東京都におけるマンションの大規模修繕工事の流れやポイントを解説

東京には、人々が生活するためのマンションが数多く存在しています。
しかし、年月の経過による建物の老朽化は避けられないものです。
外壁のひび割れや塗装の剥がれ・屋上における防水機能の低下など、さまざまな問題が発生する可能性があります。
大規模修繕はこれらの問題を解決し、マンションの寿命を延ばすための重要なメンテナンスです。
建物の安全性や耐久性を確保するだけでなく資産価値を維持し、居住者の快適性の向上や入居率・定着率アップなど、多くのメリットをもたらします。
今回の記事では、東京都でマンションの大規模修繕工事を行う際の流れや、注意すべきポイントについてご紹介していますので、ぜひ参考としてお役立てください。

分譲マンションと賃貸マンションの大規模修繕における違い

分譲マンションと賃貸マンションでは、所有形態や居住期間・資産性など、多くの点で異なります。
このうち分譲マンションは個人が所有しており、長期間の居住が可能なため、所有者の資産として評価される物件です。
また、区分所有者が管理組合を形成し、共同で建物の管理を行います。
一方で、賃貸マンションはオーナーや法人が所有し、契約期間内での居住となるため、居住している人の資産にはなりません。

分譲マンションの場合

分譲マンションの大規模修繕は、管理組合が主体となって計画し実施します。
区分所有者全員の合意形成が必要となるため、時間がかかることもありますが、各所有者の意見を反映させられることが利点のひとつです。
修繕費用は通常、修繕積立金を活用して賄われ、各区分所有者が毎月一定額を積み立てることで将来の大規模修繕に備え、運用や使用方法についても管理組合で決定します。
合意形成の際は、工事の必要性や内容・費用について丁寧に説明し、区分所有者全員の理解を得ることが重要です。

賃貸マンションの場合

賃貸マンションの大規模修繕は、オーナーが主体となって計画し実施します。
意思決定はより迅速に行えますが、入居者との調整や工事期間中の騒音や不便さについて事前に説明し、理解を得る必要があるでしょう。
場合によっては工事期間中の一時的な退去や引っ越しが必要になることもあるため、入居者との良好なコミュニケーションが不可欠です。
また、工事による家賃収入への影響も考慮しながら、計画を立てる必要があります。
修繕費用はオーナーの資金で賄われるため、計画的に資金を準備する必要があり、場合によっては修繕費用を家賃に反映させる必要もあるでしょう。

マンションにおける住戸の種類と修繕の必要性

ワンルーム

ワンルームは1つの部屋で構成される最小タイプの住戸で、単身者に向けです。
通常20㎡前後の広さで、キッチンやバス・トイレなどの設備が一つの空間にコンパクトにまとめられています。
1つの部屋で構成される最小タイプの住戸なので、修繕範囲が比較的小さくなります。
給排水管も短く設備の数も少ないことから、1戸あたりの修繕コストは他のタイプに比べて低くなる傾向があります。

1K/1DK/1LDK

キッチンや独立した寝室がある小型住戸で通常20～40㎡の広さがあり、単身者や夫婦の方向けです。
「K」はキッチン「D」はダイニング「L」はリビングを表し、数字は寝室の数を示します。
キッチンや浴室などの水回りの設備が増えるため、給排水管の修繕や更新が重要です。
また独立した部屋があることで、壁や天井などの修繕範囲も広がります。

2K/2DK/2LDK

2部屋に加え、キッチンのある中型住戸で通常40～60㎡の広さです。
小家族向けであり、2つの独立した居室や広いリビングスペースを持つことも多いでしょう。
バルコニーや水回りの修繕範囲が拡大し、工事項目は多岐にわたります。
特に、複数の部屋に跨る給排水管や電気設備の修繕・更新は重要です。
また家族向けのため、工事中の生活への影響を最小限に抑える配慮も必要になるでしょう。

3LDK以上

3部屋以上に加えLDKのある大型住戸で、一般的に60㎡以上の広さです。
設備の数も多く、複数のバスルームやトイレ・大型のキッチンなどが含まれる可能性もあり、これらすべての設備を適切に修繕・更新する必要があります。
また広い外壁面積により、外壁塗装や補修の費用に直接影響を与えるでしょう。

メゾネット

2階建ての構造を持つ住戸です。
通常の住戸にはない、階段の補修や吹き抜け部分の天井塗装などの工事も発生します。
2階建て構造であることから、給排水管の配置が複雑になる可能性もあります。
また、上下階を同時に工事することが難しいケースもあるため、工事の順序や期間について特別な配慮が必要になるでしょう。

マンションの規模による分類

小規模マンション（20戸未満）

小規模マンションは管理組合の運営が比較的簡単で、合意形成もしやすいという利点があります。
少人数のためコミュニケーションが取りやすく、意思決定のプロセスがスムーズに進むことが多いです。
しかし、工事の固定費用（足場の設置や重機の借用など）を少ない戸数で分担しなければならないため、1戸あたりの修繕費用が高くなる傾向があります。
十分な資金を積み立てるのに時間がかかる可能性もあるため、長期的な視点に立った計画的な資金積立が不可欠です。
場合によっては、一時金の徴収や借り入れなどの資金調達方法も検討する必要があるでしょう。

中規模マンション（20～100戸）

中規模マンションは、バランスの取れた管理が可能で、適度な規模での合意形成ができるという特徴があります。
大規模修繕においては、計画的な修繕積立金の運用が重要なポイントです。
ある程度の戸数があり、修繕積立金の運用にも幅が生じるため、一部を安全性の高い金融商品で運用するなど積立金の増加を図ることも可能でしょう。
また、居住者の年齢層や家族構成が多様な中規模マンションでは、それぞれのニーズを適切に把握し、バランスの取れた修繕計画を立てる必要があります。
例えば、バリアフリー化や省エネ設備の導入などです。
中規模マンションでは管理組合の中に専門委員会を設置するなど、組織的な取り組みも可能です。
ある程度の規模があるため工事業者との交渉力も増し、コスト面でも有利になる可能性があるでしょう。

大規模マンション（100戸以上）

大規模マンションでは、スケールメリットを活かした管理が可能です。
例えば大規模な工事を一括して発注することで、コストの削減が期待できます。
一方で、合意形成に時間がかかる場合があります。
多数の区分所有者の意見をまとめるのは容易ではないため、丁寧なコミュニケーションと情報共有が不可欠です。
大規模修繕のポイントとしては、以下の点が重要です。

長期的な修繕計画の策定

20年・30年先を見据えた計画を立て、段階的に修繕を進めていく必要があります。
小規模・中規模な修繕計画もあわせて立てておくことで、より具体的な計画となるでしょう。

工区分けによる効率的な工事進行

例えば棟ごとや階層ごとに工事を分けることで、居住者への影響を最小限に抑えつつ、効率的に工事を進めることができます。
工事の優先順位を決め、必要に合わせた工事を行うことが大切です。

居住者への丁寧な説明と情報共有

工事の進捗状況や今後の予定、一時的な生活への影響などについて定期的に情報を提供し、理解と協力を得ることが大切です。
また費用についても明らかにすることで、より協力体制を築けるでしょう。

専門家の積極的な活用

大規模なプロジェクトを円滑に進めるため、建築士やコンサルタントなどの専門家の助言を積極的に取り入れることが重要です。
不安や疑問についても専門家の意見を得ることで、より安心して依頼を進められるでしょう。

大規模修繕とは？一般的な修繕との違い

大規模修繕の定義

大規模修繕とはマンションの共用部分を対象に、建物の構造躯体や設備の機能を回復させるために行う大規模な修繕工事のことです。
一般的には10年から15年ごとに実施されることが多く、外壁の補修や塗装・防水工事・給排水管の交換など、多岐にわたる工事を行います。

一般的な修繕との違い

一般的な修繕工事が部分的な劣化に対して行われるのに対し、大規模修繕は建物全体の劣化状況を調査し、長期的な視点に立って計画・実施される点が大きく異なります。
主な違いは以下の通りです。

規模と範囲

• 一般的な修繕：局所的な修理や部品の交換
• 大規模修繕：建物全体を対象とした包括的な修繕

計画性

• 一般的な修繕：必要に応じて随時実施
• 大規模修繕：長期修繕計画に基づいて計画的に実施

費用

• 一般的な修繕：比較的少額
• 大規模修繕：高額（修繕積立金を活用）

工期

• 一般的な修繕：短期間
• 大規模修繕：数ヶ月から1年以上かかることも

実施主体

• 一般的な修繕：管理会社や専門業者に依頼することが多い
• 大規模修繕：管理組合が主体となり、専門家の協力を得て実施

大規模修繕工事で期待できる効果

資産価値の維持・向上

大規模修繕により建物の外観や機能が向上することで、資産価値の維持・向上につながります。
適切に修繕されたマンションは、中古市場でも評価が高くなります。
具体的には、以下のような効果が期待できるでしょう。

• 外壁の美観回復による街並みへの貢献
• 最新の設備導入による居住性の向上
• 耐震性能の向上による安全性のアピール
• エネルギー効率の改善による運用コストの削減

安全性・耐久性の向上

劣化部分を修繕することで、地震や災害に対する安全性・耐久性が向上します。
特に、構造部分の補強や防水工事は、建物の寿命を延ばす重要な要素のひとつです。
具体的には、以下のような効果が期待できます。

• 外壁や屋上の防水性能向上による雨漏りの防止
• 給排水管の更新による漏水リスクの低減
• 外壁や手すりの補強による落下事故の防止
• 耐震補強工事による地震時の安全性向上

快適性の向上

共用部分の改修や設備の更新により、居住者の快適性を向上させることも可能です。
例えば、エントランスの改装やエレベーターの更新は、日常生活の質を大きく向上させてくれるでしょう。
そのほかにも、以下のような効果が期待できます。

• 共用廊下や階段の床材更新によるつまずき防止
• 照明のLED化による省エネと明るさの向上
• 防音・遮熱性能の向上による居住環境の改善
• バリアフリー化によるアクセシビリティの向上

入居率・定着率アップ

建物の魅力が高まることで、入居率や定着率の向上も期待できます。
特に賃貸マンションの場合、適切に修繕されたマンションは入居希望者にとって魅力的です。
また、以下のような効果が期待できます。

• 居住者の満足度向上による長期居住の促進
• 建物の外観向上による新規入居者の増加
• 最新設備の導入による競争力の向上
• コミュニティの活性化による住民同士の絆の強化

東京での大規模修繕、気になる費用相場は？

大規模修繕にかかる費用は、マンションの規模や築年数や施工内容によって大きく異なりますが、一般的には「戸数 × 50万～100万円」が目安と言われています。
例えば100戸のマンションであれば、5,000万～1億円程度が相場となります。
しかしあくまで目安であり、使用する材料のグレードや建物の構造・劣化状況によって費用は大きく変動します。
そのため複数の業者から相見積もりを取り、比較検討することが重要です。

大規模修繕工事の主な内容

大規模修繕工事では、建物のさまざまな箇所が対象となります。
主な工事内容は以下の通りです。

外壁修繕工事

外壁のひび割れや塗装の剥がれなどは、建物の美観を損なうだけでなく、防水機能の低下にもつながります。
外壁修繕工事ではこれらの劣化部分を補修し、塗装を塗り替えることで建物の外観を美しく保ち、防水性を確保します。

防水工事

屋上やベランダ・外壁などの防水機能の低下は、雨漏りの原因です。
防水工事では劣化状況に応じて防水層の補修や増設を行い、雨水の浸入を防ぎます。

共用部の改修

廊下や階段・エントランスなどの共用部分は居住者だけでなく、来訪者にとってもマンションの印象を左右する重要な場所です。
床材の張替えや壁の塗装・手すりの交換や塗装など、共用部の改修を行います。

設備の更新

給排水管や電気設備・エレベーターなどの設備は経年劣化によって性能が低下し、故障のリスクも高まります。設備の更新では、これらの設備を新しいものに取り替えることで安全性や快適性を向上させます。

その他の改修工事

時代のニーズに合わせ、バリアフリー化や防犯カメラ設置・オートロック導入など、セキュリティ強化を行うこともあります。
また、省エネ対策や耐震補強が行われることもあるでしょう。

大規模修繕工事の流れ

大規模修繕工事は、一般的に以下のような流れで進められます。

1. STEP

   調査・診断

   専門の調査会社が建物全体の劣化状況を調査し、診断を行います。この段階で、建物の現状と修繕の必要性を把握します。

2. STEP

   計画案の作成

   調査・診断結果に基づき、必要な工事内容を盛り込んだ計画案を作成します。この段階で、概算の費用や工期も検討します。

3. STEP

   修繕委員会の設置

   管理組合内に修繕委員会を設置し、計画の詳細を検討します。必要に応じて、専門家（設計事務所やコンサルタント）の協力を得ます。

4. STEP

   工事説明会の実施

   居住者に対して工事内容やスケジュールや費用などを説明する、工事説明会を実施します。この段階で、居住者の理解と協力を得ることが重要です。

5. STEP

   設計・見積もり

   詳細な設計図面を作成し、それに基づいて工事業者から見積もりを取ります。複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが一般的です。

6. STEP

   工事業者の選定

   見積もり内容や実績や提案内容などを総合的に評価し、工事業者を選定します。

7. STEP

   工事の実施

   選定された業者により、工事が実施されます。工事中は定期的に進捗状況を確認し、必要に応じて調整を行います。

8. STEP

   完了検査・引き渡し

   工事完了後、設計事務所や管理組合による検査を行い、問題がなければ引き渡しとなります。

9. STEP

   アフターメンテナンス

   工事完了後も、定期的な点検やメンテナンスを行い、建物の状態を良好に保ちます。

大規模修繕工事のタイミングは？

大規模修繕工事は、一般的に「12年周期」が目安とされています。
建築後12年程度経過すると、外壁や屋上の防水層の劣化が目立ち始めるためです。
しかし、建物の劣化状況は立地環境や建物の構造・管理状況によって大きく異なるため、必ずしも12年周期で実施する必要はありません。
重要なのは建物の劣化状況を定期的に診断し、適切なタイミングで実施することです。

東京でマンションの大規模修繕を成功させるためのポイント

住民間の合意形成

大規模修繕は、高額な費用と長期間の工事期間を伴うため、居住者の理解と協力が不可欠です。
以下のポイントに注意しましょう。

• 早い段階からの情報共有
• 工事の必要性や内容を丁寧に説明
• 居住者のニーズや意見を積極的に聞く機会の設定
• 定期的な説明会や進捗報告会の開催

管理組合の役割

大規模修繕は、管理組合が主体となって進める必要があります。
以下の点に注意して、適切な管理を行うことが重要です。

• 修繕委員会の設置と活動
• 専門知識を持ったコンサルタント会社などの活用
• 調査・診断、計画案の作成、業者選定、工事監理など各段階での適切な判断
• 長期修繕計画の策定と定期的な見直し

専門家の活用

大規模修繕は、専門性の高い工事です。
建築士やマンション管理士・設備設計士・一級建築施工管理技士など、専門家の協力を得ることで適切な工事内容・費用で実施できるでしょう。

助成金・補助金制度を活用しよう

東京都や各市区町村では、マンションの大規模修繕工事に活用できる助成金・補助金制度が用意されています。これらの制度を利用することで、費用負担を軽減することができます。
東京都では「マンション管理適正化推進事業」の一環として、大規模修繕工事などの費用の一部を助成する制度があります。
また、東京都内の多くの市区町村では、耐震改修工事やバリアフリー化工事への補助など、独自の補助金制度を設けています。
ただし、助成金や補助金制度の利用には、一定の条件を満たす必要があります。
申請のタイミングや必要書類にも注意が必要なため、詳細については各市区町村のホームページなどを確認しましょう。
主な助成金・補助金制度には、以下のようなものがあります。

マンション改良工事助成

マンション改良工事助成は、分譲マンションにおける共有部分の外壁塗装や屋上防水・バリアフリー化などを、計画的に改良・修繕する管理組合に対して行われる助成制度です。
住宅金融支援機構の「マンション共有部分リフォーム融資」を利用する際に、その利子部分を補填する形で助成を受けられます。

分譲マンション計画修繕調査支援制度

分譲マンション計画修繕調査支援制度とは、マンションの大規模修繕を行う際に必要な修繕計画を立てるための調査費用の一部を助成する補助金制度です。
東京都内では、墨田区や江東区・台東区など多くの区で制度化されています。

アスベスト対策費助成制度

アスベスト対策費助成制度は吹付材のアスベスト含有量調査や、アスベスト含有吹付材の除去工事を行う際に、その費用の一部を助成する補助金制度です。
東京都内では足立区・台東区・江戸川区・千代田区・品川区・新宿区・港区・横浜市・相模原市など、多くの区・市で制度化されています。

マンション耐震診断助成制度

マンション耐震診断助成制度は、地震による建物への被害を未然に防ぐための補強工事を行う際に、その費用の一部を助成する補助金制度です。

大規模修繕でよくあるトラブルと対策

工事費用のトラブル

工事箇所が想定より増え、当初の見積もりから費用が膨れ上がってしまうケースがあります。
このような場合は、以下のような対策が必要です。

• 複数の業者から詳細な見積もりを取る
• 予備費を予算に組み込む
• 契約前に工事内容や費用について確認する
• 安全性に関わる部分を優先して工事する
• 使用する資材のグレードを見直す

工事内容のトラブル

工事業者によっては、工事の質が低い・手抜き工事などのトラブルが発生するケースがあります。
このような事態を防ぐためにも、以下のような対策が必要です。

• 実績や評判・財務状況などを事前に確認し、信頼できる業者を選ぶ
• 第三者の専門家による工事監理を実施する
• 定期的な工事報告会を開催し、進捗を確認する

近隣住民とのトラブル

工事中の騒音や振動・粉塵などが原因で、近隣住民とトラブルになるケースもあります。
トラブルが発生しないよう、以下のような対策が必要です。

• 事前に近隣住民に工事内容や期間を説明し、理解を得る
• 防音ネットや飛散防止対策など、工事による影響を最小限に抑える対策を講じる
• 苦情窓口を設置し、迅速に対応する

大規模修繕工事でよくある質問

まとめ

東京のマンションの大規模修繕は、建物の長寿命化と資産価値の維持・向上のために欠かせない重要な取り組みです。
早期の計画立案と準備・専門家によるサポート・居住者間の合意形成、そして適切な業者選定が成功の鍵となります。
また、助成金や補助金制度の活用・トラブル対策など、事前準備も重要です。
マンションの大規模修繕は決して単なる「修理」ではなく、建物と住民のコミュニティ全体をリフレッシュするなど新たな価値を生みだす機会とも言えます。
この機会を最大限に活用し、より良いマンションライフを実現することが、東京での都市生活の質の向上にもつながるでしょう。