オフィスビルにおける大規模修繕費の目安や工事周期について解説!費用相場・タイミング・節約術・補助金活用まで徹底解説

オフィスビルを長期的に安定運用していくためには、計画的な大規模修繕が欠かせません。とくに築10年、20年、30年と年数が経過するごとに、外壁や防水、設備などの老朽化が進行し、定期的な補修が必要となります。

本記事では、オフィスビルの大規模修繕における費用の目安や修繕周期、代表的な工事項目をはじめ、予算計画や費用を抑える工夫、補助金活用のポイントまで網羅的に解説します。

はじめて修繕を検討する管理者・オーナーの方でも安心して計画が立てられるよう、実務的な視点でお届けします。

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オフィスビルの大規模修繕とは?

オフィスビルの大規模修繕とは、経年劣化によって機能や安全性が低下した建物の外装・内装・設備を、一定周期で総合的に補修・更新する工事のことです。具体的には、外壁の塗装やタイル補修、屋上防水の再施工、共用部の照明や空調の更新、エレベーターのリニューアル、配管の交換などが含まれます。

通常は12〜15年に一度のペースで実施され、修繕費の目安は、内容によっては数千万円以上の費用がかかるケースもあります。

建物の資産価値維持や入居者の安心・快適性を守るためにも、計画的な大規模修繕は非常に重要です。

オフィスビルの大規模修繕費用の目安｜延床面積と築年数で見る相場感

オフィスビルの大規模修繕費用は、建物の延床面積や築年数、構造、立地条件によって大きく異なります。以下に一般的な費用目安を一覧でまとめました。

延床面積	築10年	築20年	築30年
500㎡	約300万円	約800万円	約1,200万円
1,000㎡	約600万円	約1,500万円	約2,000万円
2,000㎡	約1,200万円	約3,000万円	約4,000万円
5,000㎡	約3,000万円	約7,000万円	約9,000万円〜1億円以上

※建物の構造（RC造／SRC造）、階数、施工対象の範囲によって変動します。

オフィスビルの大規模修繕費は「仮設工事（足場・養生）」「共用部」「外装・屋上」「設備系統」「塗装・補修」など複数の工事が同時に発生するため、1工事項目ごとの予算管理が重要になります。仮設足場費だけで総費用の2〜3割を占めることも珍しくありません。

また、築30年を超える建物では、単なる修繕では対応しきれず、耐震補強や基礎の改良、インフラ更新（電気／排水／給水など）を含むリノベーションレベルの大規模改修となるケースもあります。

オフィスビル大規模修繕の主な工事項目｜工事別の費用相場や目安もチェック!

オフィスビルの大規模修繕では、さまざまな工事が複合的に行われます。それぞれの工事項目ごとに目的や頻度、費用が異なるため、全体像を把握しておくことが大切です。

以下に代表的な工事項目とその費用相場を表にまとめました。

工事項目	内容の概要	費用相場・目安	工事周期の目安
外壁改修（塗装・タイル補修）	外壁のひび割れや浮きの補修、塗装の塗り替え	約4,000〜6,000円／㎡	約12〜15年
屋上・バルコニー防水工事	防水層の再施工、シートやウレタン防水	約6,000〜10,000円／㎡	約10〜15年
シーリング打ち替え	建物目地部やサッシまわりのコーキング材の交換	約800〜1,500円／m	約10〜12年
給排水管の更新	配管の劣化による漏水・赤水を防止	約100〜300万円（部分）、500万〜1,000万円（全体）	約25〜30年
空調・換気・照明設備更新	老朽化した空調機器や照明・換気システムの更新	約100万〜500万円／フロア	約15〜20年
電気設備（分電盤・制御盤等）更新	老朽化した電気系統や安全装置の更新	約100万〜300万円	約20年
エレベーターのリニューアル	モーター・制御装置・意匠の更新、安全性強化	約500万〜1,000万円／基	約25〜30年
共用部仕上げ・内装リニューアル	ロビー・廊下などの床・壁・天井などの内装仕上げ更新	約300万〜800万円	約15〜20年

※上記費用はあくまで目安であり、建物の立地、施工範囲、工法、業者によって変動します。

各工事項目は、建物全体の安全性・快適性・資産価値に直結するため、優先順位をつけて実施することが重要です。特に配管や電気設備などのインフラは、見えにくい箇所だけに点検と事前更新が推奨されます。

外壁改修（塗装・補修・タイル修繕）

• 単価相場：4,000〜6,000円／㎡
• 工内容：ひび割れ補修、タイル浮き補修、再塗装
• 備考：足場設置費用が高額になりやすい

屋上・バルコニーの防水工事

• 単価相場：6,000〜10,000円／㎡
• 工法例：ウレタン塗膜防水、塩ビシート防水、アスファルト防水
• 備考：通気緩衝工法を採用するとコスト上昇

給排水管の更新

• 費用目安：部分改修で100〜300万円、全面更新で500万〜1,000万円以上
• 対象：共用部立管、専有部との接続部、受水槽・高架水槽など
• 注意：漏水事故が起こる前の更新が望ましい

電気・空調・換気設備の改修

• 費用目安：100万〜500万円以上／フロア
• 内容：制御盤・分電盤交換、照明LED化、共用部空調の更新
• 備考：消防設備との連動や省エネ法対応も検討事項

エレベーター更新

• 更新費用：1基あたり500万〜1,000万円前後
• 対象：制御装置、巻き上げ機、ドア機構、意匠部分
• 周期：製造から25〜30年が目安。部品供給の停止時期も考慮

オフィスビル大規模修繕のタイミングと費用目安｜築年数別

オフィスビルの大規模修繕は、築年数に応じて必要な工事項目や費用規模が異なります。以下は代表的な修繕時期ごとの内容と費用感をまとめた一覧です。長期修繕計画を立てる際の参考にしてください。

築年数	修繕内容の概要	主な工事項目	費用目安
築10年	点検・部分補修中心	外壁点検／シーリング打ち替え／屋上トップコート更新／設備点検	約200〜500万円
築20年	中規模修繕のタイミング	外壁塗装／防水層の全面再施工／照明・空調・給排水設備の一部更新	約500〜2,000万円
築30年以降	本格的な大規模修繕へ移行	構造補修／全面配管更新／耐震補強／エレベーター更新など	約3,000万円〜1億円以上

建物の使用状況や施工履歴によってもタイミングは前後するため、定期的な点検と専門家の診断をもとに判断することが重要です。

築10年目：点検と部分補修中心

• 内容：外壁点検、シーリング打ち替え、屋上トップコート更新、設備点検
• 費用感：全体で200〜500万円程度

築20年目：中規模修繕のタイミング

• 内容：外壁塗装、防水全面再施工、照明・空調・給排水の一部更新
• 費用感：建物規模により500万〜2,000万円

築30年目以降：本格的な大規模修繕へ

• 内容：構造補修、全面配管更新、耐震補強、エレベーターリニューアル
• 費用感：3,000万〜1億円規模に及ぶことも

オフィスビル大規模修繕の予算計画と費用確保のポイント

オフィスビルの大規模修繕は、数年単位の計画と数千万円単位の費用がかかる大きなプロジェクトです。着実に進めるためには、日常的な準備と万一の備えが不可欠です。

ここでは、予算計画と資金確保の観点から、押さえておくべき具体的なポイントを詳しく解説します。

オフィスビルの修繕積立金の適正設定とは

オフィスビルでは、毎月の管理費とは別に、将来の修繕に備えて修繕積立金を積み立てるのが一般的です。目安は延床面積1㎡あたり月300〜500円。たとえば延床2,000㎡のビルであれば、年間で約720万円〜1,200万円の積立が理想です。建物の劣化スピードや過去の修繕実績をもとに、3年〜5年ごとの見直しを行うことも重要です。

大規模修繕の予備費の確保と活用

大規模修繕では想定外の追加工事（下地劣化・施工範囲拡大など）が発生することも珍しくありません。基本計画の10〜20％程度を「予備費」として別枠で確保しておくことで、工事中の急な費用増にも柔軟に対応できます。予備費は使わなかった場合でも次回修繕や設備更新に回せるため無駄になりません。

資金調達の多様化

一時的に積立金だけでは足りない場合は、資金調達の手段を柔軟に検討しましょう。たとえば以下の方法があります。

• 修繕ローンの活用：民間金融機関・信託銀行などが提供。利率は年1〜3％程度
• リース方式の導入：空調設備やLED照明など、機器更新時に有効
• 一時金徴収：オーナー負担や管理組合で臨時費用を公平に分担

いずれの方法も、返済計画や金利負担、テナントへの説明責任を含めて、事前協議と合意形成が重要です。

大規模修繕の助成金・補助制度の活用

自治体や国土交通省では、以下のような目的に対して補助金制度を設けています。

• 省エネ改修（高効率設備導入、断熱材強化など）
• バリアフリー対応（スロープ・自動ドア設置など）
• 耐震改修（旧耐震基準の建物対象）

例：東京都の「既存建築物省エネ化推進事業」では最大1/3補助、上限数百万円の助成が受けられる場合も。

補助金は年度ごとに条件が異なるため、設計段階で情報収集し、申請スケジュールと提出書類の準備を怠らないことが大切です。

このように、修繕積立金の計画的運用に加え、予備費・外部資金・補助金を組み合わせた柔軟な資金戦略が、修繕成功のカギとなります。

実録！新東亜工業の施工事例｜5階建てビル大規模修繕【外壁塗装・防水工事】

板橋区にある5階建てのテナントビルにて、外壁塗装・屋上防水・鉄部塗装工事を実施しました。雨漏りの発生と外観の老朽化がきっかけとなり、全体的なメンテナンスを検討されたオーナー様。近隣店舗への配慮や業務への支障が出ないように進めた、現場対応力が問われる工事でした。

ご相談内容

「築年数も経っていて、最近雨漏りもあって…」とのご相談からスタート。ビルの全体的な点検と改修を希望されており、複数業者から見積もりを取得中でした。

お客様：屋上から雨漏りがあって、外壁もそろそろ気になってて。対応可能ですか？
担当者：もちろんです。まずは現地調査させていただき、必要な工事を精査してご提案しますね。

工事の概要｜工事金額と期間

項目	内容
建物種別	5階建てテナントビル
所在地	東京都板橋区
工事内容	外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装、シーリング工事
工法	ウレタン通気緩衝工法、シリコン塗装、打ち替え・増し打ち併用
その他特記事項	雨漏り対応、テナントへの配慮、作業時間調整

現地調査で判明した劣化症状

外壁は塗膜の剥がれやひび割れが各所に見られ、屋上も既存防水層が劣化し雨水の浸入リスクが高まっていました。シーリングも硬化・破断しており、全体的な改修が必要な状態でした。

担当者：雨漏りの原因は防水層の劣化によるものでした。外壁のひび割れも含め、全体的な改修をご提案します。
お客様：やるならしっかり直したいので、全体でお願いします。

施工中のやり取りと配慮

テナント営業への影響を最小限にするため、作業時間を午前中中心に調整。足場の設置や洗浄時も店舗の動線を確保しながら丁寧に対応しました。毎週の報告で進捗を共有し、途中経過の写真も併せて提出。

担当者：来週から塗装工程に入ります。工事音が気になる日はご連絡ください。
お客様：助かります。写真も分かりやすくて安心できました。

引き渡し時のご感想

仕上がりの美観だけでなく、対応や配慮面についても高評価をいただきました。今後の定期点検や部分補修についてもご相談いただいております。

お客様：全体が明るくなって、新築みたいです！テナントさんにも評判いいですよ。
担当者：ありがとうございます。また何かあればお気軽にご相談ください！

本工事では、雨漏りの原因解消と外観リニューアルを同時に実現。テナントとの調整や作業時間の工夫を通じて、スムーズかつ高品質な施工を完了しました。ビルオーナー様の信頼を得て、今後の定期的なサポートにもつながる好事例となりました。

オフィスビルの大規模修繕の工期目安とスケジュール管理について

修繕工事は数ヶ月におよぶこともあり、入居テナントや業務への影響を最小限にするためにも、工期の把握とスケジュール管理が不可欠です。ここでは、一般的な工期の流れと調整ポイントを解説します。

一般的に、オフィスビルの大規模修繕工事は2〜6ヶ月程度を要します。工事の規模や施工範囲、天候、作業可能時間（平日のみ・夜間不可など）によって大きく変動します。特にテナント営業への配慮が必要なビルでは、工事の時間帯を制限するなどの調整が必要です。

スケジュール管理では、次のような流れを想定しておくと安心です。

1. 現地調査・診断（1〜2週間）
2. 計画・設計・見積もり（1〜2ヶ月）
3. テナント説明会や合意形成（2〜4週間）
4. 工事契約・準備期間（1ヶ月）
5. 工事期間（2〜6ヶ月）

また、台風・梅雨などの気象リスクがある時期は避けるか、工程にバッファを設けておくことが重要です。全体スケジュールの作成は、建築士や施工管理技士など専門家のアドバイスを仰ぎながら進めることをおすすめします。

オフィスビル大規模修繕の見積りと業者選定時の注意点

オフィスビルの大規模修繕は高額かつ専門性の高い工事であるため、信頼できる業者を選定することが成功の第一歩です。施工ミスや予期せぬトラブルを未然に防ぐためには、価格だけでなく施工体制や工法、保証の有無など多面的な視点から判断する必要があります。

注意すべきポイントは、以下のとおりです。

• 相見積もりは最低3社、理想は5社以上
• 明細内訳付きの見積書を提出してもらう
• 見積もりには工法・材料・施工範囲・保証期間を明記
• 資格者（1級建築士・施工管理技士）が在籍しているか確認
• 過去の実績（規模・用途・工期）と口コミもチェック

詳しく見ていきましょう。

オフィスビル大規模修繕の相見積もりの取得は必須

最低でも3社、可能であれば5社以上から相見積もりを取得しょう。工法や工期の提案、見積内訳、保証条件などが業者ごとに異なるため、比較検討することで不透明な項目や割高な費用を見抜くことができます。

明細付き見積書で内容を精査

「一式」表記が多い見積書は要注意です。どの工事項目にどれだけの費用が割かれているのか、材料・工法・施工面積・人工（にんく）まで細かく記載された見積もりを提示してもらいましょう。あいまいな表記が多い業者は避けるべきです。

オフィスビル大規模修繕後の保証・アフターサポート体制を確認

施工後の不具合やトラブル対応について、保証期間や内容を事前に確認しておくことも重要です。防水や塗装などは5〜10年の保証が一般的ですが、保証内容が明記されていない場合は要注意です。アフター対応の実績もチェックしましょう。

オフィスビル大規模修繕の業者は有資格者の在籍と施工体制を確認

業者には1級建築士や1級建築施工管理技士など、国家資格保有者が在籍しているかを確認しましょう。また、外注任せではなく、自社スタッフによる管理体制があるかどうかも信頼性に大きく影響します。

オフィスビル大規模修繕の過去実績と第三者評価の確認

これまでの施工実績（建物規模・用途・地域・工期）を提示してもらい、同規模ビルでの対応経験があるかを確認しましょう。

また、第三者機関（建設業許可・ISO取得など）の認証や、GoogleレビューやBtoB取引先の評価も参考にすると安心です。

オフィスビルの大規模修繕費用を抑えるための実践ポイント

大規模修繕のコストは建物の規模に比例して高額になりがちですが、無駄を省く工夫によって最適な費用対効果を得ることが可能です。以下に実務的で効果的な節約ポイントをまとめました。

• 長期修繕計画を活用して優先順位を整理
• 繁忙期（春・秋）を避けた発注で単価交渉がしやすくなる
• 建材や設備を統一して仕入れコストを削減
• 施工時期をずらして分割発注でキャッシュフローを分散
• 補助金や税制優遇制度をフル活用（例：省エネ法・長寿命化補助）

詳しく解説していきます。

オフィスビルの大規模修繕費用を抑えるポイント1.長期修繕計画の活用

建物ごとの劣化傾向を把握し、優先順位を明確にした長期修繕計画（LCC計画）をもとに工事を段階的に実施することで、一度にかかる費用負担を抑えることができます。また、計画的に資材調達・人員確保を行うことで施工費も安定します。

オフィスビルの大規模修繕費用を抑えるポイント2.工事時期と発注タイミングの工夫

春（4〜6月）・秋（9〜11月）は工事の繁忙期であり、施工単価が高騰する傾向にあります。逆に閑散期に発注を行えば、コストダウン交渉がしやすくなります。早期発注・複数年契約も検討しましょう。

オフィスビルの大規模修繕費用を抑えるポイント3.建材・設備の仕様統一と一括発注

空調機器や照明器具、防水材などを複数物件で同時に一括発注することで、スケールメリットを活かしたコスト削減が可能です。とくに大手オーナーや管理会社では、物件横断的な見積調整が効果的です。

オフィスビルの大規模修繕費用を抑えるポイント4.工程の分割・予算分散

一度にすべてを施工するのではなく、複数年にわけて工程を分割することで、キャッシュフローへの圧迫を回避できます。初年度は躯体補修と防水、2年目は設備と内装という分け方も有効です。

オフィスビルの大規模修繕費用を抑えるポイント5.助成金・減税制度のフル活用

国や地方自治体が提供する助成金や税制優遇制度（省エネ・耐震・バリアフリー化など）は、申請タイミングと条件を満たせば数十万〜数百万円の補助が受けられます。制度は年ごとに変更されるため、最新情報の収集と専門家への相談を怠らないようにしましょう

オフィスビル大規模修繕費の目安でよくある質問

大規模修繕は頻繁に行うものではないため、費用感やスケジュール、業者選定などに多くの疑問がつきものです。ここでは、オフィスビルの修繕計画に関してよく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。初めての担当者にもわかりやすく解説しています。

Q1. オフィスビルの大規模修繕費は1㎡あたりどのくらいが目安ですか？
A. 一般的には1㎡あたり1.5万〜2.5万円が目安です。延床面積1,000㎡のビルであれば、総額1,500万〜2,500万円程度となります。工事内容や立地によって上下します。

Q2. 修繕費は何年ごとに準備すればいいですか？
A. おおむね12〜15年ごとに大規模修繕を計画するのが一般的です。防水・塗装・設備更新などのタイミングを踏まえて、長期修繕計画の中で予算を段階的に準備しましょう。

Q3. 修繕積立金で費用はまかなえますか？
A. 事前に計画的に積み立てていれば可能ですが、想定以上の劣化や追加工事で不足するケースもあります。その場合は修繕ローンや一時金、助成金の活用が有効です。

Q4. 費用をできるだけ抑えるにはどうすればいいですか？
A. 繁忙期を避けた発注、建材の共通化、工程の分割、補助金の申請などで総費用を抑えられます。特に長期修繕計画に基づいた段階的発注が有効です。

Q5. 修繕費用に使える補助金制度にはどんなものがありますか？
A. 省エネ改修（断熱材・LEDなど）や耐震・バリアフリー改修に対して、国交省や自治体が補助制度を設けています。最大で数百万円の補助を受けられるケースもあります。

オフィスビルの修繕費の目安に関するまとめ｜大規模修繕は「備え」と「見直し」がすべて

オフィスビルの大規模修繕は、単なる修理ではなく「建物の資産価値を維持・向上させるための投資」です。しかし高額な費用がかかるため、事前の備えと定期的な見直しが何よりも重要となります。

築年数や設備の更新周期に応じて適切な修繕計画を立て、必要な時期に必要な範囲だけを的確に実施することが、無駄な出費を防ぎつつ長期的なコスト管理につながります。

また、業者選びや見積もり取得、助成金の活用などを通じて、コストパフォーマンスを高める工夫も求められます。長期修繕計画と実行計画は、数年単位で見直すことが理想です。

専門家と連携しながら、適切な修繕サイクルと費用管理を実現していくことが、建物の安心・安全・快適性を長く維持するための鍵となるでしょう。