アパート修繕費の相場はいくら？基礎知識から工事を成功させるためのポイントまで解説

アパート経営を行ううえで、入居者の満足度を維持し、長期的な収益性を保つためには「修繕費」の管理が極めて重要です。
外壁の劣化や屋上の防水不良・給排水設備の老朽化など、時間の経過とともに必ず発生する修繕に備えることは、資産価値の維持・向上にも直結します。
適切なタイミングで計画的な修繕を行うことで、大規模なトラブルや予期せぬ出費を防ぎ、経営の安定化が図れます。

本記事では、修繕費の基本的な考え方から代表的な項目ごとの費用相場・費用の抑え方や補助金・減税の活用、さらに業者選定のポイントまで、実務に役立つ情報をわかりやすく丁寧に解説します。

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アパート修繕費の基礎知識

アパートの修繕は、単なる美観の維持ではなく、建物の機能と価値を保つための重要な作業です。
老朽化が進むとトラブルが増え、最終的には空室率の上昇や家賃の下落、さらには資産価値の下落にもつながりかねません。
また、入居者からのクレームや退去リスクを防ぐうえでも、予防的な修繕は不可欠です。
以下では、そもそも「修繕費とは何か？」という点から丁寧に整理していきます。

修繕費とは

修繕費とは、建物の不具合や経年劣化した箇所を「元の状態に戻す」ための費用を指します。
これに対して「改修費」は設備や性能をアップグレードするための工事であり「改装費」は内装のデザインやレイアウトを変更するための費用を指します。
これらは税、務上の取り扱いも異なります。
たとえば、破損した水道管の修理は修繕費としてその年の経費に計上できますが、省エネ型の新しい給湯器に交換する場合は資本的支出となる可能性が高く、減価償却が必要です。

アパートの修繕が必要になるタイミングと劣化サイン

アパートの修繕が必要となるタイミングは、建物の築年数だけでなく、立地や気候条件・使用状況・過去の修繕履歴などにより異なります。
代表的な劣化サインとしては、外壁のひび割れや塗装の剥がれ・チョーキング現象（外壁表面に白い粉が出る現象）・屋上やバルコニーの防水層の膨れ・ひび割れ、手すりのサビ・共用照明の不具合などが挙げられます。
これらを早期に発見・対処することで、数百万円規模の大規模修繕を未然に防ぐことが可能です。

修繕費の扱い（資本的支出と修繕費の違い）

会計上の判断において、支出が「修繕費」として認められるか「資本的支出」とされるかは、法人・個人問わず重要なポイントです。
修繕費として処理できる場合は、その年の必要経費として全額を損金算入することができます。
一方、資本的支出に該当する場合は、法定耐用年数に応じて数年にわたって減価償却されるため、節税効果の即効性が薄れます。
判断基準としては「建物や設備の機能が向上しているか」「使用可能年数が延びるか」などが考慮されます。
グレーなケースでは、税理士や専門家への相談が安全です。

アパート修繕費の主な項目と費用相場

アパートの修繕にはさまざまな種類があり、それぞれにかかる費用も異なります。
頻出する修繕項目について、その内容と一般的な費用相場を整理しておくことで、予算計画が立てやすくなります。
まずは、アパート修繕費に関する代表的な項目とその概要・相場について表でみていきましょう。

修繕項目	内容の概要	費用相場（目安）
外壁塗装	10〜15年ごとに必要。塗料により価格・耐久性が異なる。	2,000〜4,000円／㎡
屋根防水・補修	雨漏り防止に重要。ウレタン・シート・FRPなど工法に応じて費用が変動。	3,000〜6,000円／㎡
給排水設備の更新	老朽化による漏水対策。築30年以上で更新が必要なケースが多い。	数十万円〜数百万円
共用部の修繕	階段や手すり、照明など入居者の印象を左右する部分。	数万円〜数十万円
室内修繕	壁紙や床の張替え、設備交換。空室時に実施されることが多い。	3〜30万円／1室程度
緊急修繕	漏水や自然災害など突発的な対応。予備費の確保が推奨される。	数万円〜（内容により変動）

これらの修繕項目は、単独で行う場合もあれば、数項目を一括して実施することもあります。
一括工事の場合は足場の共用や工事期間の短縮により、個別工事よりも費用を抑えられるケースもあります。
また、実際の費用は現地調査や詳細な見積もりによって左右されるため、必ず複数業者に相見積もりを依頼することが推奨されます。

それぞれの修繕内容は、アパートの築年数・劣化状況・立地条件によって大きく変わるため、実際の工事内容と費用を把握するには現地調査や診断が欠かせません。
また、見積書では材料費・人件費・諸経費が分かれて記載されることが一般的で、内訳の妥当性を確認することも業者選びの重要なポイントです。

アパート修繕費の見積書を正しく読むコツ

修繕工事を依頼する際に必ず提示されるが「見積書」です。
この書類には多くの専門用語や費用項目が含まれており、内容を正しく理解できないまま契約してしまうと、思わぬ出費や不当な金額を支払うリスクがあります。
ここでは、アパートの修繕費に関する見積書の見方と、オーナーが注意すべきポイントを具体的に解説します。

修繕費の見積書における基本構成と内訳項目

一般的な修繕工事の見積書には、以下のような項目が記載されています。
それぞれの項目が妥当な金額であるかを判断するためには、工事項目ごとの数量（m²、m、箇所など）と単価がしっかり明示されているかどうかを確認しましょう。

• 仮設工事費（足場の設置・養生費・飛散防止ネットなど）
• 下地処理費（クラック補修・浮き部除去・ケレン作業など）
• 主要工事費（外壁塗装・防水施工・タイル張替えなど）
• 材料費（塗料・シーリング材・配管部品など）
• 人件費（作業員の施工費・交通費等）
• 諸経費（廃材処分費、運搬費、安全管理費、現場監督費など）
• 消費税（課税対象となる総額に対する税金）

これらの項目がすべて明記されているか、また適正な金額であるかを確認することが、見積書チェックの基本になります。
適正価格の把握には、あらかじめ相場の知識を身につけておくことも大切です。

一式表記に要注意！曖昧な修繕費の見積はリスク大

見積書に「外壁塗装一式：300,000円」などと記載されている場合、その内訳が分からないため注意が必要です。
どの範囲まで施工されるのか・どんな材料を使うのか・どのくらいの面積を対象としているのかが不明なままだと、後々追加費用を請求されたり、想定よりも施工内容が簡略化されてしまったりする可能性があります。
また、使用材料や作業工程・数量までも明記してあるかは、信頼できる業者かどうかの判断材料にもなります。
不明点は、遠慮せずに質問しましょう。

修繕費の相見積もりは3社以上が基本

適正価格を把握するうえで、複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」は欠かせません。
最低でも3社以上、可能であれば5社程度の業者に依頼することで、価格や内容に大きな差がある場合にも判断がしやすくなります。
また金額だけでなく、対応の丁寧さ・施工内容の説明の明確さ・保証制度の有無なども重要な比較ポイントです。
相見積もりを取ることで、悪徳業者や過剰請求のリスクを防ぐことにもつながります。

アパートの修繕費を抑えるための工夫

修繕費は建物の資産価値を維持・向上させるために必要なコストですが、やみくもに支出してしまうとキャッシュフローを圧迫し、経営に悪影響を及ぼす可能性があります。
ここでは、無理なく修繕を行いつつも、費用を抑えるための工夫とヒントを紹介します。

長期修繕計画を立てる

突発的な修繕工事を避けるためには、5年・10年単位の「長期修繕計画」を立てることが有効です。
これは、いつ・どの部分に・どれだけの予算をかけるべきかを把握し、積立金を計画的に管理することに役立ちます。
たとえば、外壁塗装と屋上防水工事を同じ年に実施すれば、足場を共通で利用できるため、足場代の節約にもつながります。
また、定期点検を取り入れて劣化の兆候を早めに発見することは、大掛かりな修繕を防ぐのにも効果的です。

使用材料の選定でコストを調整

塗料や防水材にはグレードがあり、それぞれに価格と耐用年数の違いがあります。
たとえば、ウレタン塗料は安価で短寿命・シリコン塗料は中程度・フッ素塗料は高価ですが長寿命です。
単価だけで判断せず、何年ごとの再塗装が必要になるかという視点での、トータルコストも比較しましょう。
また、最近ではラジカル制御型塗料など高機能かつコストパフォーマンスに優れた選択肢も登場しており、業者に相談しながら選定を進めるのが賢明です。

補助金・助成金を活用する

地方自治体や公共団体では、建物のメンテナンスや省エネ対策・防犯強化などを目的に、補助金や助成金を支給している場合があります。
募集期間や条件・申請手続きは自治体ごとに異なるため、工事を計画する際には早めに役所の窓口や公式サイトで情報収集を行いましょう。

アパートの修繕費における税務処理と節税の考え方

修繕費の税務上の扱いを正しく理解しておくことは、経費の計上や節税対策において非常に重要です。
誤った処理をすると、後の税務調査で否認されたり、追徴課税を受けたりするリスクもあるため、基礎知識を身につけておきましょう。

修繕費は経費に計上可能

原則として、建物の維持管理や原状回復のために必要な支出であれば「修繕費」として、その年の必要経費に計上することが可能です。
たとえば、ひび割れ補修・外壁塗装・屋上防水・照明器具の交換などが該当します。
これにより、その年の課税所得を圧縮し、所得税・法人税の軽減につながります。
計上には、領収書や見積書、写真などの記録を残しておくことも忘れないようにしましょう。

税務調査で問われる「資本的支出」扱い

金額が大きい工事や、複数年にわたるような改修・改装の場合「資本的支出」とみなされ、減価償却が必要となるケースもあります。
判断基準としては「価値の増加」や「耐用年数の延長」が生じたかどうかです。
たとえば、古い設備を最新式に交換する・間取りを大幅に変更する・屋根の構造を変えるといった工事は、資本的支出とされる可能性が高いです。
税務署から指摘を受けないよう、事前に税理士と相談し、記録をしっかりと残しておきましょう。

減価償却との違いを理解する

修繕費と資本的支出の最大の違いは、経費化できるタイミングにあります。
修繕費であれば支出した年に全額を経費として計上できますが、資本的支出は耐用年数に基づいて分割償却されます。
たとえば、400万円の工事が15年の耐用年数なら、年間約27万円程度しか経費にできません。
この違いにより、節税効果やキャッシュフローへの影響も大きく変わります。
工事内容によっては、両者を組み合わせて処理することも可能なため、判断が難しい場合は専門家に相談することをおすすめします。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

https://shintoakogyo.co.jp/case/posts/69525/

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

アパートのDIY修繕は可能か？専門業者に依頼すべき修繕とは

アパートの修繕には、DIYで対応できるものと、専門業者に任せるべきものがあります。
費用を抑えたいと考えるオーナーの中には、簡単な補修であれば自分で行おうとするケースもありますが、安全性や法令上の制約を考慮する必要があります。

DIYで対応できる修繕

• 室内のクロス貼り替え
• 壁面の小さな穴埋め補修
• 網戸の張替え
• 照明器具の取り替え（電気工事不要な範囲）

こうした作業は、必要な工具や材料がホームセンターで入手可能であり、施工の難易度も比較的低いため、オーナー自身が行うこともできます。
ただし、施工不良によるトラブルには注意が必要です。

業者に依頼すべき修繕

• 外壁塗装や屋上防水などの高所作業
• 給排水管や電気設備の交換
• 法定点検や建築基準法に関わる修繕
• 耐震補強・雨漏り補修

これらは、専門知識・技術・資格が必要なうえ、施工ミスが重大事故につながるリスクがあるため、必ず実績のある専門業者に依頼しましょう。
また、施工保証がつくことで万が一の際も対応が可能となります。

アパートの修繕を信頼して依頼できる業者の選び方

修繕工事の成功は、業者選びでほぼ決まると言っても過言ではありません。
見積もりの内容や価格だけで判断せず、以下のような項目をチェックして、信頼できるパートナーを見極めましょう。

アパートの修繕の業者の選び方｜施工実績

過去にどれだけの修繕工事を行ってきたかは、その業者の信頼性を判断する重要な指標です。
とくに、自身が所有するアパートと同規模・同構造の施工実績が豊富であれば、現場対応力や提案力が期待できます。
可能であれば過去の施工事例を見せてもらい、どのような対応をしてきたか確認しましょう。

アパートの修繕の業者の選び方｜資格・許可

建設業許可をはじめ、塗装・防水・管工事などの専門工事に必要な各種資格を有しているか確認が必要です。
また、管理会社経由で依頼する場合も、再委託される下請け業者の資格情報までチェックすることが理想です。
業者の信頼性を保証する、ひとつの目安になります。

アパートの修繕の業者の選び方｜見積もりの透明性

見積書には、工事項目・数量・単価・合計がしっかり明記されているかを確認しましょう。
「一式」の記載が多く、内容が不明瞭な見積書は注意が必要です。
納得できる内訳と明細のある見積書を提示してくれる業者は、信頼に足る対応をしてくれる可能性が高いです。

アパートの修繕の業者の選び方｜保証・アフターサービス

工事完了後に万が一不具合が発生した際、無償で対応してくれる保証制度があるかも重要です。
たとえば、防水工事であれば5〜10年の保証が一般的です。
保証内容が契約書に明記されているか、アフター点検の有無についても事前に確認しておきましょう。

アパートの修繕の業者の選び方｜担当者の対応

担当者の対応力や、説明のわかりやすさも見逃せない要素です。
問い合わせ時や現地調査時に丁寧な説明をしてくれるか、質問に明確に答えてくれるか、スケジュールや費用について誠実に対応してくれるかなどを重視しましょう。
誠実な姿勢は、施工の質にも大きく影響します。

よくある質問（FAQ）

アパートの修繕に関して、さまざまな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
ここでは知識を深めるためにも、よくある質問にお答えしていきます。

Q1. アパートの修繕費はどのくらいの頻度で必要ですか？

A. 一般的には10〜15年ごとに外壁塗装・5〜10年ごとに屋上防水・設備更新は築20〜30年が目安です。
ただし、建物の立地や使用状況により異なります。

Q2. 修繕積立金はいくら用意すればよい？

A. 年間収入の5〜10％を目安に積立てるとよいとされています。
大規模修繕を見据えた長期修繕計画を立て、逆算して毎年の積立額を決めましょう。

Q3. 入居者がいる状態でも修繕できますか？

A. 外壁や屋上・共用部の修繕は、入居者が在宅中でも施工可能です。
ただし、騒音や工事のスケジュールを丁寧に周知することが大切です。

Q4. 修繕費を経費にするにはどうすればいいですか？

A. 支出内容を明確にし、領収書や工事報告書・施工前後の写真を保管しておきましょう。
税務処理は、税理士に相談するのが安全です。

アパートの修繕費を管理することが入居率アップにもつながる｜まとめ

アパート修繕費は、単なる建物維持のコストではなく、入居率や資産価値を左右する重要な投資です。
見積書の読み方を理解し、必要な修繕を見極めて実行することが、長期的な安定経営につながります。

とくに、外壁や屋上といった大規模修繕は高額になりやすいため、早めの計画と積立が不可欠です。
加えて、税務処理や補助金制度を活用することで、支出を最適化し、経営効率を高めることも可能です。

また、業者選びの重要性も忘れてはなりません。
価格だけでなく信頼性や対応力を総合的に判断し、納得のいく修繕を実現しましょう。
DIYで対応できる部分と、プロに任せるべき工事を見極める目も、オーナーには求められます。

アパートの安定した経営のためにも、修繕費に関する理解を深め、実践的な判断力を高めることが大切です。