「管理会社って具体的にどんな業務を行なっているの？」という疑問をお持ちのかたも多いようです。
確かにマンション管理が管理会社に任せきりになっている場合も多いので、なかなか全体像を把握しにくいですよね。
そこでこの記事では管理会社の役割や、管理組合との関係について解説していきます。
管理会社の種類や選び方についてもご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
マンション管理とは
マンション管理とは、マンション住人が快適に暮らせるように管理すること。
マンションの設備を点検したり日常的に綺麗に掃除したり、といったことを行ないます。
マンション管理においては「管理会社」と「管理組合」が活躍します。
管理会社の役割は？
管理会社とは、マンションの共有部分の維持管理を行なうプロの業者のこと。
清掃や事務管理、設備の保守点検などを行なうのが一般的です。
マンション住人は仕事などで忙しい人も多いので、マンション管理を管理会社に委託するケースが多いです。
管理組合の仕事を代わりに行なってくれる存在が、管理会社です。
管理会社の業務内容
管理会社は以下のような業務を行ないます。
清掃
日常的に行なう清掃と、定期的に行なう定期清掃の2種類を行ないます。
日常的には、共有部分の掃除やゴミ出しなどを行ないます。
定期清掃では外壁やタイルの洗浄などを、専用機器を使って行ないます。
事務
出納帳の作成や家賃滞納のチェックなどを行ないます。
理事会や総会を開催する業務もあります。
管理員
マンションに常駐し、訪問者の受付や、他の業者による点検作業の立ち会いを行ないます。
備品管理も管理員の仕事です。
建物・設備管理
エレベーターや機械式駐車場、電気設備などの点検やメンテナンスを行ないます。
エレベーターや消防設備は、法律で定期的な点検が義務付けられています。
管理会社と管理組合の関係
管理組合とは、マンションの所有者で構成される団体のこと。
マンション住人も自動的に管理組合のメンバーになります。
管理組合を必ず設置しなくてはならない、と法律で定められています。
管理組合は、マンションの共有部分や敷地内の管理を行ないます。
ただし日常的な業務は、代表者が集まった「理事会」が行ないます。
管理方法は3種類
マンション管理の方法には、以下の3種類があります。
全委託
マンション管理の全てを管理会社に任せる方法です。
管理組合の負担がほとんどありません。
ただし管理会社に全てを任せてしまうと、管理組合も把握できない部分が出てきてしまいます。
管理会社がずさんな管理を行なう悪質なケースもあります。
そこで管理組合は、管理会社がきちんと業務を行なっているかをチェックする必要があります。
一部委託
清掃など一部の業務を専門業者に任せる方法です。
複数の業者との取引きが必要になるため手間はかかりますが、コストは安くなる傾向にあります。
自主管理
管理会社や専門業者に任せず、管理組合がマンションを管理する方法です。
管理費用を節約できますが、管理組合にかなりの負担がかかります。
特に規模が大きいマンションでは、管理が難しくなる可能性があるので注意が必要です。
マンション管理のお金はどこから出ているの？
マンション管理の費用は、マンション住人から毎月徴収する「管理費」から充てられます。
「修繕積立金」も毎月徴収しますが、修繕積立金は大規模修繕工事や、エレベーターや屋上防水などの設備の更新に使われます。
管理会社は2種類ある
大きく分けて、管理会社には「デベロッパー系」と「独立系」の2種類があります。
デベロッパー系
規模の大きな不動産会社系列の管理会社です。
親会社が販売したマンションの管理を行なうのが一般的です。
トラブル対応が早い傾向にあり、似たようなマンションの管理実績も豊富です。
ただし管理費用は高めに設定されています。
独立系
独立系は、マンション管理のみを専門で行なう会社です。
独自の提案をしてくれることが多く、委託費用もリーズナブルです。
ただし設計や施工は専門外なので、点検や工事の費用は高くなりがちです。
また会社によっては不必要な工事を提案したり、管理の質が低かったりするケースも見られます。
管理会社の選び方
現在の管理会社に不満がある場合は、管理会社の変更を検討しても良いかもしれません。
管理組合の合意があれば、いつでも変更可能です。
そこで、ここでは管理会社の選び方をご紹介していきます。
担当者の資格や経験で選ぶ
同じ管理会社でも、担当者の実力で管理のクオリティが変わってきます。
「管理業務主任者」といった資格を持っているか、経験年数は何年か、担当物件が多すぎないか、といったことを確認することをおすすめします。
担当者に納得できない場合に変更できるように、事前に管理会社に話をしておくことも必要でしょう。
管理履歴を蓄積してくれる会社を選ぶ
どの箇所をいつどうやって修繕したか、マンション住人からどんな要望があったか、どうやって問題を解決したか、といった管理履歴を細かく報告してくれる管理会社が良いでしょう。
修繕箇所は写真付きで蓄積してもらえると、資産価値を維持しやすくなります。
管理費や修繕積立金の滞納に対応してくれるかどうかで選ぶ
管理費や修繕積立金の徴収が遅れると、建物のメンテナンスが間に合わなくなります。
そこでマンション住人の滞納をきちんと徴収してくれる管理会社を選びましょう。
どうしても払ってもらえない場合は督促状を送ったりや訴訟を起こしたり、回収する体制が整っているとマンションの資産価値を守りやすくなります。
長期修繕計画を定期的に見直してくれる会社を選ぶ
大規模修繕工事に向けての長期修繕計画は、建物の状態や資金の集まり具合いによって定期的な見直しが必要です。
見直しを行なわない管理会社もあるので、1～5年に一度は見直しを行なってくれる管理会社を選びましょう。
管理会社を変える際の注意点
管理会社を変える場合は適正価格で管理してもらえるように、複数の管理会社の見積もりを比較検討する必要があります。
また管理会社が変わると管理費用が安くなる場合はありますが、管理内容は変わります。
引継ぎが十分でないとトラブルの原因になりますし、トラブル対応のスピードが遅くなる可能性もあります。
管理会社を変えたい場合は、さまざまな側面を考慮しながら慎重に検討する必要があるでしょう。
まとめ
それでは最後に、今回の記事を簡単にまとめてみましょう。
- マンション住人が快適に暮らせるようにマンション管理を行なう
- 管理会社は、マンションの維持管理を行なう
- 管理会社は「清掃」「事務」「管理員業務」「建物・設備管理」を行なう
- 管理方法は「全委託」「一部委託」「自主管理」の3種類
- 管理組合は共有部分や敷地内の管理を行なう
- デベロッパー系は不動産会社系列、独立系は管理専門の会社
- 「担当者の資格や経験」「管理履歴の蓄積」などを考慮しながら管理会社を選ぶ
- 管理会社を変える場合は慎重に行なう
現在、マンション管理業界は人手不足に悩まされており、一方的に管理委託契約を終了されるケースも増えています。
あなたのマンションに真剣に向き合ってくれる管理会社を、管理組合が主体となって選んでいくことが重要です。
