大規模修繕・大規模模様替えとは?建築基準法による確認申請やマンション大規模修繕工事の定義や内容について解説

マンションやビルなどの建物は、経年劣化によって様々な問題が発生します。そこで、建物の寿命を延ばし、安全性と快適性を維持するために必要となるのが、大規模修繕工事です。

この文章では、大規模修繕工事と大規模模様替えの違い、建築基準法による確認申請の必要性、工事内容、業者選びのポイントなどを解説します。また、建物劣化診断についても触れ、大規模修繕工事前に必要な準備について理解を深めていきます。

この文章は、建物の所有者や管理者、これから大規模修繕工事を検討している方にとって、役立つ情報が満載です。ぜひ最後までお読みください。

大規模修繕・大規模模様替えとは?

大規模修繕・大規模模様替えとは、建築基準法で定められた建物の確認申請が必要な工事のことです。主に、マンションやビルの経年劣化に伴う修繕・改修を指します。

大規模修繕は、建物の安全性を確保し、快適な居住環境を維持するために必要な工事です。具体的には、外壁や屋根の塗装、防水工事、鉄部の補修、給排水管の交換などが含まれます。

大規模模様替えは、建物の用途変更や増築などを伴う工事です。主要構造部の新設や増設、設備の大幅な変更などが含まれます。

大規模修繕・大規模模様替えの工事は、専門的な知識と技術が必要なため、経験豊富な業者に依頼することが重要です。また、工事前に建築基準法に基づいた確認申請を行う必要があります。

建物の大規模修繕工事とは?｜マンションやビルに必須の工事

大規模修繕工事とは、建物を長持ちさせるために、経年劣化によって損傷した部分を補修したり、機能を向上させたりする工事のことです。マンションやビルなど、人が多く集まる建物では、安全性の確保と資産価値の維持のために、定期的に大規模修繕工事を行うことが義務付けられています。

大規模修繕工事の具体的な内容としては、外壁の塗装や防水工事、屋上の防水工事、共用部分の電気設備や配管の交換などがあります。工事の内容は、建物の状態や築年数によって異なります。

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、安全性を確保するだけでなく、資産価値の向上にもつながります。また、快適な居住環境を維持するためにも重要な工事です。

大規模修繕工事を行う際には、建築基準法に基づいて、確認申請が必要となります。確認申請とは、工事の内容が建築基準法に適合しているかどうかを確認してもらうための手続きのことです。確認申請が下りなければ、工事を始めることはできません。

確認申請には、工事の内容を詳しく記した図面や書類が必要となります。また、確認申請には費用がかかります。

確認申請は、建物の安全性を確保するために行う重要な手続きです。確認申請が下りない工事は、建築基準法に違反しているため、違法建築となります。違法建築は、行政処分を受けたり、最悪の場合には取り壊しを命じられたりする可能性があります。

大規模修繕工事を行う際には、必ず確認申請を行い、建物の安全性を確保するようにしましょう。

大規模修繕工事の定義｜国土交通省における内容について

大規模修繕工事の定義は、国土交通省によって以下のように定められています。

建築物の主要構造部（壁、床、柱、梁、基礎等）を、新築時の性能を回復させることを目的として行う工事

引用：長期修繕計画作成ガイドライン

つまり、単なる修繕ではなく、新築時の状態にまで戻すことを目指すのが大規模修繕工事です。

主要構造部の修繕、外壁や屋根の改修、設備の更新など、建物の耐久性や安全性、居住性を向上させることを目的とした総合的な工事です。

規模の大小によって、大規模修繕（建築物の延べ面積の1/2以上を対象）と中規模修繕（建築物の延べ面積の1/4以上、1/2未満を対象）に分類されます。

マンションやビルなど、規模の大きな建物では、定期的に大規模修繕工事を実施することが重要です。

建物の大規模模様替えとは?｜大規模の模様替えは主要構造部の新設や増設

大規模模様替えとは、既存の建物を大幅に改修して、機能や性能を向上させる工事のことです。主要構造部の新設や増設、用途の変更、設備の更新などが含まれます。

大規模模様替えのメリットは、建物の価値向上、機能や性能の向上、耐震性や省エネ性能の向上、居住性の向上などです。

大規模模様替えの注意点としては、費用が高額になる、工期が長くなる、騒音や振動が発生する、近隣住民への影響などがあります。

大規模模様替えを検討する際には、メリットと注意点をよく検討する必要があります。

大規模模様替えとは?｜国土交通省における内容について

大規模模様替えとは、建物の主要構造部を新設・増設する工事のことを指します。国土交通省では、大規模模様替えを以下のように定義しています。

• 主要構造部を新設・増設する工事で、建築面積の1/4以上または延べ面積の1/3以上を対象とするもの
• 主要構造部とは、柱、梁、壁、床、屋根などの建物を支える骨組みのことを指します。

引用：法律上の手続きと補助・融資等

大規模模様替えは、建物の用途を変更したり、機能を向上させたりするために実施されることが多く、以下のような内容が含まれる場合があります。

• 壁や床の撤去、新設
• 柱や梁の追加、補強
• 階段やエレベーターの新設
• 水回り設備の更新
• 内装の変更

大規模模様替えは、単なる模様替えではなく、建物の構造を大きく変更する工事であるため、建築基準法に基づいた確認申請が必要となります。また、工事には専門的な知識と技術が必要となるため、経験豊富な施工会社に依頼することが重要です。

以下は、大規模模様替えの例です。

• オフィスビルのフロアをワンフロア化して大規模な会議室を作る
• マンションの共用スペースを拡張してフィットネスルームやシアタールームを作る
• 老朽化した建物をリノベーションして新しい商業施設を作る

大規模模様替えは、建物の価値を高めたり、利便性を向上させたりするための有効な手段となり得ます。ただし、事前に十分な検討を行い、計画的な施工を行うことが重要です。

建物の大規模修繕工事の工事内容について

大規模修繕工事は、建築基準法で定められている30年、40年を目処に、建物の主要構造部や共用部分などの劣化を事前に調査・診断した上で、必要に応じて改修・修繕を行う工事です。

主な工事内容としては、以下のようなものがあります。

1. 外壁修繕・塗装工事

外壁のひび割れや欠損を補修し、防水性を確保するための塗装を行います。外壁は日々の風雨や紫外線により劣化するため、こうした修繕は建物全体の耐久性を向上させます。

2. 屋上防水工事

屋上は建物の防水機能において重要な部分であり、定期的な防水工事が必要です。屋上防水工事では、劣化した防水層を改修し、雨水の浸入を防ぐことで建物全体の構造を保護します。

3. 鉄部塗装工事

手すりや階段、フェンスなどの鉄部は錆びやすく、放置すると腐食が進んでしまうため、錆止めや塗装を行います。これにより鉄部の耐久性を高め、建物の美観も保たれます。

4. バルコニー防水工事

バルコニーは水に晒されやすいため、経年劣化によって防水機能が低下します。防水処理を施し、雨水や湿気の浸入を防止して、下層への水漏れや内部構造の劣化を防ぎます。

5. 給水管配管工事

給水管は建物の使用頻度や経年劣化によって内部に錆や汚れが溜まりやすく、漏水や水質悪化の原因になります。給水管配管工事では、給水管の点検や清掃、必要に応じた管の交換を行い、清潔で安全な水の供給を確保します。

6. 共用部分の改修

エントランスや廊下、階段といった共用部分の改修も含まれます。これには、壁や床の補修・塗装、照明のLED化やバリアフリー対応などがあり、居住者が快適に過ごせる環境づくりを目指します。

7. シーリング工事

外壁やサッシの接合部分にはシーリング材が使われており、劣化すると雨水が浸入しやすくなります。シーリング工事では、これらの部分を新しいシーリング材で補修し、建物の防水機能を維持します。

これらの工事を行うことで、建物の耐久性や安全性、快適性を向上させることができます。

大規模修繕工事は、建物の劣化状態を点検した上で計画的に実施され、施工内容によっては数ヶ月を要することもあります。この工事を定期的に行うことで、建物の安全性、機能性、そして美観が保たれ、建物全体の資産価値を守ることが可能です。

大規模修繕工事は、長期間にわたって安定した居住環境を確保するためにも重要な工事です。計画的に実施することで、将来的な建物の維持管理コストの削減にもつながります。

建築基準法とは？大規模修繕など建物に関する重要な法律

建築基準法は、建物の安全性と衛生を確保するための重要な法律です。大規模修繕などを行う場合にも、この法律に基づいた手続きが必要です。

建築基準法は、建物を安全かつ衛生的に利用するために必要な基準を定めています。この法律に違反した建物は、倒壊や火災などの危険性が高くなるだけでなく、健康にも悪影響を及ぼす可能性があります。

建築基準法に基づいて行われる手続きには、以下のものがあります。

• 確認申請: 大規模修繕や増築などを行う場合は、事前に建築主事への確認申請が必要です。確認申請が認められなければ、工事を開始することはできません。
• 検査: 建築基準法に基づいて、建物が基準を満たしているかどうかを確認するための検査が行われます。検査の結果、基準を満たしていない場合は、工事をやり直す必要があります。

建築基準法は、建物の安全性を確保するための重要な法律です。大規模修繕などを行う場合にも、この法律に基づいた手続きが必要です。

大規模修繕工事の確認申請とは｜内容と重要性を解説

確認申請は、建築物の新築や増改築、用途変更を行う際に必要な手続きです。建築物の安全性や環境衛生、隣地への影響などを確認し、建築確認検査を受けることで安全な建築物を建てることができます。大規模修繕工事も建築基準法上では改築に該当するため確認が必要です。

大規模修繕工事は、建物の劣化を補修し性能や機能の回復を目的とした工事で、規模や内容によって確認が必要なケースが異なります。確認が必要となる工事は以下の通り。

• 外壁や屋根の改修を行う工事（外壁の塗替えや防水工事なども含む。）
• 構造耐力上主要な部分（柱、梁、壁、床）の改修を行う工事（耐震補強工事なども含む）
• 延床面積の10％を超えて増改築を行う工事
• 木造住宅で延床面積の25％を超えて改築を行う工事

大規模修繕工事が確認が必要となる場合でも免除される場合もありますので、事前に確認することが大切です。確認が必要な場合は、設計図書等を作成して確認申請を提出しなければなりません。確認に合格すると建築確認証が発行され、その後に工事着手することができます。

工事内容における確認申請の必要性については以下の表になります。

確認申請は建築基準法に基づき、建物を適法かつ安全性に配慮した形で建築することを目的としています。大規模修繕工事も確認が必要となるケースがあり、確認を受けることで建物を安全かつ健全な状態に維持することができますので、必ず事前に確認しておくと良いでしょう。

建物の大規模修繕工事や改修・補修工事会社の良い選び方

マンションやビルの老朽化に伴い、大規模修繕工事や改修・補修工事が必要となるケースが増えています。これらの工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するためにも重要なものですが、同時に高額な費用がかかるため、信頼できる会社選びが重要です。

良い工事会社を選ぶためには、以下のポイントを参考にしましょう。

• 実績と経験: 豊富な実績と経験を持つ会社は、様々な建物の状況に対応することができ、適切な施工方法を提案することができます。
• 技術力: 高度な技術力を持つ会社は、安全性や耐久性の高い施工を行うことができます。
• コミュニケーション能力: 施工内容や費用について、分かりやすく説明してくれる会社は、信頼関係を築くことができます。
• アフターフォロー: 万が一不具合が発生した場合にも、迅速に対応してくれる会社は安心です。

大規模修繕工事や改修・補修工事は、複数の会社から見積もりを取ることをおすすめします。そうすることで、各社の工事内容や費用を比較検討し、最適な会社を選ぶことができます。

また、見積もりを取る際には、以下の項目を確認しましょう。

• 工事内容: どの程度の範囲で工事が行われるのか、具体的に記載されていることが重要です。
• 費用: 工事費用は、内訳が明確になっている必要があります。
• 工期: 工事が完了するまでの期間は、明確に示されていることが重要です。
• 保証: 工事に対する保証の内容を確認しましょう。

大規模修繕工事や改修・補修工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するためにも重要なものですが、同時に高額な費用がかかるため、信頼できる会社選びが重要です。

以上のポイントを参考に、複数の会社から見積もりを取り、最適な会社を選びましょう。

大規模修繕を行う前に｜建物劣化診断とは？

大規模修繕を行う前に、建物の劣化状況を正確に把握することは重要です。建物劣化診断は建物の劣化状況を詳細に調査し、修繕の必要性や具体的な修繕方法を検討するために実施される重要な検査です。

劣化診断を実施することで、建物の現状を正確に把握でき、効率的で効果的な修繕計画を立てることができます。また、修繕費用の概算も算出できるため、予算管理にも役立ちます。

劣化診断の内容は、建物の規模や構造によって異なりますが、一般的には目視調査、非破壊調査、破壊調査が含まれます。目視調査は、建物表面のひび割れや剥落などの劣化状況を目視で確認します。非破壊調査は、超音波や赤外線などを使って建物の内部の劣化状況を調べる調査です。破壊調査は、必要に応じて一部の壁や床を壊して建物の内部構造を確認する調査です。

劣化診断の費用は、建物の規模や調査内容によって異なりますが、一般的には数万円から数十万円程度かかります。

大規模修繕を行う前に建物劣化診断を実施することは、建物の長寿命化と資産価値の維持のために重要なことです。劣化診断の結果に基づいて適切な修繕計画を立てることで、建物の安全性を確保し、将来の修繕費用の抑制にもつながります。

建物劣化診断の費用について｜大規模修繕工事での費用相場は？

大規模修繕工事を行う前に、建物の劣化状況を把握するための建物劣化診断は欠かせません。診断費用は診断内容や建物の規模によって異なりますが、一般的には100万円～300万円程度が相場と言われています。

具体的な費用内訳としては、以下の項目が含まれます。

• 診断費用: 非破壊検査や目視検査など、建物の劣化状況を調査するための費用です。
• 報告書作成費用: 調査結果をまとめた報告書を作成するための費用です。
• その他費用: 交通費や出張費など、診断に必要な付帯費用です。

大規模修繕工事の費用相場は、建物の規模や劣化状況、使用する材料などによって異なりますが、一般的には1㎡あたり1万円～3万円程度が相場と言われています。

具体的には、以下の項目が含まれます。

• 足場代: 足場を組むための費用です。
• 防水工事費用: 屋上や外壁の防水工事を行うための費用です。
• 塗装工事費用: 外壁や屋根の塗装工事を行うための費用です。
• 設備更新費用: エレベーターや給排水設備などの更新を行うための費用です。

大規模修繕工事の費用を抑えるためには、複数の業者から見積もりを取る、時期をずらして工事を発注する、不要な工事を省くなどの工夫が必要です。

また、国や自治体によっては、大規模修繕工事に対する補助金制度が設けられている場合もありますので、積極的に活用することをおすすめします。

大規模修繕工事前に建築基準法と確認申請など建物の法律について解説｜まとめ

大規模修繕工事を実施する前に覚えておきたい建築基準法や確認申請など建物の法律について解説しました。

大規模修繕工事前に覚えておきたいポイントは以下になります。

• 建築基準法に基づいた確認申請が必要であること
• 工事費用の負担について
• 工期について
• 近隣住民への配慮

大規模修繕工事をスムーズに進めるためには、これらのポイントを理解しておくことが重要です。大規模修繕工事や大規模模様替えを行う際には、確認申請や劣化診断を行い、準備や計画を怠らないようにしましょう。