ビル屋上防水の改修工事における基礎知識!防水工事の種類・業者の選び方などについて

ビル屋上の防水工事とは、建物を雨漏りや劣化から守るための重要な工事です。屋上は常に強い日差しや雨風にさらされており、時間とともに防水層が劣化していきます。

特に日本の気候は、夏の強い日差しと高温、冬の寒さ、梅雨時期の長雨など、屋上にとって厳しい条件が重なります。防水工事を怠ると、コンクリート内部に水が染み込み、鉄筋の腐食やひび割れが発生するリスクが高まります。また、雨漏りは建物の構造だけでなく、オフィスや店舗の営業にも支障をきたす可能性があります。

そこで本記事では、ビル屋上防水の改修工事について、工法の種類や業者の選び方、適切な工事時期など、知っておくべき基礎知識を詳しく解説していきます。

ビル屋上の屋根の種類｜陸屋根と勾配屋根について

建物を守るビル屋上は、屋根の形状が大きく2種類に分かれています。陸屋根と勾配屋根と呼ばれていますが、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。以下では、2種類の屋根について解説します。

陸屋根

陸屋根とは、平らな形をした屋根です。建物の一番上にコンクリートを敷き、その上に水が染み込まないような防水の層を重ねて作ります。この屋根の良い点は、屋上を有効に使えることです。例えば、洗濯物を干したり、お庭を作ったり、さまざまな使い方ができます。最近では、屋上に植物を植えて緑を増やす取り組みも人気です。また、しっかりと排水の設備を整えれば、雨水をうまく流すことが可能です。

ただし、平らな形のため、雨水が溜まりやすい点もあります。特に排水口が詰まると、水はけが悪くなってしまいます。また、屋根から雨漏りが起きた場合、水が防水シートの下を伝って広がると、水漏れの場所を見つけるのが難しくなります。修理に時間がかかったり、費用が高くなったりすることもあるため、注意が必要です。

勾配屋根

勾配屋根は、斜めに傾いた形の屋根を指します。建物の上に木材で骨組みを組み立て、その上に雨水が染み込まないようなシートを貼って仕上げます。この屋根の良い点は、斜めになっているので雨水が自然と流れ落ちることです。また、万が一雨漏りが起きた場合でも、水が染み込んでいる場所を見つけやすいため、修理がしやすい特徴があります。

一方で、斜めの形をしているため、屋上を物干し場や庭として使うことができません。また、木材で骨組みを作る必要があり、平らな屋根に比べて材料や工事の費用が高くなります。そのため、建物を建てる際は、使い方や予算に合わせて屋根の形を選ぶことが大切です。

以下では、陸屋根と勾配屋根それぞれの比較しています。

陸屋根は、雨漏りが発生した場合、原因特定が難しく、修繕に時間がかかる場合が多いです。そのため、陸屋根の防水工事は定期的に行うことが重要です。勾配屋根は、雨水の排水がスムーズに行われるため、雨漏りが発生しにくい傾向にあります。しかし、勾配屋根であっても、防水層の劣化などによって雨漏りが発生する可能性があります。そのため、勾配屋根であっても定期的な防水工事を行うことが大切です。

ビルの屋上に防水工事が必要な理由

ビルの屋上は、常に厳しい環境にさらされています。強い日差しや雨、風などの影響を直接受けるため、時間とともに劣化していきます。特に日本の気候は、夏の強い日差しと高温、冬の寒さ、そして梅雨時期の長雨など、屋上にとって厳しい条件が重なります。

防水工事をせずに放っておくと、コンクリートの中に水が染み込んでしまいます。すると、中の鉄筋が錆びたり、ひび割れが起きたりして、建物の強度が弱くなってしまう危険があります。また、上階の天井からの雨漏りは、オフィスや店舗の営業に大きな支障をきたすだけでなく、電気設備にも悪影響を与える可能性があります。

さらに、一度雨漏りが始まると、修理にかかる費用は防水工事よりもずっと高額になることが多いです。そのため、定期的な点検を行い、早めに防水工事を実施することで、建物を長く安全に使うことができ、結果的にメンテナンスのコストを抑えられます。

ビル屋上の雨漏りの原因

ビル屋上からの雨漏りは、建物の老朽化や施工不良によって発生することが多く、放置しておくと建物内部の構造材や設備に深刻なダメージを与え、修繕費用がかさむ可能性があります。以下では、ビル屋上の雨漏りの主な原因について紹介します。

• 防水層の劣化: ビル屋上の防水層は、紫外線や雨風、温度変化などの影響を受けて徐々に劣化していきます。防水層が劣化すると、防水機能が低下し、雨水が屋上に浸入して雨漏りを発生させます。
• シーリング材の劣化: ビル屋上の各部位には、防水層の隙間を埋めるためにシーリング材が使用されています。シーリング材が劣化すると、隙間から雨水が浸入し、雨漏りを発生させます。
• 貫通部の処理不良: ビル屋上には、エアコンなどの設備のために配管や換気口が設置されています。これらの貫通部の処理が不十分な場合、隙間から雨水が浸入し、雨漏りを発生させます。
• 施工不良: 防水工事やシーリング工事の施工不良も雨漏りの原因となることがあります。施工不良により防水層に亀裂が入ったり、シーリング材に隙間が生じたりすることで、雨水が浸入して雨漏りを発生させます。
• 不適切なメンテナンス: ビル屋上の防水層やシーリング材は定期的なメンテナンスが必要です。メンテナンスが不適切な場合、防水機能が低下し、雨漏りを発生させる可能性があります。

上記のような原因によって、ビル屋上の雨漏りは発生します。雨漏りを放置しておくと、建物の構造材や設備に深刻なダメージを与え、修繕費用がかさむ可能性があります。そのため、雨漏りを発見したらできるだけ早く専門業者に点検・修繕を依頼することが大切です。

ビル屋上やビル外壁の防水工事が必要なサイン

経年劣化や様々な要因によって、ビル屋上やビル外壁は防水機能が低下していきます。放置すると雨漏りや建物の損傷につながるため、早めの防水工事が必要です。以下では、防水工事が必要なサインをいくつか紹介します。

色褪せや劣化

改修工事の必要性が見られるサインとして、色褪せや劣化があります。 防水層が劣化すると、ひび割れや膨れなどが発生し、雨漏りの原因となる可能性があります。色褪せは、防水層の表面が紫外線や風雨の影響で劣化していることを示し、劣化は防水層の表面にひび割れや膨れが発生している症状です。 ひび割れや膨れは、防水層の防水性能が低下していることを示しており、雨漏りにつながります。

剥がれ

防水層の元々の耐久性が落ちてしまうと、剥がれてしまう場合があります。剥がれが起こった場合、防水層と下地の間に雨水が侵入しやすくなります。浸水は建物の構造体や躯体を腐食させ、建物の寿命を縮めてしまうだけでなく、室内に雨水が入り込むことで、家具や設備などの損傷にもつながります。

膨れ

膨れは、防水層と下地の間に水が入り込み、凍結膨張することで発生します。膨れが大きくなると防水層が破れて雨漏りにつながるため、早急な対応が必要です。膨れを発見したら、まずは専門業者に調査を依頼しましょう。調査の結果、膨れが小さい場合は、部分的な補修で対応できる場合があります。しかし、膨れが大きい場合は、防水層の全面改修が必要となります。

水たまり

水たまりは、屋上の防水層の劣化や破損によって発生し、防水層の劣化を加速させたり、屋上の構造を損傷させたりする恐れがあります。水たまりを防ぐためには、屋上の防水層を定期的に点検し、必要に応じて補修または改修することが重要です。また、排水溝やドレンの清掃も定期的に行い、雨水が滞留しないようにすることが大切です。

ビル屋上防水工事における修繕と改修の違い

ビル屋上の防水工事には、修繕と改修という2つの重要な作業が存在します。

修繕とは、防水層に生じた小さな損傷や劣化を部分的に補修して防水機能を回復させる作業です。具体的には、亀裂や剥がれ、膨れなどを補修材で埋めたり、防水層のひび割れをコーキングで塞いだりします。

改修とは、防水層の劣化が著しく、部分的な補修では防水機能の回復が難しい場合に、既存の防水層を撤去して新しい防水層を全面的に設置する作業です。改修工事は、防水層の全面的な張り替えを行うため、修繕よりも大規模な工事を指します。

修繕と改修は、いずれも防水機能を維持するために必要な作業ですが、その内容や目的、費用、施工期間などが異なります。ビル屋上の防水工事を行う際には、建物の状態や劣化状況に応じて、修繕と改修のどちらを選択するべきか検討する必要があります。

ビル屋上防水の種類

ビル屋上の防水には、大きく分けてウレタン防水、シート防水、アスファルト防水、FRP防水の4種類があります。それぞれの工法は特徴やメリット・デメリットが異なります。屋上の形状や状態、予算などに応じて最適な工法を選択する必要があります。

以下では、各防水工法について詳しく説明します。

ウレタン防水

液状のウレタン樹脂を屋上に塗り重ねて防水層を作る工法です。柔らかい性質を持つため、建物の動きに対応しやすく、ひび割れが起こりにくいのが特徴です。

また、複雑な形状の場所でも施工がしやすく、既存の防水層の上からでも施工できるため、リフォーム工事でよく使われます。工事費用も比較的安く済むため、人気の工法となっています。

ただし、紫外線に弱い性質があるため、表面に保護塗料（トップコート）を塗る必要があります。

シート防水

シート防水は、防水性能の高い樹脂シートを屋上に張り付けて防水層を作る工法です。工場で作られた均一な厚みのシートを使うため、安定した防水効果が期待できます。また、施工が比較的簡単で工事期間も短いのが特徴です。

ただし、シートとシートの継ぎ目が弱点となりやすく、定期的な点検が必要です。シートは様々な種類があり、建物の用途や予算に応じて最適な材料を選ぶことができます。

アスファルト防水

熱を加えて溶かしたアスファルトを何層にも重ねて防水層を作る工法です。長年の実績があり、耐久性が高いことで知られています。厚い防水層を作れるため、高い防水性能を発揮しますが、工事費用が高めになる傾向があります。

また、工事中に熱と匂いが発生するため、建物を使用しながらの工事は難しい場合があります。防水層が厚いため、万が一表面に傷がついても、すぐには雨漏りには繋がりにくいという利点もあります。

FRP防水

ガラス繊維を樹脂で固め、防水層を作る工法です。非常に固く丈夫な防水層ができるため、人が頻繁に歩く場所や、重い物を置く場所に適しており、特に屋上駐車場などでよく使われます。

ただし、工事費用が高めで、一度施工すると補修が難しいという特徴があります。耐薬品性にも優れているため、工場や倉庫の屋上など、薬品を扱う可能性のある場所にも適しています。

屋上防水の耐用年数

屋上に使用する防水工事の耐用年数は、以下のように使用する防水工事の種類によって異なります。

一般的に、ウレタン防水は10年程度、シート防水は15年前後、アスファルト防水は20年前後、FRP防水は15年前後とされています。ただし、これらは目安であり、日当たりや使用状況、メンテナンスの頻度によって大きく変わることがあります。

定期的な点検を行い、劣化の兆候が見られたら、耐用年数を待たずに補修や改修を検討することが建物を長持ちさせるポイントです。また、塗り直しや部分補修などの小規模な修繕をこまめに行うことで、大規模な改修工事の周期を延ばすことも可能です。

ビル屋上防水の改修工事で使われる工法

防水層が損傷すると、雨漏りなどの問題が発生する恐れがあるため、定期的な改修工事が必要です。改修工事には様々な工法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。建物の構造や予算、施工期間などを考慮して、最適な工法を選択する必要があります。

かぶせ（再生）工法

既存の防水層の上から新しい防水層を重ねて施工する工法です。古い防水層を撤去する必要がないため、工事期間が短く、費用も抑えることができます。また、建物への負担が少なく、工事中の騒音や振動も最小限に抑えられるため、建物を使用しながらの工事が可能です。

下地の状態が悪い場合や、防水層が何重にも重なっている場合は適用できないことがあります。また、重ね貼りによって防水層の厚みが増すため、ドアの高さや排水溝との段差に注意が必要です。

機械的固定工法

専用の固定金具を使って防水シートを固定する工法です。強風による防水層の剥がれを防ぐことができ、特に高層ビルの屋上でよく使用されます。また、下地の状態が多少悪くても施工が可能で、雨の影響も受けにくいため、工期を安定して確保できるのが特徴です。

防水シートを留める際は、専用の固定金具を一定間隔で配置し、その上からシートを重ねて溶着することで、確実な防水性能を確保します。固定金具の設置箇所が弱点となる可能性があるため、施工には熟練の技術が必要です。

撤去工法

既存の防水層を完全に撤去してから、新しい防水層を施工する工法です。下地のコンクリートの状態を直接確認でき、必要な補修を行えるため、最も確実な防水効果が期待できます。また、長年の使用で複数回の改修が重なり、防水層が厚くなりすぎた場合にも有効です。

撤去作業は時間がかかるだけではなく、工事中の騒音や振動、粉じんが発生するため、建物を使用しながらの工事は困難です。さらに、産業廃棄物の処理費用も必要となるため、工事費用は他の工法に比べて高額になります。

ビル屋上防水の改修工事にかかる費用

ビル屋上の防水改修工事にかかる費用は、施工面積、防水の種類、使用材料、施工方法、修繕範囲、業者によって異なります。一般的には、1㎡あたり1,500～5,000円程度が相場とされています。

• ウレタン防水：1㎡あたり1,500～3,000円
• シート防水：1㎡あたり2,000～4,000円
• アスファルト防水：1㎡あたり1,500～2,500円
• FRP防水：1㎡あたり3,000～5,000円

改修工事の規模が大きくなるほど、使用する防水材の量や施工の手間が増えるため、総額が高額になります。また、高耐久性や耐候性に優れた防水材は、単価が高くなります。防水の種類によって価格が異なる場合があるため、事前に各防水の種類について費用を確認しておく必要があります。

また、これらの価格はあくまで参考であり、実際の施工費用は業者や状況によって異なります。詳細については、複数の防水業者に見積もりを依頼したうえで比較しましょう。

ビル屋上防水の改修工事で設けられる保証内容や保証期間

一般的な保証の範囲

防水工事の保証は、主に雨漏りに対する保証が基本です。具体的には、防水層の劣化や破損による雨漏りが発生した場合、無償で補修を行うことが一般的です。

ただし、地震や台風などの自然災害、人為的な破損、建物の構造的な問題による雨漏りは、保証の対象外となることがほとんどです。また、定期的な点検やメンテナンスを怠った場合も、保証が適用されないことがあるため、施工業者の推奨する点検スケジュールは必ず守るようにしましょう。

工法による保証期間

防水工事の保証期間は、使用する工法によって異なります。防水材メーカーが定める標準的な期間を提示している場合もありますが、実際の保証期間は施工業者によって変わります。

また、定期点検付きの長期保証プランを用意している業者もあり、最長で20年までの保証が付くケースもあります。工事を依頼する際は、保証内容と期間を必ず確認し、見積書や契約書に明記してもらうことが重要です。

保証を受けるための条件

保証サービスを確実に受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。多くの場合、年1～2回の定期点検を受けることが条件となっており、点検時に発見された小さな不具合でも、早めに対処することが求められます。

また、防水層の上に重いものを置いたり、むやみに工具や器具を使用したりすることは避けるよう指示されます。これらの使用上の注意事項を守らなかった場合、保証が無効になることもあるため、施工業者から説明される使用方法や注意点はしっかりと確認しておく必要があります。

ビル屋上防水で改修工事を行う周期やタイミング

ビル屋上の防水工事は、建物を雨漏りや劣化から守るために必要な工事です。改修工事を行う周期やタイミングは、主に以下の4つの要素によって異なります。

• 防水の状態: 防水層にひび割れや剥がれ、膨れなどの劣化が見られる場合は、耐用年数に関係なく改修工事が必要です。
• 雨漏りの発生: 雨漏りが発生している場合は、できるだけ早く改修工事を行う必要があります。雨漏りを放置すると、建物の構造に深刻な被害を与える可能性があります。
• 管理状態: 定期的に点検を行い、防水層の状態を把握することで、適切な改修時期を判断することができます。

一般的には、10～15年を目安に改修工事を行うことが推奨されています。しかし、上記のような要素を考慮し、適切な時期に改修工事を行うことが重要です。

改修工事の時期は、梅雨や台風シーズンを避け、比較的天候が安定している春や秋に行うのが一般的です。特に雨の多い時期は工事が中断されやすく、工期が延びる原因となります。

また、建物の使用状況も考慮して計画を立てることが重要です。例えば、テナントビルであれば、入居者の入れ替わりのタイミングや、営業への影響が少ない時期を選ぶと良いでしょう。さらに、他の修繕工事と合わせて実施することで、足場の設置費用などを削減できる場合もあります。工事を検討する際は、これらの要素を総合的に判断して、最適な時期を選びましょう。

ビル屋上防水の改修工事で安心できる優良業者を選ぶ方法

ビル屋上の防水改修工事では、優良業者を選ぶことが重要なポイントです。どのように探せば良いのかは、方法があるため、以下の内容に沿って業者を見分けていくと良いでしょう。

工事実績の確認

防水工事は、実績が豊富な業者を選ぶことが大切です。特に自社施工の実例が多い業者は、工事の品質管理がしっかりしている可能性が高い傾向にあります。実績を確認する際は、似たような規模や用途の建物での施工例を見せてもらうと良いでしょう。

完工後の様子や、過去の工事における不具合への対応なども確認することをおすすめします。施工実績が10年以上ある業者は、技術の蓄積があり、様々な状況に対応できる経験を持っていると考えられます。

見積り内容の比較

複数の業者から見積りを取り、内容を細かく比較することが重要です。良い業者は、使用する防水材の種類や工事の手順、期間、費用の内訳などを具体的に説明してくれます。見積り内容が曖昧だったり、質問への回答が不明確だったりする業者は避けた方が無難です。

また、極端に安い見積りを出す業者にも注意が必要です。適正な価格での見積りを出す業者の方が、品質の高い工事を期待できます。見積りには、工事の保証内容や保証期間も必ず明記してもらいましょう。

相談時の対応

工事の相談時や見積りの際の対応を見ることで、その業者の信頼性を判断できます。現場調査をしっかり行い、建物の状態や問題点を詳しく説明してくれる業者は信頼できます。また、専門用語を使いすぎず、分かりやすい言葉で説明してくれる業者も好ましいです。

工事後のアフターフォローについても具体的な説明があり、定期点検のプランを提案してくれる業者は、長期的な視点で建物の維持管理を考えていると言えます。担当者の対応が丁寧で、質問にも誠実に答えてくれる業者を選びましょう。

資格と保険の確認

防水工事を行う業者は、建設業許可を持っているのが一般的です。許可番号を確認し、実際に営業している会社かどうかを調べることができます。

他には、工事中の事故に備え、適切な保険に加入しているかも確認しましょう。さらに、防水材メーカーの施工認定を受けている業者は、正しい施工方法や最新の技術を習得していると考えられます。これらの資格や保険の有無は、業者の信頼性を判断するための重要な判断材料です。

ビル屋上防水の改修工事をプロの防水専門業者に任せた方が良い理由

ビル屋上防水の改修工事は、DIYで行うには難しい作業です。高い技術と経験が必要なため、プロの防水専門業者に任せることをおすすめします。プロの防水専門業者にせた方が良い理由は、以下のとおりです。

高い技術力と豊富な経験

防水工事には、専門的な知識と技術が必要です。プロの業者は、様々な建物での施工経験があり、建物の状態に応じて最適な工法や材料を選ぶことができます。例えば、下地の状態や傾斜、排水の状況などを総合的に判断し、長持ちする防水工事を提案できます。

工事中に予期せぬ問題が見つかった場合でも、豊富な経験を活かして適切な対応が可能です。素人や一般の工務店では気づきにくい細かな劣化のサインも、プロの目で見抜くことができます。

品質の高い材料と適切な施工

専門業者は、品質の良い防水材を適正価格で仕入れることができます。また、防水材メーカーとの連携も強く、新しい製品や工法の情報も豊富です。

施工においても、材料の使用量や施工手順、養生期間など、細かい管理ができるため、耐久性の高い仕上がりが期待できます。防水層の厚みを均一に保ったり、継ぎ目をしっかりと処理したりするなど、見た目では分かりにくい部分でも確実な施工を行います。

保証とアフターフォロー

プロの業者は、工事完了後も責任を持って保証やアフターフォローを行います。定期的な点検プランを提案し、早期に不具合を発見して対処することで、防水層を長持ちさせることができます。

保証期間内に問題が発生した場合は、迅速に補修対応を行ってくれます。施工時の記録や図面なども適切に保管されているため、将来の改修工事の際にも役立ちます。万が一の事故や災害時にも、保険での対応が可能です。

コストパフォーマンスの高さ

一見すると費用が高く感じるかもしれませんが、長期的に見ればプロに依頼する方が経済的です。適切な工法と材料を選び、確実な施工を行うことで、防水層の寿命を延ばすことができます。

定期点検により小さな修繕で済むうちに対処できるため、大規模な修繕工事を減らすことができます。素人工事や安価な業者による不適切な施工は、すぐに劣化して雨漏りを起こす可能性があり、結果的に余計な費用がかかってしまう恐れがあります。

ビル屋上防水の改修工事は、建物の寿命に大きく影響します。プロの防水専門業者に任せることで、安心・安全な施工を実現することができます。

まとめ

ビル屋上の防水工事は、建物を長く安全に使い続けるために欠かせない重要な工事です。防水工事には、ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水、FRP防水など、様々な種類があり、それぞれに特徴や耐用年数が異なります。改修工事の方法も、既存の防水層の上から新しい層を重ねるかぶせ工法や、古い防水層を完全に撤去して新設する撤去工法など、建物の状態に応じて選択する必要があります。

工事を依頼する際は、施工実績が豊富で、見積り内容を丁寧に説明してくれる業者を選ぶことが大切です。また、保証内容や保証期間、アフターフォローの体制なども重要な選定ポイントとなります。工事の時期は、天候が安定している春や秋が適しており、建物の使用状況も考慮して計画を立てましょう。

防水工事は専門的な知識と技術が必要な作業です。プロの業者に依頼することで、適切な工法と材料の選択、確実な施工、そして長期的な保証やメンテナンスを受けることができます。定期的な点検と適切な時期での改修工事を行うことで、建物を雨漏りから守り、資産価値の維持を目指しましょう。