マンションの修理費は誰が負担する？相場や費用を抑えるポイントを解説

マンションに住んでいると、いずれ必ず直面するのが「修理費」の問題です。外壁や屋上といった共用部分の修理から、キッチンや浴室といった専有部分の修繕まで、発生するタイミングや金額は多岐にわたります。

特に「誰が負担するのか」「修繕積立金で賄えるのか」「相場はいくらなのか」は多くの住民や管理組合にとって大きな関心事です。もし誤った理解のまま対応してしまうと、トラブルや予期せぬ高額出費につながることも少なくありません。

本記事では、マンション修理費の基本知識から相場、負担ルール、費用を抑える工夫やトラブル回避の方法まで、わかりやすく整理して解説します。

マンション修理費とは？

マンションの修理費と一口に言っても、その中身は多岐にわたります。修繕積立金との違いや、専有部分と共用部分の切り分けを理解しておくことが、正しい費用把握の第一歩です。

修理費と修繕費・修繕積立金の違い

修理費とは、突発的に発生する不具合への対応費を指します。例えばエアコンの故障で基盤交換が必要になった場合や、トイレの水漏れ修理などが代表的です。

一方で修繕費は、建物全体の維持や改修を目的とした計画的な工事にかかる費用を指します。外壁塗装や屋上防水のやり直し、エントランスの補修などが典型例です。

そして修繕積立金は、将来必要となる修繕や共用部分の修理に備えて、管理組合が住民から毎月徴収し積み立てる資金を意味します。つまり、修理費＝突発的支出、修繕費＝計画的支出、修繕積立金＝将来の準備金と整理できます。

専有部分と共用部分の修理費の区別

マンションの修理費を理解する上で重要なのが、専有部分と共用部分の違いです。専有部分は各住戸の内部にあたる部分で、キッチンや浴室、トイレ、床、壁紙、給湯器など日常的に使用する空間や設備が含まれます。これらは居住者個人が負担するのが原則です。

一方で共用部分は、建物全体に関わる構造や設備、例えば外壁、屋上、防水層、立ち上がり配管、エレベーターなどを指し、管理組合や修繕積立金を用いて修理されます。

専有部分・共用部分の整理表

区分	主な対象	費用負担者	備考
専有部分	キッチン、浴室、トイレ、床、壁紙、給湯器など	居住者個人	日常的に使用する住戸内の範囲。修理費は原則自己負担
共用部分	外壁、屋上、防水層、立ち上がり配管、エレベーターなど	管理組合（修繕積立金から支出）	建物全体や複数住戸に関わる部分であり、計画的に修繕される

誰がどこまで負担するのか（管理組合と居住者の役割）

共用部分に不具合が発生した場合は原則として管理組合が費用を負担し、専有部分に関しては所有者が修理費を自己負担します。ただし、玄関ドアやサッシのように専有部分と共用部分の境界に位置する設備は「グレーゾーン」となりやすく、管理規約や過去の事例をもとに判断されます。

例えば、玄関ドアの外側は共用部扱いで管理組合が修理する一方、内側の塗装やノブ交換は個人負担になるケースがあります。こうした線引きを明確に理解しておくことが、スムーズな対応と住民間のトラブル防止につながります。

マンション修理費の相場

マンションの修理費は、修理箇所や工事規模によって大きく異なります。

ここでは共用部分と専有部分に分けて、一般的な相場を解説します。

共用部分の修理費相場（外壁・屋上・エントランスなど）

工事項目	相場（目安）	補足
外壁塗装	約3,000〜5,000円／㎡	ひび割れ補修やシーリング打ち替えを含めると数百万円規模になることも
防水工事	約4,000〜7,000円／㎡	ウレタン防水やシート防水など工法別で差あり
エレベーター更新	約1,000万〜1,500万円／基	機種や仕様によりさらに高額化するケースあり

共用部分は建物全体に関わるため高額になりやすく、管理組合にとって大きな財政的負担となります。長期修繕計画に基づいた積立金の確保が不可欠です。

専有部分の修理費相場（キッチン・浴室・トイレ・床など）

修理箇所	相場（目安）	補足
キッチン交換	約50万〜150万円	システムキッチンのグレードやサイズで変動
浴室リフォーム	約80万〜200万円	ユニットバスか在来工法かで差が大きい
トイレ交換	約20万〜50万円	温水洗浄便座などの機能追加で高額化
洗面台交換	約20万〜40万円	デザインや収納性で費用が変動
エアコン・給湯器交換	約10万〜30万円	設備の種類や性能によって費用幅あり
床・壁紙張替え	約数万〜十数万円	面積や素材によって変動

専有部分は個人負担であり、生活に直結するため修理の影響も大きくなります。

特に配管や設備の劣化は壁や床の解体を伴うことが多く、工事規模が拡大しやすい点に注意が必要です。

高額になりやすい修理事例（水漏れ・給排水設備の交換など）

修理内容	相場（目安）	補足
水漏れ対応（範囲拡大時）	約数十万〜数百万円	被害が他住戸や共用部に広がると高額化
給排水設備交換	1戸あたり約50万〜100万円	全体更新では数千万円規模になることも
電気設備・空調設備の大規模修理	約数百万円〜数千万円	管理組合の資金計画に大きな影響を及ぼす

水回りのトラブルや設備更新は特に高額になりやすく、迅速な対応と計画的な準備が求められます。

マンション修理費の負担ルール

マンション修理費を巡って最も多いトラブルの一つが「誰が負担するのか」という問題です。共用部分と専有部分の区別を理解していても、実際の費用分担では細かいケースで混乱することがあります。

ここでは、一般的な負担ルールを整理します。

共用部分は管理組合が負担

外壁や屋上、防水層、エレベーター、共用廊下などの共用部分に不具合が生じた場合は、管理組合が費用を負担します。原則として修繕積立金から支出され、長期修繕計画に基づいて工事が進められるのが一般的です。

さらに、修繕工事の規模によっては専門のコンサルタントや設計事務所が関与し、入念な調査や設計、見積もり比較が行われるケースも多く見られます。共用部分の修理は建物全体に関わるため、計画的に積み立てていなければ、臨時徴収や借入が必要になる場合もあり、その際には住民説明会や総会での承認手続きが必須となります。

特にエレベーター更新や屋上防水工事などは金額が大きいため、数年前から計画に組み込み、資金準備や工事内容の検討を段階的に進めることが望ましいとされています。

専有部分は居住者個人が負担

キッチンや浴室、トイレ、給湯器、内装など専有部分に不具合が出た場合、その修理費は所有者本人の負担です。例えば、トイレの水漏れ修理やフローリングの張り替えは原則的に住戸所有者が支払います。

さらに、クロスや畳の張り替え、コンロや換気扇などの設備交換も専有部分の費用として自己負担することになります。専有部分の修理は生活に直結するため、突発的な出費に備えて個人で資金準備をしておくことが望ましいでしょう。

また、修理の内容や頻度は家族構成や生活スタイルによっても異なり、小さな子どもや高齢者がいる家庭では水回りや床の劣化が早まることもあります。そのため、ライフサイクルに合わせて数年ごとに修繕の必要性を見直すことが重要です。

グレーゾーンとなる設備の扱い

玄関ドアや窓サッシ、バルコニーは専有部分と共用部分の境界にあるため、費用負担を巡ってトラブルになりやすい設備です。例えば玄関ドアの外側は共用部分扱いで管理組合が修理する一方、内側の塗装やドアノブは専有部分扱いで個人負担となるのが一般的です。

窓サッシも枠は共用部分、ガラスの破損は専有部分とされるケースが多いですが、管理規約や組合の方針によって異なる場合があります。そのため、事前に規約を確認することが重要です。

負担ルールの整理（共用部分・専有部分・グレーゾーン）

区分	主な対象	費用負担者
共用部分	外壁、屋上、防水層、エレベーター、共用廊下など	管理組合（修繕積立金から支出）
専有部分	キッチン、浴室、トイレ、給湯器、内装、クロス、畳、コンロ、換気扇など	居住者個人
グレーゾーン	玄関ドア、サッシ、バルコニー	管理規約や事例に基づき判断

マンション修理費を抑える方法

修理費は予期せぬタイミングで発生することも多く、負担を抑える工夫が必要です。

ここでは実際に役立つ方法を紹介します。

定期点検と早期修理の重要性

小さな不具合を放置すると、後に大規模な修理につながり費用が跳ね上がります。例えば、防水層の劣化を早めに補修しておけば数十万円で済む工事が、放置すれば数百万円規模の全面防水工事に発展することもあります。

また、外壁の小さなひび割れやタイルの浮きを早期に補修することで、雨水の浸入や剥落事故を防ぎ、後の高額な下地補修工事を避けることができます。さらに、共用配管の錆や詰まりを定期的に点検しておくことで、突発的な漏水事故を防ぎ、他住戸への被害拡大も抑えられます。

定期点検を実施し、早めに対処することが最も効果的な節約方法であり、結果として建物の資産価値維持にも直結します。

補助金や助成金の活用

自治体によっては、耐震改修や省エネ改修、防水工事などに対して補助金や助成金を用意しているところがあります。これらを活用すれば、修理費の一部を軽減できる可能性があります。

さらに、バリアフリー改修や太陽光発電の設置など環境や福祉に関する工事でも対象となる場合があり、条件を満たせば数十万円単位で費用を削減できることもあります。制度は自治体ごとに内容や申請時期、補助率が異なるため、最新情報を確認することが不可欠です。

特に、マンション大規模修繕工事は補助金対象となることがあるため、事前に自治体や専門業者に確認しておくと安心です。申請手続きは書類が多く複雑になるケースもあるため、経験のある施工業者やコンサルタントに相談しながら進めるとスムーズに活用できます。

火災保険・地震保険の利用

火災や地震、台風などの自然災害による損傷は、火災保険や地震保険で修理費が補償される場合があります。例えば台風で屋根の防水層が破損した場合や、地震で壁に大きな亀裂が入った場合には保険が適用される可能性があります。

さらに、落雷による電気設備の故障や豪雨による浸水被害なども補償対象となるケースがあります。近年は異常気象が増加しているため、災害リスクを考慮した保険加入はますます重要です。加入している保険内容を定期的に確認し、対象となる補償範囲や免責金額を把握しておくことで、いざという時に迅速な請求が可能になります。

保険会社によっては修理費の一部しか補償されない場合や、申請に必要な書類が多く時間がかかることもあるため、平時から準備しておくことが大切です。

修理費を抑える方法の比較

方法	内容	メリット
定期点検・早期修理	防水層や外壁の劣化、共用配管の錆などを早期に補修	大規模修理を防ぎ、資産価値を維持できる
補助金・助成金の活用	耐震、省エネ、防水、バリアフリー改修などで補助を受けられる場合あり	工事費の一部を削減でき、数十万円単位の軽減も可能
火災保険・地震保険	台風・地震・落雷・浸水など災害被害に対応	高額修理を保険で補填でき、家計への負担を軽減

マンション修理費トラブルを回避するポイント

マンション修理費をめぐるトラブルとして、以下のようなものが挙げられます。

• 負担区分の誤解によるトラブル
• 修繕積立金不足による問題
• 業者選定の失敗
• 居住者間の合意不足

これらは、負担者の誤解や情報不足から生じることが多いです。
トラブルを回避するためにも、実際にありがちな問題とその回避方法を整理しておきましょう。

負担区分の誤解によるトラブル

専有部分と共用部分の線引きが不明確なまま修理を行うと、後から「本来は管理組合負担だった」「個人負担にすべきだった」といったトラブルにつながります。さらに、工事後に費用請求の取り扱いをめぐって対立が起きることも少なくなく、住民同士の関係悪化や不信感にもつながります。こうした誤解を防ぐには、管理規約をあらかじめ確認し、必要に応じて管理組合や専門家に相談することが重要です。加えて、居住者説明会や総会の場で実際の事例や規約の具体的条文を示しながら共有することで、理解が深まり、トラブルの未然防止につながります。

修繕積立金不足による問題

修繕積立金が不足していると、大規模修繕や共用部分の修理時に臨時徴収や借入が必要となり、住民の大きな負担になります。場合によっては、一戸あたり数十万円の追加徴収を求められるケースもあり、家計に大きな影響を及ぼします。事前に長期修繕計画を見直し、積立額を定期的に調整することが不可欠です。さらに、物価や建設資材の高騰、労務費の上昇など社会情勢の変化も考慮に入れて計画を修正していくことが求められます。専門コンサルタントを交えて資金計画を策定すれば、将来のトラブルを回避できますし、住民説明会で透明性を持って情報共有することで不満や不安を軽減する効果も期待できます。

業者選定の失敗

安さだけで業者を選ぶと、手抜き工事や保証の不備による再修繕が発生するリスクがあります。特に金額を優先してしまうと、使用する材料の質や職人の技術レベルが十分でない場合があり、結果として短期間で劣化が進んでしまうケースも少なくありません。複数業者の見積もりを比較し、施工実績やアフターサポートの有無を確認することが大切です。さらに、過去の施工事例や利用者の口コミを参考にすることで信頼性を判断できます。また、契約内容は書面で明確に残し、不明点は必ず事前に確認しましょう。追加費用や保証範囲についても事前に取り決めておくことで、後々のトラブルを防ぐことにつながります。

居住者間の合意不足

共用部分の修理やマンションの大規模修繕工事は、住民全体での合意形成が不可欠です。合意形成が不十分だと工事が遅れたり、反対意見からトラブルが生じたりするだけでなく、長期的な不信感やコミュニティ内の分断を招くこともあります。これを防ぐためには、定期的に説明会やアンケートを実施し、住民の意見を反映する姿勢が大切です。さらに、工事の目的や費用の内訳、工期スケジュールなどを分かりやすく資料化して配布し、透明性を確保することが信頼につながります。必要に応じて専門家を招いて質疑応答の場を設けることで、合意形成がよりスムーズに進むようになります。

実録！新東亜工業の施工事例｜13階建てマンション大規模修繕工事【外壁塗装】

東京都江戸川区にある13階建てマンションで行われた大規模修繕工事における外壁塗装の実例をご紹介します。
きっかけは「外壁タイルが剥がれそうで危ない」とのご相談でした。現地調査を行った結果、複数箇所にタイルの浮きやシーリングの劣化が確認され、建物全体の修繕が必要と判断。
工事の打診から引き渡しまで、実際のやり取りを交えながら、現場の流れをご紹介します。

 

ご相談内容

お客様からこのようなご相談をいただきました。

お客様：「共用廊下のタイルが浮いているのが気になって…。剥がれたりすると危ないですよね？」
担当者：「まずは打診調査で浮きの範囲を確認し、必要があれば補修をご提案しますね」

実際に調査してみると、外壁タイルの浮きが広範囲に及んでいることが判明し、同時に全体的な老朽化も見られたため、外壁補修・塗装を含む大規模修繕として対応することになりました。

工事の概要｜工事金額と施工期間

今回の工事では、以下の内容で13階建ての建物全体を対象に修繕を行いました。

工事項目	内容
外壁補修	外壁タイルの浮き・爆裂補修・ひび割れ補修
シーリング工事	既存撤去・新規打ち替え
外壁塗装	下塗り～上塗りの3工程
鉄部塗装	手すり・玄関扉など
足場架設	全面足場設置
防水工事	屋上・バルコニー・出窓などのウレタン防水

工事金額：6,098万円
施工期間：約5ヶ月
※大規模修繕工事全体の金額と期間になります。

現地調査で判明した劣化症状

打診調査や目視確認によって、以下のような劣化が見つかりました。

• 外壁タイルの浮き：打診反応あり（複数階で確認）
• シーリング材の硬化・ひび割れ
• コンクリート躯体の爆裂：鉄筋が露出した箇所あり
• 塗膜の退色・チョーキング（粉吹き）現象

担当者：「シーリングは硬化して弾力を失っており、雨水が侵入するリスクがありました」
お客様：「高層階なので見落としていた部分もあり、こうやって細かく調べてもらえると安心ですね」

施工中のやり取りと配慮

施工中は、安全確保と入居者様への配慮を最優先に進めました。

担当者：「共用廊下のタイル補修時には、通行の導線を確保しながら進めます」
お客様：「掲示板で工事予定を事前に知らせてくれたので、住民にも説明しやすかったです」

また、工事中の進捗についても、定期的にお客様とやり取りを行い、不明点を解消しながら進めました。

担当者：「今日は西面のタイル補修を行います。音が出る作業のため、朝から始めて午前中で終わらせますね」
お客様：「わざわざ連絡ありがとうございます。助かります」

お問い合わせや工事のお見積もり無料！まずはメール・お電話からご相談ください！

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引き渡し時のご感想

工事完了後、最終検査と仕上がり確認を実施し、以下のようなお言葉をいただきました。

お客様：「きれいに仕上がっていて、これでしばらくは安心ですね」
担当者：「今後も定期的な点検のご案内をいたしますので、何かあればすぐご連絡ください」

仕上がりだけでなく、工程中の説明や対応にもご満足いただけたことが、私たちにとっても大きな成果となりました。

マンションの修繕費に関するよくある質問

マンションの修繕費については、負担者や相場、トラブル防止策など多くの疑問が寄せられます。ここでは居住者や管理組合が特に知っておきたいポイントをQ&A形式でまとめました。

Q1. 共用部分と専有部分の修理費はどう区別されますか？

A.共用部分は建物全体や複数の住戸に関わる外壁、屋上、防水層、エレベーターなどを指し、管理組合や修繕積立金で負担します。一方、専有部分はキッチン、浴室、トイレ、床、壁紙、給湯器など住戸内部の範囲で、基本的に個人負担です。ただし玄関ドアやサッシなどはグレーゾーンとなり、管理規約や過去の事例によって判断されます。

Q2. 修繕積立金が不足した場合どうなりますか？

A.修繕積立金が不足すると、大規模修繕や共用部修理の際に臨時徴収や借入が必要となり、住民の負担が急増します。そのため、長期修繕計画に基づいて積立額を定期的に見直し、必要に応じて増額することが重要です。事前の資金計画を怠ると、急な費用請求に戸惑う住民も多く、トラブルの原因になります。

Q3. 修理費を抑えるためにできることは？

A.修理費を抑えるには、定期点検や早期修理で不具合を小さいうちに対処することが大切です。また、自治体の補助金や助成金を活用することで数十万円単位の費用削減が可能になる場合があります。さらに、火災保険や地震保険を活用すれば、災害による損傷を補償してもらえるケースもあるため、契約内容を確認しておくと安心です。

Q4. 修理業者を選ぶ際に注意すべき点は？

A.費用だけで業者を選ぶと、手抜き工事や保証不備による再修繕のリスクがあります。複数社の見積もりを比較し、施工実績や保証内容、アフターサービスを必ず確認しましょう。契約内容を明文化すること、不明点をそのままにしないことが重要です。信頼できる業者を選ぶことが長期的なコスト削減につながります。

Q5. 水漏れなどのトラブルが発生した場合はどう対応すべきですか？

A.水漏れは被害が広がると数百万円単位の修理費につながるため、迅速な対応が不可欠です。まずは応急処置を行い、すぐに管理組合や管理会社へ連絡します。原因が専有部分か共用部分かによって費用負担が異なるため、専門業者による調査を依頼し、責任範囲を明確にすることが大切です。

Q6. 将来的に修理費負担を軽減するにはどうしたらよいですか？

A.日常的な点検とメンテナンスを欠かさず、小さな不具合を早めに修理することが基本です。加えて、修繕積立金の計画的な運用や補助金・助成金の情報収集も効果的です。さらに、管理組合が主体的に情報を共有し、居住者の理解と協力を得ながら資金を準備することが、将来的な負担軽減につながります。

マンションの修理費を抑えるためのメンテナンスを｜まとめ

マンション修理費は、専有部分か共用部分かで負担者が大きく変わり、相場も工事内容によって幅広く異なります。トラブルを避けるためには、管理規約の確認や積立金の計画的な運用、適切な業者選定、住民間の合意形成が欠かせません。

また、定期点検や補助金・保険の活用により費用を抑える工夫も可能です。日常的に情報を整理し、いざという時に備えておくことが、安心で快適なマンション生活を維持する鍵となります。