マンションの改修工事とは？大規模修繕工事との違いは？

マンションの改修工事を知りたい人

マンションの改修工事とは？補修工事との違いは？
マンションの大規模修繕工事と改修工事の違いを知りたい！
建物に改修工事を行うメリットは？

築年数とともに劣化していくマンション。

快適な住環境を維持するためには、修繕や改修といった工事が欠かせません。

ところで、「修繕」と「改修」は何が違うのでしょうか。

また、大規模修繕のタイミングで一緒にやった方がお得なのでしょうか。

この記事では、マンションの改修工事について、修繕との違いや、大規模修繕と一緒に行うメリットなどを解説します。

マンションの資産価値を維持するためにも、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕工事とは

マンションは、築年数とともにさまざまな部分が劣化していきます。

これらの劣化を放置すると、建物の安全性や居住性が低下するだけでなく、資産価値も大きく損なわれてしまいます。

そこで重要になるのが、大規模修繕工事です。

大規模修繕工事は、建物の主要な部分を定期的に修繕することで、劣化を防ぎ、建物の寿命を延ばすための工事です。

具体的には、外壁や屋上、バルコニーなどの防水工事、外壁の塗装やタイルの補修、鉄筋コンクリート部分の補修、給排水管の更新などが行われます。

大規模修繕工事は、足場を組んで行われる大掛かりな工事のため、工期が長く、費用も高額になります。

しかし、計画的に実施することで、建物の長期的な維持管理を可能にするだけでなく、修繕費用のトータルコストを抑えることも可能です。

マンションの管理組合は、修繕積立金の適切な運用と、長期的な修繕計画の策定を通じて、建物の資産価値を守り、快適な住環境を維持していくことが重要です。

改修工事と修繕工事の違い

マンションの改修工事と修繕工事は、どちらも建物の維持管理のために必要な工事ですが、以下のように目的や内容に違いがあります。

マンションの管理組合は、建物の状況や住民のニーズに合わせて、適切なタイミングで修繕工事と改修工事を実施することが重要です。

改修工事とは

改修工事とは、修繕工事の範疇を超えて、建物の性能や機能を向上させる工事です。

具体的には、耐震補強工事、バリアフリー化工事、省エネ化工事、デザイン変更工事などが挙げられます。

築年数が長いマンションは、新築マンションと比較して性能・機能面で旧式化し、資産価値が低下する可能性があります。

建物の質及び価値を持続させるためには、修繕に加え、改修による性能向上が必要です。

改修工事を計画的に実施することで、老朽化防止、快適な住環境維持、資産価値向上を実現できます。

改修工事は、建物の規模や状況によって内容や費用が大きく異なるため、専門家に相談しながら計画することが重要です。

また、改修工事を行う際には、住民の意見を十分に反映することが大切です。

修繕工事とは

修繕工事とは、経年劣化によって損傷した部分を元の状態に戻す工事です。

建物の基本的な性能を維持するために必要です。

具体例としては、外壁塗装、屋上防水、鉄筋コンクリート補修、給排水管更新、共用部分照明・設備修理などが挙げられます。

修繕工事は、劣化・不具合発生時に修理・取り替えを行い、性能・機能を回復させることを目的としています。

また、一定の年数ごとに計画的に修繕を行うことで、修繕費用の平準化や適切なタイミングでの修繕が可能になります。

修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するために重要です。

マンション大規模修繕でかかる費用

マンション大規模修繕でかかる費用は、建物の規模や築年数、工事内容によって大きく異なります。

1戸あたりの大規模修繕工事回数別の平均金額は以下のとおりです。

費用の内訳には、足場代、材料費、人件費、設計料、監理料などが含まれます。

この表によると、2回目、3回目と回数を追うごとに平均金額は下がっていますが、実際には経年劣化とともに修繕が必要になる箇所も増えていくので費用は高くなる可能性があります。

大規模修繕工事の周期と工期

マンションにおける大規模修繕工事の周期は築年数によって変動し、工期はマンションの規模によって変動します。

それぞれの目安となる期間について、表を基に解説していきます。

大規模修繕工事の周期

大規模修繕工事の周期は、国土交通省のガイドラインでは12年～15年とされています。

しかし、建物の構造や立地条件、管理状況などによって、実際の劣化速度は異なります。

近年では、建物の耐久性を向上させる技術や材料が開発されているため、周期を延長するケースも増えています。

また、地震や台風などの自然災害の影響を受けやすい地域では、周期を短縮する必要がある場合もあります。

そのため、定期的な調査・診断を行い、建物の状況に合わせて適切な周期を決定することが重要です。

大規模修繕工事の工期

大規模修繕工事の工期は、建物の規模や工事内容によって異なります。

一般的な工期は、以下のとおりです。

工期を短縮するためには以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。

• 早めに計画を立て、複数の業者から見積もりを取る
• 工事内容をシンプルにする
• 分譲方式で工事を進める

工事中は、騒音や振動などの影響が出る場合や、駐車場や駐輪場の利用が制限されることがあります。

大規模修繕工事は、住民の生活に影響を与えるため、事前にしっかりと説明を行うことが必要です。

大規模修繕工事回数ごとの工事内容

マンションの大規模修繕工事は、築年数に応じて必要となる工事内容が異なります。

以下は、回数ごとの一般的な工事内容です。

1回目の大規模修繕

1回目は、外壁や屋上など、建物の外側を重点的に修繕します。

この工事の主な目的は、建物の外側を風雨から守ることです。

一般的な工事内容は以下のとおりです。

• 外壁塗装
• 屋上防水
• 鉄筋コンクリートの補修
• 給排水管の更新
• バルコニーの防水工事
• 共用部分の廊下や階段の修繕

これらの工事は、建物の劣化を防ぎ、寿命を延ばすために重要です。

また、適切な時期に適切なメンテナンスを行うことで、将来の修繕費用の抑制にもつながります。

2回目の大規模修繕

2回目の大規模修繕工事では、内部の設備や内装も劣化し始めるため、改修工事を検討するタイミングとなります。

この工事の主な目的は、1回目の大規模修繕で補修した箇所を再度補修し、建物の内部設備を更新することです。

一般的な工事内容は以下のとおりです。

• 1回目の大規模修繕の工事内容の再補修
• エレベーター、給湯器、排水管などの設備更新
• バリアフリー化

これらの工事は、建物の快適性や安全性、資産価値を維持するために重要な工事となります。

また、1回目の大規模修繕工事では対応できなかった、以下の改修工事を行うこともできます。

• 宅配ボックスの設置
• 防犯カメラの設置
• 駐輪場の整備

これらの改修工事は、建物の安全性や利便性を向上させるために有効です。

2回目の大規模修繕工事を行う際には、管理組合でしっかり話し合い、合意形成を行うことが重要です。

工事内容や費用を比較検討し、住民への説明会を開催するなど、住民の理解を得ることも必要となってきます。

3回目の大規模修繕

3回目の大規模修繕は、一般的に築後30年〜45年程度に行われます。

主な目的は以下のとおりです。

• 1回目・2回目の大規模修繕で補修した箇所を再度補修する
• 建物の構造に関わる大規模な修繕を行う
• 老朽化した設備を更新する

3回目の大規模修繕では、特に耐震補強工事の重要性が高まるでしょう。

また、電気設備や空調設備などの老朽化は、安全性や快適性の低下だけでなく、電気代や修繕費の増加にもつながります。

さらに、外壁や屋上などの防水工事、バルコニーの床の修繕など、建物の規模や状況に応じて必要な大規模な修繕を行います。

3回目の大規模修繕は、これまでで一番費用がかかる工事となるため、修繕積立金を活用するのが一般的です。

建物の状況によっては、3回目よりも早いタイミングで耐震補強工事を行う必要がある場合もあります。

大規模修繕工事は、長期的な計画を立てて行うことが重要です。

大規模修繕工事の流れ

仮設工事

工事が始まると、最初に仮設工事が行われます。

仮設工事とは、足場や現場事務所などの仮設設備を設置することで、工事が終われば撤去されます。

足場は重量物や細かい作業を行う職人の安定した床となるため、重要な工事です。

また、足場を囲むメッシュシートには、塗料の飛散や落下物を防ぐ役割があります。

いずれも工事の安全を確保するために欠かせない重要な設備です。

下地補修工事

下地補修工事は、壁や天井などのコンクリート構造物に発生したひび割れを補修する工事です。

下地補修の出来栄えは、後の工程を左右します。

例えば、塗装をきれいに仕上げても、下地の状態が悪ければ、すぐに劣化症状がぶり返すこともあります。

つまり、建物の耐久性や寿命を左右する重要な工程です。

タイル補修工事

年月が経つと、しっかりと接着されたタイルでも、下地から浮き上がったり、ひび割れが生じたりします。

劣化を放置しておくと、ひび割れから浸入した雨水がコンクリートの劣化を進め、剥がれたタイルが剥がれ落ちてしまうこともあるでしょう。

また、ひび割れから侵入した雨水でコンクリートが傷み、剥がれたタイルやコンクリートが落下して通行人に当たる可能性もあり危険です。

大規模修繕工事では、作業員が足場に登り、打診や目視でタイル全面の状態を確認・修繕します。

タイルの状態を確認することで、耐久性や防水性を高める工事を選択でき、安全性も確保されます。

さらに、見た目もきれいで清潔感がある印象のマンションになり、資産価値を高めることにもつながるでしょう。

シーリング工事

外壁の目地やサッシ廻りなどに多く使用されているシーリング材は、経年劣化により硬化し、ひび割れを起こしやすくなります。

わずかな隙間からも雨水やホコリなどの汚れが侵入します。

見た目に異常がなくても、サッシと壁の隙間や、外壁の目地の込まない隙間から雨漏りすることも少なくありません。

また、工事には足場が必要なため、大規模修繕工事と同時に交換することが一般的です。

新しいシーリング材にすることで、躯体や建物内部への雨水の浸入を防ぐだけではなく、建物の気密性や断熱性を高められます。

外壁塗装工事

塗装工事は、美観の維持だけではなく、雨水や汚れからマンションを保護する役割もあります。

塗装が劣化して下地との密着性が低下すると塗装が剥がれ、侵入した雨水がコンクリートを傷めてしまうため、塗装工事が必要です。

大規模な補修工事では、最初に下地と塗料の密着性を確認します。

密着性に問題がなければ上から再度塗りますが、密着性が弱い場合は、現在の塗料を剥がして新しい塗料を塗り直します。

鉄部塗装工事

外階段やドア、手すりなどに使われるスチールは、年数が経つと錆が発生して外観や耐久性に問題が出てきます。

錆が発生している場合は、ワイヤーブラシやサンドペーパーで最初に錆を除去しなければなりません。

錆を落としてから、塗料を何度も塗り重ねて保護することで、見た目も耐久性も向上します。

防水工事

コンクリートは耐久性が高いものの、経年劣化で生じたひび割れから内部に水が浸入すると、躯体を傷める原因になります。

廊下、屋上やバルコニーなど、雨水や汚れからコンクリートを守るために防水工事を行うことが重要です。

防水工事には、塗膜防水やシート防水など様々な工法があります。

防水層に破れ、膨れなどの症状が表れている場合、早めに補修をしなければなりません。

マンションに大規模修繕工事が必要な理由

大規模修繕工事は、マンションを長期的に維持管理し、資産価値を守るために必要不可欠な工事です。

また、以下のような理由から、マンションの大規模工事が必要となってきます。

• 建物の劣化を防ぎ、寿命を延ばす
• 安全性や居住性を維持する
• 資産価値を維持する
• 修繕費用のトータルコストを抑える

建物において、コンクリート内部の劣化を防ぐことが重要であり、劣化が軽度のうちに発見・修繕することが効果的です。

また、大規模修繕工事は足場が必要な工事をまとめて行い、適切な時期に実施することで資産価値の低下を防げます。

新しいライフスタイルに対応した改修工事も有効です。

マンションの改修工事は大規模修繕2回目以降に行うのが一般的

マンションの改修工事は、建物の性能や機能を向上させるための工事であり、2回目以降の大規模修繕のタイミングで行われるのが一般的とされています。

なぜ、改修工事が2回目以降に行われるのでしょうか。

まず、1回目の大規模修繕では、外壁や屋上などの建物の外側を重点的に修繕します。

築13～16年程度で実施されることが多く、それまでの経年劣化による損傷を補修することが目的です。

一方、2回目以降になると、建物内部の設備や内装も劣化し始め、改修工事によって以下のような改善を行うことが可能となってきます。

• バリアフリー化：高齢者や障がい者にも配慮した設計に変更
• 省エネ化：断熱材の施工や設備の更新によりエネルギー消費量を削減
• セキュリティ強化：防犯カメラやオートロックなどの設備を設置
• デザイン変更：共用部分や住戸内の内装を刷新

これらの改修工事は、建物の価値を高め、快適な住環境を実現するだけでなく、将来の修繕費用の抑制にもつながります。

したがって、改修工事は2回目に行うのがベストなタイミングといえるのです。

マンションの改修工事は、建物の価値を高め、快適な住環境を実現するために、計画的に実施することが重要です。

マンションにおすすめの改修工事

マンションの改修工事は、住まいの快適性や利便性を向上させるためにも有効です。

ここでは、おすすめの改修工事を紹介します。

耐震補強改修

日本では、大地震の発生確率が高いといわれており、マンション管理組合は居住者の安全を考えて耐震補強の改修工事を行う必要があります。

1981年5月以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」のみを満たしている可能性が高いため、速やかに耐震診断を行い、耐震補強を検討することが重要です。

多くのマンションは基本的に「新耐震基準」で建てられていますが、それでも大規模修繕時に耐震スリットの新設や柱の補強などの耐震補強工事を行うマンションは少なくありません。

最初に耐震診断を行い、マンションがどの程度の揺れに耐えられるのか、補強が必要な箇所はないのかを具体的に把握することが大切です。

バリアフリー化

築年数が20年を超えると、居住者の高齢化が進み、バリアフリー化しないと生活が困難な人が増えてきます。

そのため、2回目の大規模修繕の際にバリアフリー改修を行うマンションが多いです。

主なバリアフリー改修は、階段や廊下の手すりの設置、スロープやエレベーターの設置が挙げられます。

ほかにも、エントランスの段差解消、照明器具の設置などもおすすめです。

居住者の要望に応じて、様々なバリアフリー設備の設置を検討しましょう。

セキュリティ設備を導入

20年以上前までは、新築マンションでもオートロックではなく、セキュリティ設備が整っていないケースがありました。

また、裏口から居住者以外の人が自由に出入りできるようになっているマンションもあるでしょう。

しかし、最近ではマンションを狙った窃盗などの犯罪が多発しており、居住者の安全を確保するためにもセキュリティの強化は必須といえます。

セキュリティ設備の改修工事として、エントランスをオートロックにする、各住戸のドアをシリンダー錠へ交換する、防犯カメラを設置するなどが有効です。

間取りや戸数の変更

日本では少子高齢化により、マンションの部屋数を減らし、1部屋あたりの面積を広くする傾向にあります。

そのため、4LDKから2LDKへ、3LDKから1LDKへといった間取りの変更も有効です。

加えて、入居率を高めるために、1K2戸から1LDK1戸にするなど、建物全体の戸数を減らす方法もあります。

また、ニーズに合わせて床面積の広い住戸への変更も検討しましょう。

フロアコーティング工事

マンションのコンクリート床は、耐久性を重視して作られていることが特徴です。

しかし、年月の経過とともに劣化は進み、化学物質や衝撃が加わると早く劣化します。

フロアコーティング工事を行うことで、劣化のスピードを遅らせることが可能です。

コンクリート床を定期的に塗り替えることで、耐久性や耐水性が維持され、コンクリート床を長く使うことができます。

同時に、目的や場所に合った塗料を使うことで、さらに長持ちさせられるでしょう。

マンション改修工事では補助金・助成金が使える可能性がある

マンション改修工事では、国や自治体から補助金や助成金を受けられる可能性があります。

一般的には、耐震工事やバリアフリー工事、アスベスト対策などの改修工事が補助金・助成金の対象です。

主な補助金・助成金についていくつか紹介します。

• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
  長期優良住宅の認定を受けるためのリフォームに補助金を交付する事業
  
• 住宅エコリフォーム推進事業
  省エネ性能や耐震性能を向上させるリフォームに補助金を交付する事業
  
• こどもみらい住宅支援事業
  子育て世帯が対象のリフォームに補助金を交付する事業
  
• マンション改良工事助成制度
  東京都が実施している、マンションの共用部分の改修工事に対する助成制度

補助金・助成金の活用のメリット・デメリットを以下にまとめてみました。

補助金・助成金の種類や条件は、変更される場合があります。

最新情報は、各制度のホームページなどで確認してください。

補助金・助成金の申請には期限があるので、早めに準備を進めましょう。

専門家に相談することで、申請手続きをスムーズに進めることが可能です。

まとめ

ここまで、マンションの改修工事について以下のように解説してきました。

マンション改修工事は、建物の維持管理のために必要不可欠な工事です。

修繕工事と改修工事の違いを理解し、適切なタイミングで適切な工事を行うことが重要です。

また、補助金・助成金の活用を検討することで、工事費用を軽減することができます。

専門家に相談しながら、適切な改修工事を行いましょう。