大規模修繕とは？建築基準法と国土交通省の定義から工事内容・流れ・注意点まで完全解説

マンションや戸建て住宅を所有している方なら、一度は「大規模修繕」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。

しかし、実際にどのような工事を指すのか、なぜ必要なのか、法的な定義は何かなど、詳しく理解している方は意外に少ないのが現状です。

大規模修繕は、建物の安全性と資産価値を維持するために欠かせない重要な工事です。

建築基準法では明確な定義が設けられており、国土交通省のガイドラインでも具体的な指針が示されています。

また、工事の規模や内容によっては確認申請が必要になる場合もあり、適切な知識なしに進めることはできません。

この記事では、大規模修繕の基本的な定義から法的な要件、具体的な工事内容まで、建物所有者が知っておくべき情報を網羅的に解説します。

マンション管理組合の理事の方、戸建て住宅の所有者の方、不動産投資を検討中の方にとって、必ず役立つ実践的な内容をお届けします。

大規模修繕とは？基本的な定義と意味

大規模修繕とは、建物の経年劣化に対処し、建築当初の性能や機能を回復させるために行う計画的な修繕工事のことです。

単なる補修や小規模な修理とは異なり、建物全体の長期的な維持管理を目的とした包括的な工事を指します。

一般的に大規模修繕というと、マンションで足場を組んで行われる外壁塗装や防水工事をイメージする方が多いでしょう。

確かにこれらの工事は大規模修繕の代表例ですが、法律上の定義や実際の工事内容はより詳細に規定されています。

大規模修繕の主な特徴として、以下の点が挙げられます。

• 工事期間が長期間にわたること
• 工事費用が高額であること
• 建物全体の性能向上を図ること
• 計画的に実施されること

これらの特徴により、大規模修繕は建物の資産価値維持と居住環境の向上に大きく貢献します。

大規模修繕が必要な理由

建物は時間の経過とともに必ず劣化します。

外壁のひび割れ、防水層の劣化、設備の老朽化など、様々な箇所で不具合が生じてきます。

これらの劣化を放置すると、建物の安全性が損なわれるだけでなく、修繕費用も大幅に増加してしまいます。

例えば、外壁の小さなひび割れを放置すると、雨水の浸入により鉄筋の腐食や構造体の劣化が進行します。

初期段階で適切に補修すれば数万円で済む工事が、進行した場合には数百万円の大工事になることも珍しくありません。

大規模修繕を計画的に実施することで、建物の寿命を延ばし、居住者の安全を確保し、資産価値の維持向上を図ることができます。

また、エネルギー効率の改善や最新設備の導入により、ランニングコストの削減も期待できます。

マンションと戸建ての違い

大規模修繕の考え方は、マンションと戸建て住宅で若干異なります。

マンションの場合は、管理組合が主体となって共用部分の修繕を計画的に実施します。

一方、戸建て住宅では所有者自身が建物全体の維持管理を行う必要があります。

項目	マンション	戸建て住宅
実施主体	管理組合	所有者
対象範囲	共用部分のみ	建物全体
費用負担	修繕積立金	所有者負担
実施周期	12〜15年	10〜15年

この表からも分かるように、マンションでは管理組合による計画的な実施が前提となっているため、個々の所有者の負担は軽減されています。

一方、戸建て住宅では所有者自身が適切なタイミングを判断し、必要な資金を準備する必要があります。

建築基準法における大規模修繕の定義

建築基準法では、大規模修繕について明確な定義が設けられています。

ここでは、大規模修繕と建築基準法についてご紹介していきます。

この法的定義は、確認申請の要否や工事の進め方に直接影響するため、建物所有者にとって重要な知識となります。

建築基準法第2条第14号では、大規模修繕を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう」と定義しています。

また、同条第15号では大規模模様替えを「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう」としています。

ここで重要なのは「主要構造部」と「過半」という2つのキーワードです。

主要構造部とは、建築基準法第2条第5号で定義されており、具体的には壁、柱、床、はり、屋根、階段の6つの部位を指します。

ただし、構造上重要でない間仕切壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分は除外されます。

「過半」の判定は数量的な基準で行われます。

例えば、建物に10本の主要な柱がある場合、6本以上の柱を修繕すれば大規模修繕に該当します。

面積で判定する場合は、総面積の50％を超える部分を工事する場合が対象となります。

この判定は工事の計画段階で慎重に行う必要があり、大規模修繕に該当する工事では確認申請が必要になる場合があります。

修繕と模様替えの違いも重要です。

修繕とは、既存の材料とほぼ同じ材料を用いて元の状態に回復する工事を指します。

一方、模様替えとは、異なる材料や仕様を用いて性能や機能を変更する工事のことです。

具体例を挙げると、劣化したタイルを同種のタイルで張り替える場合は修繕、タイルを塗装仕上げに変更する場合は模様替えに該当します。

一般的なマンションの大規模修繕工事（外壁塗装、防水工事、鉄部塗装など）の多くは、主要構造部の過半に及ばないため建築基準法上の大規模修繕には該当しません。

しかし、外壁の断熱改修や大規模な構造補強を伴う工事では該当する可能性があるため、事前の検討が重要です。

国土交通省ガイドラインでの大規模修繕とは？

国土交通省では、建築基準法とは別の観点から大規模修繕の指針を示しています。

「長期修繕計画作成ガイドライン」や「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、より実務的な観点から大規模修繕について解説されています。

国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕を「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの等をいう」と定義しています。

この定義は建築基準法よりも包括的で、実際のマンション管理の実態に即した内容となっています。

法的な定義にとらわれることなく、建物の維持管理に必要な工事を幅広く大規模修繕として位置づけ、計画的な実施を推奨しています。

推奨される大規模修繕の周期

国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕の実施周期について具体的な目安を示しています。

従来は12年周期が一般的とされていましたが、2021年の改定により、建物の状況や使用材料に応じた幅のある周期設定が推奨されるようになりました。

工事項目	推奨周期（改定前）	推奨周期（改定後）	備考
外壁塗装	12年	12〜15年	使用塗料により変動
屋上防水	12年	10〜15年	防水工法により異なる
鉄部塗装	4年	3〜5年	環境条件により調整
給水設備	25年	25〜30年	配管材質により変動
エレベーター	25年	25〜30年	使用頻度により調整

この周期の幅は、建物の立地環境、使用材料の品質、過去の修繕履歴などを総合的に勘案して決定されます。

海岸部など塩害の影響を受けやすい地域では短いサイクルでの修繕が、内陸部では比較的長いサイクルでの修繕が適切とされています。

また、高品質な材料を使用した場合は周期を延長できる可能性があります。

長期修繕計画の重要性

国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕の長期修繕計画の策定を強く推奨しています。

長期修繕計画とは、建物の各部位について将来の修繕時期と費用を予測し、計画的な修繕実施と資金準備を行うための計画書です。

適切な長期修繕計画には以下の要素が含まれます。

まず計画期間として、30年以上かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間を設定します。

推定修繕工事項目では、建物の各部位について必要な修繕内容を詳細に設定します。

修繕周期については、ガイドラインの目安を参考に建物の実情に応じて設定し、推定修繕工事費では最新の市場価格を反映した費用を算定します。

収支計画では、修繕積立金の収入と修繕工事の支出を長期的に予測し、資金不足が生じないよう調整します。

この計画により、建物所有者は将来の修繕費用を事前に把握し、適切な資金準備を行うことができます。

また、修繕の必要性や緊急度を客観的に判断する基準としても活用できます。

長期修繕計画は一度作成すれば終わりではなく、5年程度ごとまたは大規模修繕工事の実施時期に合わせて定期的な見直しが必要です。

建物の劣化状況、工事費の変動、新技術の導入、法令の改正などにより前提条件が変わるためです。

大規模修繕と大規模改修の違い

大規模修繕と混同されやすい用語に「大規模改修」があります。

この2つの概念は似ているようで明確な違いがあり、目的や内容、費用などが大きく異なります。

建物の維持管理を適切に行うためには、この違いを正しく理解することが重要です。

大規模修繕は建築当初の性能を回復させることが主目的であるのに対し、大規模改修は建築当初よりも性能や機能を向上させることを目的としています。

リフォームとリノベーションの関係に似ており、修繕は「リフォーム」、改修は「リノベーション」に対応すると考えると理解しやすいでしょう。

修繕工事では、経年劣化によって低下した建物の性能を元の水準まで回復させることが目標となります。

例えば、ひび割れた外壁の補修、劣化した防水層の更新、古くなった塗装の塗り直しなどが該当します。これらの工事により、建物の基本的な機能と安全性を維持できます。

一方、改修工事では建築当初の水準を超えて性能や機能を向上させます。

断熱性能の向上、バリアフリー化、セキュリティシステムの導入、省エネ設備への更新などが代表的な例です。

これらの工事により、現在の生活水準に適合した快適性と利便性を獲得できます。

項目	大規模修繕	大規模改修
目的	性能の回復・維持	性能の向上・グレードアップ
到達レベル	建築当初の水準	建築当初を上回る水準
工事内容	補修・更新中心	改良・新設中心
費用	相対的に低額	相対的に高額
資金調達	修繕積立金	一時金・借入金
資産価値への影響	維持・回復	向上

修繕工事の具体例としては、外壁のひび割れ補修と既存と同等の塗装、屋上防水の更新、給排水管の更新、設備機器の交換などが挙げられます。

これらの工事では、基本的に既存と同等以上の材料や工法を使用して、元の機能を回復させることに重点を置きます。

改修工事では、外壁の断熱改修、高性能ガラスへの交換、床暖房システムの新設、宅配ボックスの設置、共用部分へのラウンジ設置などが行われます。

これらの工事により、建築当初にはなかった機能や性能を新たに付加できます。

実際の大規模修繕工事では、必要に応じて修繕と改修を組み合わせて実施することが多くなっています。

基本的な修繕で建物の性能を回復させた上で、居住者のニーズに応じた改修を併せて行うことで、効率的かつ効果的な建物の維持管理が可能になります。

大規模修繕工事にかかる費用相場

大規模修繕工事の費用は、建物の種類、規模、築年数、工事内容、立地条件などにより大きく変動します。

2025年現在、物価上昇や人件費高騰の影響により、工事費用は上昇傾向にあります。

適切な予算計画を立てるためには、最新の相場情報を把握することが重要です。

費用に影響する主な要因として、下記などが挙げられます。

• 建物の規模（戸数・面積）
• 築年数（1回目か2回目以降か）
• 工事内容（修繕のみか改修も含むか）
• 立地条件（都市部か地方か、海岸部か内陸部か）
• 材料のグレード、工事時期（繁忙期か閑散期か）

これらの要因を総合的に勘案して費用を算定する必要があります。

マンション大規模修繕の費用相場

マンション大規模修繕の費用相場は、2025年現在で戸当たり約150万円程度となっています。

ただし、修繕回数により相場は大きく異なります。

1回目の大規模修繕では戸当たり100～120万円程度ですが、2回目以降では給排水設備の更新なども含まれるため150～200万円程度になることが多いです。

修繕回数	築年数目安	戸当たり費用	主な工事内容
1回目	12～15年	100～120万円	外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装
2回目	25～30年	150～200万円	上記+給排水設備更新
3回目	37～45年	180～250万円	上記+エレベーター更新

マンションの規模による費用差も顕著です。

小規模マンション（30戸未満）では戸当たり単価が高くなる傾向があり、大規模マンション（100戸以上）では スケールメリットにより単価が下がる傾向があります。

立地条件では、都市部で高く地方で安い傾向があり、海岸部では塩害対策により費用が増加することがあります。

ビル大規模修繕の費用相場

商業ビルやオフィスビルの大規模修繕費用は、平方メートル当たり15,000～25,000円程度が相場となっています。

ビルの場合、テナントの営業に配慮した工事計画が必要で、夜間や休日の作業により費用が増加する場合があります。

ビル特有の工事項目として、受変電設備の更新、空調設備の更新、消防設備の更新、OAフロアの改修などがあります。

これらの設備更新を含む場合、平方メートル当たり30,000～50,000円程度になることもあります。

また、ビルでは意匠性が重視されるため、外装材に高級素材を使用したり、デザイン性の高い仕上げを施したりすることが多く、住宅系建物と比較して費用が高くなる傾向があります。

テナントビルでは空室リスクを避けるため、計画的な修繕による資産価値維持がより重要になります。

アパート大規模修繕の費用相場

アパートの大規模修繕費用は、戸当たり80～120万円程度が相場となっています。

マンションと比較して共用部分が少ないため、戸当たり単価は相対的に安くなりますが、小規模な建物ではスケールメリットが得られにくい面もあります。

木造アパートでは構造体の劣化対策も重要で、土台や柱の防蟻処理、床下や小屋裏の湿気対策などが必要になる場合があります。

また、賃貸経営の観点から、入居率向上を目的とした設備の充実や外観のグレードアップを併せて実施することも多く、その場合は費用が増加します。

築年数による費用差も顕著で、新築から10～15年程度の第1回修繕では戸当たり60～80万円程度です。

しかし、25年を超える第2回修繕では給排水設備の全面更新により100～150万円程度になることが一般的です。

戸建て大規模修繕の費用相場

戸建て住宅の大規模修繕費用は、延べ床面積や工事内容により大きく変動しますが、一般的には100～300万円程度の範囲になります。

30坪程度の住宅で外装を中心とした修繕であれば150～200万円、設備更新も含めた全面的な修繕では250～350万円程度が目安となります。

工事内容	費用目安	備考
外壁塗装のみ	80～150万円	塗料グレードにより変動
屋根+外壁塗装	120～200万円	屋根材により変動
外装+設備更新	200～300万円	給湯器、エアコン含む
全面リフォーム	300～500万円	内装工事も含む

戸建て住宅では所有者の判断で工事範囲を決められるため、予算に応じた柔軟な計画が可能です。

緊急性の高い部分から優先的に修繕し、数年に分けて実施することも可能です。

また、DIYで対応できる部分もあり、費用を抑えることもできますが、安全性や品質を考慮して専門業者への依頼が推奨されます。

大規模修繕の工事期間

大規模修繕工事の期間は、建物の規模、工事内容、天候条件などにより変動しますが、一般的には準備期間と工事期間を合わせて1～2年程度を要します。

適切なスケジュール管理により、居住者への影響を最小限に抑えながら品質の高い工事を実現することが重要です。

工事期間に影響する主な要因として、下記などがあります。

• 建物の規模（戸数・階数・面積）
• 工事内容（修繕のみか設備更新も含むか）
• 工事方法（工区分割の有無）
• 天候条件（雨天日数の多寡）
• 資材調達の状況
• 作業員の確保状況

これらの要因を事前に検討し、余裕を持ったスケジュールを設定することが大切です。

準備期間（計画〜着工）

大規模修繕工事の準備期間は、計画の立案から工事着手まで通常6か月～1年程度を要します。

この期間中に、建物診断、修繕計画の策定、設計・仕様の決定、業者選定、契約締結、近隣説明などの重要な手続きを順次進めていきます。

準備期間のスケジュール例を以下に示します。

まず建物診断・劣化調査に1～2か月、修繕計画の策定・合意形成に2～3か月、設計・仕様書作成に1～2か月、業者選定・見積もり比較に2～3か月、契約締結・各種手続きに1か月程度を要します。

• 建物診断では外壁の打診調査、屋上防水の詳細調査、設備の劣化状況確認を実施
• 修繕計画では工事範囲、仕様、予算を検討し、理事会や総会で合意形成を図る
• 設計段階では詳細仕様の決定、数量積算、工程計画の策定を行う
• 業者選定では複数社からの見積もり取得、技術提案の評価、面接審査を実施
• 契約前には近隣説明会の開催、各種届出の提出、保険手続きなどを完了

これらの準備作業を十分に行うことで、工事の品質確保と円滑な進行が可能になります。

特に合意形成や業者選定には時間を要するため、早期からの準備開始が重要です。

工事期間（着工〜完成）

実際の工事期間は、マンションの規模により大きく異なります。

小規模マンション（30戸程度）で3～4か月、中規模マンション（50～100戸）で4～6か月、大規模マンション（100戸以上）で6～8か月程度が一般的です。

マンション規模	戸数目安	工事期間	主な制約要因
小規模	～30戸	3～4か月	足場面積が小さいため効率的
中規模	30～100戸	4～6か月	標準的な工期設定
大規模	100戸～	6～8か月	工区分割により期間延長
超高層	200戸～	8～12か月	高所作業により作業効率低下

工事の進行は天候に大きく左右されます。

外装工事は雨天時に作業できないため、梅雨時期や台風シーズンを避けた工程計画が重要です。

一般的には春（3～5月）と秋（9～11月）が工事に適した時期とされており、この時期に主要な外装工事を集中させる計画が推奨されます。

工事期間中の典型的な作業フローは以下の通りです。

• 仮設工事（足場設置、養生シート張り）に1～2週間
• 外壁下地補修・清掃に2～3週間
• 外壁塗装工事（下塗り・中塗り・上塗り）に4～6週間
• 屋上防水工事に2～3週間
• 鉄部塗装・建具工事に2～3週間
• 設備工事・共用部工事に2～4週間
• 仮設撤去・清掃に1週間程度

工事期間の短縮を図る方法として、工区分割による並行作業、プレハブ工法の採用、高効率工法の採用、工程管理の徹底などがあります。

ただし、品質を犠牲にした無理な工期短縮は避けるべきであり、適切な品質管理と安全管理を前提とした合理的な期間設定が重要です。

大規模修繕の工事内容と流れ

大規模修繕工事は多岐にわたる作業を組み合わせた複合工事であり、適切な工程管理と品質管理が成功の鍵となります。

工事内容を正しく理解し、段階的な進行プロセスを把握することで、発注者として適切な判断と管理が可能になります。

工事の成功には、事前の十分な計画、適切な業者選定、綿密な工程管理、定期的な品質チェック、居住者とのコミュニケーションなどが不可欠です。

これらの要素を総合的に管理することで、期待する成果を得ることができます。

大規模修繕の工事内容

大規模修繕工事の主要な内容は、外装工事、防水工事、設備工事、共用部改善工事に大別されます。

それぞれの工事には専門的な技術と材料が必要で、相互に関連しながら進行していきます。

外装工事では建物の外観と防水性能の回復を図ります。

具体的には、外壁のひび割れ補修、タイルの剥離補修、シーリングの打替え、外壁塗装、鉄部塗装などが含まれます。

これらの工事により、建物の美観回復と雨水浸入防止を実現します。

防水工事は建物の寿命に直結する重要な工事です。

屋上防水、バルコニー防水、開放廊下防水などの部位別に、適切な防水工法を選択して実施します。

防水工事の品質は建物の構造体保護に直接影響するため、特に慎重な施工管理が必要です。

工事種別	主な内容・工程
外壁補修工事	・ひび割れ補修 ・タイル補修 ・コンクリート爆裂補修など
外壁塗装工事	・高圧洗浄 ・下地処理 ・下塗り・中塗り・上塗りの各工程
防水工事	・既存防水撤去 ・下地調整 ・新規防水層施工 ・保護層設置
鉄部塗装工事	・錆落とし ・防錆処理 ・下塗り・上塗りの各工程
シーリング工事	・既存シーリング撤去 ・プライマー塗布 ・新規充填
建具工事	・サッシ調整 ・玄関ドア塗装 ・手すり補修など

設備工事では、給排水設備、電気設備、エレベーター、機械式駐車場などの更新や改修を行います。

これらの設備は建物の機能維持に不可欠であり、法定耐用年数を考慮した計画的な更新が必要です。

給排水設備では配管の更新、給水ポンプの交換、受水槽の清掃などを実施し、電気設備では幹線ケーブルの更新、分電盤の交換、LED照明への更新などを行います。

大規模修繕工事の流れ

大規模修繕工事は以下のステップに従って段階的に進行します。

各ステップでの適切な管理により、品質の高い工事成果を得ることができます。

ステップ1：仮設工事（1～2週間）

工事の安全性確保と作業効率向上のため、足場の設置、養生シートの張設、資材置場の確保を行います。

足場は建物全体を覆う規模となり、居住者の日常生活に大きな影響を与えるため、事前説明と理解協力が重要です。

ステップ2：調査・下地処理（2～3週間）

足場設置後、外壁の詳細調査を実施し、補修箇所を正確に把握します。

ひび割れの深さや範囲、タイルの浮きや剥離状況、鉄筋の腐食程度などを詳しく調査し、適切な補修方法を決定します。

調査結果に基づいて下地補修を実施し、塗装や防水工事の品質確保を図ります。

ステップ3：外壁補修工事（3～4週間）

調査結果に基づいてひび割れ補修、タイル補修、コンクリート爆裂補修などを実施します。

補修材料は既存材料との適合性を十分検討して選定し、将来の劣化防止を図ります。

補修完了後は十分な乾燥期間を確保し、次工程への準備を整えます。

ステップ4：塗装工事（4～6週間）

外壁塗装では高圧洗浄による清掃から開始し、下塗り、中塗り、上塗りの順序で施工します。

各工程間には適切な乾燥時間を確保し、天候条件にも十分配慮して進行します。

塗料の選択では耐久性、美観性、環境適合性を総合的に判断し、長期的な満足度向上を図ります。

ステップ5：防水工事（2～3週間）

屋上やバルコニーなどの防水工事を実施します。

既存防水の撤去、下地調整、プライマー塗布、防水層施工、保護層設置の順序で進行し、各工程での品質管理を徹底します。

防水工事は雨天時には作業できないため、天候予報を注視しながら工程調整を行います。

ステップ6：設備工事（2～4週間）

給排水設備、電気設備、エレベーターなどの更新工事を実施します。

設備工事は居住者の生活に直接影響するため、断水や停電の時間を最小限に抑える工夫が必要です。

事前に詳細なスケジュールを居住者に通知し、理解と協力を得ながら進行します。

ステップ7：仕上げ・清掃（1～2週間）

全工事の完了後、仕上げ作業と清掃を実施します。

共用部の美装、外構の整備、廃材の撤去などを行い、工事前の状態に復旧します。

足場撤去前には最終検査を実施し、工事品質の確認を行います。

ステップ8：完了検査・引渡し（1週間）

工事完了後、発注者立会いのもとで完了検査を実施します。

仕様書との適合性、施工品質、安全性などを総合的にチェックし、不具合があれば是正を求めます。

検査合格後に工事引渡しとなり、保証書やメンテナンス資料などの提出を受けます。

大規模修繕工事の申請手続きと必要書類

大規模修繕工事において確認申請が必要になるかどうかは、建築基準法の規定により厳格に定められています。

申請の要否を正確に判断し、必要な場合は適切な手続きを行うことで、工事の適法性を確保し、スムーズな施工を実現できます。

確認申請は建築行政上の重要な手続きであり、不適切な判断や手続きの遅れは工事スケジュールに大きな影響を与える可能性があります。

事前に十分な検討を行い、必要に応じて専門家の助言を求めることが重要です。

確認申請が必要な建築物の規模

確認申請が必要な建築物は、建築基準法第6条第1項により以下のように区分されています。

新築の場合は1号から4号まで全てが対象ですが、大規模修繕の場合は1号から3号までが対象となる点が重要です。

号数	建築物の規模・用途	大規模修繕時の確認申請
1号	特殊建築物（劇場、百貨店、共同住宅等）で床面積100㎡超	必要
2号	木造建築物で3階以上または 延べ面積500㎡超または軒高9m超または最高高さ13m超	必要
3号	非木造建築物で2階以上または延べ面積200㎡超	必要
4号	上記以外の建築物（小規模建築物）	原則不要 （2025年4月以降は一部必要）

この表で注目すべきは、4号建築物（小規模な木造住宅など）については、これまで大規模修繕時の確認申請が不要でしたが、2025年4月の法改正により一部で申請が必要になったことです。

2階建て以上の木造住宅や延べ面積200㎡超の木造住宅では、大規模修繕時にも確認申請が必要となりました。

確認申請の判定フロー

大規模修繕で確認申請が必要かどうかの判定は、以下のフローチャートに従って行います。

まず建築物がどの号数に該当するかを確認し、次に工事内容が建築基準法上の大規模修繕に該当するかを判定します。

判定の第1段階では、建築物の用途、構造、規模を確認します。

共同住宅（マンション）で床面積100㎡超は1号建築物、木造で3階以上または500㎡超は2号建築物、非木造で2階以上または200㎡超は3号建築物に該当します。

第2段階では、工事内容が大規模修繕に該当するかを判定します。

主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）のうち一種以上について過半の修繕または模様替えを行うかどうかがポイントになります。

例えば、建物の外壁全面を改修する工事や、構造補強を伴う大幅な改修工事などは該当する可能性があります。

• 外壁工事：既存外壁の全面撤去や新しい外壁材の重ね張りは該当する可能性あり
• 屋根工事：屋根構造の大幅な変更や重量増加を伴う工事は該当する可能性あり
• 開口部工事：窓やドアの大幅な拡大や新設は該当する可能性あり
• 構造補強：柱や梁の大幅な補強や増設は該当する可能性あり

一般的なマンションの大規模修繕工事（外壁塗装、防水工事、鉄部塗装など）の多くは、主要構造部の過半に及ばないため確認申請は不要です。

しかし、判断が困難な場合は建築士や行政窓口に相談することを推奨します。

申請手続きと必要書類

確認申請が必要な大規模修繕では、工事着手前に建築主事または指定確認検査機関に申請書類を提出する必要があります。

申請には詳細な設計図書や構造計算書、工事内容を示す図面などが必要になり、準備には相当な時間と費用がかかります。

主な必要書類は以下の通りです。

必要書類	内容
確認申請書（第4号様式）	建築基準法に基づき、工事の計画を申請するための正式書類
付近見取図	建物の位置を示す地図。道路や周辺環境との関係を記載
配置図	敷地内における建物の配置を示す図面
各階平面図	各階の間取りや構造を表した図面
立面図（2面以上）	建物外観を示す図面。正面・側面など
断面図（2面以上）	建物内部を切断した構造を示す図面
詳細図	特定部分の拡大図。施工方法や仕上げを表す
構造詳細図	柱・梁・基礎などの構造を詳細に示す図面
構造計算書（必要な場合）	建物の安全性を確認するための計算書
工事内容説明書	工事の目的、方法、施工範囲を記した書面
既存建築物の図面	既存建物の構造や間取りを示す図面
修繕内容比較表	既存状態と修繕後の変更点をまとめた表

申請から確認済証の交付まで通常7日から35日程度かかり、工事はこの確認済証を受けた後でなければ着手できません。

また、工事完了後には完了検査を受け、検査済証の交付を受ける必要もあります。

申請手数料は建築物の規模により異なりますが、数万円から数十万円程度が必要です。

確認申請不要な工事の範囲

多くのマンション大規模修繕工事は、確認申請が不要な範囲で実施されています。

• 外壁塗装
• 屋上防水
• 鉄部塗装
• 給排水設備の更新
• エレベーターの更新

上記のような一般的な工事は、通常は確認申請の対象外です。

確認申請が不要な工事の具体例として、下記などが挙げられます。

• 既存と同等仕様での塗装塗替え
• 防水層の更新（既存と同工法）
• 給排水配管の更新（経路変更なし）
• 設備機器の交換（同等能力）
• 建具の修繕・調整、手すりや階段の補修

ただし、同じ外壁工事でも、既存外壁に新しい外壁材を重ね張りする工法や、開口部の大幅な変更を伴う工事では、大規模修繕に該当する可能性があります。

また、構造補強を目的とした工事や、用途変更を伴う改修工事では確認申請が必要になる場合があります。

工事内容により判定が変わるため、事前に建築士による検討を行い、必要に応じて行政機関への事前相談を実施することが重要です。

判断を誤ると工事の遅延や法的な問題が生じる可能性があるため、慎重な検討が必要です。

大規模修繕工事でよくあるトラブルと対策

大規模修繕工事では様々なトラブルが発生する可能性があります。

事前にトラブルの種類と対策を理解しておくことで、問題の予防や早期解決が可能になります。

適切な対応により、工事の品質確保と円滑な進行を実現できます。

トラブルの多くは、事前の準備不足、コミュニケーション不足、品質管理の不備、想定外の事態への対応遅れなどが原因となっています。

これらの要因を事前に把握し、適切な予防策を講じることが重要です。

工事費用の増額トラブル

最も多いトラブルの一つが、当初見積もりからの工事費用増額です。

工事着手後に追加工事が必要になったり、想定以上に劣化が進行していたりすることで、予算オーバーが発生します。

費用増額の主な原因として、下記などがあります。

• 事前調査の不備による隠れた劣化の発見
• 仕様変更や追加工事の要望
• 資材価格や人件費の高騰
• 天候不良による工期延長
• 近隣対応費用の発生

これらのリスクを最小限に抑えるためには、詳細な事前調査の実施、明確な契約条件の設定、予備費の確保が重要です。

対策としては、工事契約時に追加工事の判断基準と費用負担を明確にしておくこと、10～15％程度の予備費を確保しておくことが大切です。

また、定期的な工事進捗と予算の確認や重要な変更については理事会や総会での承認プロセスを確立することなども効果的です。

設計監理方式を採用し、第三者による客観的なチェック体制を構築しましょう。

工事品質に関するトラブル

工事品質に関するトラブルも深刻な問題となります。

塗装の色ムラや膜厚不足、防水工事の施工不良、材料の不適合使用などにより、期待した品質や耐久性が得られない場合があります。

品質トラブルの原因として、下記などが挙げられます。

• 施工技術の不足
• 品質管理体制の不備
• 不適切な材料の使用
• 天候条件を無視した施工
• 検査体制の不備

これらの問題を防ぐためには、実績豊富な業者の選定、詳細な仕様書の作成、定期的な品質検査の実施が必要です。

また対策として、工事監理者による定期的な現場立会い、写真による施工記録の保存、材料検収時の品質確認、中間検査と完了検査の徹底実施などを行いましょう。

問題が発見された場合は、即座に是正を求め、必要に応じて再施工を要求することも重要です。

居住者とのトラブル

工事期間中の騒音、振動、粉塵などにより居住者からの苦情が発生することがあります。

また、作業時間や作業方法について理解が得られず、トラブルに発展するケースもあります。

主な原因として、多いのは下記のようなトラブルです。

• 事前説明の不足
• 工事スケジュールの変更連絡遅れ
• 約束した作業時間の不遵守
• 清掃や片付けの不備
• 作業員のマナー問題

これらの問題を防ぐためには、丁寧な事前説明と継続的なコミュニケーションが不可欠です。

対策として、工事開始前の住民説明会開催、定期的な工事進捗の報告、苦情窓口の設置と迅速な対応、作業時間の厳格な管理、現場の清掃と整理整頓の徹底を行いましょう。

また、特に配慮が必要な住戸（高齢者、病気療養中、在宅勤務など）については、個別の対応策を検討することも大切です。

トラブルが発生した場合は、まず現場責任者が迅速に対応し、必要に応じて理事会や管理会社が介入して解決を図ります。

解決困難な場合は、工事の一時中断も含めて検討し、居住者の理解と協力を得ながら進める姿勢が重要です。

大規模修繕に関するよくある質問【FAQ】

大規模修繕について、建物所有者や管理組合からよく寄せられる質問と回答をまとめました。

実際の修繕計画や工事実施の参考にお役立てください。

Q.大規模修繕の費用はどのくらいかかりますか？

A.マンションの大規模修繕費用は、2025年現在で戸当たり約150万円が相場となっています。

ただし、建物の規模、築年数、工事内容、立地条件により大きく変動します。

1回目の修繕では戸当たり100～120万円程度ですが、2回目以降では設備更新も含まれるため150～200万円程度になることが多いです。

戸建て住宅では延べ床面積や工事内容により異なりますが、100～300万円程度が一般的な範囲です。

外壁塗装のみであれば80～150万円、屋根と外壁の塗装で120～200万円、設備更新も含めると200～300万円程度が目安となります。

工事内容を絞り込むことで費用を抑えることも可能です。

Q.修繕積立金はいくら必要ですか？

A.国土交通省のガイドラインでは、マンションの修繕積立金として月額200～300円/㎡程度の積立てが推奨されています。

専有面積70㎡の住戸であれば月額14,000～21,000円程度となります。

ただし、建物の仕様や立地条件、計画する工事内容により必要額は変わります。

長期修繕計画に基づいた適切な設定が重要で、不足が予想される場合は早期に積立金額の見直しを行う必要があります。

また、一時金の徴収や借入金による対応も選択肢として検討できますが、住民の負担や合意形成を考慮した慎重な判断が必要です。

Q.大規模修繕はどのような業者に依頼すればよいですか？

A.大規模修繕工事は専門性が高いため、実績豊富な専門業者に依頼することが重要です。

選定の際は、施工実績、技術力、財務状況、アフターサービス体制などを総合的に評価します。

複数社による見積もり比較を行い、価格だけでなく工事内容や品質も十分検討してください。

業者選定では、下記の点を確認しましょう。

• 同規模・同種の建物での施工実績
• 建設業許可や各種資格の保有状況
• 財務健全性
• 保証・アフターサービス体制
• 現場管理体制

また、設計監理方式を採用し、第三者による工事監理を受けることで品質確保を図ることも推奨されます。

Q.工事期間中の生活への影響はありますか？

A.大規模修繕工事では足場設置により洗濯物の外干しができなくなったり、窓の開閉が制限されたりします。

また、工事音や粉塵の発生、作業員の出入りなども生活に影響します。通常は工事期間3～6か月程度で、事前に詳細なスケジュールが示されます。

騒音や振動の発生時間は平日の日中（午前8時～午後6時）に限定され、住民への事前説明会も開催されます。

不便をおかけしますが、建物の維持管理のため理解と協力をお願いします。

特に配慮が必要な場合は、事前に工事業者や管理組合に相談することをお勧めします。

Q.工事中に問題が発生した場合はどうすればよいですか？

A.工事中に何らかの問題が発生した場合は、まず工事現場の責任者に連絡してください。

マンションでは理事会や修繕委員会が窓口となり、戸建て住宅では所有者が直接対応します。

重大な品質問題や安全上の問題については工事を一時中断し、原因究明と対策を講じる必要があります。

設計監理者がいる場合は、第三者による客観的な判断を求めることができます。

契約書に定められた瑕疵担保責任により、工事完了後の不具合についても対応を求めることができます。

問題の内容や対応状況は記録として保存し、必要に応じて専門家や行政機関に相談することも重要です。

Q.長期修繕計画はいつ見直せばよいですか？

A.長期修繕計画は5年程度ごと、または大規模修繕工事の前後に見直しを行うことが推奨されています。

建物の劣化状況、工事費の変動、新技術の導入、法令の改正などにより計画の前提条件が変わるためです。

また、大規模修繕工事の実施後は、実際にかかった費用と当初計画との差額を反映させる必要があります。

見直しでは、建物診断結果の反映、最新の工事費相場への更新、修繕積立金の収支予測の再計算、新たな法令や技術基準への対応などを行います。

定期的な見直しにより、より精度の高い修繕計画を維持し、適切な資金計画を継続することができます。

まとめ

• 大規模修繕は建物の劣化に対応し、当初性能を回復する計画的工事
• 建築基準法では主要構造部の過半を修繕する工事と定義
• 国交省は12〜15年周期での実施と長期修繕計画の策定を推奨
• 大規模修繕は性能回復、大規模改修は性能向上が目的で費用も異なる
• 2025年時点の相場はマンション1戸150万円前後、戸建て100～300万円
• 工事は準備に6か月～1年、施工は3～8か月が一般的
• 内容は外装・防水・設備更新が中心で、品質管理を徹底
• 主要構造部の過半に及ぶ工事は確認申請が必要な場合あり

大規模修繕は、建物の安全性と資産価値を維持するために欠かせない重要な投資です。

建築基準法による法的定義と国土交通省ガイドラインによる実務的指針を正しく理解し、建物の状況に応じた適切な修繕計画を策定することが成功の鍵となります。

特に2025年以降は建築基準法の改正や工事費用の上昇など、大規模修繕を取り巻く環境が大きく変化しています。

最新の法令や技術動向を把握し、専門家の助言を得ながら計画的に修繕を実施することで、建物の長寿命化と快適な住環境の維持を実現できるでしょう。

適切な知識に基づいた判断により、建物所有者にとって最適な修繕を実現していただければと思います。