マンションの下地補修工事とは？工法や費用を徹底解説！

「マンションの外壁にひび割れを発見した」
「マンション内部に雨漏りがある」

こんな症状でお悩みではありませんか？

上記のような症状は、マンションの外壁の劣化により起こっている可能性があります。
外壁の下地の劣化を放置すると建物の耐久性が低下し、資産価値もなくなっていきます。

そこで今回は、マンションの健康維持のために大切な下地補修工事について解説していきます。
ぜひ参考にしてみてください。

マンションの外壁が劣化するとどうなる？

マンションの外壁が劣化すると、次のような悪影響が起こります。

資産価値が落ちる

クラック(ひび割れ)などがあると外壁の見た目が悪くなるだけでなく、建物自体の寿命も短くなります。

劣化している状況を放置すると、どんどん資産価値が落ちていきます。

耐久性が低くなる

外壁が劣化すると防水性能が低くなり、クラック部分から雨水が侵入してきます。

内部の鉄筋の腐食も招き、建物全体の耐久性が低くなってしまいます。
防水性能が低下すると雨漏りも起こるでしょう。

通行人に危険が及ぶ

外壁タイルが剥落して通行人を直撃し、死亡するケースも報告されています。

外壁の劣化はマンション住人だけの問題だけではありません。

下地補修工事とは

下地補修工事とは、建物の細かい箇所の補修や補強をする工事のこと。
建物の寿命を左右する工事で、大規模修繕の際に行なわれることが多いです。

下地補修工事をおこなうことにより建物の外観が良くなったり、建物の強度を高められたりします。
具体的にはコンクリートの剥がれやクラックを補修したり、外壁タイルに剥がれがある部分を貼り替えたりします。

下地補修工事を行なわずにいると、劣化部分から更に劣化が広まってしまう恐れがあります。

下地補修工事が必要な症状

マンションに以下のような症状が出た場合、下地補修工事が必要になります。

コンクリートのクラック

コンクリートにクラックが生じている箇所は下地補修が必要でしょう。

クラック部分から雨水が侵入するとコンクリートが中性化※し、内部の鉄筋を腐食させます。

※ アルカリ性のコンクリートが二酸化炭素の影響で中性化する現象。水や酸素が浸透しやすくなってしまう

モルタルの浮き

経年劣化によりモルタルに浮きが発生することがあります。

手すり壁の上部にモルタルが使われていることも多く、浮きを放置するとモルタル部分が落下する恐れがあります。

爆裂

コンクリートがもろくなり剥がれ、鉄筋がむき出しになることを爆裂と言います。

鉄筋が腐食すると膨張し、周囲のコンクリートを押し出します。
これが爆裂の原因です。

爆裂はコンクリートの中性化により起こります。
鉄筋が腐食すると建物の構造自体が弱くなるので、早めの補修が必要です。

欠損

コンクリートが欠けた状態になることを欠損と呼びます。

爆裂や地震などが原因で起こります。

下地補修工事の内容は？

マンション周囲に足場を組んだ後、まずは下地調査(建築診断)から始まります。
クラックや塗装の剥離はないか、タイルの浮きはないか、といったことをチェックしていきます。

ちなみにクラックの幅は「クラックスケール」と呼ばれる定規を使って調べます。

補修が必要な箇所にはマスキングテープなどで印を付けておきます。
どの箇所を補修すれば良いのかが分かったら、実際に補修する工程に移ります。

下地補修工事の工法(種類)

下地補修工事では、以下のようにさまざまな工法が使われます。

シール擦り込み工法

クラックがある箇所に行なうシール擦り込み工法。
ちなみに「シール」とは、気密性や防水性を高めるために使われるシーリング材のことです。

0.3㎜未満の細かいクラックにはシーリング材の注入を行なえないため、微弾性フィラーやエポキシ樹脂などを擦り込んで補修します。

エポキシ樹脂低圧注入工法

エポキシ樹脂低圧注入工法は、クラックやモルタルの浮きがある箇所に使います。
クラックの幅が0.3以上1.0㎜未満の場合に使われます。

クラック周囲の清掃し、注入器具を使ってクラック内部にエポキシ樹脂を注入していきます。

Uカットシール充填工法

クラック部に使うUカットシール充填工法。
クラックに沿ってU時の溝を作り、シーリングを注入します。
クラック幅が1.0㎜以上の場合に使われます。

建物の構造畳の理由によりクラックが発生している場合は、この工法が有効です。

モルタル充填工法

モルタル充填工法は、爆裂や欠損がある箇所をモルタルで埋める工法です。

【工法別】下地補修工事の費用相場

マンションの下地補修工事では、次のような費用がかかるのが一般的です。

またタイルの補修には、次のような費用がかかります。

ちなみに下地補修工事を行なう際は、足場の設置費用(1㎡あたり800～1,200円)などもかかります。

ただし大規模修繕工事の際は下地補修以外の工事とも一緒に行なうので、下地補修のためだけに一々足場を設置する必要はありません。

下地補修工事の注意点

下地補修工事(大規模修繕工事)を行なっている間はマンション住人の生活に、ある程度は支障をきたすことになります。
騒音や臭いが発生したり、マンションの周囲をシートで覆うことでベランダの日当たりが悪くなったり。

工事を円滑に行なうには、事前に説明会を開催することが重要です。
また掲示板やチラシなども使って、住民とコミュニケーションを取ることも大切ですよ。

まとめ

最後に、この記事の内容をまとめていきます。

• 外壁が劣化すると、資産価値が落ちたり耐久性が低くなったりする
• コンクリートのクラックやモルタルの浮きなどが発生したら下地補修が必要
• 工事は下地調査から始まる
• シール擦り込み工法やエポキシ樹脂低圧注入工法など、色々な工法がある
• 費用相場は工法によって異なる
• 下地補修工事では、マンション住人の理解を得ることが大切

適切に下地補修をするには、症状に合わせた工事を行なうことが必要です。
まずは建築診断を行なうことで適した工法や、下地補修に必要な費用の概算を把握できますよ。

マンション住人とのコミュニケーションを積極的に取りながら、ぜひ下地補修工事を成功させてみてください。