マンションの外壁塗装のポイントは？費用相場や手順、塗料の種類を徹底解説！【大規模修繕】

「マンションの外壁のひび割れが気になる」

「大規模修繕で、外壁塗装の費用を知りたい」

こんなお悩みや疑問はありませんか？

マンションの外壁は定期的なメンテナンスが重要です。

しかし多くの人にとっては、外壁塗装について考える機会が日常的にほとんどありません。

外壁に不具合が出てしまってから頭を抱えるかたが多いようです。

そこでこの記事では、マンションの外壁塗装のポイントや費用相場、施工業者の選び方などを詳しく解説していきます。

外壁塗装をお考えのかたは、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの外壁は定期的なメンテナンスをしないと、さまざまな問題が起こってきます。

汚れが目立ってくるのはもちろん防水性能も低下してきて、雨漏りが起こったり、構造部分の腐食まで起こす可能性があり、建物の寿命を短くしてしまいます。

ただしマンションは多くの住民がいるため、建て替えをしたり外壁を張り替えたりと、大がかりな工事が難しいケースが多いです。

そこで外壁塗装の必要性が出てくるのです。

国土交通省が発表した「平成25年度マンション総合調査結果」によると、9割以上のマンションの大規模修繕で、外壁塗装を行っているというデータが出ています。

マンションの外壁塗装のメンテナンス時期は、10～15年周期で訪れると言われています。

もちろんこれはあくまでも目安です。

実際には15年以上経過してから外壁塗装をするケースが多いです。

またマンションが建っている場所や使用している外壁材、塗料の違いなどでメンテナンス時期は変わります。

よって適切なメンテナンス時期を知るには、定期点検をするのが一番良いでしょう。

メンテナンスのサイン

マンションにはひび割れなど、さまざまなメンテナンスのサインが出ていることがあります。

サインを見逃すと、その部分から大きく劣化する場合があるので、早めの対処が必要です。

ここではメンテナンスが必要な可能性があるサインを、1つずつご紹介していきます。

チョーキング減少

外壁を手で触ると、手に白い粉が付くことがあります。

これを「チョーキング現象」と呼びます。

チョーキング現象は塗装の劣化により起こり、塗装の防水性能などが落ちてきていることの証拠です。

ただしチョーキング現象を見つけたとしても、すぐにマンションが大きなダメージを受けるというわけではありません。

しかし近いうちに外壁塗装が必要になってくるでしょう。

0.5㎜以上のクラック

クラック(ひび割れ)を見つけた場合、まずはクラックの幅がどのくらいか測ってみましょう。

クラックの幅が0.5㎜以上ある場合は、内部のコンクリートにまで割れが発生している可能性も。

幅の広いクラックを見つけたら、一度専門家の点検を受けることをおすすめします。

コンクリートの剥離

コンクリートの剥離は、建物内部への水の侵入により起こるケースが多いです。

建物の構造自体がダメージを受けている可能性が高いので、まずは再塗装する前に、コンクリートの剥離を補修するところから工事を始めなければなりません。

雨漏り

マンション内部の雨漏りは、外部から雨水が侵入している場合がほとんどです。

大規模修繕の時期でなくても、外壁塗装をする必要が出てくるでしょう。

塗装の剥がれ

塗装が剥がれてしまった場合、外壁を守るものが一切なくなってしまいます。

剥がれた部分から雨水が侵入してくるので、なるべく早く再塗装する必要があるでしょう。

カビやコケの発生

カビやコケが生え始めた時点なら、高圧洗浄で綺麗にできます。

しかし長期間放置すると徐々に塗装面に侵入していきますので、早めの対処が必要です。

外壁塗装の工期は、マンションの規模によって異なります。

一般的な工期については下記を参考にしてみてください。

また雨などの天候不良が続くと工事ができない場合がありますので、工期が長くなりがちです。

外壁塗装にかかる費用相場は、1戸あたり12.9～21.6万円です。

国土交通省が発表する「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、大規模修繕費用全体の、約17.3％ほどが外壁塗装に使われている、というデータが出ています。

費用相場の目安

ちなみに1㎡あたりの費用相場は865～2,595円ほど。

工事内容によって結構な値段の開きがあります。

また、もっとアバウトな方法として、「3階建は300万円前後」「5階建は500万円前後」「6階建は600万円前後」といった計算も可能です。

ここでは外壁塗装の工程を、順を追ってご紹介していきます。

1. 足場の設置
2. 高圧洗浄
3. 下地処理
4. 養生
5. 塗装
6. 足場の解体

足場の設置

マンションの外壁塗装では高所での作業が必要なので、マンションの周囲に仮設足場を設置します。

マンションの周囲をぐるっと囲む感じですね。

また足場の外側にシートも取り付けます。

風で塗料が飛び散る場合があるので、近隣に迷惑がかからないように配慮します。

マンションの規模が大きいほど、足場の設置には時間も費用もかかります。

高圧洗浄

高圧洗浄機で外壁を洗います。

汚れた状態で塗装を施すと、上手く塗料が付着してくれません。

細かい部分まで丁寧に汚れを落としましょう。

下地処理

ひび割れやサビなどがある部分を修繕します。

シーリングの打ち替えもしっかりと行います。

シーリングの上に塗料を塗ることで、紫外線によるシーリングの劣化を防げます。(塗料の後からシーリングを施す「後打ち」工法を使う場合もある)

ここできちんと施工しないと、塗装をしてもひび割れなどが起こりやすくなるので要注意です。

養生

塗装する部分以外をマスキングテープやビニールシートで保護し、塗料が飛び散らないようにします。

養生の技術によっても外壁塗装のクオリティが変わります。

塗装

ここでようやく外壁塗装が始まります。

一般的には、下塗り・中塗り・上塗りの3回行います。

下塗りは外壁と塗料の密着性を高めるため、中塗りと上塗りは色を付ける役割もあります。

足場の解体

塗装が終わったら養生を丁寧に撤去し、足場を解体します。

その後はマンション周囲を掃除し、施工完了です。

マンションの外壁塗装で使われる塗料には、以下ようにさまざまな種類があります。

耐用年数が短い塗料は、1回あたりの施工費用は安いものの、塗り替えの頻度が多いので手間がかかります。

一方、耐用年数が長い塗料は1回あたりの費用は高いものの、長期で見ると修繕の回数が少なくて済みます。

色選びのポイント

マンションの外壁塗装の色選びは、「入居率」を考えて選ぶのがおすすめです。

例えば、若い世代を入居者にしたいと考えているなら明るくポップな色を、高齢者の入居を考えているなら落ち着いた色を、というふうに。

ただし入居率ばかりを考えると悪目立ちする恐れも。

その地域の景観を壊してしまうの、周囲の環境も考慮しながら色選びしたいですね。

マンションの外壁塗装を行う際にはさまざまな注意点があるので、ここでご紹介していきます。

塗料には臭いがある

マンションの外壁塗装を行う際は、塗料の臭いにも注意しましょう。

塗料には水性系と溶剤系がありますが、溶剤系のほうが臭いが強い傾向に。

溶剤系のほうが性能が高いと言われていますが、最近の水性系は性能が高いので、ほとんど差はないと思っても大丈夫です。

外壁塗装を行う際は、マンション住民や周辺住民への説明をしっかりと行い、了解を得ておくと安心です。

ベランダで洗濯物が干せなくなる

施工方法によっては、マンション住民がベランダで洗濯物を干せなくなることがあります。

また塗料の臭いや作業中のホコリなども気になるので、窓を開けられなくなるでしょう。

外壁塗装は、きちんとマンション住民たちとコミュニケーションを取りながら行うと、クレームを減らせますよ。

外壁塗装を依頼するのは、どの施工業者でも良いというわけではありません。

相見積もりで選ぶ

まずは1社に絞らず、複数の業者で見積もりを取って、比較検討することから始めましょう。

相見積もりを取らないと、「どの業者が丁寧に対応してくれるか」「悪質業者はないか」「不自然に安い値段を提示されていないか」といったことが分かりません。

いくら値段が安くても、手抜き工事をされたりグレードの低い塗料を使われたりすると、またすぐに不具合が発生してしまいます。

ほどよい価格でクオリティの高い施工をしてくれる業者を選ぶのがおすすめですよ。

見積もりが丁寧かどうかで選ぶ

見積書が丁寧に書かれてあるかどうかも重要です。

どんな工事内容か、それぞれの作業にいくら費用がかかるのかなど、具体的に記載している見積書なら問題ありません。

追加費用があるかどうかなども、きちんと説明してくれる業者なら信頼できるでしょう。

外壁塗装の実績があるかどうかで選ぶ

どんなに丁寧な対応をしてくれる業者でも、施工実績がないのはNGです。

外壁塗装は経験や技術が必要な工事なので、熟練の職人さんが施工してくれると嬉しいですね。

まずは外壁の状態がどうなっているかを自分の目で判断し、分からない部分があれば専門家に点検を依頼しましょう。

塗り替えは約10年周期で必要です。

マンションの外壁塗装は規模が大きく、費用が高額です。

業者を選ぶ際は必ず相見積もりを取りましょう。

外壁塗装の際は、マンション住民や周辺住民への挨拶も忘れずに行いたいです。

ぜひ上記のようなことに気を付けて、マンションの外壁塗装を成功させてみてくださいね。