マンション大規模修繕に伴う階段工事｜確認申請が必要になる条件・内容を解説

マンションの階段は、住民の日常生活に欠かせない重要な共用部分です。
しかし、風雨や紫外線の影響を受けやすく、経年劣化が進行しやすい箇所でもあります。
「階段の塗装が剥がれてきた」「手すりに錆が発生している」「滑りやすくなってきた」など、階段の劣化に関する悩みを抱えている管理組合も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンション大規模修繕における階段工事について、確認申請の必要性から具体的な工事内容、費用相場、業者選びのポイントまで、専門家の視点から詳しく解説します。
階段工事は建物の安全性と居住者の快適性に直結する重要な工事です。
適切な知識を身につけることで、効果的な階段工事を実現しましょう。

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マンション大規模修繕の階段工事とは？基本知識を理解しよう

マンションの大規模修繕工事における階段工事は、共用部分である階段の安全性や美観を維持・向上させるために行う重要な修繕作業です。
階段は住民の移動に欠かせない場所であり、適切な修繕を行うことで事故の防止と快適な住環境の確保が可能となります。

階段工事が必要になる理由と劣化症状

マンションの階段工事が必要となる主な理由は以下の通りです。

• 経年劣化による塗装の剥がれや色あせ
• 手すりや鉄部の錆の発生
• 床面の滑りやすさの増加
• ひび割れや欠けの発生
• 防水性能の低下

これらの劣化症状は、日常的な使用や気候条件の影響により必然的に発生するものです。特に屋外に設置された階段は、雨風や紫外線の影響を強く受けるため、室内階段よりも劣化が進行しやすい傾向があります。塗装の剥がれや色あせは見た目の問題だけでなく、下地の保護機能も低下させるため、放置すると構造部分への影響も懸念されます。手すりの錆は触れた際の不快感だけでなく、強度の低下により安全性に直結する問題となります。床面の滑りやすさは転倒事故の原因となり、管理組合の責任問題にも発展する可能性があります。これらの症状を早期に発見し、適切な対応を行うことが重要です。

共用階段と鉄骨階段の違い

マンションの階段は、設置場所や構造により大きく2つのタイプに分類されます。

共用階段（内部階段）の特徴

• 建物内部に設置された階段
• コンクリート製が一般的
• 主要構造部に該当する
• 長尺シートやウレタン防水が主な修繕方法

鉄骨階段（外部階段）の特徴

• 建物外部に設置された避難階段
• 鉄骨製で錆が発生しやすい
• 主要構造部に該当しない場合が多い
• 塗装工事や部分交換が主な修繕方法

共用階段は建物内部に設置されているため、雨水の直接的な影響は受けにくいものの、湿気による劣化や日常的な使用による摩耗が主な劣化要因となります。コンクリート製の階段は構造的に安定していますが、表面の仕上げ材である長尺シートやウレタン防水層の劣化が進行しやすく、定期的な更新が必要です。一方、鉄骨階段は屋外に設置されているため、雨水や湿気による錆の発生が最も重要な問題となります。錆は鉄骨の強度を著しく低下させるため、早期の発見と適切な処置が安全性確保の観点から不可欠です。また、鉄骨階段は避難経路としての機能も担っているため、常に良好な状態を維持することが法的にも要求されます。

階段工事のタイミングと頻度

階段工事を行う適切なタイミングは、以下の要因によって決まります。

• 大規模修繕工事のサイクル（12～15年周期）
• 階段の劣化状況
• 安全性への影響度
• 予算計画との整合性

一般的には、大規模修繕工事と同時に実施することで、足場の共用や工事の効率化によるコスト削減が期待できます。大規模修繕工事では建物全体に足場が設置されるため、階段工事に必要な足場費用を削減できるメリットがあります。また、工事業者の手配や住民への説明も一括して行えるため、管理組合の負担軽減にもつながります。ただし、階段の劣化状況によっては、大規模修繕工事のサイクルを待たずに緊急的な修繕が必要となる場合もあります。特に鉄骨階段については錆の進行が早いため、大規模修繕工事のサイクルとは別に5年程度での塗装メンテナンスが推奨されています。安全性への影響が懸念される場合は、予算計画との整合性よりも安全性を優先した判断が必要です。

マンション大規模修繕の階段工事で確認申請は必要？建築基準法の定義を解説

マンションの大規模修繕工事を行う際、「確認申請が必要かどうか」は重要な判断ポイントとなります。
階段工事についても建築基準法に基づいた適切な判断が必要です。

建築基準法における階段の位置づけ

建築基準法では、階段は建物の「主要構造部」として定義されています。
主要構造部とは、建物の構造上重要な部分を指し、「壁・柱・床・はり・屋根・階段」が該当します。

建築基準法第2条第14号における大規模修繕の定義
「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう」

この定義は建築基準法の根幹をなす重要な規定であり、階段が主要構造部に含まれることで、階段工事も法的な規制の対象となります。主要構造部の「過半」とは、該当する構造部の半分を超える範囲を指し、この基準を超える修繕を行う場合は建築確認申請が必要となります。ただし、階段の場合は複雑な判断が必要で、構造体としての階段（コンクリート部分）と仕上げ材（長尺シートなど）を区別して考える必要があります。一般的なマンションの階段工事では、構造体には手を加えず、仕上げ材のみを修繕するケースが多いため、実際には確認申請が不要となる場合がほとんどです。しかし、階段の形状変更や構造補強を伴う場合は、確認申請が必要となる可能性が高くなります。

確認申請が必要なケースと不要なケース

階段工事における確認申請の要否は、以下の基準で判断されます。

確認申請が必要なケース

• 階段の構造に影響を与える修繕・模様替え
• 階段の半分以上を修繕する場合
• 1～3号建築物に該当する建物での工事

確認申請が不要なケース

• 表面的な修繕・補修のみ
• 階段の半分未満の修繕
• 4号建築物に該当する建物での工事

確認申請が必要となる具体的なケースとしては、階段の段数変更、階段位置の移動、構造補強の実施などが挙げられます。これらの工事は建物の構造安全性や避難経路に影響を与える可能性があるため、行政による事前審査が必要とされます。一方、長尺シートの張り替えやウレタン防水の施工、手すりの塗装など、表面的な修繕・補修のみの場合は確認申請は不要です。これらの工事は建物の構造に影響を与えず、安全性や機能性の向上を目的とした維持管理の範疇に属するためです。また、建築物の規模による区分も重要で、4号建築物に該当する比較的小規模な建物では、大規模修繕時の確認申請は基本的に不要とされています。ただし、この規定は2025年の法改正により変更される予定です。

2025年法改正の影響と注意点

2025年4月から施行される建築基準法改正により、「4号特例の縮小」が実施されます。
この改正により、従来は確認申請が不要だった建物でも、大規模修繕時に申請が必要となる可能性があります。

改正の主なポイント

• 4号建築物の特例縮小
• 住宅・小規模マンションでの申請対象拡大
• 主要構造部の過半修繕時の申請義務化

この法改正は、建築物の安全性向上と適切な維持管理の推進を目的としており、階段工事にも大きな影響を与えます。従来の4号特例では、木造2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下の建物については、大規模修繕時の確認申請が不要とされていましたが、改正後はこの特例が大幅に縮小されます。具体的には、主要構造部の過半を修繕する場合は、建物の規模に関わらず原則として確認申請が必要となります。これにより、これまで確認申請が不要だった小規模マンションでも、階段を含む主要構造部の大規模修繕時には申請が必要となる場合があります。管理組合としては、工事計画の段階で最新の法令に基づいた確認を行い、必要に応じて建築士や専門業者と連携して適切な手続きを進めることが重要です。また、申請手続きには時間と費用がかかるため、工事スケジュールや予算計画にも影響を与える可能性があります。

マンション大規模修繕の階段工事の種類と施工方法

マンションの階段工事には、設置場所や構造に応じて様々な工法があります。
それぞれの特徴と施工方法を理解することで、最適な修繕方法を選択できます。

長尺シート工法の特徴と施工手順

長尺シート工法は、マンションの共用階段で最も一般的に使用される修繕方法です。
塩ビ防滑シートとも呼ばれ、安全性と美観の両立が可能です。

長尺シートの特徴

• 優れた防滑性能
• 豊富なデザインバリエーション
• 歩行音の軽減効果
• 優れた耐久性と防水性

施工手順

1. 既存シートの撤去と清掃
2. 下地調整と平滑化
3. 専用接着剤の塗布
4. 長尺シートの貼り付け
5. ジョイント部の溶接処理
6. 端部のシーリング処理

長尺シートの最大の特徴は、その優れた防滑性能にあります。表面に施された特殊なエンボス加工により、雨で濡れた状態でも滑りにくく、階段での転倒事故を防止できます。デザインバリエーションも豊富で、タイル調、石目調、木目調など、建物の外観に合わせた選択が可能です。また、クッション性を持つため、歩行時の足音を軽減し、近隣住民への騒音対策としても効果的です。耐久性については、一般的に12～18年程度の寿命を持ち、適切なメンテナンスを行うことでさらに長期間の使用が可能です。施工においては、既存シートの完全な撤去と下地の平滑化が重要で、これらの作業が不十分だと新しいシートの密着不良や早期劣化の原因となります。専用接着剤の選択と適切な塗布量の管理、ジョイント部の熱溶接による一体化処理など、専門的な技術が要求される工法です。

ウレタン塗膜防水の特徴と施工手順

ウレタン塗膜防水は、液状のウレタン樹脂を塗布して防水層を形成する工法です。
複雑な形状の階段にも対応でき、優れた防水性能を発揮します。

ウレタン塗膜防水の特徴

• 液状材料による継目のない防水層
• 複雑な形状への対応力
• 軽量で建物への負担が少ない
• 比較的低コストでの施工

施工手順

1. 施工面の清掃と乾燥
2. カチオン系プライマーの塗布
3. 入隅部のシール材充填
4. ウレタン樹脂の1回目塗布
5. ウレタン樹脂の2回目塗布
6. トップコートの塗布
7. 滑り止め材の設置

ウレタン塗膜防水の最大の利点は、液状材料を用いることで継目のない一体的な防水層を形成できることです。階段のような複雑な形状や細かな部分にも確実に防水層を形成でき、雨水の浸入を完全に防ぐことができます。また、既存の下地に直接塗布するため、大規模な解体工事が不要で、工期の短縮と廃材の削減が可能です。軽量であることも大きな特徴で、建物の構造への負担を最小限に抑えながら優れた防水性能を実現できます。施工においては、下地の清掃と乾燥が極めて重要で、汚れや湿気が残っていると密着不良の原因となります。プライマーの塗布は下地との密着性を向上させる重要な工程で、適切な材料選択と塗布量の管理が必要です。ウレタン樹脂の塗布は通常2回に分けて行われ、1回目で下地の細かな凹凸を埋め、2回目で均一な防水層を形成します。最後に塗布するトップコートは、紫外線や摩耗から防水層を保護する役割を持ち、定期的な塗り替えにより防水性能を長期間維持できます。

鉄骨階段の塗装工事と交換工事

屋外に設置された鉄骨階段は、錆による劣化が進行しやすいため、定期的な塗装工事が必要です。
劣化状況に応じて、塗装工事または交換工事を選択します。

鉄骨階段の塗装工事

• ケレン作業による錆・旧塗膜の除去
• 錆止め塗料の塗布
• 中塗り・上塗りの実施
• 費用相場：15～20万円程度

鉄骨階段の交換工事

• 既存階段の撤去
• 新規階段の設置
• 安全基準への適合確認
• 費用相場：100～200万円程度

鉄骨階段の塗装工事は、錆の進行を防ぎ、構造的な安全性を維持するために不可欠な工事です。ケレン作業は最も重要な工程で、電動工具やサンドペーパーを使用して錆や古い塗膜を完全に除去します。この作業が不十分だと新しい塗料の密着性が悪くなり、早期の塗膜剥離や錆の再発生につながります。錆止め塗料の選択も重要で、鉄骨の材質や使用環境に適した製品を選ぶ必要があります。中塗り・上塗りは外観の美化だけでなく、錆止め塗料を紫外線や雨水から保護する役割を持ちます。一方、交換工事は鉄骨の腐食が進行し、構造的な安全性に問題が生じた場合に実施されます。既存階段の撤去では、建物への損傷を防ぐため慎重な作業が必要で、新規階段の設置では現行の建築基準法や消防法に適合した設計・施工が求められます。交換工事は高額な費用がかかるため、定期的な塗装工事による予防的メンテナンスが経済的です。

マンション大規模修繕の階段工事費用相場と予算計画

階段工事の費用は、工事内容や建物の規模によって大きく異なります。
適切な予算計画を立てるため、詳細な費用相場を把握することが重要です。

階段工事の費用相場と内訳

階段工事の費用相場は、以下の表の通りです。

工事内容	費用相場	備考
長尺シート工事	3,000円/㎡	材料費・施工費込み
ウレタン塗膜防水	3,000～7,500円/㎡	工法により変動
鉄骨階段塗装	15～20万円	1箇所あたり
鉄骨階段交換	100～200万円	規模により変動

これらの費用に加えて、以下の諸経費が発生します。

主な諸経費

• 足場設置費用
• 廃材処理費用
• 清掃費用
• 安全対策費用

長尺シート工事の費用には、既存シートの撤去、下地調整、新規シートの材料費、施工費が含まれます。シートの品質やデザインによって材料費が変動するため、建物の用途や予算に応じた適切な選択が重要です。ウレタン塗膜防水の費用幅が大きいのは、使用するウレタン樹脂の品質や塗布厚さ、下地の状況によって施工方法が異なるためです。高品質なウレタン樹脂を使用し、厚めの塗布を行う場合は上限に近い費用となりますが、その分長期間の防水性能が期待できます。鉄骨階段塗装の費用は、階段の規模や錆の進行度によって大きく変動します。軽微な錆であれば下限に近い費用で済みますが、広範囲にわたる錆や腐食がある場合は部分的な鉄材交換も必要となり、費用が増加します。諸経費については、大規模修繕工事と同時に実施する場合は足場費用を削減できますが、単独で階段工事を行う場合は相応の費用が必要です。

工事回数による費用の違い

マンションの大規模修繕工事は、実施回数により費用が異なります。
階段工事についても、同様の傾向があります。

1回目の大規模修繕（築12～15年）

• 予防的な修繕が中心
• 長尺シートや塗装工事がメイン
• 比較的低コストでの施工

2回目の大規模修繕（築25～30年）

• 本格的な修繕が必要
• 防水工事の全面的な更新
• 1回目より費用が増加

3回目の大規模修繕（築35年以上）

• 大規模な改修工事
• 鉄骨階段の交換検討
• 最も高額な費用が必要

1回目の大規模修繕では、階段の構造的な問題はまだ発生しておらず、主に予防的な修繕が中心となります。長尺シートの部分的な補修や、鉄骨階段の塗装工事など、比較的軽微な工事で済むケースが多く、費用も抑えられます。この時期に適切な修繕を行うことで、階段の寿命を延ばし、将来的な大規模修繕費用を抑制できます。2回目の大規模修繕では、経年劣化が本格的に進行し、より包括的な修繕が必要となります。長尺シートの全面張り替えや、ウレタン防水の全面更新など、抜本的な修繕が中心となるため、費用も1回目より大幅に増加します。3回目の大規模修繕では、建物の基本的な構造部分にも影響が及び始めるため、最も高額な費用が必要となります。鉄骨階段の交換や、共用階段の構造的な補強など、大規模な改修工事が必要となる場合があります。この傾向を踏まえ、長期修繕計画において段階的な予算配分を行い、各回の修繕で適切な工事を実施することが重要です。

コストを抑えるための注意点

階段工事のコストを抑えるためには、以下の点に注意が必要です。

効果的なコスト削減方法

• 大規模修繕工事との同時施工
• 適切な材料選択
• 競合見積もりの実施
• 計画的な修繕による劣化防止

注意すべき点

• 過度な安価施工による品質低下
• 必要な工程の省略
• 不適切な材料の使用
• アフターサービスの軽視

大規模修繕工事との同時施工は、最も効果的なコスト削減方法です。足場費用の共用により、単独で階段工事を行う場合と比較して20～30%のコスト削減が可能です。また、工事業者の手配や住民対応も一括して行えるため、管理コストの削減にもつながります。材料選択においては、初期費用だけでなく、耐久性や維持管理費用を総合的に考慮することが重要です。高品質な材料は初期費用が高くても、長期的には経済的である場合が多いため、ライフサイクルコストでの評価が必要です。競合見積もりの実施により、適正価格での施工が可能となりますが、単純な価格比較だけでなく、工事内容や品質、アフターサービスも含めた総合的な評価が必要です。一方で、過度な安価施工は品質低下を招き、結果的に早期の再修繕が必要となる可能性があります。必要な工程の省略や不適切な材料の使用は、安全性の問題にもつながるため、専門家の助言を得ながら適切な判断を行うことが重要です。

実録！新東亜工業の施工事例｜8階建てマンションの大規模修繕工事

築17年の8階建てマンションにおける、管理組合主導による大規模修繕工事の一部始終をご紹介します。
「予算オーバーを避けたい」「融資は極力使いたくない」といった現実的な課題を抱える中で、新東亜工業がどのように提案し、信頼を築きながら工事を完遂したのか──。
理事会への説明から近隣対応、完成後のフォローまで、実際のやり取りを交えてリアルにお伝えします。

ご相談内容

築17年が経過し、管理組合では以前から大規模修繕の検討がされていましたが、資材高騰などにより予算が合わず延期されていた背景があります。「融資は避けたい」「必要な部分に絞って実施したい」といった要望の中、数社に見積り依頼をされていた中で弊社にご相談をいただきました。

担当者：お問い合わせありがとうございます。ご予算に合わせて施工範囲を調整することも可能です。弊社は子会社で材料問屋を持っているため、同じ工事でも他社様より価格を抑えるご提案が可能です。
お客様：なるべく費用を抑えたいので、ぜひ現地調査をお願いします。図面などもご用意します。
担当者：ありがとうございます。図面と、屋上に鍵があるようであればご用意をお願いします。

工事の概要｜工事金額と期間

https://shintoakogyo.co.jp/case/posts/69525/

項目	内容
建物種別	分譲マンション（8階建て）
所在地	東京都内（詳細非公開）
工事内容	大規模修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング・長尺シート他）
工法	足場設置のうえ全面修繕／ウレタン塗膜防水（密着工法）他
その他特記事項	理事会へのプレゼンあり、工事中の騒音・近隣対策対応あり

工事金額：2,430万円　期間：約2カ月間

現地調査で判明した劣化症状

現地調査では、屋上の防水層や外壁のシーリング、タイル目地などに劣化が見られました。既存のアスファルトシート防水はまだ機能していたものの、再施工のタイミングとしては適切であり、ウレタン塗膜防水による上塗りを推奨しました。また、タイルの一部には硬化不良が確認され、慎重な撤去作業が必要な状態でした。

担当者：屋上はアスファルトシート防水ですね。状態は悪くないので、ウレタン塗膜防水の密着工法が適しています。
お客様：それでお願いします。あとベランダは見た目を良くしたいので、長尺シートも検討したいです。
担当者：シートは費用が倍近くかかるので、ウレタンの方が予算には優しいですね。
お客様：でも可能ならシートにしたいので、そちらで見積りお願いします。

施工中のやり取りと配慮

工事期間中は、騒音や近隣への影響を最小限に抑える配慮を行いました。作業工程や騒音の案内は掲示板やホワイトボードで事前に周知し、近隣住民や管理人との連携も徹底。足場設置やメッシュシートの風対策も含め、安全対策も万全に対応しました。また、アスベスト調査も事前に実施し、含有なしを確認済みです。

お客様：日曜に音がしたって苦情が来たのですが…。
担当者：調べたところ、隣の工事のものでした。担当者に周知のお願いはしておきました。
お客様：ありがとうございます。トラブルにならなくてよかったです。

引き渡し時のご感想

工事完了後、お客様からは「タイルもまったく違和感がない」「すごく綺麗になった」と高い評価をいただきました。タイルの保管方法や施工写真・保証書を含めた竣工図書の提出も行い、今後のメンテナンスにも役立てていただける内容でお渡ししました。

お客様：どこを張り替えたかわからないくらい自然ですね。
担当者：窯焼きで色を合わせたので、かなり近く再現できています。必要があればいつでもご連絡ください。
お客様：ありがとうございます。次は廊下の床や照明をまとめて検討したいと思います。

今回の工事では、以下のような成果が得られました。

• ご予算に合わせた柔軟な工事範囲調整
• 自社施工・材料問屋からの直接仕入れでコストダウンを実現
• 理事会での丁寧なプレゼンと近隣配慮で信頼を構築
• 施工中の進捗報告や打ち合わせで透明性を確保
• 外観と防水性が向上し、物件価値の維持につながった

新東亜工業では、お客様の状況に合わせた提案と対応を徹底しております。大規模修繕に関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

マンション大規模修繕の階段工事業者選びのポイント

階段工事の成功は、信頼できる業者選びにかかっています。
適切な業者を選択することで、品質の高い工事と長期的な安心を得ることができます。

信頼できる業者の選び方

信頼できる業者を選ぶためには、以下の基準を参考にしましょう。

業者選定の基準

• 豊富な施工実績
• 適切な資格・許可の保有
• 明確な見積もり内容
• 丁寧な現地調査の実施
• 充実したアフターサービス

確認すべき資格・許可

• 建設業許可（防水工事業）
• 建築士事務所登録
• 各種技能士資格
• 保険加入状況

施工実績の確認では、同規模・同種類の階段工事の経験があるかを重視しましょう。マンションの階段工事は住民が居住している中での作業となるため、騒音対策や安全管理、住民対応などの経験が豊富な業者を選ぶことが重要です。過去の施工事例や写真、住民の評価などを確認し、技術力だけでなく、工事管理能力も評価する必要があります。資格・許可については、建設業許可（防水工事業）は必須で、その他にも防水施工技能士や建築士などの専門資格を持つ技術者が在籍しているかを確認しましょう。これらの資格は技術力の客観的な証明となり、品質の高い工事を期待できます。また、万が一の事故に備えて、適切な保険に加入しているかも重要な確認事項です。現地調査の実施方法も業者選定の重要なポイントで、単純な目視だけでなく、詳細な劣化状況の調査や、建物の構造的な特徴を把握した上で適切な工法を提案できる業者を選びましょう。

見積もり比較のポイント

複数業者からの見積もりを比較する際は、以下の点に注意しましょう。

見積もり比較の観点

• 工事項目の詳細度
• 使用材料の品質
• 施工方法の適切性
• 工期の妥当性
• 保証内容の充実度

見積もり内容の確認項目

• 材料費と施工費の内訳
• 諸経費の詳細
• 追加工事の可能性
• 支払い条件
• キャンセル規定

工事項目の詳細度は、業者の技術力と誠実性を判断する重要な指標です。「一式」という曖昧な表現が多い見積もりは避け、具体的な工事内容と数量が明記された見積もりを選びましょう。使用材料については、メーカー名や製品名、規格などが明記されているかを確認し、同一条件での比較を行うことが重要です。安価な見積もりでは、品質の劣る材料を使用している可能性があるため、材料の仕様書やカタログも併せて確認しましょう。施工方法の適切性については、建物の状況や劣化の程度に応じた適切な工法が選択されているかを評価します。画一的な提案ではなく、個別の建物特性を考慮した提案を行う業者を選ぶことが重要です。工期の妥当性についても、極端に短い工期は品質に問題がある可能性があり、逆に長すぎる工期は住民の生活に過度な負担をかける可能性があります。適切な工期設定と、天候などの外的要因による延長の可能性についても確認しておきましょう。

工事後のアフターサービスの重要性

階段工事完了後のアフターサービスは、長期的な建物管理において重要な要素です。

アフターサービスの内容

• 工事保証期間の設定
• 定期点検の実施
• 不具合発生時の対応
• メンテナンス方法の指導
• 緊急時の連絡体制

保証期間の目安

• 長尺シート工事：5～10年
• ウレタン塗膜防水：5年
• 鉄骨階段塗装：3～5年
• 鉄骨階段交換：10年

工事保証期間は、工事内容と使用材料によって異なりますが、適切な期間が設定されているかを確認することが重要です。保証期間中は施工不良による不具合について無償で修繕が行われますが、保証の範囲や条件について事前に詳細を確認しておく必要があります。経年劣化や不適切な使用による損傷は保証対象外となる場合が多いため、どのような状況が保証対象となるかを明確にしておきましょう。定期点検の実施は、早期の劣化発見と適切なメンテナンスにより、階段の寿命を延ばす効果があります。点検の頻度や内容、費用負担についても事前に確認し、継続的な関係を築ける業者を選びましょう。メンテナンス方法の指導では、日常的な清掃方法や注意点、異常の早期発見方法などを住民や管理組合に説明してもらうことで、適切な維持管理が可能となります。緊急時の連絡体制も重要で、24時間対応や休日対応の可否、連絡方法などを確認しておくことで、万が一の際の迅速な対応が期待できます。

マンション大規模修繕の階段工事についてよくある質問

階段工事について、管理組合や住民から寄せられる代表的な質問とその回答をご紹介します。

Q1.階段工事の工期はどのくらいかかりますか？

階段工事の工期は、工事内容と建物の規模によって異なります。

工期の目安

• 長尺シート工事：3～7日程度
• ウレタン塗膜防水：5～10日程度
• 鉄骨階段塗装：5～14日程度
• 鉄骨階段交換：14～30日程度

長尺シート工事の工期は比較的短く、小規模なマンションであれば3～4日程度で完了します。ただし、既存シートの撤去に時間がかかる場合や、下地の調整が必要な場合は工期が延長される可能性があります。ウレタン塗膜防水は、各工程間の乾燥時間が必要なため、長尺シート工事よりも工期が長くなります。特に梅雨時期や湿度の高い時期は乾燥に時間がかかるため、工期の延長が必要となる場合があります。鉄骨階段塗装は、ケレン作業の範囲や錆の進行度によって工期が大きく変動します。軽微な錆であれば短期間で完了しますが、広範囲にわたる錆や腐食がある場合は時間を要します。鉄骨階段交換は最も工期が長く、既存階段の撤去から新規階段の設置まで、複数の工程が必要となります。天候条件や他の大規模修繕工事との兼ね合いにより、工期が延長される場合があることも考慮し、事前に余裕をもったスケジュールを組むことが重要です。

Q2.階段工事中の住民の生活への影響は？

階段工事中は、住民の生活に一定の影響が生じます。

主な影響

• 工事箇所の通行制限
• 作業音による騒音
• 塗料や接着剤の臭い
• 工事車両による駐車場利用制限

影響軽減策

• 仮設通路の設置
• 低騒音工法の採用
• 適切な養生と換気
• 工事時間の配慮
• 事前の住民説明会開催

工事箇所の通行制限は最も大きな影響で、特に階段が避難経路として使用されている場合は、代替経路の確保が必要となります。仮設通路の設置により、住民の安全を確保しながら工事を進めることが可能ですが、一時的な不便は避けられません。エレベーターの利用集中による待ち時間の増加も予想されるため、住民には事前に協力を求めることが重要です。作業音については、電動工具の使用や材料の搬入搬出により一定の騒音が発生します。工事時間を平日の日中に限定し、早朝や夜間の作業を避けることで、住民への影響を最小限に抑えることができます。また、低騒音工法の採用や防音シートの設置により、騒音レベルを下げることも可能です。塗料や接着剤の臭いは、換気扇の設置や適切な養生により軽減できますが、化学物質過敏症の住民がいる場合は特別な配慮が必要です。工事車両の駐車場利用制限については、住民の車両利用に影響を与える可能性があるため、事前の調整と代替駐車場の確保が重要です。

Q3.階段工事の保証期間はどのくらいですか？

階段工事の保証期間は、工事内容と使用材料によって異なります。

保証期間の一般的な目安

• 長尺シート工事：5～10年
• ウレタン塗膜防水：5年
• 鉄骨階段塗装：3～5年
• 鉄骨階段交換：10年

長尺シート工事の保証期間は、使用するシートの品質や施工方法によって大きく異なります。高品質なシートを使用し、適切な施工を行った場合は10年程度の保証が期待できますが、一般的なシートでは5～7年程度が標準的です。保証の対象となるのは、主に施工不良による剥がれや浮き、接着不良などです。日常的な使用による摩耗や、外部からの損傷は保証対象外となる場合が多いため、保証条件を詳細に確認することが重要です。ウレタン塗膜防水は、材料の特性上、紫外線や温度変化の影響を受けやすいため、保証期間は5年程度が一般的です。ただし、トップコートの定期的な塗り替えを行うことで、防水性能を長期間維持できます。鉄骨階段塗装の保証期間は、使用する塗料の種類や施工環境によって異なりますが、一般的には3～5年程度です。海岸地域などの塩害が懸念される環境では、保証期間が短くなる場合があります。鉄骨階段交換は、構造物としての耐久性が高いため、10年程度の長期保証が可能です。ただし、塗装部分については別途保証期間が設定される場合があります。

Q4.階段工事を先延ばしするとどうなりますか？

階段工事を先延ばしすると、以下のリスクが発生します。

先延ばしによるリスク

• 安全性の低下
• 修繕費用の増大
• 建物の資産価値低下
• 住民の不満増大
• 法的責任問題

安全性の低下は最も深刻な問題で、階段の劣化が進行すると転倒事故や構造的な破損のリスクが高まります。特に滑りやすくなった階段や、手すりの錆による強度低下は、住民の生命に関わる重大な問題となる可能性があります。高齢者や子供など、階段の利用に注意が必要な住民にとって、劣化した階段は大きな危険要因となります。修繕費用の増大については、早期の軽微な修繕で済む段階を過ぎると、大規模な改修工事が必要となり、費用が数倍に膨らむ可能性があります。例えば、長尺シートの部分補修で済む段階を過ぎると、全面張り替えが必要となり、さらに下地の修繕まで必要となると費用は大幅に増加します。建物の資産価値についても、外観の美観が損なわれることで、マンション全体の価値が低下する可能性があります。住民の不満増大は、管理組合の運営にも影響を与え、修繕積立金の値上げや臨時徴収の必要性が生じる場合があります。法的責任問題では、管理組合が適切な維持管理を怠ったとして、事故発生時に損害賠償責任を負う可能性があります。特に階段は避難経路としての機能も持つため、消防法や建築基準法に基づく維持管理義務があります。

マンション大規模修繕の階段工事まとめ

階段工事において最も重要なのは、安全性の確保です。階段は住民が日常的に利用する重要な共用部分であり、劣化による事故は深刻な問題となります。
定期的な点検と適切なタイミングでの修繕により、安全で快適な住環境を維持することができます。
確認申請については、一般的な階段工事では基本的に不要ですが、2025年の法改正により一部変更があるため、最新の法令情報を確認しながら適切な手続きを行うことが重要です。