マンション大規模修繕工事の費用相場と工事周期・適正価格などを解説

マンションの大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、快適で安全な住環境を維持するために欠かせない重要なプロセスです。しかし、実際に修繕を検討する段階になると「費用がどれくらいかかるのか」「適正価格はあるのか」「見積もりの内訳がわかりにくい」など、多くの疑問や不安が生じるのが実情です。
特に管理組合や理事会の立場にある方にとっては、住民への説明責任や予算確保といったプレッシャーも加わり、慎重な対応が求められます。

そこで本記事では、マンションの大規模修繕にかかる費用の相場を中心に、費目ごとの内訳、コストを抑える方法、そして信頼できる業者選びのポイントまでを初めての方にもわかりやすく解説します。

さらに、築年数や劣化の進行状況ごとに注意すべきタイミングや優先順位もご紹介しますので、これから修繕計画を立てる方、また将来的に備えて情報収集をしているオーナーや入居者の方にも有益な内容です。安心して進めるための知識を、ぜひここでしっかり身につけてください。

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なぜマンション大規模修繕工事は高額になるのか？

大規模修繕工事が高額になる背景には、複合的な要因が絡んでいます。ただの塗装や小規模な補修とは異なり、建物全体の機能性や安全性を維持・向上させるために、共用部分を中心とした大規模な作業が必要となるからです。そのため、施工範囲も広く、工事期間も長くなる傾向にあり、それが総費用の増加につながっています。

修繕内容の多さ

たとえば、外壁・屋上・バルコニーの防水処理、金属部やコンクリートのひび割れ補修、タイルの張り替え、給排水管の更生工事、照明設備やインターホンの更新など、修繕対象は非常に多岐にわたります。建物の規模が大きくなればなるほど、これらの項目が複数同時に発生し、結果として総費用に大きく影響します。加えて、仮設工事や安全対策など、直接目に見えない部分にも費用がかかる点にも注意が必要です。

高所作業・足場・人件費の割合

マンションの修繕において避けられないのが高所作業です。外壁や屋上などの作業には、安全かつ効率的に作業を進めるために足場の設置が不可欠です。この足場工事には多くの手間と資材が必要となり、全体工事費のうち20％〜30％を占めることもあります。また、足場を設置したうえで作業を行う職人の人件費も積み重なり、結果として高額になる要因となります。

材料費の高騰

近年、建設業界では原材料費の高騰が続いており、防水材や塗料、金属部材など、さまざまな資材の価格が上昇しています。加えて、人件費の上昇や円安の影響もあり、計画段階での見積もりよりも最終的な費用が高くなるケースも珍しくありません。こうしたコスト変動への対応力も、業者選定時には重要な判断材料となるでしょう。

マンション大規模修繕工事における項目別の費用目安

マンションの大規模修繕では「どの工事にどれだけの費用がかかるのか」を正確に把握することが大切です。
以下では代表的な修繕項目ごとに、一般的な費用の目安とともに、工事内容や注意点を詳しく紹介します。

外壁工事

外壁の塗膜が劣化すると、建物全体の美観だけでなく、雨水の侵入やタイルの落下といった安全面にも影響を及ぼします。そのため、外壁の再塗装やひび割れ補修、タイルの浮き・剥離修復などは、優先順位の高い工事項目です。工事に必要な足場の設置費用も含めると、外壁工事は大規模修繕全体の40％以上を占めることもあります。

• 費用目安：300万円〜1,000万円（中規模〜大規模マンション）

屋上・防水工事

屋上やバルコニーの防水層が劣化すると、そこから雨水が侵入し、建物内部の鉄筋や下地を腐食させるリスクがあります。防水層の改修には、ウレタン防水や塩ビシート防水といった工法が採用され、建物の状態や施工面積によって選定されます。工事には高所作業が伴うため、安全対策や下地処理にも費用がかかります。

• 費用目安：100万円〜400万円程度

給排水管設備

築20年以上のマンションでは、鉄製の給水管や排水管が腐食により漏水のリスクを抱えている場合が多く、更新工事や内面更生工事が必要になります。給排水設備の不具合は住環境に直結するため、計画的に更新していくことが重要です。建物内の配管全体を交換する場合は大掛かりな工事となり、費用も高額になります。

• 費用目安：200万円〜800万円

共用部の内装・照明など

エントランスや共用廊下、階段といった共有空間は、住民の生活動線に直結しているため、老朽化が進むと利便性や安全性の面で支障が出てきます。壁や床の修繕、照明設備のLED化、インターホンの更新などの工事が含まれ、快適性や資産価値の向上にもつながります。

• 費用目安：100万円〜500万円

マンション大規模修繕工事の周期とタイミング別の予算感

大規模修繕工事は、一度実施すればしばらく安心できるものの、建物の劣化や使用状況、外部環境の変化などによって、定期的な点検と再修繕が必要です。適切なタイミングで工事を行うことで、劣化の進行を最小限に抑え、結果的にトータルコストを抑えることにもつながります。
ここでは、築年数に応じた一般的な修繕タイミングと、各フェーズでの工事内容や予算の目安を詳しく解説します。

築10年目：軽微な補修と長期修繕計画の整備

築10年目頃は、建物に大きな不具合が出ることは少ないものの、経年劣化が徐々に現れ始める時期です。外壁のヘアクラック（微細なひび割れ）や鉄部の錆、コーキング材の劣化などが見受けられるケースが増えてきます。この段階では、大規模な修繕よりも「劣化の兆候を見逃さない体制づくり」として、計画的な点検と将来の修繕計画の立案が重要となります。

• 主な工事項目：目視点検、軽微な外壁補修、鉄部の塗装、シーリング点検
• 想定予算：50万円〜300万円程度（建物規模や補修範囲により変動）

築15〜20年目：初回の本格的な大規模修繕工事

マンションの修繕サイクルとして最も標準的なタイミングがこの時期です。外観の美観維持だけでなく、防水性能や安全性の回復を目的に、足場を設置して建物全体にわたる改修を実施します。また、共用部分のバリアフリー化や防犯対策の導入など、生活の利便性を向上させる工事も行われるケースが多く、長期的な居住満足度に直結する重要なフェーズといえます。

• 主な工事項目：仮設足場、外壁全面塗装、防水層改修、共用灯のLED化、インターホン更新など
• 想定予算：2,000万円〜6,000万円程度（中〜大規模マンションが想定）

築30年前後：2回目以降の修繕＋設備の更新工事

築30年ともなると、前回の修繕から10年以上が経過し、再度の外壁・屋上・バルコニーの改修が必要になります。また、建物全体のインフラ系設備──たとえばエレベーター、給排水管、電気設備など──も更新のタイミングを迎えることが多く、建物の構造的な維持だけでなく、設備の更新による機能性向上も重要なテーマとなります。

• 主な工事項目：外壁・屋上の再改修、給排水設備の更生・更新、エレベーター改修、電気設備改修
• 想定予算：3,000万円〜8,000万円以上（老朽度や改修範囲により変動）

マンション大規模修繕工事の費用相場はいくら？

マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、建物の戸数・階数・築年数・敷地条件・立地環境・工法の選択・物価動向など、さまざまな要因によって大きく左右されます。
ここでは、よくある3つのマンション規模別に、費用相場と1戸あたりの負担額の目安をまとめました。

マンション規模ごとの延床面積・修繕費用・負担額比較表

規模	戸数	延床面積（目安）	修繕費用相場	1戸あたりの負担額
小規模マンション	10〜20戸	約1,000m²以下	約1,000万〜3,000万円	約50〜150万円
中規模マンション	21〜50戸	約2,000m²前後	約3,000万〜5,000万円	約80〜120万円
大規模マンション	51戸以上	約3,000m²以上	約5,000万〜1億円超	約100〜200万円

なお、これらの費用には、以下のような項目が含まれています。

• 足場や仮設の設置・撤去
• 外壁塗装、防水施工
• 各種設備更新（照明、インターホン、給水ポンプなど）
• 設計監理費（設計事務所やコンサルタントへの報酬）
• 工事期間中の掲示・告知、住民対応

さらに近年では、物価の上昇や人件費の高騰、資材価格の変動などにより、過去の事例よりも高めの予算設定が求められる傾向にあります。早めの計画と相場の把握が、結果的に無理のない修繕実施へとつながります。

マンション大規模修繕工事の費用を抑えるためにできる工夫とは？

大規模修繕の費用は、マンションにとって大きな出費ですが、工夫次第で適正価格に近づけることは可能です。
ここでは、よく実践されている4つのコスト削減方法と、その具体的なポイントをご紹介します。

相見積もりで価格と提案を比較する

工事内容や金額の妥当性を判断するには、複数業者からの見積取得が欠かせません。価格の比較に加え、提案力や実績、アフター対応、工法の違いなども確認しましょう。特に管理会社の紹介業者だけでなく、第三者的な視点で業者を比較することがトラブル防止にもつながります。

管理会社任せにしない

マンションによっては、修繕のすべてを管理会社に丸投げしてしまうケースも見受けられますが、これは注意が必要です。工事内容や選定プロセスが不透明になることもあり、コスト増や品質低下のリスクが生じます。理事会や修繕委員会を中心に、住民参加型で意思決定を行う体制づくりが理想的です。

助成金・補助金の活用

地方自治体や国の制度によっては、省エネ改修や耐震補強、バリアフリー対応などを対象にした補助金が用意されています。条件や申請時期は地域によって異なりますが、事前に役所へ相談しておくと申請のチャンスを逃しにくくなります。活用できれば1割〜2割の費用削減が期待できる場合もあります。

住民との合意形成を早めに行う

最も重要なのは、住民全体の理解と協力を得ることです。費用負担や工事内容についての説明不足は、不信感や反発を招き、最終的に計画自体が頓挫する恐れもあります。定期的な説明会やアンケート、広報資料の配布などを通じて、計画初期から丁寧に合意形成を図ることが成功へのカギとなります。

マンション大規模修繕工事の業者選びと見積チェックポイント

大規模修繕の成否は、業者選びに大きく左右されます。優良な業者を選定し、納得のいく見積書を得ることで、工事の品質や費用面での安心感が得られます。
ここでは、業者選びの際に確認すべきポイントと、見積書で注意すべき項目を詳しく紹介します。

業者の実績と専門性を確認

まずは、修繕対象と同等規模・構造のマンションでの施工実績があるかを確認しましょう。施工事例や写真、口コミのほか、担当者が一級建築士や施工管理技士などの有資格者かどうかも信頼性を判断する材料になります。

提案内容の具体性と根拠

ただ安いだけの業者ではなく、劣化診断に基づいた工事項目や工法の説明が明確であるかが重要です。工事内容の妥当性や材料の仕様、使用メーカーなどを細かく提示しているかをチェックしましょう。

アフターサポートと保証体制

保証内容の有無や保証期間の長さ、アフターサービス体制が整っているかどうかも大切です。工事後の不具合に対応してもらえるか、補修範囲や免責条件について明示されているかも要確認です。

見積書でチェックすべきポイント

• 各工事項目が明確に分かれているか（足場、外壁、屋上防水など）
• 使用材料・工法・施工範囲が具体的に記載されているか
• 仮設費や設計監理費、諸経費が一式表示になっていないか
• 合計金額に消費税が含まれているか明記されているか

“一式”や”別途相談”といった表現が多い見積書は、工事後に追加請求が発生するリスクがあるため注意が必要です。

新東亜工業の施工事例｜13階建てマンションの大規模修繕工事

東京都内にある13階建てワンオーナーマンションにて、新東亜工業が実施した大規模修繕工事の事例をご紹介します。外壁タイルやシーリング、屋上防水など複数の劣化箇所を総合的に改修し、建物の資産価値を回復しました。

工事概要【工事金額・期間】

工事金額：6,098万円／工期：約5か月間（足場設置〜引き渡しまで）
屋上防水・外壁タイル補修・シーリング打ち替えを中心に、建物全体をバランスよく修繕。
建物全体にわたる一貫した施工により、見た目と性能の両立を実現しました。

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建物の劣化とオーナー様のご相談内容

長年手を入れていなかったマンションの修繕を検討し始めたオーナー様から、初回のご相談をいただいたのがスタートでした。

相談のきっかけ

築20年以上が経過し、目視でも劣化が感じられるように。最初は「少し気になる」という段階でしたが、調査を通じて複数の問題が明らかになっていきます。

オーナー様「タイルの剥がれや屋上の汚れが気になっていて…」
担当者「まずは図面を拝見して、現地調査で状態を見ていきましょう」

調査で明らかになった劣化状況

現地での打診調査や目視検査によって、建物の各所に進行した劣化が確認されました。オーナー様も驚かれるほどの症状が浮き彫りに。

屋上防水の劣化

既存の通気緩衝工法によるウレタン防水は、広範囲に劣化や膨れが生じていました。

オーナー様「花火の時期には屋上に上るんです。きれいになると嬉しいな」
現地調査員「眺望も大事ですね。美観にも配慮して施工いたします」

外壁タイルの浮き・剥離

浮きタイルが多数見つかり、剥離の危険性も。劣化の進行度に応じて、張替えと樹脂注入を使い分けました。

担当者「打診調査で見えない内部の浮きも確認しました。対応が必要です」

シーリングの硬化不良

シーリング材は硬化しきって弾性を失い、手作業での撤去が必要なほどでした。

現場職人「カッターが入らないくらい硬くなってます。全部打ち替えですね」
オーナー様「そこまで傷んでたとは…早めにお願いしてよかったです」

工事の流れと透明な対応

調査結果をもとに明確な見積書と診断書を作成。オーナー様に工程を丁寧に説明し、工事中も報告を徹底しました。

診断報告と見積提示

写真付きの診断報告書と、内訳を明記した見積書を提出。工事内容をわかりやすく共有しました。

オーナー様「写真があると素人でもわかりやすいですね」
担当者「透明性を重視していますので、何でもご質問ください」

工事の実施（足場～防水まで）

工程は足場設置から高圧洗浄、下地補修、シーリング、塗装、屋上防水まで。報告写真とともに進捗共有を行いました。

担当者「毎週の報告で進捗をご確認いただけます」
オーナー様「離れてても工事の様子がわかって安心できました」

工事完了後のオーナー様の声

見た目だけでなく機能性も向上した建物に、オーナー様からは満足の声が寄せられました。

オーナー様「すっかりきれいになりましたね。やってよかったです」
担当者「大切な資産を守るお手伝いができて光栄です」

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マンション大規模修繕工事でよくあるトラブルとその対策

大規模修繕工事では、多くの住民と関係者が関わるため、思わぬトラブルが起こることもあります。
ここでは、よくあるトラブル事例とその防止策について解説します。

マンション修繕でよくあるトラブル：見積もり内容が不透明

数社の見積もりを比較しても内容がバラバラで、何が適正価格なのか判断しづらいという声は少なくありません。対策としては、同一条件で見積依頼を行い、見積フォーマットを統一することが有効です。また、第三者コンサルを活用して内容の妥当性を精査する手段もあります。

マンション修繕でよくあるトラブル：工事中の騒音・振動による苦情

高圧洗浄や足場の組み立て、ドリルによる作業など、工事中はどうしても騒音や振動が発生します。これにより住民の不満が高まり、管理組合と施工会社の間でトラブルになることがあります。対策としては、事前の周知徹底、作業時間の制限、掲示板やチラシでの丁寧な案内が重要です。

マンション修繕でよくあるトラブル：仕上がりの不備や手抜き工事

施工後に塗装ムラや防水の不具合、タイルの仕上がり不良が発覚するケースもあります。これを防ぐには、中間検査・完了検査を第三者とともに行い、記録を残すこと。写真付きの報告書を提出してもらうことも品質管理に有効です。

マンション大規模修繕工事なら安心の自社施工！新東亜工業へ

数ある施工会社の中でも、新東亜工業は「調査から施工・アフターフォローまでを一貫して自社対応」することで、高品質かつコスト効率の高い修繕を実現しています。下請けを使わず責任を持った施工体制を整えており、マンションの資産価値を守るパートナーとして多くの管理組合から信頼を集めています。

新東亜工業の強み

• 専属スタッフによる丁寧な建物診断と詳細な報告書の提出
• 修繕・防水・塗装における高い技術力と柔軟な提案力
• 自社一貫施工による中間マージンのカットで適正価格を実現
• 完工後も安心のアフターサービスと長期保証体制

新東亜工業の会社情報

会社名	株式会社新東亜工業
所在地	東京都足立区保木間1-37-2
対応エリア	東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県など関東全域
事業内容	外壁塗装、防水工事、大規模修繕、屋根工事など
設立	平成7年（1995年）
資格・認可	一級建築士・建築施工管理技士 他

マンション大規模修繕工事の費用に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、マンションの大規模修繕工事の費用目安に関して、よく寄せられる質問とその回答をまとめました。

Q1：マンションの大規模修繕費用はどのくらいかかりますか？

A.マンションの規模や工事内容によりますが、中規模物件ではおおむね3,000万〜5,000万円が目安です。1戸あたりでは80万〜120万円程度となります。

Q2：何年ごとに大規模修繕は必要ですか？

A.一般的には12〜15年ごとが目安ですが、建物の劣化状況や設備の寿命によっては、10年未満で部分改修が必要なこともあります。

Q3：相見積もりは何社程度とるべき？

A.少なくとも3社以上から見積もりを取り、提案内容・工法・金額を比較するのが理想です。比較しやすいよう、見積フォーマットを統一することもポイントです。

Q4：工事期間中の生活はどうなりますか？

A.足場設置や高圧洗浄などにより、バルコニーの使用制限や騒音が発生することがあります。施工会社からの丁寧な説明とスケジュール案内が重要です。

Q5：助成金や補助金は活用できますか？

A.自治体によっては、省エネ改修や耐震補強に対する補助制度があります。事前に対象要件や申請方法を調べておくと良いでしょう。

マンション大規模修繕工事の費用目安について｜まとめ

マンションの大規模修繕は、建物の資産価値を維持し、快適で安全な住環境を守るために欠かせない取り組みです。一方で、その費用は高額になりがちであり、見積もりの透明性や業者の選定、合意形成のプロセスが非常に重要になります。

本記事では、修繕工事項目別の費用相場や、築年数ごとのタイミング、コスト削減の工夫、業者選びのチェックポイントなどを解説してきました。適正な相場観を持ち、信頼できる業者とともに進めることで、トラブルを回避しつつ満足度の高い修繕が実現できます。

もし「費用が高すぎるのでは？」「他の業者の提案も聞いてみたい」といった疑問がある方は、ぜひ一度、経験豊富な新東亜工業にご相談ください。