東京を中心とした関東地域をはじめ、都市部ではマンションを購入する方が増えています。
ワンルームマンションを投資用に購入した方やオフィスビルのオーナーさん、マンションにお住まいの方の中には、「大規模修繕」という言葉を聞いたことがあるという方も多いのではないでしょうか。
大規模修繕は、建物を安全に保ち、資産価値を維持するためにとても大切な修繕工事です。
マンションやビルに関わらず、病院や工場などRC造りの建物は、老朽化を防ぐために大規模修繕は必要不可欠です。
一方で小規模修繕と呼ばれる工事があります。
これは日常生活の中で見つかる小さな損傷や不具合に対して行われる修繕です。
大規模修繕が12〜15年に一度実施されるのに対して、小規模修繕は必要に応じて行われる工事でかかるお金も全く違います。
費用や時期に関しても詳しく解説しています。
目次
小規模修繕工事と大規模修繕工事の違い
小規模修繕ときくと、大規模修繕よりは小さい工事だということは想像できます。
それぞれ具体的にどのような工事なのでしょうか。
小規模修繕の工事内容
大規模修繕で行わない修繕工事や、大規模修繕まで待てないような緊急度の高い修繕、設備修理などを小規模修繕工事と呼びます。
- 雨漏りや水漏れに伴う修繕
- 階段・ベランダ等の鉄部の塗装
- カーポートや塀などを含む外構工事
- 共有スペースの電球交換
- 共有スペースの壁やドア、階段などで発生した軽微な修繕工事
- 消防設備の故障修理
- 台風や突風、大雨などの自然災害が原因となる破損部分の修理
- 異常がないかを確認する定期点検
などが例としてあげられます。
小規模修繕に明確な基準はなく、大規模修繕にあたらない修繕は全て小規模修繕にあたると考えていただくことも可能です。
基本的には、日常生活に不具合がでないよう行うものです。
鉄部の塗装については、5年に一度程度塗り替えることが望ましいとされてるため、次の大規模修繕までの間に、小規模修繕としても行うことが多いようです。
建築から20年、30年、50年と年月を経ることに、どうしても老朽化がすすんでしまうので、細かな修繕はそれにともなって増える傾向があります。
小規模修繕を行う時期
大規模修繕が12年〜15年に一度行われる一方で、小規模修繕と呼ばれる工事は必要に応じてその都度行うものがほとんどです。
小規模修繕を大規模修繕とあわせて行い、費用を安く抑えたいと考える方もいるかもしれません。
しかし大規模修繕まで何年もある場合には、そのまま放置することで破損が広がり、大規模修繕の価格が予定より高くなってしまうこともあります。
また火災報知器や電気設備等の故障は生活に直結しているため、すぐに対応しなければなりません。
大規模修繕と小規模修繕は切り離して考えることが大切です。
足場が必要な外壁工事等は大規模修繕で行うのが理想的ですが、単独で行える工事であれば不具合が見つかったタイミングで小規模修繕を行うこともできます。
工事の緊急性や必要度をランキングづけし、次の大規模修繕まで待っても問題ない工事なのかをよく検討しましょう。
こまめな修繕は結果として、建物の寿命が伸び次の大規模修繕の費用が安くなる傾向もあるので、長期的な視点での検討が大切です。
大規模修繕の工事内容
大規模修繕は建物の躯体となるコンクリートが劣化しないように行われる大規模な工事です。
具体的な工事内容としては、
- 外壁のクラックや破損の修繕
- 外壁塗装
- 屋根の葺き替え
- 屋上やベランダ、ルーフバルコニーの防水工事
- 階段や手すり、階段などの鉄部の塗装
- タイル補修
- シーリング工事
などがあげられます。
大規模修繕は、建物劣化診断と長期修繕計画を基に、計画的に行われる工事です。
外装が綺麗になるだけでなく、建物の機能回復が期待され、資産価値の維持が可能となります。
場合によっては建物全体のグレードアップを目的として、改修工事を同時に行うことも珍しくありません。
分譲マンションの場合には区分所有者が負担することとなります。
標準的な費用目安としては1戸当たり平均100万円前後が相場といわれていますが、同じマンションでも占有面積によって負担金額が変わってきます。
修繕積立金は坪単価で決められていて、不足する場合には積立金が更新され値上がりする場合もあります。
大規模修繕を行う時期
一般的には建築から10年経ったあたりから検討が始められ、12年〜15年ではじめての大規模修繕が行われることが多いようです。
業者を募集し、それぞれの実例や施工事例を検討しながら、慎重に業者を選定することからはじまり、施工開始まで数年かかることも珍しくありません。
どういった仕様にするのか、どのグレードの資材を使用するかなどもあらためて検討します。
時期について決められたルールはなく、使われている資材の耐用年数や劣化状況によって実施時期は変わってきます。
2回目以降も前回の工事から12〜15年程度経ったタイミングで行うことが多くなりますが、あわせて改修工事も行うことがあります。
マンション以外のオフィスビルや商業ビルの場合には、リニューアルすることで集客力をあげるといった効果もあります。
修繕費用について
大規模修繕にかかる費用
分譲マンションの大規模修繕費用は、修繕積立金として積み立てられている場合がほとんどです。
アパートやマンションなどを１棟で所有している場合や、ビルを所有している場合は、修繕費を計画的に準備しておくことが大切です。
またそういった場合の大規模修繕費用は、工事内容によっては減価償却が認められているものもあるため、会計時にはよく確認するようにしましょう。
小規模修繕にかかる費用
小規模修繕の費用は、分譲マンションであれば管理費から捻出されることが多いようですが、金額によっては修繕積立金が充てられることもあるようです。
不具合が見つかったタイミングで小規模修繕を行うのが理想ですが、費用面を考えればその都度行っていては費用が賄えないこともあります。
基本的な流れとしては、複数の業者に調査調査を依頼し、見積もりを提示してもらいます。
その上で見積書の内容が適正かを精査し、どこに頼むかを決定します。
工事単価などの値段だけでなく、評判や施工実績・事例もよく確認し、慎重に業者を選定しましょう。
小規模修繕であれば大手の業者よりも、実績のある地域の工務店の方が安い金額で人気がある場合もあります。
専門知識を有していたり、迅速に対応してくれたりすることもあるので、問い合わせてみるといいでしょう。
とはいえ、小さな傷をいちいち直していては、きりがないというのも事実です。
スムーズに修繕をすすめるポイントとしては、「生活に不具合がでているのか」「景観が著しく損なわれていないか」などといった基準を設けて、マンション内でよく相談の上決めるようにしましょう。
大規模修繕工事でよくある質問
Q
大規模修繕工事の期間はどのくらいかかりますか？
A
大規模修繕工事の規模や建物の状態によりますが、およそ3ヶ月〜4ヶ月程度かかることが多いです。
Q
工事中の生活にどんな影響がありますか？
A
足場の設置やメッシュシートで覆うため、室内が少し暗くなることがあります。また、塗装や防水作業時には洗濯物が干せないなどの制限があります。
Q
バルコニーやベランダの利用はどうなりますか？
A
バルコニーやベランダの壁面塗装や床面の防水作業時には、使用が制限されることがあります。
Q
工事期間中、エアコンは使えますか？
A
基本的には通常通り使用できますが、場合によっては一時的に使用が制限されることもあります。
Q
大規模修繕での工事の騒音や臭気はどうなりますか？
A
塗装の臭気やドリルの騒音、粉塵などが発生することがありますが、できるだけ負担を軽減するよう配慮しております。
Q
大規模修繕工事に対する費用が不足する場合はどうすればよいでしょうか？
A
できるだけ早い時期に長期修繕計画に基づき積立金を見直し、資金不足にならないようにするのが最善です。実際に資金が足りないことが判明した場合には、時期をずらしたり、工事の範囲を見直したり、一時金の徴収や借入の可能性を探ったりと、様々な方法で計画を調整できます。ご予算に応じて資産価値を損なわないベストなプランをご提案いたします。
Q
修繕工事の前に現地調査が必要なのはなぜですか。どういうことを行うのですか？
A
築年数、周囲の環境や場所によって劣化の度合いは異なりますので、各部の劣化状況を把握し、適切な修繕方法を見極めるためには現地調査が欠かせません。外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、鉄部の錆など、部位ごとに幅広くチェックします。
まとめ
大規模修繕に対して、あまり聞きなれない小規模修繕について解説しました。
- 小規模修繕は不具合がでたタイミングで行う
- 小規模修繕の工事内容は、設備交換・鉄部塗装・共有スペースの電球交換・水漏れや雨漏りへの対応など多岐にわたる
- 小規模修繕の費用は、主に管理費が充てられることが多い
- いつ小規模修繕を行うは、緊急度を踏まえて検討し決定される
- 大規模修繕も小規模修繕も占有部分に対して行われるものではない
小規模修繕は日常的に検討が必要です。
快適な住環境を維持するために大切な工事ですが、小さな傷まで全てを完全に修繕していては予算がいくらあってもきりがないというのも事実です。
「景観が著しい場合は、管理組合で検討する」「機能に問題がある場合のみ行う」などどこまで修繕するかは、事前に管理組合内でマニュアルや基準を定めておき、必要な場合にはその都度見積りをとってすすめていくことになります。
