マンションの大規模修繕に確認申請は必要なのか、疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
基本的には、建築基準法で定められた「大規模修繕・リフォーム」でも確認申請が必要です。
しかし、マンションの大規模修繕のほとんどは、確認申請を提出する必要はありません。
そこで、大規模修繕における確認申請とは何か、確認申請が必要な建物の種類と申請方法について解説します。
実際に確認申請をしないことのリスクも紹介するため、参考にしてみてください。
目次
大規模修繕の確認申請とは
確認申請とは、「建築確認申請」と呼ばれます。
建築基準法で定められた建築物を新築・改築する際に、当該工事計画が建築基準関係規定に適合していることを確認するために必要です。
大規模修繕着工前に指定行政庁もしくは指定民間検査機関に申請書を提出し、設計図書を審査して指摘事項を是正します。
最終的に、建築基準法に適合していると判断されれば、建築確認済証が交付され、着工が許可される流れです。
また、工事完了後、図面通りに建築や改修が行われているかを確認する「完了検査」や、自治体が指定する特定建築物については工事中の「中間検査」を行います。
大規模修繕工事で確認申請が必要な条件
大規模修繕工事で確認申請が必要な条件は、建築物の規模が「建築基準法第6条第1号から第3号までの建築物」に該当し、かつ「主要構造部の過半を修繕するもの」です。
確認申請が必要なケースを詳しく解説します。
建築基準法第6条の「1号建築物～3号建築物」
1号建築物～3号建築物の定義は次のとおりです。
1号建築物：劇場、病院、映画館などの特殊建築物で、興行、医療、宿泊、教育、飲食、販売などの用途に供するもので、延べ床面積が200平方メートルを超えるもの
2号建築物：階数が3以上、または延べ面積が500平方メートル以上、または高さが13m以上、または軒の高さが9m以上の木造建築物
3号建築物：階数が2以上または延べ面積が200平方メートル以上の非木造建築物
4号建築物：1号から3号に該当しない建築物のほか、都市計画区域内、景観法区域内、都道府県知事が指定する区域内の建築物
大規模の修繕・模様替えの定義
「大規模修繕」および「大規模改造」の定義は、建築基準法第2条第14号及び第15号に規定されています。
「大規模修繕」とは、建築物の主要構造部の1種または2種以上について行われる修繕の過半を指します。
つまり、1～3号建築物の主要構造部の1種類以上の過半を修繕・リフォームする場合は、修繕・リフォーム工事確認申請が必要です。
主要構造部とは
主要構造部とは、建築物の構造上重要な部分です。
建築基準法第2条第5号では、壁・柱・床・はり・屋根・階段と定められています。
ただし、構造上重要ではない間仕切り壁、間柱、スタッド、最下階の床、外階段などは含まれません。
壁や屋根などの仕上げに使用される素材については、通常は構造耐力上重要な箇所とはみなされないものの、行政庁によって取り扱いが異なるため注意が必要です。
過半の定義
「過半」とは半分を超えることを意味し、過半の修繕や模様替えを行う場合＝半分を超える修繕や模様替えを行うということになります。
大規模修繕の建築確認申請が不要なケース
一定の条件を満たせば、建築確認申請が不要なケースがあります。
確認申請が不要な6つのケースを見てみましょう。
建築基準法で定められた建築物に該当しない場合
建築基準法で定められた「建築物」に該当しない場合は、申請は不要です。
柱、屋根、壁があり、屋内として使用できるものは建築物とみなされますが、小規模な倉庫や物置など、建築物に該当しないと判断された場合は、建築確認申請の必要はありません。
プレハブ建築物や車庫の場合、面積が10平方メートル以下、防火地域や準防火地域でないなどの条件が整えば確認申請は不要です。
建築基準法の適用を受けない建築物
「建築物」に該当しない場合と混同しやすですが、文化財保護法の対象建築物など「建築基準法」に該当しない建築物もあります。
文化財保護法の規定により、国宝、重要文化財、重要有形民俗文化財等に指定された建築物については、建築基準法第3条は適用されません。
非常に特殊なケースですが、文化的価値の高い建物は建築確認申請が不要です。
仮設建物
工事中の敷地内に事務所や資材置き場などの仮設建築物を建てる場合、建築確認申請は不要です。
ただし、仮設店舗や仮設演芸場などの仮設建築物の場合は、仮設建築時に建築確認申請が必要な場合があります。
マンションの大規模修繕で確認申請の際の注意点
確認申請を行わなかったマンションは法律違反になります
確認申請が必要であるにもかかわらず、申請を行わなければ、マンションは違法建築物とみなされます。
違法建築物を売買することは可能ですが、行政からの是正指導に従わなければならず、罰金の対象となる場合もあります。
さらに、違法建築物を建て替えたい場合、同等のマンションを建てることはできません。
確認申請が不要であっても、工事届など必要な申請手続きが必要な場合もあります。
建築基準法や都市計画法の規定内容を理解することは難しいため、専門業者に相談し、手続きを確認しながら進めましょう。
確認申請後は間取りや設備の変更はできません
注意点の一つとして、確認申請後は間取りや設備の変更はできません。
そのため、計画がまとまった段階で確認申請を出すようにしましょう。
確認申請の方法と必要書類
実際に確認申請をして、検査機関の検査に合格するためには、建築士の資格や経験が必要です。
確認される項目は、建ぺい率、容積率、北側斜線制限などを満たしているかどうかであり、近年では新しい項目も追加されています。
依頼主が確認申請を行うことも可能ですが、確認申請には極めて専門的な知識が必要とされるため、設計者や施工会社が依頼主に代わって行うことが一般的です。
実際に依頼主が行わなければならないのは、建築士に申請を依頼することです。
大規模修繕のための建物調査、見積もりを出してもらう際に、確認申請の必要性についてもアドバイスをもらいましょう。
確認申請の必要書類
建築基準法で定められている書類は下記となります。
- 確認申請書
- 委任状
- 建築計画概要書
- 建築工事届
- 設計図書（意匠図、設備図、構造図）
- 構造計算書（地盤調査報告書含む）
- 安全証明書
指定確認検査機関などで申請書類が異なる場合があるので事前に確認してみてください。
大規模修繕の確認申請にかかる費用相場と期間
確認申請に必要な費用は、依頼主の負担です。
正確な金額は自治体によって異なりますが、基本的にはマンションの床面積によって決まります。
費用相場の例
東京都を例にとると、確認申請手数料は床面積2,000㎡以下の建物では5万円以内、床面積2,000㎡を超える建物では約47万円です。
なお、中間検査申請と、最終検査申請の手数料は同じです。
確認申請にかかる期間
確認申請にかかる期間は、申請から約7日、確認済証の交付まで約35日です。
構造計算適合性判定が必要な場合は、さらに期間を要します。
大規模な建築やリフォームの場合、確認申請には費用と時間がかかるため、事前に申請先の自治体や検査機関に問い合わせ、大まかな目安を把握しておくと良いでしょう。
大規模修繕の確認申請が必要なのか専門業者に相談しよう
マンションの大規模修繕では、確認申請が必要なケースと不要なケースがあります。
建築基準法に基づいて判断されますが、自治体や施工業者によって判断が異なる場合があるため注意しなければなりません。
確認申請が必要であるにもかかわらず申請を行わないと、違法建築物となり懲役や罰則を受ける場合があります。
確認申請が必要か不要かの判断や、申請が必要だった場合の方法は専門家でなければ難しいものです。
大規模修繕を行う場合は、必ず自治体や業者に確認し、説明を受けたうえで工事を開始しましょう。
