備えるためのもので、資金の柱となるものです。予算決定前にやるべきこととして、以下が挙げられます

• 最新の工事単価・物価を反映した計画に見直す（5年以上更新されていない計画は要注意）
• 今後の修繕スケジュールと照らして、積立金が不足しないか確認
• 一時金徴収や借入を避けるにはどう配分すべきかを検討
  

劣化診断をもとに優先順位を付ける

予算には限りがある以上「すべての劣化箇所を一度に完璧に修繕する」というのは現実的ではありません。そこで重要なのが専門家による劣化診断をもとに、必要性と緊急性に応じて工事項目の優先順位を整理することです。

優先順位の判断基準

優先度	内容例	判断基準の一例
高	屋上・バルコニーの防水、外壁の剥落	放置すると雨漏りや事故リスクがある
中	鉄部のサビ、共用部配管の腐食	劣化が進行中。数年以内に対応必要
低	意匠性（タイルの模様替えなど）	美観向上が目的。余裕があれば実施

このように、緊急度と費用対効果のバランスを見ながら予算配分を最適化することが成功のカギです。

複数業者からの見積もりを必ず取得する

見積もりは1社だけでなく最低でも3社以上から取得し、価格と内容を比較するのが基本です。特に大規模工事では、見積書の金額差が数百万円〜数千万円になることもあります。見積もり比較時のチェックポイントとして、以下の点を確認しましょう。

• 項目の記載が詳細かどうか（工事項目が一式でなく明細形式）
• 数量や単価の妥当性（㎡単価や人件費の内訳など）
• 保証内容やアフターサービスの違い
  

緊急修繕と計画修繕を切り分けて考える

予算を立てる際に重要なのが、「緊急性のある修繕」と「将来的な計画修繕」を分けて把握することです。突発的な雨漏りや漏水・危険性の高い外壁剥落・電気設備のトラブルなどは緊急性が高いく、本来の改修予算とは別枠で備えておくべき予備費（緊急対応資金）であり、大規模修繕のタイミングにすべて合わせて対処することは困難です。

一方、計画修繕は外壁塗装・防水・鉄部更新などの周期的な工事、設備更新（エレベーターや給排水管の更新）などが該当します。こちらは長期修繕計画と連動させて予算を年単位で計上し、段階的に積み立てていくものです。

専門家の意見を活用して「数字に根拠のある予算設計」を

予算を感覚や過去例だけで決めるのは非常に危険です。中立的な立場の建築士・マンション管理士などの第三者専門家のアドバイスを受けることで、正確な劣化診断と費用試算が可能になります。

大規模修繕費用を抑えるためのポイント

マンションの大規模修繕工事において、住民一人ひとりの負担を最小限に抑えつつ、必要十分な修繕を行うためには「適切な準備」と「戦略的な計画」が欠かせません。ここでは、修繕や改修費用を無理なく抑えるために押さえておきたいポイントを4つの視点でご紹介します。

事前の正確な劣化診断・調査で無駄な工事を回避する

費用を抑えるための第一歩は、現状を正確に把握することです。外壁や屋上・鉄部・配管といったさまざまな部位に対して、専門業者による劣化診断を実施し、建物のどこに問題があり、どの程度の修繕が必要なのかを詳細に調査します。この段階をおろそかにすると、まだ使用可能な部分まで一律に工事対象とされてしまい、不要な支出が発生するリスクがあります。診断を徹底すれば、「修繕の優先順位」を明確にすることができ、限られた予算を本当に必要な箇所に集中させることが可能になります。

複数業者からの見積もり取得で適正価格を見極める

改修費用を抑えるうえで、複数業者からの「相見積もり（あいみつもり）」は非常に有効な手段です。施工会社ごとに提示される価格や工事範囲には大きな差が出ることもあり、1社だけの見積もりを鵜呑みにするのは非常に危険です。最低でも3社からの見積もりを比較し、内容の妥当性や価格の根拠をしっかりと精査しましょう。

補助金・助成金の活用で費用の一部を軽減する

近年、マンションの長寿命化や省エネ化、バリアフリー対応などを支援するために、地方自治体や国による補助金・助成金制度が充実してきています。外壁の断熱改修や省エネ設備の導入・防犯カメラの設置・エレベーターのバリアフリー化などが対象になる場合があります。改修計画を立てる初期段階から、管理会社や施工業者・設計コンサルタントと連携して補助金情報をリサーチし、早めに手続きを進めるのが賢明です。

長期修繕計画に基づく積立で急な出費を回避する

改修費用を一度にまかなうことは、管理組合や住民にとって大きな負担です。しかし、長期修繕計画に基づいて毎月コツコツと修繕積立金を積み立てておけば、費用の大部分を事前に準備でき、無理のない範囲で改修工事に対応できます。

実際に、修繕積立金の不足が原因で工事の内容を削減せざるを得なかったり、住民に一時金の徴収を求める事例は後を絶ちません。こうしたトラブルを避けるためにも、定期的な積立

建物の寿命を伸ばすために押さえておきたいポイント

大規模修繕工事は単なる修繕を超え、マンションという建物資産の寿命を延ばすための絶好のタイミングです。ここでは、建物の耐用年数を延ばすために不可欠な4つの視点を紹介します。

定期点検・メンテナンスの実施が長寿命化の鍵

建物を長持ちさせる第一歩は、劣化の兆候を見逃さず、初期段階で対応することです。目に見えない場所で進行する劣化も多いため、専門業者による定期的な点検を行うことが重要です。例えば、外壁のひび割れや屋上防水の劣化などは、早期に発見できれば軽微な補修で済みます。これを怠ると、内部に水が侵入して構造躯体にまでダメージを及ぼし、大規模な修繕が必要になる可能性も。定期点検を通じて異常の早期発見・早期対応を行うことは、結果的に修繕コストの抑制にもつながります。

大規模修繕はタイミングが命。適切な周期を守ることが重要

建物の寿命を延ばすためには、計画的な大規模修繕の実施が欠かせません。一般的に、築10〜15年を目安に最初の大規模修繕を行い、その後もおおよそ15年ごとに改修を重ねていくのが理想的とされています。タイミングが早すぎれば無駄な出費になりますが、遅すぎると劣化が進行して補修範囲が拡大し、工事費用が跳ね上がるリスクが生じます。修繕のタイミングを見極め、劣化が深刻化する前に手を打つことが、建物の耐用年数を延ばす最善策のひとつといえるでしょう。

高品質な材料と信頼できる施工業者の選定が未来の安心をつくる

どれだけ予算を抑えたとしても、材料の質や施工レベルが低ければ、結果的に建物の寿命は縮まります。外壁の塗料ひとつを取っても、安価な塗料では5〜7年しか持たないものもあれば、高性能な塗料なら15年近く耐久性が持続するものもあります。初期費用が高く感じられても、長期的な修繕スパンとメンテナンスコストを考えれば、結果として高品質な施工は安くつくケースが少なくありません。また、信頼できる施工業者を選ぶことも極めて重要です。過去の実績やアフターサービス、第三者の評価なども含めて検討しましょう。

継続的な修繕積立と計画の見直しで寿命を支える土台をつくる

いくら良い改修工事を計画しても、資金がなければ実行に移すことはできません。そこで不可欠となるのが、長期修繕計画と修繕積立金の確保です。多くの管理組合では修繕積立金を毎月集めていますが、築年数の経過とともに必要な修繕内容も変わっていくため、5年に一度は長期修繕計画を見直すことが推奨されます。実際の劣化状況に合わせて項目や費用を調整し、将来的な資金不足を未然に防ぎましょう。

よくある質問（FAQ）

大規模修繕は多くの人にとって数十年に一度の大きなイベントであり、わからないことや不安を抱えている方も少なくありません。ここでは、特によく寄せられる疑問について、わかりやすく解説します。

Q1. 大規模修繕の改修費用は築年数でどのくらい変わりますか？
A.築年数が進むほど劣化範囲が広がるため費用は高くなる傾向があります。ただし適切なメンテナンスを続けていれば費用を抑えられます。

Q2. 大規模修繕の予算はどのように決めればいいですか？
A.長期修繕計画に基づき、劣化診断や複数の見積もりを参考にしながら優先順位をつけて決定します。

Q3. 補助金や助成金はどのように利用できますか？
A.自治体や国の制度により条件が異なるため、どのような制度があるか早めに調査し、申請手続きを行うことが必要です。

Q4. 費用を削減しすぎるとどんなリスクがありますか？
A.必要な工事を省くと劣化が進み、結果的に修繕費用が高くなるリスクがあります。また品質低下によるトラブルも懸念されます。

Q5. 大規模修繕のタイミングはどう判断すれば良いですか？
A.築10〜15年を目安に劣化診断を行い、計画的に修繕を進めることが望ましいです。

大規模修繕における改修費用の平均とは｜まとめ

マンションの大規模修繕は高額な費用がかかりますが、適切に計画し実施することで建物の安全性を確保し、資産価値を長く守ることができます。費用の平均相場や内訳・予算の決め方、そして建物の寿命を延ばすポイントをしっかり理解し、長期的な視点で資金計画を進めることが重要です。信頼できる専門家の意見を取り入れつつ、管理組合や住民と協力してより良い改修工事を実現しましょう。

安易に費用を削るのではなく、必要な工事にはしっかりと投資することで、将来的な修繕コストの増大を防ぐことができます。
計画的な準備と冷静な判断が、安心・快適な住環境を長く保つための鍵となるでしょう。