マンション大規模修繕の費用相場を解説!工事内容別の目安の修繕費や工事ごとの価格について解説

マンションの大規模修繕でかかる費用を知りたい人

マンション大規模修繕の工事費用はいくら？
マンション大規模修繕の費用の目安は？相場はいくら？
マンション大規模修繕でかかる金額はどれくらい？
マンション大規模修繕の予算はいくら用意すればいい？
マンション大規模修繕の費用の平均は？
マンション大規模修繕の単価はいくら？工事全体の値段は？

マンションは、新築の時点から徐々に劣化していき、10～15年経過すると必要になるのが「大規模修繕」です。

大規模修繕はマンションの経年劣化を防ぎ、資産価値の維持・向上にも繋がります。

しかし数百万円～の費用がかかるため、しっかりと計画して行なう必要があります。

そこでこの記事では、マンションの大規模修繕にかかる費用や流れ、注意点などについて詳しく見ていきます。

ぜひ大規模修繕を検討する際の参考にしてみてください

マンションの大規模修繕とは

マンションの大規模修繕とは、築10〜15年程度の周期で、建物全体の劣化部分を補修・改修するための大規模なメンテナンス工事を指します。年月が経つと、外壁や屋上、防水部分、共有設備などが劣化し、放置すると建物の安全性や快適性が損なわれるため、定期的な修繕が必要になります。

大規模修繕の主な内容

大規模修繕では、次のような工事が行われます：

• 外壁補修・塗装：外壁のひび割れや剥がれを補修し、防水性を高めるために塗装します。
• 屋上防水工事：屋上の防水層を改修して、雨漏りや建物内部への水の浸入を防ぎます。
• 給排水管、電気設備の交換：老朽化した給排水管、電気設備の修繕や交換し、漏電や漏水などのトラブルを予防します。
• 共用部分の補修：エントランスやエレベーター、インターホン、廊下、階段などの共用部分を補修し、美観や利便性を向上させます。
• 玄関ドア、サッシ(窓枠)の交換：老朽化した関ドア、サッシ(窓枠)を交換します。

マンション大規模修繕の費用相場

マンションの大規模修繕工事には多額の費用がかかり、特に将来の資産価値を守るためには、事前に費用の概算を理解しておくことが重要です。

修繕費用を予測し、毎月の積立金を計画的に準備することで、無理なく修繕費用を賄うことが可能になります。地域によっては自治体の補助金や助成金を利用できる場合があるので、工事前に確認しておくのも効果的です。

マンション一戸あたりの大規模修繕工事の費用相場

大規模修繕の平均的な費用は、国土交通省が2021年に実施した「マンション大規模修繕工事の実態に関する調査」によると、1戸あたり約75万円～125万円が平均とされています。

ただ、あくまでも平均金額で建築年数や立地条件、修繕内容などによって大きく変動します。

一戸あたりの大規模修繕工事の費用相場について解説します。

以下の項目を確認して費用の概算を立てると安心です。

築30年を経過したマンションで一般的な修繕工事を行う場合、費用は500万円前後と見込まれています。高経年マンションでさらに大がかりな工事となれば1,000万円を超える可能性もあります。

以下はマンションの種類ごとの費用相場です。

資産価値の高いマンションや耐震工事が必要な物件では、費用がさらに上がる場合があります。築浅のマンションでも外壁タイルや屋上防水などが劣化していれば、300万円前後の費用が必要となるケースもあるので、長期的な視点で計画を立てましょう。

しかし、大規模修繕工事の費用相場は一概に決められないのが実情です。各マンションの事情に合わせた適正な修繕計画と、着実な資金準備が何より重要となってきます。

管理組合では長期的な視点に立った計画づくりが求められます。

マンション全体の大規模修繕の費用目安｜規模別

マンションやアパートにおける大規模修繕工事にかかる費用相場をそれぞれ紹介していきます。

ご自身のマンションやアパートの規模に合わせて工事価格を確認してみてください。

マンションにおける大規模修繕工事の費用は、マンションの規模によって異なります。

小規模マンションの大規模修繕の費用目安

小規模マンションとは50戸以下のマンションを指します。
40戸の場合、大規模修繕費の費用相場は3,240～4,000万円ほどです。

大規模マンションの大規模修繕の費用目安

大規模マンションとは100戸以上のマンションを指します。
200戸のマンションの場合、大規模修繕工事の費用相場はおよそ1億6,200万円～2億円です。
大規模マンションの工事費用は億を超える場合がほとんどです。
そのため、大規模修繕工事に向けてしっかりと費用を積み立てておきましょう。

2回目や3回目の大規模修繕の費用はどれくらいかかるのか？

2回目の大規模修繕の費用は、1回目の費用よりも高額になることが一般的です。これは、すでに修繕された箇所が老朽化してきているため、より大規模な修繕が必要になるためです。2回目の大規模修繕の費用は、1回目の費用の1.5倍から2倍程度になると言われています。

3回目の大規模修繕の費用は、2回目よりもさらに高額になることが予想されます。これは、老朽化がさらに進み、より複雑な修繕が必要になるためです。3回目の大規模修繕の費用は、1回目の費用の2倍から3倍程度になると言われています。

2回目以降の大規模修繕の費用が高額になる理由は、以下の3つが挙げられます。

1. 既に修繕された箇所が老朽化しているため、より大規模な修繕が必要になる。
2. 建物の老朽化が進むため、より複雑な修繕が必要になる。
3. 物価の上昇に伴い、修繕費用が高騰している。

2回目以降の大規模修繕は、費用が高額になるため、早めの準備が必要です。修繕計画を立て、修繕積立金を積み立てることで、費用負担を軽減することができます。

マンション大規模修繕の費用目安｜修繕の回数別に紹介

1回の大規模修繕工事では、一般的に以下のような費用がかかります。

例えば40戸のマンションで1回目の工事なら、4,000万円前後の費用がかかるでしょう。

1回目の大規模修繕では、「新築当時の建物の姿に戻す」ということに重点が置かれる傾向にあります。
外壁を中心に修繕が行なわれます。

2回目では外壁以外に玄関ドアやアルミサッシなど、内部の工事も行なわれます。

3回目になると修繕するよりも、新しい部材に交換する工程も多くなってきます。
耐震補強工事や省エネ化が行なわれることもあります。

大規模修繕の修繕積立金の相場について

国土交通省によると、一戸あたりの月々の修繕積立金の相場は約1万2000円です。

大規模修繕工事の費用は、一般的に入居者が毎月支払う修繕積立金で賄われます。徴収する修繕積立金の額の設定は、大規模修繕工事の計画に沿って決められます。

実際想定している修繕計画によって積立金の額は異なるため、修繕積立金の相場は参考程度に把握しておくのがいいでしょう。

計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場を除く）を見ていきましょう。

国土交通省のガイドラインによると、月々の修繕積立金は1戸あたり平均12,000円が目安とされています。積立金額はマンションの構造や計画内容に応じて異なり、次の表に示すようにマンションの延床面積や階数によっても変動します。

修繕費用が不足する場合には、住民から一時金を徴収するなどの方法も検討が必要になります。

修繕費用が足りない場合の対処法は？

修繕費用が足りない場合の対処法についてはいくつかの方法があり、修繕積立金の増額や工事の延期などの方法があります。

ですが同時に住民の理解を得る必要性があるため、場合によってはトラブルやクレームになりかねません。

大規模修繕工事を行う場合は、複数の業者から見積もりを取ったり、工事の内容を見直すことで、費用を削減できる可能性があります。専門家や行政機関に相談することで、補助金や融資制度を利用することもできるかもしれません。

大規模修繕時に機械式駐車場がある場合の加算金額

上記の平均額の目安に含まれていなかった、「機械式駐車場がある場合の加算金額」について解説していきます。

機械式の駐車場は、都会など土地の少ない大きなマンションに見られることのある特殊な立体駐車場といったイメージを持っていただくとわかりやすいでしょうか。

特殊な構造になっているため、別途修繕工事費用が加算されます。

マンション大規模修繕のコンサルティング費用

マンションの大規模修繕では、コンサルティング費用も必要になる場合があります。

外部の設計コンサルタントに、建物診断や工事監理、施工会社の選定などを依頼します。

コンサルタントの人数や依頼する期間などによっても費用は異なりますが、以下のような費用がかかるのが一般的です。

コンサルティング費用は、大規模修繕費用の5～10％程度を目安に考えましょう。

費用がかかりますが、知識と経験が豊富なコンサルタントに相談すれば、工事業者に直接依頼するよりも費用を抑えられることも珍しくありません。

また、コンサルタントに依頼すると、施工業者選びに失敗することによるトラブルのリスクも軽減されます。

費用相場、予算などを考慮して、コンサルタントに依頼するかどうかを検討しましょう。

マンション大規模修繕の工事別の費用相場

マンションの大規模修繕は、工事の種類ごとに費用相場が異なります。

大規模修繕全体にかかる費用相場だけではなく、各工事にいくらかかるのかも確認しておきましょう。

足場と散布シートの費用相場

外壁工事に使われる足場や散乱シートの平均的な価格は、1平方メートルあたり600～1,500円です。

ただし、足場は種類によって費用が異なります。

外壁塗装工事の費用相場

外壁塗装工事の平均的な費用は、1平方メートルあたり3,000円～7,000円です。

費用相場に、塗装する外壁の面積をかけたものが、マンションの外壁塗装にかかる平均的な費用となります。

費用は塗料のグレードによって大きく異なり、シリコン塗料、フッ素塗料、ラジカル塗料の平均費用は3,000～4,000円/㎡、セラミックや無機塗料、光触媒などは5,000円/㎡以上することが多いです。

防水工事の費用相場

防水工事の費用は、どのような種類を選択するかによって異なります。

それぞれの費用は以下のとおりです。

• ウレタン防水：3,500円～6,000円
• アスファルト防水・シート防水：3,000円～6,500円

マンションによって工法は異なりますが、一般的にはウレタン防水を使用することが多いです。

また、バルコニーや共用廊下、階段などには滑り止めの塩ビシート防水が使われる傾向があります。

給排水関連の費用相場

給排水関連の工事費用相場は、1棟あたり平均70～200万円です。

戸数によって費用が異なり、戸数が多いほど高額になります。給排水に使われるパイプの耐用年数は約20年です。

しかし、パイプの交換には時間と費用がかかるため、大規模修繕をする際は不具合がなくても交換をおすすめします。

マンション大規模修繕の費用を抑えるコツ

大規模修繕の費用を抑えるには、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。

信頼できるパートナーを探す

　設計事務所や管理会社、施工会社から複数見積もりを取得し、比較検討することが大切です。施工実績やアフターサービスの有無も考慮し、信頼性の高い会社を選ぶことで、無駄な費用を削減できます。

ただし信頼できるパートナーを探すには、専門的な知識も必要です。

先ほどもご紹介したように、施工会社に一括して管理を任せてしまうと、コンサルタント会社と談合して意図的に工事価格を吊り上げられてしまうかも知れません。

こうした事態を防ぐには、修繕設計と工事を分ける「設計監理方式」で契約するのが良いでしょう。

設計監理方式では施工会社とは別に、設計事務所や管理会社、建設会社などを選べます。

複数の施工会社で見積もりを取る

大規模修繕の施工会社を探すには、大体5～10社の施工会社から見積もりを取るのが一般的です。5～10社ほどに相見積もりを出してもらうと、施工会社によって2割程度の費用の差が出ることも多いです。

複数の施工会社の費用を比較するのはもちろん、過去の施工実績や財務状況、施工への姿勢などもチェックしましょう。

施工実績の少ない会社だったりすると、施工品質が低い可能性もあるので要注意。アフターサービスについてもきちんと行なってくれる施工会社がおすすめです。

工事内容を見直す

足場の設置は工事費用の2割程度を占めるため、無足場工法（ロープやゴンドラを使う工法）を検討することで費用を抑えることが可能です。また、急を要しない工事は次回の大規模修繕に回すなど、工事の優先順位を見直すことも効果的です。

助成金・補助金の利用

マンションの所在する自治体によっては、分譲マンション向けの修繕費用に対する補助金制度を設けていることがあります。条件が合う場合は、これらの制度を活用して費用負担を軽減することが可能です。公益財団法人マンション管理センターのホームページなどで、地域ごとの補助金制度を確認しておきましょう。

銀行借入や一時金徴収の検討

修繕積立金が不足する場合、銀行や住宅金融支援機構からの借り入れや住民からの一時金徴収も選択肢の一つです。ただし、借入れは返済負担が生じ、住民に一時金を徴収する際には合意形成が必要なため、住民の理解と協力を得ることが不可欠です。

マンション大規模修繕の流れ

ここではマンションの大規模修繕の流れを、簡単にご紹介していきます。

1. 修繕委員会の設立
管理組合や理事会で修繕委員会を立ち上げ、工事計画を立て、住民への説明や業者との打ち合わせに対応する役割を担います。修繕委員会のメンバーは5〜10人程度で構成され、主に住民全体の意見をまとめ、工事に対する理解を深める活動を行います。

2. 建物診断
建物の劣化状況を専門業者が調査し、どの箇所に修繕が必要かを診断します。この結果をもとに、具体的な修繕箇所や優先順位を決め、修繕計画や費用の概算を立てます。建物診断は適切な工事計画を立てるための重要なステップです。

3. 施工会社の選定
5〜10社程度の施工会社から見積もりを取得し、工事内容や費用、過去の施工実績などを比較して、信頼できる会社を選定します。また、施工会社選びでは、アフターフォローやアフターサービスの内容も確認することが大切です。

4. 工事説明会の実施
住民に向けて工事内容や期間、注意点について説明会を開催し、工事期間中の生活に影響が出ることを理解してもらいます。洗濯物の干し方や騒音対策、エレベーターの使用制限など、生活上の質問や要望にも対応し、住民の協力を得るための準備を行います。

5. 着工と工事管理
足場の設置後、外壁補修、防水工事、給排水設備の交換などの修繕工事を開始します。工事期間中は、管理組合の修繕委員会が定期的に状況を確認し、場合によってはコンサルタント会社が工事の進行を管理・監督します。コンサルタントの工事管理により、工事の品質と安全性が確保されます。

6. 工事完了・アフターフォロー（定期点検・保証）
工事が完了したら、施工業者と管理組合の立ち会いで確認を行い、必要に応じて手直しを実施します。引き渡し後も、1年、3年、5年といった定期点検を行い、万が一の不具合についても保証に基づいて修繕されます。これにより、長期間にわたり建物の安全性が確保され、住民も安心して生活を送れるようになります。

マンション大規模修繕の期間

大規模修繕の準備から着工までは、大体2年ほどかかります。

また大規模修繕が着工されてから完了するまでには、おおよそ以下のような期間がかかります。

大規模修繕の規模が大きくなるほど長い期間が必要なので、前々から余裕を持って計画していくことが大切です。

マンション大規模修繕で起こりがちなトラブル

大規模修繕で起こりやすいトラブルについて知っておくと、事前に対策がとれるでしょう。

大規模修繕では、以下のようなトラブルが起こりがちです。

管理会社の不正

管理会社が複数の施工会社の相見積もりを出してくる場合がありますが、注意が必要です。

一番リーズナブルでお得な施工会社と、管理会社が裏で繋がっていることがあるからです。

これを「談合」と言います。

談合が行なわれていると、実際の工事価格よりも多く請求される恐れがあります。

こうしたトラブルを避けるためには、マンション側が主体で施工会社を選ぶようにする必要があります。

費用が足りない

大規模修繕の費用が足りない場合は、以下のような選択をすることが多いです。

• 工事時期を遅らせる
• 銀行から借り入れをする
• 費用が抑えられないか、工事内容を見直す
• 住民から一時金(臨時のお金)を徴収する

大規模修繕は、「必ず10年周期で行なわなければならない」といった決まりはありません。

ある程度の工事時期の見直しなどは可能です。

ただしマンションの劣化を放置すると、後々の工事費用が増えてしまう可能性があります。

どうしても必要な箇所の修繕は、資金を工面して施工する必要があるでしょう。

大規模修繕の費用についてまとめ

マンションの大規模修繕は、10〜15年に1度の重要なメンテナンスであり、マンションの価値を維持し、快適な住環境を保つために必要不可欠です。計画段階から住民としっかりと協議し、信頼できる施工会社やコンサルタントを選定することで、大規模修繕の成功につながります。

マンションの劣化を防ぐため、そして安心して暮らし続けられる環境を確保するために、長期的な視点で大規模修繕を計画し、準備を進めていきましょう。