大規模改修工事の流れと業者の選び方を解説

建物の価値を守り、長期的に快適な環境を維持するために欠かせない「大規模改修工事」。特にマンションやビルでは、定期的な改修が必要とされます。しかし、具体的な流れや業者の選び方が分からない方も多いはずです。この記事では、大規模改修工事の全体像を解説し、信頼できる業者選びのポイントをご紹介します。

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大規模改修工事とは？

大規模改修工事とは、建物の全体的なメンテナンスや修繕を行い、安全性や快適性、資産価値を維持・向上させるための工事を指します。一般的に、外壁や屋根、防水部分、内部設備などの劣化箇所を幅広く対象とし、建物の老朽化を防ぐことを目的としています。

どのような建物に必要なのか？

大規模改修工事は、主に以下のような建物で必要とされています：

• マンション：居住者が多い集合住宅では、安全性や美観の維持が特に重要です。
• ビル：オフィスビルでは、利用者の快適性や企業の信頼感に直結するため、定期的な改修が求められます。
• 商業施設：店舗が入る建物では、顧客へのイメージアップや施設の安全性確保のための改修が不可欠です。

これらの建物では、築10～15年を目安に定期的な大規模改修工事が推奨され、長期的な維持管理計画が重要視されています。

改修工事を行うメリット

大規模改修工事には、以下のような多くのメリットがあります：

1. 建物寿命の延長
   外壁や防水部分の劣化を修繕することで、雨漏りや構造の損傷を防ぎ、建物全体の寿命を延ばす効果があります。
2. 資産価値の向上
   定期的に改修工事を行うことで、建物の外観や機能が向上し、資産価値を保つだけでなく、高めることも可能です。特にマンションでは、売却時の評価額に大きな影響を与えます。
3. 安全性と快適性の向上
   地震対策や防水性の改善、断熱性能の向上など、居住者や利用者にとって快適で安心な環境を整えることができます。
4. コストの削減
   劣化を放置すると修繕費が増大する可能性がありますが、大規模改修工事を適切なタイミングで行うことで、将来的な修繕コストを抑えることができます。

大規模改修工事は、建物の長寿命化や住環境の向上に不可欠な取り組みです。特に、長期的な資産管理を考えるうえで、計画的に実施することが大切です。

参考元：国土交通省　長期修繕計画作成ガイドライン

大規模改修工事の流れ

大規模改修工事をスムーズに進めるには、全体の流れを把握し、それぞれの段階で適切な対応をすることが重要です。以下では、工事の主なステップを解説します。

大規模改修工事の流れ｜現状調査と診断

大規模改修工事の第一歩は、建物の現状を正確に把握することです。この調査によって、劣化箇所や修繕が必要な部分を特定します。

建物の劣化状況を把握する重要性

外壁のひび割れや屋根の防水性能低下、鉄部の錆びなど、建物の状態は放置するとさらに悪化します。早期に問題箇所を発見し、適切な対策を取ることで、修繕コストを大幅に抑えることが可能です。

専門的な調査方法

• 目視調査：建物全体を目で確認し、劣化の兆候を探ります。
• 機器を使った診断：赤外線カメラやコンクリート中性化試験などを使用し、外見だけでは分からない内部の劣化状態を調べます。 これらの調査を基に、必要な修繕箇所をリストアップします。

大規模改修工事の流れ｜改修計画の立案

調査結果をもとに、具体的な改修計画を立てます。この段階では、修繕の優先順位を決め、工事内容を詳細に決定します。

修繕箇所や予算、スケジュールの策定

外壁の補修や防水工事、塗装など、どの箇所を優先して修繕するかを明確にします。さらに、予算や工事期間を設定し、計画を現実的で実行可能なものにします。

管理組合や建物オーナーとの話し合い

マンションの場合は、管理組合や居住者の意見を取り入れることが不可欠です。全員が納得する形で計画を進めることで、工事中のトラブルを未然に防ぐことができます。

大規模改修工事の流れ｜業者選定と見積もり

業者選びは大規模改修工事の成否を左右する重要なステップです。複数の業者に見積もりを依頼し、提案内容を比較することが大切です。

複数の業者から見積もりを取る重要性

見積もりを比較することで、適正価格や必要な工事内容を把握できます。一社だけに頼らず、複数の選択肢を検討することで、より良い選択が可能になります。

価格だけでなく、提案内容や実績を比較

安さだけで業者を選ぶのは避けましょう。過去の施工実績や資格の有無、提案の具体性を確認し、信頼性の高い業者を選ぶことが重要です。

大規模改修工事の流れ｜契約と工事準備

業者が決定したら、契約を結び、工事準備を進めます。この段階では、契約内容の確認や近隣住民への配慮が重要です。

契約時に確認すべきポイント

• 工期が適切か
• 施工後の保証内容が充実しているか
• 工事にかかる費用が明確になっているか これらを事前に確認しておくことで、後のトラブルを防ぐことができます。

近隣住民への配慮や事前準備

工事期間中、騒音や振動が発生するため、近隣住民に事前説明を行うことが大切です。また、足場の設置や資材の搬入計画を整えておくことで、スムーズな工事進行が可能になります。

大規模改修工事の流れ｜工事の実施

実際の工事が始まったら、進捗管理やトラブルへの対応が重要です。

工事中に発生する可能性のあるトラブル

騒音や振動による近隣住民からの苦情、悪天候による工事の遅延など、工事中にはさまざまなトラブルが発生する可能性があります。これらに迅速に対応することで、工事をスムーズに進めることができます。

現場管理や進捗確認の重要性

現場の状況を定期的に確認し、予定通りに進行しているかをチェックします。また、施工内容に不備がないか、管理者がしっかり確認することが必要です。

大規模改修工事の流れ｜完了検査と引き渡し

工事が完了したら、仕上がりを確認し、引き渡しが行われます。この最終段階では、工事内容が契約通りに実施されたかを細かくチェックします。

施工後の最終チェック

仕上がりの品質を確認し、問題がないかを入念に検査します。外壁や防水部分、塗装など、修繕箇所を重点的にチェックしましょう。

引き渡し後のアフターケアや保証

施工後も安心して過ごせるよう、業者が提供するアフターケアや保証内容を活用することが重要です。定期点検やメンテナンスを行うことで、建物の状態を長期間維持できます。

これらの各ステップを適切に進めることで、大規模改修工事を成功に導くことができます。段階ごとのポイントを押さえて、計画的に工事を進めましょう。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

https://shintoakogyo.co.jp/case/posts/69525/

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

大規模修繕工事の相見積もりの取り方と比較のポイント

大規模修繕工事は、施工範囲が広く、費用も数千万円単位に及ぶため、適正な価格と品質を確保することが重要 です。そのため、複数の業者から相見積もりを取り、内容を比較することが必須 となります。ここでは、相見積もりの適切な取得方法と、比較時にチェックすべきポイントについて解説します。

相見積もりを取る際の基本ルール

最低3社以上の業者から見積もりを取得する

• 1社のみの見積もりでは、相場を把握できず、適正価格かどうかの判断が難しくなります。
• 3社以上の見積もりを比較することで、工事の適正価格と工法の違いを確認 できます。

見積もり依頼時に「統一した条件」を提示する

• 各社に異なる条件で見積もりを依頼すると、比較が難しくなります。
• 事前に 「施工範囲」「使用する材料」「保証期間」 などを明確に伝えることで、統一基準での見積もりが可能になります。

見積もりは無料の業者を選ぶ

• 一部の業者は見積もりを有料で行うことがありますが、多くの信頼できる業者は無料で対応しています。
• 見積もりを取るだけで費用が発生しないか、事前に確認 しましょう。

見積もり比較でチェックすべきポイント

相見積もりを取ったら、金額だけでなく、見積もりの内訳や保証内容などを比較することが重要 です。以下の項目をチェックし、適正な業者を選びましょう。

項目	チェックポイント
施工内容	標準仕様書や希望の施工範囲に合致しているか
材料の種類	長持ちする高品質な塗料・防水材を使用しているか
保証期間	施工後のメンテナンスや保証が付帯されているか
費用の透明性	工事項目ごとの費用が細かく記載されているか
追加費用の有無	追加費用が発生する条件が明確になっているか

見積もりを比較する際の注意点

極端に安い見積もりには注意

• 相場よりも大幅に安い見積もりを出す業者は、施工品質を落としている可能性があります。
• 材料費を削減したり、人件費を抑えたりすることで、手抜き工事につながるリスクがあるため、適正な価格帯の業者を選びましょう。

「一式」と記載された見積もりには要注意

• 見積もりの中に 「○○一式 〇〇万円」 という表記がある場合、詳細な工事項目が不明瞭で、施工内容を確認できません。
• 「どの部分にどれだけの費用がかかるのか」詳細な明細を確認 し、曖昧な記載をなくすよう依頼しましょう。

保証内容を必ず確認する

• 見積もりには 「施工後○年間の保証」 という項目が含まれているか確認しましょう。
• 一部の業者では保証期間を短縮し、後から追加費用を請求するケースもあるため、事前に契約書で確認することが大切です。

施工実績があるか業者の評判を確認する

• 見積もりを提示している業者が 過去に同様の大規模修繕工事を行っているか確認 しましょう。
• Google口コミや施工事例、管理組合からの評価などを参考にするのも有効です。

相見積もりを取ることで適正価格と優良業者を見極める

大規模修繕工事の成功には、相見積もりを適切に取り、業者を慎重に選ぶことが重要 です。

• 3社以上の業者から見積もりを取得し、適正価格を把握する
• 見積もりの内訳や施工内容を細かく確認し、比較する
• 保証期間や追加費用の条件を事前にチェックし、トラブルを回避する

これらのポイントを押さえながら、最適な施工業者を選びましょう。

大規模改修工事業者選びのポイント

大規模改修工事を成功に導くには、信頼できる業者の選定が極めて重要です。施工品質やコスト・工期の正確さなど、業者によって大きな差が出るため、複数の視点から慎重に見極めることが求められます。ここでは、業者選びで押さえておきたい代表的なチェックポイントを紹介します。

施工実績が豊富かどうか

業者を選ぶ際には、これまでの施工実績を確認することが大切です。特に、自分が所有する建物と同じタイプや規模の工事経験があるかどうかを確認しましょう。実績が豊富な業者は、さまざまな状況に対応できるノウハウを持っているため、安心して任せられます。

資格や許可の確認

建設業許可や防水施工技能士など、業者が持つ資格や許可の有無をチェックすることも重要です。これらの資格は、業者が一定の技術や安全性を持って工事を行えることを証明するものです。資格を持たない業者に依頼すると、施工不良のリスクが高まる可能性があります。

地域密着型の業者を選ぶ

地元で長く営業している地域密着型の業者は、迅速な対応や信頼性が高い場合が多いです。地域の建物事情に詳しいため、気候や建物の特性に合った提案をしてくれることが期待できます。また、工事後のフォローアップもスムーズに行えるのが強みです。

注意すべき業者の特徴と見分け方

信頼できる業者を選ぶだけでなく、避けるべき業者を見極めることも大切です。見積もりや対応、契約内容などにおける違和感や不透明さには特に注意しましょう。以下では、実際にトラブルの多い業者に共通する特徴と、その見分け方を解説します。

極端に安い見積もりを提示する

相場とかけ離れた安価な見積もりを提示する業者は注意が必要です。安さの裏には、材料の品質を落としたり、必要な工程を省略したりするリスクが隠れています。適正価格で工事を行う業者を選ぶことが重要です。

契約内容が不明瞭

契約書に具体的な工事内容や保証期間が明記されていない場合は、トラブルの原因になります。曖昧な説明をする業者や、契約を急かす業者には注意しましょう。契約内容を十分に理解し、不明点を確認したうえで依頼することが大切です。

口コミや評判でトラブルが多い

過去にトラブルを起こしている業者は、口コミや評判から判断できる場合があります。「工事が遅れた」「仕上がりが悪かった」といったレビューが多い場合は、避けたほうが良いでしょう。トラブルの多い業者は、顧客対応や施工品質にも課題がある可能性が高いです。

トラブル時の対応が誠実でない

施工ミスやトラブル発生時の対応姿勢は、業者の本質が表れる場面です。言い逃れをしたり、責任を明確にしなかったりする業者は信頼性に欠けます。事前に、事例や保証対応の実績を確認しておきましょう。

過去の施工事例を確認する方法

業者の公式サイトやカタログには、過去の施工事例が掲載されていることが多いです。写真付きの事例であれば、工事前後の様子を確認できるため、業者の技術力や仕上がりを判断する材料になります。また、同じ建物のタイプや規模の事例を優先的にチェックすると良いでしょう。

ネットの口コミや評判を参考にする際の注意点

インターネット上の口コミやレビューは有益な情報源ですが、すべてを鵜呑みにするのは危険です。あまりに高評価が多い場合や、不自然に良いレビューばかりの場合は、業者が意図的に投稿している可能性もあります。信頼できる第三者機関の評価や、実際に問い合わせた際の対応も参考にしましょう。

大規模改修工事に関するよくある質問

ここでは、大規模改修工事でよくある質問について、詳しくまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

Q1. 大規模改修工事はどのタイミングで行うのが適切ですか？

A. 一般的には築10〜15年を目安に検討を始めるのが適切です。建物の劣化状況や使用頻度にもよりますが、外壁のひび割れや防水層の劣化などが見られた場合は、早急な対応が必要です。長期修繕計画に基づいて実施することで、コストの最適化やトラブルの予防が図れます。

Q2. 大規模改修工事の期間はどのくらいかかりますか？

A. 工事内容や建物の規模によって異なりますが、一般的なマンションの場合は3〜6カ月が目安です。工事期間中は足場設置や騒音対策、資材搬入などが発生するため、事前の説明や近隣への配慮も含めてスケジュールを調整する必要があります。

Q3. 大規模改修工事の業者はどのように選べばよいですか？

A. 複数の業者から相見積もりを取り、施工実績・見積もり内容・保証体制などを比較することが重要です。価格だけでなく、過去の工事事例や資格保有状況、提案力を確認し、信頼性のある業者を選びましょう。また、地域密着型でアフターサポートが充実している業者もおすすめです。

Q4. 見積もりの比較で注意すべきポイントはありますか？

A. 「一式〇〇円」といった不明瞭な記載には注意が必要です。施工内容の内訳、使用材料、保証期間、追加費用の有無など、細部まで明示されているかを確認しましょう。また、極端に安い見積もりは品質に不安が残るため、適正価格の業者を選定することが大切です。

Q5. 改修工事中にトラブルが起きた場合の対応はどうなりますか？

A. 騒音・振動・工期の遅延など、工事中のトラブルは発生しうるため、業者のトラブル対応能力が重要です。工事前に説明会を開き、住民や近隣への配慮策を共有しておくと安心です。また、契約時には保証内容やアフターサービスの有無も確認しておくと、万が一のトラブル時にも冷静に対応できます。

計画的な進行と業者選びが成功の鍵｜まとめ

大規模改修工事は、建物の安全性や資産価値を守るために欠かせない重要なプロセスです。調査から計画、業者選び、そして工事完了までの流れをしっかりと理解することで、スムーズに進行することができます。

信頼できる業者とともに計画を進めることで、工事後も安心して暮らせる環境を実現しましょう。迷ったときは、実績豊富な業者に無料相談を依頼することから始めてみてはいかがでしょうか。