マンション大規模修繕の3回目とは？時期や工事内容・費用・注意点を解説

築30年を超えたマンションの管理組合や区分所有者の皆様、3回目の大規模修繕についてお悩みではありませんか。

「費用がどれくらいかかるのか」「どんな工事が必要なのか」「本当に今やるべきなのか」といった不安を抱えていらっしゃることでしょう。

3回目は、これまでのマンション大規模修繕1回目・2回目とは大きく異なる特徴があります。

単なる外壁塗装や防水工事だけでなく、給排水管の全面更新やエレベーターの交換など、建物の根幹に関わる大規模な工事が必要となるケースが多いのです。

本記事では、国土交通省の最新データに基づき、3回目の大規模修繕について詳しく解説いたします。

適切な時期の見極め方から費用対策まで、皆様の不安を解消し、成功へと導くための具体的な情報をお届けします。

3回目のマンション大規模修繕が行われる時期・周期

3回目の大規模修繕は、いつ頃実施するのが適切なのでしょうか。

国土交通省が実施した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、3回目の大規模修繕は築41年以上で実施される割合が46.5%と最も高いです。

次いで築36～40年が25.5%となっています。

具体的な築年数の分布を見ると、3回目の大規模修繕を実施したマンションの築年数は以下のとおりです。

築年数	実施割合	備考
築31.5年	下位25%値	比較的早期の実施
築40年	中央値	最も一般的な実施時期
築46年	上位25%値	やや遅めの実施
築37.3年	平均値	全体の平均実施時期

この数字からわかるように、3回目の大規模修繕は築40年前後が最も一般的な実施時期となっています。

ただし、マンションの立地条件や建物の状況、過去の修繕履歴によって適切な時期は変わります。

また、マンションの修繕周期についても注目すべき傾向があります。

1回目の平均修繕周期が15.6年であるのに対し、2回目は14.0年、3回目は12.9年と、回数を重ねるごとに修繕周期が短くなる傾向が見られます。

これは、建物の劣化が進行し、より頻繁なメンテナンスが必要になることを示しています。

築年数だけで判断するのではなく、建物の劣化状況や設備の耐用年数を総合的に考慮して、最適な実施時期を見極めることが重要です。

早すぎる実施は無駄な費用を生み、遅すぎる実施は建物の安全性や資産価値に悪影響を与える可能性があります。

1回目・2回目と3回目のマンション大規模修繕の違いとは？

3回目は、1回目・2回目のマンション大規模修繕工事とは根本的に異なる特徴を持っています。

単純な「修繕」から「更新・再生」へと工事の性質が大きく変化するのです。

工事範囲と工法の根本的変化

最も大きな違いは、工事の範囲と工法です。

1回目・2回目では既存の材料の上から「重ね塗り」や「かぶせ工法」で対応できた箇所も、3回目では既存材料を全て撤去してから新しい材料で施工する「撤去新設工法」が必要になります。

例えば、外壁塗装では1回目・2回目は既存の塗膜の上から新しい塗料を塗り重ねることで機能を回復できます。

しかし、3回目では塗膜の重量増加による剥落リスクを避けるため、新築時からの塗膜を全て剥がして塗り直す大掛かりな工事が必要になるケースが多くなります。

設備系工事の大幅な増加

工事金額の内訳を見ると、3回目の特徴が明確に現れます。

以下の表は国土交通省データに基づく工事回数別の工事内容割合です。

工事分類	1回目	2回目	3回目以上
建築系工事	60.3%	58.8%	63.6%
設備系工事	1.6%	1.4%	19.4%
仮設工事	25.3%	22.3%	12.0%

上記の表からわかるように、3回目では設備系工事の割合が19.4%と大幅に増加しています。

これは給排水管の更新やエレベーターの改修など、建物の基本インフラに関わる大型工事が集中するためです。

工事費用の構造変化

工事費用についても大きな変化が見られます。

1回目は比較的予測しやすい外壁中心の工事でしたが、3回目では様々な設備の耐用年数が重なり、工事項目が多岐にわたることで費用の予測が困難になります。

また、3回目では「機能回復」だけでなく「機能向上」も重要な検討事項となります。

バリアフリー化や省エネ改修など、時代のニーズに合わせたグレードアップ工事も併せて実施することで、建物の競争力維持や資産価値向上を図るケースが増加しています。

3回目のマンション大規模修繕で中心となる工事内容

3回目の大規模修繕では、建物の各部位が本格的な更新時期を迎えます。

単純な補修では対応できない状況となり、根本的な改修が必要となる工事項目が中心となります。

外壁・防水工事の再々施工と補強

外壁工事では、これまでの重ね塗りによる対応の限界を迎えます。

新築時からの塗膜を全て除去し、下地から作り直す本格的な改修が必要となるケースが大半です。

具体的な工事内容は以下のとおりです。

• 既存塗膜の完全除去：ケレン作業による下地処理の徹底
• コンクリート補修：ひび割れや欠損部分の本格的な補修
• 防水層の全面更新：屋上・バルコニーの防水を根本から改修
• タイル工事：浮きや剥離タイルの張り替え・部分補修

これらの工事では、従来の「かぶせ工法」から「撤去新設工法」への変更により、工事期間の長期化と費用の大幅な増加が避けられません。

しかし、この段階で適切な改修を行うことで、建物の耐久性を大幅に向上させることができます。

給排水設備の全面更新（管路の交換）

築40年前後のマンションでは、給排水管の寿命が大きな課題となります。

配管の更新には「更生工事」と「更新工事」の2つの選択肢がありますが、3回目の時期では多くの場合「更新工事」（管そのものの交換）が必要となります。

給排水管更新工事の主な内容と費用目安は以下のとおりです。

工事内容	費用目安（1戸あたり）	工事期間
給水管更新	15～25万円	各戸1～2日
排水管更新	15～25万円	各戸1～2日
復旧工事（壁・床）	10～20万円	各戸1～2日
合計	40～70万円	3～6日/戸

給排水管工事は各住戸内への立ち入りが必要となるため、居住者の協力と綿密なスケジュール調整が不可欠です。

工事の実施には居住者への事前説明と合意形成が特に重要となります。

エレベーター・機械式駐車場の更新・撤去

築30～40年のマンションでは、エレベーターや機械式駐車場などの機械設備が更新時期を迎えます。

これらの設備はメーカーの保全計画に基づき明確な更新時期が設定されているため、計画的な対応が必要です。

主要設備の更新費用目安は以下のとおりです。

• エレベーターリニューアル：1基あたり1,500～3,000万円
• 機械式駐車場更新：1台あたり100～200万円
• 受変電設備更新：500～1,500万円（規模による）
• 消防設備更新：200～800万円（規模による）

特に機械式駐車場については、維持管理費の高騰や利用率の低下により、更新ではなく撤去を選択するマンションも増加しています。

撤去により空いたスペースを駐輪場や倉庫として活用することで、維持費削減と利便性向上を両立できます。

耐震補強・省エネ改修など追加工事

3回目の大規模修繕では、建物の安全性と機能性を現代の基準に合わせるための追加工事も重要な検討項目となります。

主な追加工事の内容は以下のとおりです。

• 耐震補強工事：1981年以前の旧耐震基準マンションでは必須
• バリアフリー改修：手すり設置、段差解消、スロープ設置
• 省エネ改修：断熱材追加、LED化、太陽光発電設備設置
• 防犯設備強化：オートロック、防犯カメラ、インターホン更新

これらの工事は必須ではありませんが、建物の競争力維持や資産価値向上のためには重要な投資となります。

国や地方自治体の補助金制度も活用できる場合が多いため、工事計画の段階で十分な検討を行うことをお勧めします。

3回目のマンション大規模修繕の費用相場

3回目の大規模修繕で最も気になるのが費用面です。

国土交通省の実態調査に基づき、1回目・2回目の大規模修繕に関する具体的な費用相場と資金計画について詳しく解説いたします。

1回目・2回目よりも高くなる？

結論から申し上げると、3回目の大規模修繕は1回目・2回目より高額になる傾向があります。

国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」による工事回数別の費用データを比較してみましょう。

工事回数	中央値（総額）	中央値（1戸あたり）	最頻値の金額帯
1回目	8,665万円	110.2万円	4,000～6,000万円
2回目	7,660万円	106.1万円	6,000～8,000万円
3回目以上	8,703万円	97.0万円	6,000～8,000万円 10,000～15,000万円

興味深いことに、戸あたり費用の中央値では3回目が最も低くなっていますが、これは大規模マンションでの実施が多いため戸数で割った単価が下がっていることが要因です。

実際の総工事費では、3回目は2つの価格帯（6,000～8,000万円と10,000～15,000万円）に分散しており、高額工事が増加していることがわかります。

3回目で費用が高額になる主な理由は以下のとおりです。

• 設備更新工事の集中：給排水管、エレベーター等の同時更新
• 工法の変更：撤去新設工法による工事の大規模化
• 追加工事の増加：耐震補強、バリアフリー化等の付加工事
• 材料費・人件費の上昇：建設業界全体のコスト増

修繕積立金不足と一時金の徴収リスク

3回目の大規模修繕で最も深刻な問題となるのが修繕積立金の不足です。

高額な工事費に対して積立金が不十分なケースが多く、様々な資金調達手段を検討する必要があります。

資金不足への対応策を重要度順に整理すると以下のとおりです。

対応策	メリット	デメリット	実現性
修繕積立金値上げ	長期的安定、金利負担なし	決議に時間要、即効性なし	高
一時金徴収	即効性、金利負担なし	住民負担大、反対多数の可能性	中
金融機関借入	即効性、分割返済可能	金利負担、返済計画必要	中
工事の延期・分割	資金準備期間確保	劣化進行リスク、緊急性	低

これらの対応策の中でも、修繕積立金の適正化（値上げ）が最も望ましい解決策です。

国土交通省のガイドラインでは、適正な修繕積立金の目安を床面積1㎡あたり月額200～300円程度としており、現在の積立額と比較検討することをお勧めします。

公的支援・補助金の活用可能性

3回目の大規模修繕では、様々な公的支援制度を活用できる可能性があります。

特に耐震改修や省エネ改修については、国や地方自治体が積極的に支援制度を設けています。

主な補助金制度は以下のとおりです。

• 耐震改修促進法関連補助：工事費の23%（上限あり）
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業：戸あたり上限250万円
• 住宅・建築物省エネ改修推進事業：工事費の1/3（上限あり）
• 地方自治体独自の補助制度：自治体により内容は大きく異なる

これらの補助金を活用することで、工事費の10～30%程度の軽減が期待できます。

ただし、申請手続きや工事要件が複雑なため、早期の準備と専門家のサポートが不可欠です。

補助金活用のポイントは以下のとおりです。

申請には時間を要するため、工事計画の段階から検討を開始し、確実な資金計画を立てることが成功の鍵となります。

3回目のマンション大規模修繕で注意すべきポイント

3回目の大規模修繕は、これまでの修繕とは異なる様々な課題に直面します。

成功に導くために特に注意すべき重要なポイントを解説いたします。

管理組合の高齢化と意思決定の困難さ

築40年前後のマンションでは、区分所有者の高齢化が大きな課題となります。

管理組合の役員の平均年齢が60歳を超え、新しい取り組みに対して消極的になる傾向が見られます。

高齢化による具体的な問題点は以下のとおりです。

• 役員のなり手不足：理事長や修繕委員長の選出が困難
• IT活用への抵抗：オンライン会議や電子投票への対応力不足
• 保守的な判断：新しい工法や設備導入への慎重すぎる姿勢
• 長期視点の欠如：「自分が生きている間だけ」という短期的思考

この問題への対策として、若い世代の参画促進と外部専門家の積極的活用が重要です。

役員要件の緩和（世帯主以外も可、オンライン参加可など）や、専門的知識を持つ外部理事の登用なども有効な手段となります。

建て替えか修繕継続かの重要な判断

3回目の大規模修繕は、マンションの将来を決定する重要な分岐点となります。

高額な修繕費を投じて建物を維持するか、建て替えを検討するかの根本的な判断が必要になるケースも少なくありません。

判断の基準となる主要な要素を整理すると以下のとおりです。

判断要素	修繕継続が有利	建て替えが有利
建物の構造的健全性	躯体に大きな損傷なし	構造的な問題が深刻
修繕費用	戸あたり200万円以下	戸あたり300万円超
立地条件	一般的な住宅地	駅近・商業地域
住民の年齢構成	高齢者中心	世代バランス良好
合意形成の可能性	現状維持志向強い	変化への意欲あり

建て替えの場合、区分所有法により5分の4以上（80%以上）の合意が必要となります。

一方、大規模修繕は過半数の合意で実施可能なため、現実的には修繕継続を選択するケースが多いのが実情です。

工事の優先順位付けと段階実施の検討

3回目では様々な工事項目が重なるため、すべてを一度に実施することが困難な場合があります。

このような状況では、工事の優先順位を明確にし、段階的な実施を検討することが重要です。

優先順位付けの基準は以下のとおりです。

• 安全性優先：居住者の生命・安全に関わる工事（耐震、給排水等）
• 緊急性優先：放置すると被害拡大のリスクがある工事（防水、外壁等）
• 効率性優先：足場等の共通仮設を活用できる工事の同時実施
• 補助金活用：補助金の申請期限や条件に合わせた工事時期調整

段階実施の場合、各段階で適切な機能維持を図りつつ、全体の工事期間や総費用を最適化することが求められます。

この判断には専門的な知識が必要となるため、信頼できる設計コンサルタントとの連携が不可欠です。

3回目のマンション大規模修繕に関するよくある質問【FAQ】

3回目の大規模修繕について、管理組合から寄せられる代表的な質問とその回答をまとめました。

実際の現場経験をもとに、実践的なアドバイスを提供いたします。

Q.3回目の大規模修繕は必ず築40年で実施しなければならないのでしょうか？

いいえ、築40年は一般的な目安であり、絶対的な基準ではありません。

建物の劣化状況や設備の耐用年数を総合的に判断して実施時期を決定することが重要です。

実施時期の判断材料として、以下の要素を確認してください。

• 外壁や防水層の劣化状況（ひび割れ、剥がれ、漏水等）
• 給排水管の状態（赤水、詰まり、漏水等の発生頻度）
• エレベーターの点検結果（メーカー推奨更新時期）
• 修繕積立金の蓄積状況と将来計画

劣化診断を定期的に実施し、客観的なデータに基づいて適切なタイミングを見極めることをお勧めします。

Q.修繕積立金が不足している場合、工事を延期することは可能でしょうか？

技術的には可能ですが、延期により建物の劣化が進行し、最終的により高額な修繕が必要になるリスクがあります。

工事延期を検討する場合の注意点は以下のとおりです。

• 緊急性の評価：安全性に関わる箇所は延期不可
• 劣化進行の予測：延期により発生する追加コストの試算
• 部分実施の検討：最低限必要な工事のみ先行実施
• 資金調達計画：延期期間中の積立金増額や借入の検討

延期の判断は専門家による劣化診断の結果を踏まえ、リスクと効果を十分に比較検討した上で行うことが重要です。

Q.給排水管の更新工事で各住戸への立ち入りが必要とのことですが、住民の合意が得られない場合はどうすればよいでしょうか？

給排水管工事は建物全体の安全性に関わるため、管理組合の決議により実施が決定されれば、個別の住戸であっても協力義務があります。

合意形成を円滑に進めるための対策は以下のとおりです。

• 十分な説明：工事の必要性と緊急性を具体的に説明
• スケジュール調整：住民の都合を最大限考慮した工程作成
• 補償制度の整備：工事中の不具合や損害に対する保険・補償
• 代替手段の提供：工事中の仮住まいや生活支援

それでも協力が得られない場合は、管理会社や弁護士と相談し、法的な対応も含めて検討する必要があります。

Q.エレベーターの更新費用が高額すぎるため、撤去を検討していますが可能でしょうか？

技術的には可能ですが、建築基準法や各自治体の条例により設置義務がある場合は撤去できません。

また、撤去により建物の利便性や資産価値が大幅に低下するリスクがあります。

エレベーター更新の代替案として以下の選択肢があります。

• 部分更新：制御盤のみ更新し、機械室は既存利用
• リース契約：初期費用を抑えた月額払い契約
• 性能向上工事：最新の省エネ・防災機能付きに更新
• メンテナンス強化：延命措置により更新時期を数年延長

撤去を検討する前に、これらの選択肢について専門業者と十分に協議することをお勧めします。

Q.3回目の大規模修繕後、次の4回目はいつ頃実施する必要がありますか？

3回目で適切な更新工事を実施した場合、次回の大規模修繕は12～15年後が一般的な目安となります。

ただし、3回目の工事内容や建物の状況により大きく変わります。

4回目以降の修繕計画で考慮すべき要素は以下のとおりです。

• 建物の構造的寿命：RC造の場合、適切な維持管理で60～100年
• 設備の耐用年数：3回目で更新した設備の次回更新時期
• 技術革新の影響：新技術による工法や材料の進歩
• 社会情勢の変化：環境規制、建築基準法の改正等

3回目の修繕を機に、建物の長期的な維持管理計画を見直し、持続可能な修繕サイクルを確立することが重要です。

まとめ｜3回目の大規模修繕は「存続か建替えか」を決めるターニングポイント

3回目の大規模修繕について、重要なポイントを以下にまとめました。

• 実施時期：築40年前後が最も一般的、建物状況に応じた柔軟な判断が必要
• 費用相場：戸あたり97万円（中央値）、総額8,700万円程度が標準的
• 工事内容：設備系工事が19.4%と大幅増加、給排水管・エレベーター更新が中心
• 工法の変化：撤去新設工法により工事規模・期間が大幅拡大
• 資金計画：修繕積立金不足のリスクが高く、早期の対策が不可欠
• 合意形成：住民高齢化により意思決定が困難、専門家の支援が重要
• 将来選択：修繕継続か建て替えかの重要な判断時期

3回目の大規模修繕は、まさにマンションの将来を決定する重要なターニングポイントです。

単純な修繕工事を超えて、建物の再生と住民の生活向上を実現する機会でもあります。

成功の鍵は、早期の準備と適切な専門家との連携にあります。

劣化診断による客観的な現状把握から始まり、住民の合意形成、資金計画の策定、工事業者の選定まで、各段階で専門的な知識とノウハウが必要となります。

特に、工事の優先順位付けや段階実施の判断は、建物の安全性と経済性を両立させるために欠かせません。

築年数を重ねたマンションであっても、適切な修繕により新築同様の機能と美観を取り戻すことは十分可能です。

不明な点がございましたら、遠慮なく専門家にご相談いただき、最適な修繕計画を立てていただければと思います。