アパート経営で大規模修繕費用の相場｜賃貸オーナーが実施すべき時期はいつ?

アパート経営における大規模修繕について知りたい人

アパートの経営で必要な大規模・中規模・小規模修繕について知りたい！
アパートの大規模修繕でかかった費用の計上方法は？
アパートの大規模修繕にかかる費用の目安は？相場はいくら？
木造アパート・RC造アパートの修繕積立金の目安はいくら？

アパートを経営してる方や、これからアパート経営を検討している方は「アパートの修繕費がどれくらいかかるのか」「修繕費を安くできないか」と悩む方も多いでしょう。

アパート修繕費の目安、修繕の必要性は、アパートオーナーが想定しておかなければなりません。

そこで、アパート経営で必要な大規模修繕工事にかかる費用、工事の種類や修繕時の注意点を紹介します。

アパートの修繕工事の種類

「修繕」とは、アパートの設備や部材が経年劣化したり、外的要因で故障したりした場合に、修理や交換を行い、問題なく使用できる状態に戻す工事です。

工事の規模や内容によって、大規模修繕、小規模修繕、原状回復の3つに分けられます。

最初に、それぞれの修繕の内容を確認しておきましょう。

大規模修繕

アパートの経年劣化を予防し、資産価値を可能な限り長く保つために実施される工事のなかで、大規模かつ高額で長期にわたる工事を大規模修繕と呼びます。

最初の大規模修繕は、竣工後10年前後で行われることが一般的です。

外壁や鉄部の塗装、屋上の防水、給排水管の交換など、長期修繕計画に基づいて行われます。

小規模修繕

設備の不具合発生時の修繕、共用部の電球交換、水漏れの修繕、災害が原因で被害を受けた際の保険適用工事など、適宜行われる小規模な工事です。

水漏れが発生する前に、コーキングの打ち替えやシロアリ予防の薬剤散布などを行うことから、「予防修繕」とも呼ばれます。

原状回復

原状回復とは、退去後に部屋を元の状態に戻すことです。

具体的には、フローリングの張替え、網戸の張替え、畳の表替え、消毒のほか、ハウスクリーニングなどが挙げられます。

アパート大規模修繕の周期

アパートでは、定期的な大規模修繕の実施が欠かせません。

大規模修繕は建物の性能を維持することはもちろん、入居率や家賃水準の維持などさまざまな面で効果的です。

アパート大規模修繕の周期は、以下の表を参考にしてみてください。

大規模修繕には多額の費用がかかるため、工事が必要になる時期を把握してしっかりと準備しておきましょう。

アパート大規模修繕工事のメリット

アパート大規模修繕工事は建物の修理や補修が主な目的ですが、実施することで建物の補修以外のメリットも得られます。

ここでは、そんなアパート大規模修繕工事で得られるメリットを5つ紹介します。

入居率のアップ

築年数が経ってアパートの外観が古く見えたり内装が汚かったりすると、入居希望者が減っていってしまいます。

何も対策をしないままでは、どんどんアパートの空室が増えていくことになるでしょう。

大規模修繕工事では、外装や内装の美観がかなり改善されます。

築年数が経っていても、見た目が綺麗であれば入居したいと考える方は多いため、入居率のアップにつながります。

事故防止

築年数が経った建物は、どうしても経年劣化してしまい安全性が低下します。

定期的に大規模修繕工事を行うことで、建物の劣化症状を補修し安全性を維持することができるでしょう。

建物や設備の経年劣化を放置していると、外壁材の落下や外階段の破損など、大きな事故につながってしまう可能性があります。

大規模修繕工事を実施して建物の劣化症状を補修することによって、このような建物の劣化による事故を防止することができるでしょう。

建物の耐久性を維持

大規模修繕工事を行い建物の耐久性を維持することで、アパートの寿命を伸ばすことができます。

アパート経営において、収入面で大きくメリットを実感できるのはローンを返済し終えたあとの期間です。

アパートの寿命が伸びるということは、ローン返済後の収入の多い期間を長期化できるということです。

耐久性の低いアパートでは、ローンを返済してから間もなく建て替えが必要になることもあります。

それでは収入面のメリットを大きく実感できる期間が少ないので、アパートの収益性向上のためには建物の耐久性を維持して長く稼働させることが重要です。

資産価値が高まる

アパート大規模修繕工事では、劣化症状を補修することはもちろん、最新の設備を導入することで資産価値を高めることもできます。

築年数が経っていくにつれ、世の中では新しい技術がどんどん更新されていきます。

新しい技術や設備を取り入れて質を高めることで、建物の資産価値を長く維持したり高めたりすることが可能です。

アパートの資産価値は、家賃水準や売却価格にも大きく影響します。

資産価値を高めることは、築年数が経っても家賃水準を維持したり高額売却が狙えたりと、収益性向上のためにも役立つでしょう。

家賃水準の維持

築年数が経って建物が劣化していくと、どうしても家賃水準が下がっていってしまうものです。

特に建物の美観が損なわれていたり設備が古かったりすると、新築時と同様の家賃水準ではなかなか入居希望者が現れません。

アパート経営者にとっては空室を避けたいため、家賃を下げて入居者を募集することになるでしょう。

しかし定期的に大規模修繕を行って建物の安全性や資産価値を向上したり美観を保ったりすることで、家賃水準の維持につながります。

多少築年数が経っていても、外観や設備が綺麗に整っていれば入居したいという方が少なくありません。

家賃水準を維持して収益性を保つことができることは、アパート大規模修繕工事の大きなメリットのひとつです。

アパートの修繕を疎かにした場合のリスク

アパートの修繕工事を行うことにはさまざまなメリットがあると紹介しましたが、一方で修繕を疎かにした場合にはリスクが伴いますしょ

そんなアパートの修繕を疎かにした場合のリスクには、以下のようなものがあります。

• 入居率の低下・空室の増加
• 事故の発生
• 資産価値の低下
• 修繕費用の増加

建物の外観や設備が古かったり汚かったりする場合、どうしても入居率が低下し空室が増加してしまいます。

空室が増えれば増えるほどアパートの収益性が低下し、維持費に対してマイナスになってしまうリスクも考えられます。

建物の経年劣化は避けられない問題なので、適切に修繕を行わなければ建物の劣化が原因で重大な事故が発生するリスクがあるでしょう。

外壁材の落下や鉄骨の腐食による崩壊など、死亡事故につながるリスクもあり非常に危険です。

建物の耐久性が低下することにより、台風や地震などの自然災害で大きな被害を受ける可能性も高いです。

建物の修繕を怠っていると、適切なメンテナンスを行っている建物に比べて将来的な資産価値が大きく変わります。

修繕を行わずに資産価値が下がってしまった建物は、売却することもできず収益性も低いため建て替えの費用も捻出できず、アパート経営が困難になってしまうリスクが高いです。

建物の劣化症状をこまめに修繕していれば小規模な工事で済みますが、メンテナンスを怠っていると大掛かりな修繕工事が必要となることが多いです。

例えば劣化を放置して雨漏りが発生してしまった場合、建物内部の鉄骨のサビや木部の腐食などの大きなダメージにつながります。

このように、こまめな修繕を後回しにすることで、かえって修繕にかかる費用が増加してしまうリスクがあります。

アパートの大規模修繕で行う工事

アパートの大規模修繕の時期や工事内容はオーナーが決めることができますが、10〜20年程度を目安に行われることが一般的です。

大規模修繕工事は、回数を重ねるたびに改修するポイントが増えていきます。

徐々に建物の劣化が進んでいくため、大規模修繕工事の1回目より2回目、2回目より3回目と工事内容が増えていくでしょう。

アパートの大規模修繕工事では、主に以下のような部分の工事が行われます。

• 外壁の補修・塗装
• 屋根の補修・塗装
• 階段の補修・塗装
• 廊下の補修
• 外構部分の補修
• 給排水設備の修理・交換
• エントランスなどの共有スペースのリフォーム
• エレベーター修理
• 室内設備のリフォーム

以上のようなアパートの共用部分を中心に工事を行います。

大規模修繕工事は足場を組んで行うことがほとんどであるため、一度に工事を行ったほうが足場代を節約することができるでしょう。

大規模修繕工事にはまとまった費用が必要ですが、一部分ずつ徐々に工事を行っていくよりも、総額で考えると一度に大規模修繕工事を行なうほうが費用の節約になるでしょう。

アパートの大規模修繕にかかる平均費用

アパートで大規模修繕を行う場合、平均的な修繕費用は以下のようになります。

• 築5～10年：約100万円
• 築11～15年：約300万円
• 築16～20年：約200万円
• 築21～25年：約300万円
• 築26～30年 ：約200万円

上記以外にも、給湯器の交換費用や電気・ガス・消防設備などのメンテナンス費用がかかります。

また、台風や大雨などの自然災害の発生を考えると、ある程度の修繕費は想定しておいた方が無難だといえるでしょう。

アパート大規模修繕工事別の費用

大規模修繕工事の費用は、アパートの規模、構造、築年数、立地等に大きく影響されるため一概には言えません。

しかし、全体として300万円～1,000万円程度になるでしょう。

また、大規模修繕工事に含まれる内容によっても大きな差があるため、個々の工事の相場を把握することが大切です。

ここでは、工事別の費用相場を紹介します。

足場の設置

アパートの大規模修繕工事においても、足場が欠かせません。目安としては1㎡あたり800円～1,200円程度です。

外壁工事

外壁工事の費用は、使用する塗料によって多少異なります。1㎡あたり1万円～3万円が平均的です。

屋上防水工事

屋上防水工事は、屋根の状態によって工法を変える必要があります。費用は選択する工法にで差が生じますが、1㎡あたり3,000円～12,000円が一般的です。

バルコニー工事

バルコニー工事の費用は1㎡あたり6,000円～8,000円が平均的です。

設備交換

アパートで修繕が必要となる設備は、数多くあります。

新築から10年程度までは大きな修繕は必要ないことがほとんどですが、30年ほど経つと大きな修繕または交換が必要となる設備が増えてくるでしょう。

設備交換は大規模修繕工事のタイミングで一斉に行なうことが一般的です。

築年数30年ほどのアパートでは、一戸あたりおよそ10万円以上の費用がかかるため、アパート全体では設備交換に数百万円が必要となる場合もあります。

ここからは、アパートで必要となる設備交換工事について、それぞれの内容を具体的に紹介していきます。

電気設備

電気設備には、配電盤や電灯、コンセントや共用部分の照明などが該当します。

このような電気設備の交換は、大規模修繕工事において一斉に行なうことが多いです。

オール電化に変更する場合も、大規模修繕工事のタイミングで行なうことになります。

給排水設備

排水管は、一般的に5〜10年ごとに高圧洗浄を行ってメンテナンスします。

給水管や排水管は、30年ほどで交換が必要になることが多いです。

その他の機器類に関しても必要に応じて修繕を行います。

給湯設備は10年ほど、浴室設備は25年ほどを目安として交換工事を行います。

空調機器・換気設備

各住居のエアコンは、定期的にクリーニングを行ってメンテナンスします。

10年を超えた頃には、交換が必要なエアコンも増えてくるでしょう。

空調機器や換気設備は、15年程度を目安に交換を検討します。

交換時期を伸ばすためにも、必要に応じてメンテナンスや軽い修繕を行っておくことが重要です。

ガス設備

ガス設備については、4年に一度以上の頻度での点検が法律で義務付けられています。

必ず4年に一度以上の頻度で点検を行ってください。

ガス配管は、耐用年数である15〜30年ほどを目安に交換を検討します。

その他機械設備

エレベーターや火災報知器など、このほかにも修繕が必要な設備があります。

エレベーターは、一年ごとの点検や定期的なメンテナンスによって長く安全に使用し、20〜25年程度を目安に交換を検討することになります。

火災報知器・消化器・消火栓などの消防設備は、消防法に従って点検を行い、必要に応じて適切に交換工事を行ってください。

設置されている機械設備はアパートによっても異なるので、必要な修繕工事を怠らないようにチェックしましょう。

アパートの大規模修繕費用を抑えるコツ

アパート経営において、大規模修繕費はできるだけ抑えたいものです。

修繕費を抑え、アパート経営の利益を最大化するためには、継続的な対策が大切です。

可能であれば、自分でアパートを訪れ、状態を確認するのがよいでしょう。

ここでは、アパートの修繕費を抑える6つのポイントを紹介します。

長期修繕計画書の作成

アパート大規模修繕工事においても長期修繕計画書を作成することで、不要な工事を削減したり計画的に費用を積み立てたりすることに役立ちます。

長期修繕計画書は、国土交通省が作成した「長期修繕計画の標準様式」という雛形を使用することで作成可能です。

長期修繕計画には、修繕が必要な箇所や工事ごとの費用などをまとめます。

長期的な工事計画をわかりやすく把握しておくことで、修繕費用の積み立ても計画的に行いやすくなるでしょう。

建物診断の実施

長期修繕計画をたてて大規模修繕工事を行っていくことはとても大切です。

しかし一方で、建物の劣化状態は予測できないものも多く、同じ設備や建物であっても環境によって左右されます。

そのため建物診断を実施し、長期修繕計画の内容が建物にとって適しているかを判断しましょう。

予想よりも劣化が進んでいなければ工事を先延ばしにすることができるため、費用の節約につながります。

修繕費を貯めておく

アパート経営をしていると、一定期間ごとに修繕費が発生することは避けられません。

修繕が発生したときに慌てないためには、修繕サイクルを見越した計画を立て、そのための資金を貯めておくことが大切です。

毎月の家賃収入の一定割合を計画的に積み立てることで、費用を賄うことが可能です。

少額であれば、修繕のたびに費用を捻出することも可能かもしれません。

しかし、大規模修繕には対応できないこともあります。

安易にローンを組まず、ある程度余裕を持った貯蓄をしましょう。

自分で見つけた業者に依頼する

自分で工務店を探すのが面倒な場合や、時間をとれない方は、業者を紹介してもらうという方法も有効です。

しかし、管理会社やコンサルティング会社から紹介された施工会社に依頼すると、中間マージンがかかります。

また、紹介される業者であれば信頼性や工事の品質が高いとは言い切れません。

アパート大規模修繕の費用を抑え、信頼できる業者に依頼したいのであれば、自分で業者を探すことが大切です。

修繕工事はまとめて行う

大規模修繕工事には高額な費用が必要となるため、工事をわけて行って費用を分散したいと考える方も少なくありません。

しかし、一度にかかる費用を分散させようと「今年は外壁、来年は屋根」のような工事の依頼をすると、足場代が二度かかってしまうことになります。

このような場合では、まとまった費用を用意する必要があるものの、外壁と屋根の工事を同時に行なうほうが、費用総額は足場代の分が節約になります。

無駄な費用を節約するためにも、できるだけ一度にまとめて修繕工事を行なうことがおすすめです。

複数の施工会社から見積もりをとる

大規模修繕工事では、同じ工事内容であっても依頼する業者によって費用総額が大きく変わる場合があります。

大規模な工事の場合、業者によって100万円単位で費用に差がある場合も少なくありません。

できるだけ費用を抑えて大規模修繕工事を行なうためには、複数の施工会社から見積もりをとることが重要です。

競争原理が働いて費用が抑えられる場合もあるため、必ず複数の施工会社から見積もりをとって費用を比べましょう。

大規模修繕における資金準備の方法３選

大規模修繕工事では、一度にかなり高額な費用が必要となります。

この高額な費用の準備方法に悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

ここでは、大規模修繕における資金準備の方法を3つ紹介するので、参考にしてみてくださいね。

修繕積立金

定期的に行なう大規模修繕工事に向けて、工事のための費用を積み立てて資金を調達します。

毎月一定の金額を積み立てていけば、無理なく修繕の費用を確保することができるでしょう。

自分自身で積み立てていく方法のほかに、管理会社に依頼したり修繕積み立てのできる生命保険・損害保険を選んだりする方法もあります。

自己資金

自己資金の一部をあらかじめ大規模修繕のための費用として予算取りしておいたり、個人的な資産を修繕費用に充てたりする方法です。

とくに事前に準備をしておかなくても、収入源が多数ある場合や自己資金にゆとりがある場合では、資金調達に困らず用意することができるでしょう。

借り入れ

どうしても大規模修繕工事に必要な資金を用意できない場合は、金融機関で借り入れすることで調達する方法もあります。

もちろん返済していく必要があるため、借り入れは慎重に検討してください。

また、アパートのローン返済がまだ終わっていない場合は、ローンの一本化ができるかを金融機関に相談することができます。

必要な資金を調達できない状態であれば、アパート経営が破綻してしまわないように資金計画を見直すことが大切です。

アパート経営における修繕積立金の目安

国土交通省が公開している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」をもとにすれば、アパート経営における修繕費用目安も算出できます。

ガイドブックを参考にした、毎月の修繕積立金の目安は次のとおりです。

• RC造20戸（1LDK～2LDK）：125,000万円
• RC造10戸（1K）：50,000円
• 木造10戸（1LDK～2LDK）：60,000円

ただし、アパートの規模や劣化状態は異なるため、目安として修繕積立金を準備しましょう。

アパート大規模修繕費用の計上方法

アパート大規模修繕工事の計上方法は、「資本的支出」もしくは「修繕費」のどちらかです。

資本的支出は、アパートの価値や耐久性を高めるための支出で、費用は減価償却費として毎年計上することになります。

修繕費は現状回復のためにかかった費用で、全額がその年の経費として計上されます。

大規模修繕工事でよくある質問

アパート経営を成功させるために小規模修繕やメンテナンスをしよう

アパートにおける大規模修繕は、建物の安全性や耐久性を高めるためだけではなく、入居率や家賃水準を維持して収益性を高めるためにも必要です。

計画的に修繕費用を用意して、適切な修繕工事を行いましょう。

今回は、工事の種類や周期、費用の目安などアパートの修繕工事についてを徹底解説しました。

ぜひ今回の記事を参考に、アパート経営を成功させてくださいね。

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