ALC板の防水工事ガイド｜劣化症状・工法・費用・業者選びまで徹底解説

ALC板（軽量気泡コンクリートパネル）は、断熱性や耐火性に優れ、多くのビル・マンション・戸建てに採用されています。
その一方で、吸水性が高く、適切な防水処理をしないと雨水や湿気が内部に浸入し、建物の劣化を早めてしまうおそれがあります。
とくに目地や表面塗膜の劣化が進行すると、雨漏り・ひび割れ・鉄筋の腐食など深刻なダメージに発展するリスクがあります。

本記事では、ALC板の基本的な性質から、劣化のサイン・代表的な防水工法・費用相場・業者選びのポイントまで、ALC防水工事に関する重要事項をわかりやすく解説します。

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ALC板とは？防水工事が必要な理由

ALC板の防水工事を理解するには、まずALCという素材自体の特徴と、なぜ防水が必要なのかを知ることが重要です。
特徴を把握することで、防水工事の重要性をより理解できるでしょう。

ALC板の特徴

ALC（Autoclaved Lightweight aerated Concrete）は、珪石・セメント・石灰などを原料とし、高温高圧蒸気養生された軽量の気泡コンクリートパネルです。
その構造には無数の小さな気泡が含まれており、軽量性や断熱性に寄与しています。
一方で。この気泡構造が水分の吸収を助長するため、適切な防水処理が行われていないと、雨水を吸い込んでしまうリスクがあるのです。

ALC板は水に弱い？

ALC板は表面に防水塗膜や目地シーリングで防水性を持たせていますが、これらが劣化すると雨水が内部に浸入してしまいます。
その結果、鉄骨造であれば鉄筋が腐食したり、RC造であれば内部結露や中性化が進行したりするため、建物の構造に大きな影響を及ぼしかねません。
特に外壁部分は、紫外線や雨風の影響を長年にわたって受けるため、防水性能を維持させる必要があります。

ALCに防水工事をしないとどうなるのか

ALC板が劣化し、防水機能が損なわれると、以下のようなトラブルが発生することがあります。

• クラック（ひび割れ）…乾燥収縮や地震・外力によって発生
  雨水の侵入経路となり、内部の鉄筋が錆びやすくなる
  
• 爆裂現象…内部鉄筋が腐食して膨張し、ALC表面が剥離する現象
  構造的な安全性の欠如にも、つながることもある
  
• 目地の剥がれ…シーリング材が劣化して隙間が生じると、雨水が容易に建物内部に流入するようになる
  
• 漏水・雨漏り…屋内への水の浸入
  天井や壁にシミ・カビが生じるほか、内装仕上げ材の腐食に悪影響があることも
  

こうした症状を放置すると、補修費用も高額になってしまうため、早期対応が重要です。
また、ALCの劣化は一見してわかりにくいこともあるため、プロによる定期点検も欠かせません。

ALC板の防水工事が必要なタイミング

防水工事は、ただ古くなったから行うのではなく、適切なタイミングで計画的に実施することがポイントです。
見た目に異常がなくても、内部で劣化が進んでいる場合もあります。
以下では、具体的な判断基準について紹介します。

劣化のサインについて

• シーリングの剥がれや硬化…目地部分の弾力がなくなっている、亀裂が入っている
  
• クラックの発生…ヘアクラック（細いひび割れ）や構造クラックは、内部への浸水リスクを高める
  
• 外壁の色あせや粉吹き…防水機能の低下を示すサイン
  
• 室内の雨漏りや結露…内部の劣化サインは構造躯体へのダメージも疑われる
  

これらの症状を確認した場合、すぐに専門業者に調査を依頼するのが望ましいです。
自分での判断が難しい場合でも、定期的な診断を受けることで、建物の劣化を未然に防げます。

防水改修の目安時期と頻度

ALCの防水性能を維持するためには、定期的な改修が必要です。一般的な目安としては、以下の通りです。

• シーリングの打ち替え：10～15年ごと
  
• 外壁塗装による防水塗膜の更新：12～15年ごと
  
• 全面改修やカバー工法の検討：築30年を超えた建物
  

また、これらの年数は周辺環境や気象条件によっても前後するため、定期点検（5年ごとなど）を取り入れるのがベストです。
とくに海沿いや豪雪地帯など、過酷な自然環境に立地している建物では、より短いスパンでの点検・改修が推奨されます。

ALC板に適した防水工法の種類と比較

ALC板に対して行われる防水工法にはいくつかの種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
ここでは、代表的な工法を紹介し、違いを明確に比較します。

工法	工期	耐用年数	メリット	デメリット
シーリング打ち替え	1週間〜10日程度	10〜15年	手軽に防水性が回復する	外壁表面の防水性は別途対策が必要
外壁塗装（防水塗装）	約2週間	10〜15年	美観・防水・防汚・防カビ効果が期待できる	ひび割れの下地補修が別途必要
カバー工法・張り替え工法	2〜4週間	20年以上	高い耐久性と仕上がり。大規模な改修に適する	費用が高額で、工期も長め

各工法には、それぞれ適した状況や予算があります。
劣化の進行度や建物の用途・将来的なメンテナンス計画を踏まえて、最適な方法を選択することが重要です。

ALC板防水工事の費用相場と内訳

ALC板の防水工事は、建物の規模や立地条件・劣化の進行状況、そして採用する防水工法によって大きく変動します。
そのため、一概に「いくら」と断言するのは難しく、あくまで目安として各工事項目ごとの単価や費用幅を把握しておくことが大切です。

防水工事の主な費用項目

項目	単価目安	説明
足場設置費用	700〜1,200円/㎡	作業安全のために必要な仮設足場工事。高層階では費用が増加しやすい。
高圧洗浄費用	200〜300円/㎡	塗装前に外壁の汚れやカビを除去し、塗料の密着性を高める重要な工程。
下地補修費用	500〜1,500円/箇所	クラック・爆裂・浮きなどの補修処理を行い、下地の健全性を回復。
シーリング打ち替え	900〜1,200円/m	目地部分の防水性を維持するための重要工程。旧材撤去と新材充填を実施。
防水塗装（3回塗り）	1,800〜3,500円/㎡	下塗り・中塗り・上塗りを行い、美観と機能性の両立を図る基本工法。
カバー工法・張り替え	5,000〜8,000円/㎡	劣化が激しい場合に選択。既存パネルを覆うことで防水性と断熱性を再構築。
諸経費・安全管理費	工事費総額の5〜10％	管理スタッフ人件費や安全対策費、廃材処分費など、見えにくいが重要な費用。

これらの費用は、工事の条件や建物ごとの違いによって前後します。
とくに建物が密集した地域や、敷地の狭い場所では足場の設置費用が高くなる傾向があり、また劣化の程度によっては下地補修費やカバー工法の工数も増加します。
見積書は「一式」ではなく、必ず明細で項目ごとの金額が記載されているか確認しましょう。

費用の幅が大きくなる要因

• 劣化の進行度…クラックや剥離・目地の破断などが多いほど補修項目が増え、全体の費用に影響
• 建物の高さと構造の複雑さ…高層階や入り組んだ外壁形状では、足場組立や作業工数が増加
• 使用材料のグレード…ウレタン・シリコン・フッ素系などの塗料で費用が大きく異なる
• 立地条件・作業環境…交通量が多い・敷地が狭い・騒音規制があるエリアでは割高になりやすい
• 施工時期の繁忙閑散…繁忙期（春・秋）は単価が上がりがちで、閑散期は比較的値引き交渉をしやすい

これらの要素を踏まえ、複数社から相見積もりを取り、内容を比較検討することがコスト削減の近道です。

ALC板への防水工事の基本的な流れ

ALC板に対する防水工事は、複数の専門工程が順序よく進められることで初めて高い防水性能が発揮されます。
以下に、基本的な工事の流れを詳細に解説します。

足場設置・飛散防止ネット張り

まず安全確保と作業効率を高めるために、建物全体に足場を組みます。
加えて、塗料や粉塵・道具などが周囲に飛散しないよう飛散防止ネットを張ることも忘れていはいけません。
足場の設置位置や強度は、作業員の安全と近隣住宅への配慮の両立が求められます。

1.高圧洗浄

次に、外壁表面に付着した汚れ・コケ・旧塗膜・排気ガスのすすなどを高圧洗浄機で徹底的に洗い落とします。
これを怠ると塗料やシーリングの密着不良につながり、早期剥離の原因となります。
洗浄後には、しっかりと乾燥時間を確保することも忘れてはなりません。

2.下地補修・クラック補修・爆裂補修

ALC板の経年劣化で最もよく見られるのがひび割れ（クラック）や鉄筋爆裂です。
これらは美観だけでなく構造の安全性にも関わるため、エポキシ樹脂注入やフィラー補修・カチオン系モルタル補修など、状況に応じた適切な補修が不可欠です。
診断結果に基づいて、施工範囲を明確化することも大切です。

3.目地のシーリング打ち替え

ALC板同士の接合部である目地部分のシーリングは、雨水浸入を防ぐ最前線です。
まず既存の劣化シーリング材をすべて撤去し、プライマーを塗布してから新しいシーリング材を打設します。
これにより、防水性と柔軟性の両立が実現されます。
なお、シーリング材には変成シリコンやポリウレタンなどが使用されます。

4.塗装工事（下塗り・中塗り・上塗り）

シーリングが完全に硬化した後、塗装工程へ移ります。
まず下塗りで素地との密着性を高め、中塗り・上塗りで厚みと色を整え、防水性・耐候性・美観性を向上させます。
塗料には、アクリル・ウレタン・シリコン・フッ素などがあり、コストと性能のバランスで選定します。

5.最終検査・施主確認

すべての施工が完了したら、担当者が塗膜のムラ・剥がれ・未塗装部・打ち残しなどを細かくチェックし、必要に応じて是正工事を行います。
その後、施主立ち会いのもとで最終確認を実施し、納得いただければ完工となります。
この工程は信頼関係の総仕上げでもあります。

6.足場解体・清掃

完工確認後、足場を解体し周囲の清掃を丁寧に行います。
工事期間中に飛散した塗料や養生材の残骸などをしっかり撤去し、原状回復を徹底することで、工事全体の満足度が高まります。

ALC板に防水工事を行う前に注意したいこと

ALC板の防水工事を円滑かつ高品質に仕上げるためには、着工前の準備段階において綿密な計画と配慮が求められます。
なかでも、近隣住民への挨拶や説明・施工期間中の天候状況の管理・作業区域の適切な養生は、トラブルの未然防止や工事のスムーズな進行に直結する重要な要素です。
これらの対応が不十分だと、いくら施工そのものが丁寧でも、周囲との関係性が悪化したり、品質に影響を与えてしまったりする恐れがあります。

近隣への挨拶と工事案内

防水工事は、足場の設置や高圧洗浄・塗装作業により、どうしても騒音や振動・臭気が発生してしまいます。
着工前に、工事の概要（開始日・終了予定日・作業時間帯・工事内容）をまとめた案内書面を配布したり、直接挨拶回りを行ったりすることで、近隣住民の理解と協力を得られやすくなります。
住民との信頼関係を築くことが、クレーム防止や工程遅延の回避にもつながります。

天候の確認

塗装・シーリングといった防水工事では、天候が品質に直結します。
とくに、雨天や高湿度時・気温が5℃を下回る日には、塗料やシーリング材の硬化不良を引き起こすリスクがあります。
工期の前後には週間天気予報をチェックし、状況によっては柔軟に日程変更を行える準備が必要です。
また、仮設資材や養生の飛散対策として、強風の日の作業中止基準も明確にしておくと安心です。

仮設養生の徹底

施工現場周辺には、多くの養生対象物があります。
たとえば、サッシやバルコニーの手すり・植木・エアコン室外機・駐車中の車などです。
これらをしっかりとビニールシートや養生ネットで保護することで、塗料の飛散や傷つきなどの被害を未然に防げます。
とくに高圧洗浄時は水しぶきが想像以上に広がるため、範囲を広めに養生するのがポイントです。

実録！新東亜工業の施工事例｜3階建てマンションの屋上防水工事

築38年の3階建てRC造マンションにて、屋上の防水工事をご依頼いただいた事例をご紹介します。
「屋上の防水塗装が剥がれてきて不安…」「ベランダや排水溝も気になる箇所がある」
そんな不安を抱えたお客様からメールにてお問い合わせをいただき、現地調査・見積・契約・施工・引き渡しまでを実際のやり取りと共にご紹介します。
途中で工法の変更が発生した点も含め、リアルな工事の流れがわかる内容です。

ご相談内容

お問い合わせはメールで始まりました。屋上やベランダの防水劣化、排水溝の錆、駐輪場のライン引きについてもご相談がありました。
お客様はメールでのやりとりを希望されており、現地調査と見積が無料であることを案内することで安心感を提供できました。

お客様：屋上やベランダの防水塗装が剥がれているようなので見積をお願いします。
通路の排水溝の金属蓋の交換もお願いしたいです。

担当者：現地調査・御見積は無料で行っておりますのでご安心ください。

お客様：12月12日 14時でお願いできますか？ ついでに天窓と屋根の調査もお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

工事金額：100万円

工期：5日間

 

現地調査で判明した劣化症状

屋上の防水層は部分的に切れ・膨れが見られ、塔屋屋根はより劣化が進んでいました。
一方でベランダや廊下の防水はまだ機能していると判断され、不要な工事は避ける形でご提案しました。

担当者：塔屋屋根の防水層は屋上よりも状態が悪く、以前の工事からかなり年数が経っていると思われます。

お客様：そうなんですね。やはり雨漏りしてからじゃ遅いので、防水お願いします。

担当者：防水層が生きている場所については、今回は工事しなくても大丈夫です。

施工中のやり取りと配慮

洗浄後の確認で、旧防水層の膨れが多数見つかり、急遽「通気緩衝工法」への変更を提案。
工法変更による追加費用やメリットを丁寧に説明し、納得を得て施工を進行。
室外機や物干し台の取り扱い、駐輪場ライン引きのスケジュールも調整されました。

担当者：古い防水層の膨れがあり、通気緩衝工法への変更をおすすめします。

お客様：金額によりますが、効果があるならお願いしたいです。

担当者：費用追加で対応可能です。支払いは完工時で結構です。

引き渡し時のご感想

駐輪場のライン引きを含めた全工程が完了。お客様には仕上がりをご確認いただき、満足のご感想をいただきました。
今後のトラブル時対応についても案内し、信頼関係を築いてお引き渡しとなりました。

担当者：駐輪場のライン引きも終わり、全ての工事が完了しました。

お客様：ありがとうございます。線がとてもきれいで満足です。

担当者：今後なにかあればいつでもご連絡ください。

本工事では、お客様のご要望を丁寧にヒアリングし、メール主体のやり取りにも柔軟に対応しました。
現地調査により劣化の状態を正確に把握し、必要な工事だけをご提案。
施工中には想定外の劣化が発見されましたが、最適な工法へ変更し、お客様の納得を得て対応。
お引き渡し後もフォロー体制を伝えることで、長期的な信頼関係を築くことができました。

信頼できるALC板の防水工事業者の選び方とチェックポイント

ALC板の防水工事は単なる塗装工事とは異なり、建材の特性や劣化傾向を理解したうえでの的確な診断と施工が求められます。
そのため、業者選びの段階から専門性と信頼性を見極めることが重要です。
以下のポイントを押さえて、後悔しない選定を行いましょう。

ALC工事に精通しているか

ALC外壁は気泡を含む多孔質構造であるため、一般のサイディングやモルタルとは施工管理の注意点が異なります。
例えば、適切な下地補修をしないまま塗装をすると、内部に水分が閉じ込められ、かえって爆裂や剥離が起きやすくなります。
そのため、ALCに関する施工実績が多く、過去の事例を提示できる業者を選びましょう。

見積書の明細が明確であるか

「塗装一式」といった曖昧な表記ではなく、「下地補修○○箇所」「シーリング打ち替え○○m」「足場設置○○㎡」といった具合に、工程ごと・材料ごとに分けて記載されているかを確認します。
詳細な見積もりがあることで、不要な工事の有無や価格の妥当性を判断できるでしょう。

保証内容とアフターサービスの有無

信頼できる業者であれば、工事後の保証制度もしっかり設けています。
保証期間が5〜10年程度あるか、保証書が発行されるか、トラブル発生時の対応体制なども確認しましょう。
保証の有無はその業者の責任感や施工品質への自信を測る指標にもなります。

評判・口コミ・現地調査対応の姿勢

口コミサイトや施工事例のページなどで、業者の評判をチェックするのも有効です。
また、見積もり時に現地調査を丁寧に行い、劣化状況をしっかり見てから提案してくれる業者は、信頼性が高い傾向があります。

ALC板の防水工事に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、ALC板の防水工事についてよくある質問をまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

Q1. ALC板の外壁塗装だけで防水対策は十分ですか？

A. 外壁塗装はあくまで表面の防水機能を高めるものであり、目地のシーリングや下地処理などの細部の対策が不十分であれば、雨水の浸入は防げません。
特にALCは吸水性が高いため、表面処理と同時に接合部の処理も行うことで、はじめて適切な防水対策となります。

Q2. 劣化していないように見えますが、本当に工事が必要？

A. 一見して目立つ劣化が見られない場合でも、シーリング材が硬化・収縮していたり、塗膜が経年劣化で防水性を失っていたりすることがあります。
建物の築年数が10年を超えている場合は、専門業者による目視点検や打診調査などを受け、状態を確認しておくことが推奨されます。

Q.3 防水工事中の生活に支障はありますか？

A. 工事の大部分は外部で行われるため、基本的には日常生活に大きな支障はありません。
ただし、足場の設置時や高圧洗浄中は一時的に騒音や振動が発生することがあります。
また、バルコニーの使用制限や窓の開閉制限など、一時的な生活制限が発生する場合もあるため、事前に施工業者から詳細なスケジュール説明を受けておくと安心です。

Q4. 雨漏りが起きてから対応すればいいですか？

A. 雨漏りはすでに、内部構造に影響が出ている証拠です。
被害が進行する前に、早期発見・予防的メンテナンスを実施することで、結果的に修繕費用を大幅に抑えることができます。
小さな異変でも見逃さず、定期点検を心がけましょう。

Q5. 防水工事に補助金や助成制度は使えますか？

A. 多くの自治体では、住宅リフォームや耐震補強・防水・断熱工事に対して補助金制度を設けています。
条件や対象工事・補助率は地域によって異なるため、工事前にお住まいの市区町村役所や住宅政策課に問い合わせることをおすすめします。

Q6. ALC板防水工事に適した季節はいつですか？

A. 春（4〜6月）や秋（9〜11月）が最も適した時期です。
気温や湿度が安定しており、防水材や塗料の硬化が均一に進みやすいため、より高品質な施工が期待できます。
一方、真夏や真冬は乾燥や結露の影響が出やすくなるため、避けるのが理想的です。

ALC外壁の防水工事は劣化対策と資産価値維持のカギ｜まとめ

ALC板は吸水性が高く、表面や目地が劣化すると内部に水が浸入し、鉄筋の腐食や爆裂、断熱性能の低下を招く恐れがあります。そのため、計画的で精度の高い防水工事が不可欠です。

防水工事は単なる塗装ではなく、診断・補修・施工・確認の各工程を的確に進める必要があります。特にALC外壁には、素材特性に応じた高度な施工技術が求められます。信頼できる業者選びが成功の鍵です。

また、工事前に注意点を把握し、各工程のチェックポイントを施主も理解することで、トラブルの回避や品質確保につながります。

ALC外壁を長持ちさせ、資産価値を守るためにも、適切なタイミングでの防水工事と定期点検をセットで実施しましょう。