分譲マンションの大規模修繕とは？大規模修繕工事の費用や周期を解説

分譲マンションの大規模修繕を考えている人

分譲マンションの大規模修繕は何年ごとに行う？
分譲住宅に行う大規模修繕の費用はいくら？目安は？
分譲賃貸のメンテナンス時期はいつ？

近年東京をはじめとした関東地域や、都市部での分譲マンションの人気が高まっています。

分譲マンションは住宅設備や共有部分のグレードが高く、セキュリティー対策も万全なため、安心して快適な生活が実現します。

中には投資を目的として、分譲マンションを購入したいと考えている方もいるのではないでしょうか。

魅力的な分譲マンションですが、快適な住空間を維持するために定期的な修繕が必要となります。

今回は分譲マンション購入後に必要な大規模修繕、中規模修繕、小規模修繕の内容と、その費用や時期についてまとめています。

大規模修繕について解説

大規模修繕とは、マンションやビルなどの集合住宅において、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水工事や設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ、修繕するために行われます。建物全体の劣化を防ぎ、長期的な安全性と快適性を維持するために行われる大規模な修繕工事です。通常、10年から20年ごとに計画され、外観の美観を保つだけでなく、建物の構造や設備の性能を向上させることを目的としています。

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建物の劣化と修繕の重要性

分譲マンションは長期間にわたって快適に住み続けるために、適切なメンテナンスが欠かせません。建物は経年劣化によってさまざまな不具合が発生し、それを放置すると資産価値の低下や安全性の問題につながることもあります。ここでは、建物の劣化の具体例や、修繕の重要性について解説します。

経年劣化の具体例（外壁のひび割れ、屋上の防水劣化など）

マンションの経年劣化は主に以下のような箇所で発生します。

• 外壁のひび割れや塗装の剥がれ
  → 外壁のひび割れや塗装の劣化が進むと、雨水が内部に浸入し、コンクリートの劣化や鉄筋の腐食を引き起こします。これは、建物の耐久性を損なう原因となります。
• 屋上の防水層の劣化
  → 屋上防水は紫外線や風雨の影響を受けやすく、防水層がひび割れたり、剥がれたりすることで雨漏りが発生するリスクがあります。雨漏りが発生すると、建物内部にも影響を及ぼし、修繕コストが高額になる可能性があります。
• 給排水設備の老朽化
  → 給排水管は20～30年が耐用年数の目安とされており、劣化すると水漏れや詰まりが発生します。定期的な点検や交換を行わないと、住民の生活に支障をきたす可能性があります。

修繕を怠った場合のリスク（資産価値の低下、安全性の問題）

適切な修繕を行わない場合、マンションの居住環境が悪化し、以下のようなリスクが生じます。

• 資産価値の低下
  → 外観や設備の劣化が進むと、マンションの評価が下がり、売却時の価格にも影響を及ぼすことがあります。特に、競争の激しい都市部では、適切なメンテナンスを行っていない物件は敬遠されがちです。
• 居住者の安全性が低下する
  → 外壁のひび割れが進むと、剥落事故の危険性があります。また、防水層の劣化による雨漏りやカビの発生は、居住者の健康にも悪影響を及ぼす可能性があります。
• 修繕費用が増大する
  → 劣化が進んでから修繕を行うと、部分補修では済まないケースが多く、結果的に高額な修繕費用が発生することがあります。早めの対応がコストを抑えるためにも重要です。

大規模修繕によるメリット

定期的な大規模修繕を行うことで、マンションの機能性や資産価値を維持し、居住者の満足度を向上させることができます。

建物の美観・機能の回復

• 外壁の補修や再塗装を行うことで、マンションの見た目を向上させることができます。
• 共用部分（エントランスや廊下など）のリニューアルにより、居住者の快適性が向上します。
• 屋上防水や配管の改修によって、雨漏りや水漏れのリスクを低減できます。

資産価値の維持・向上

• 適切な修繕を行うことで、マンションの価値を維持でき、売却時の評価も高くなります。
• 維持管理が行き届いているマンションは、中古市場でも人気が高く、資産価値が下がりにくい傾向があります。
• 築年数が古くても、修繕がしっかり行われていれば、新築物件と競争力を持つことが可能になります。

住民の満足度向上

• 老朽化した設備を更新することで、生活の利便性が向上します。
• 断熱性や防音性の向上を目的とした改修を行うことで、快適な住環境を提供できます。
• 定期的なメンテナンスにより、突発的な修繕工事の回数が減り、住民の負担を軽減できます。

大規模修繕は、建物の耐久性を高め、住みやすい環境を維持するために不可欠なプロセスです。適切なタイミングで修繕を行うことで、マンションの価値を守り、長く快適に住み続けることができます。

マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう

マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。

共用部分と専有部分の違いとは？

まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。

以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。

マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。

大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係

マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。

ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。

分譲マンション修繕の種類と内容と違い

分譲マンションの修繕とはいったいどんなものがあるのでしょうか。

大規模修繕という単語を耳にしたことがあるという方も多いのではないでしょうか。

工事の種類や内容によって、大規模修繕・中規模修繕・小規模修繕に分類することができます。

それぞれの修繕の目的や具体的な工事内容をまとめています。

分譲マンションの大規模修繕の内容

大規模修繕という言葉は、耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。

建物は月日の経過に伴い、劣化がすすんだり設備に不具合が見つかったりすることは避けられません。

それは頑丈なコンクリート造りの分譲マンションであったとしても同様です。

分譲マンションの場合、占有部分と共有部分があります。

その共有部分に行われるのが大規模修繕です。

下記の２つが主な目的となります。

• 景観や機能の回復し、安全で快適な住環境を維持すること
• マンションの資産価値を維持・向上させること

住環境を整えるのはもちろんのこと、定期的に大規模修繕をすることで20年後、30年後の資産価値に大きく関わってきます。

具体的にどのような工事をするかというと、

• 外壁の補修・修繕
• タイル補修
• 屋上・バルコニーなどの防水工事
• エントランスや廊下など共有部分の修繕や塗装
• シーリング工事
• 自動ドアやエレベーターなど大型設備の部品交換や入替

などが代表的です。

外壁の修繕などはマンション全体に足場を組む必要があるため、大掛かりな修繕工事となります。

分譲マンション全体にメッシュシートが貼られ、洗濯物が干せなかったりバルコニーの荷物を移動させる必要があったり、住民の生活にも影響を及ぼします。

マンションの状態や予算、長期修繕計画などにより、実際に行われる工事内容は変わってきます。

分譲マンションの中規模修繕の内容

大規模修繕に対して、中規模修繕とはどういったものでしょうか。

中規模修繕の工事内容は、大規模修繕とあまり変わりません。

大規模修繕で一度に行う工事を分割して、複数回に分けて行うのが中規模修繕です。

これにより余裕をもって修繕費用が準備できたり、不要な工事は先延ばしにすることができ、修繕費を抑えることも可能になります。

分譲マンションの小規模修繕の内容

分譲マンションにおける小規模修繕とよばれるものは、マンションの共有部分における軽微な修繕を指します。

例えば、

• 共有部分の電気設備や防災設備の交換・修理
• エントランスや廊下など共有部の軽微な修繕
• 雨漏りや水漏れの対応
• 自然災害等による破損等の修繕

などがあります。

しかし、小規模修繕には決まった定義があるわけではありません。

大規模修繕で行わない細かな修繕はすべて小規模修繕と呼ばれることになります。

大規模修繕の具体的な工事内容

大規模修繕では、建物の機能を維持し、耐久性を向上させるためにさまざまな工事が実施されます。具体的な工事内容を理解することで、修繕計画を適切に立てることができます。

外壁補修工事

外壁は風雨や紫外線の影響を受けやすく、時間の経過とともにひび割れや塗装の剥がれが発生します。これを放置すると、雨水が建物内部に浸入し、鉄筋の腐食やコンクリートの劣化を引き起こす可能性があります。

• ひび割れ補修（クラック補修）
• 塗装の剥がれや色あせ部分の再塗装
• 外壁のタイル補修やシーリングの打ち直し

屋上・ベランダの防水工事

屋上やベランダの防水層は、経年劣化によってひび割れや剥がれが発生しやすくなります。防水機能が低下すると、雨漏りの原因となり、建物の寿命を縮めることにつながります。

• ウレタン防水・シート防水の再施工
• 防水層のトップコート塗り替え
• ひび割れや剥がれの補修

共用部分の補修・改修

エントランスや廊下、階段などの共用部分も、長年の使用によって劣化が進みます。快適性を向上させるだけでなく、入居者の安全を確保するためにも修繕が必要です。

• エントランスの床材や壁面の補修
• 廊下や階段のタイル・コンクリートの補修
• 共用照明のLED化による電気代の削減

給排水設備の修繕・更新

配管設備は目に見えにくい部分ですが、築年数が経過すると水漏れや詰まりのリスクが高まります。特に、築20年以上のマンションでは、給排水管の劣化が進んでいるため、計画的な修繕が必要です。

• 給排水管の洗浄・交換
• 貯水槽の清掃・防水処理
• 排水ポンプの点検・交換

外構・駐車場・駐輪場の整備

マンションの敷地内にある駐車場や駐輪場も、長年の使用により劣化します。安全性を高めるために、定期的な補修や整備が必要です。

• アスファルト舗装の補修・ライン引き直し
• 駐輪場の整備・増設
• フェンスや外灯の交換

分譲マンションの修繕工事の修繕積立金の目安

分譲マンションの修繕工事には実際どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

下記に示したのは、主に大規模修繕・中規模修繕の費用に充てられる修繕積立金の目安金額です。

大規模修繕を1回行うのに、1戸あたり100万円が相場と言われています。

修繕積立金は同じ分譲マンション内でも占有面積によって変わってきます。

注目したいのは修繕積立金は年月の経過に伴い徐々に値上げされることです。

新築時に販売しやすくするために、修繕積立金は安く設定されていることが多く、当初の金額のままでは修繕費が不足してしまうからです。

値上げしても不足してしまう場合には、大規模・中規模修繕前に一時金として修繕費を請求されることも少なくありません。

各マンションの建物の状況や戸数、求めるグレードによっても大きく数字が変わる可能性がありますので、長期修繕計画を十分理解しておくことが大切です。

これ以外にも小規模修繕が必要に応じて行われることになります。

小規模修繕の費用については、月々の管理費から支払われることが多いようです。

また占有部分のリフォームや室内設備の修繕については、別途個人で行うことになりますので、そのための費用も準備しておく必要があります。

分譲マンション修繕工事の時期と費用目安

一般的な分譲マンションの大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり100～125万円が目安とされています。建物の規模や修繕範囲によって変動しますが、以下は主な修繕内容ごとの費用相場です。

分譲マンション大規模修繕工事で外壁塗装の単価相場は戸当たりいくらかかるのか

分譲マンションでも頻繁に行われる外壁塗装の費用は、建物の規模や工法、足場の設置条件などによって大きく変わります。一般的な費用相場は、規模別で以下の通りです。

工事の規模によって、材料や人材などかかる金額は大きくなります。大規模修繕工事を行う場合は、8,000万以上かかるケースもあるため、事前に計画的な費用の準備が必要です。

分譲マンション大規模修繕工事の外壁塗装における費用割合の目安

外壁塗装といっても多くの作業工程があり、それに合わせて発生する費用も異なります。一般的な外壁塗装のおおまかな工事費用は、以下の項目で構成されています。

ただし、これらの費用は建物の立地条件や工事の難易度、同時に行う補修工事の有無などによって変動します。特に以下の場合は、追加費用が発生する可能性があります。

• クラック（ひび割れ）補修が必要な場合
• 高層マンションで特殊な足場が必要な場合
• シーリング打ち替えが必要な場合
• 外壁タイルの補修が必要な場合

そのため、正確な費用は専門業者による現地調査をもとに、詳細な見積りを取得することが重要です。

分譲マンション修繕工事の適した時期について

大規模修繕は12年周期というのが一般的な考え方です。

近年では耐久性に優れた塗料や、さまざま高い機能を持った資材も開発され、建築技術も向上しています。

そのため12年周期という考え方を見直す動きもありますが、現在のところはまだ12〜15年程度を目安に行っているマンションが多いようです。

大規模・中規模修繕は基本的に長期修繕計画に基づいて行われますが、小規模修繕に関しては管理組合での話し合いのもと、必要に応じて行われています。

分譲マンションの大規模修繕相場を知る｜予算計画の立て方とポイント

分譲マンションの大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、住民の生活環境を保つために非常に重要な工事です。しかし、費用が大きいため、事前にしっかりとした予算計画を立てることが求められます。ここでは、大規模修繕の相場と予算計画の立て方について解説します。

1. 大規模修繕の費用相場

分譲マンションの大規模修繕費用は、規模や建物の状態によって異なりますが、一般的には1㎡あたり数千円から数万円の費用がかかることが多いです。例えば、10階建ての30戸規模のマンションであれば、数千万円程度の費用が必要になる場合もあります。修繕内容や使用する材料、作業の難易度によって変動しますので、詳細な見積もりを得ることが重要です。

2. 予算計画の立て方

予算計画を立てる際には、まず現状の修繕履歴を確認し、今後必要になる修繕項目をリストアップします。その上で、修繕積立金の残高と比較して、どの程度の追加費用が必要かを把握します。長期的な視点で計画を立て、急な費用増加を避けるためには、定期的に積立金を見直すことが大切です。

3. 費用を抑えるポイント

予算オーバーを避けるためには、複数の業者から見積もりを取って比較することが有効です。また、修繕項目を優先順位をつけて段階的に行うことで、無理なく進めることができます。さらに、共用部分の管理や保守が徹底されていれば、修繕の頻度や規模を抑えることが可能になります。

分譲マンションの大規模修繕は、住民全体で協力しながら進めていくことが求められます。費用面でも計画的に対応し、長期的に安定した運営を目指すことが大切です。

分譲マンションの大規模修繕に合わせてリノベーションを行う選択肢

共用部のバリアフリー化やデザイン変更
分譲マンションの大規模修繕に合わせて、共用部のバリアフリー化やデザイン変更を行うことで、住みやすさや資産価値を向上させることができます。特に築年数が経過したマンションでは、高齢化に伴いエレベーターの設置やスロープの導入が求められるケースも増えています。手すりの設置や段差の解消など、バリアフリー対応を進めることで、将来的な住みやすさを確保できます。また、内装や照明のデザイン変更によって、共用部の雰囲気を一新し、マンション全体の印象を向上させることも可能です。

エントランスや駐車場のリニューアル
エントランスや駐車場は、マンションの第一印象を決定づける重要な部分です。大規模修繕のタイミングで、エントランスのリニューアルを行い、デザイン性や防犯対策を強化することで、より魅力的な物件にすることができます。例えば、オートロックシステムや防犯カメラの追加設置、宅配ボックスの導入などが挙げられます。また、駐車場についても、舗装の補修やラインの引き直し、駐輪場の整理などを行うことで、住民の利便性を向上させることができます。こうしたリノベーションを併せて行うことで、より快適で魅力的な住環境を実現できます。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事に関する質問について回答します

まとめ

都心を中心に人気の高い分譲マンションの修繕についてまとめました。

• 大規模修繕・中規模修繕・小規模修繕がある
• 大規模修繕は12〜15年に一度を目安に行われる大掛かりな工事で、外壁や屋上などの共有部分に対して行われる
• 中規模修繕は5年程度を目安に、大規模修繕を分割して行うという考え方
• 小規模修繕は、大規模修繕に該当しない細かな修繕や設備の修理や交換を指し、必要に応じて行われる
• 大規模修繕は修繕積立金から、小規模修繕は管理費から支払われることが多い

分譲マンションにお住まい、購入された方であれば、修繕について自分ごととして十分に理解しておきましょう。