マンションの大規模修繕とは、建物の価値を維持するための重要な修繕工事です。しかし、マンション売却を考える際、「大規模修繕前と後、どちらが高く売れるか」と悩む方も多いでしょう。結論から言えば、売却は大規模修繕前がおすすめです。
大規模修繕の予定や修繕積立金の額は、マンションの価格に大きく影響します。不動産専門家によると、修繕前の物件は購入者にとって魅力的な選択肢となり得ます。
この記事では、マンション売却のタイミングが大規模修繕前に適している理由を解説します。また、修繕工事の実施時期や頻度、売却前にチェックすべき点もご紹介します。費用面での考慮事項も含め、最適な売却戦略を立てるためのポイントをお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
目次
マンション売却にも影響する大規模修繕とは?
マンションの大規模修繕は、建物の維持管理を目的とした重要な工事ですが、売却時にも大きな影響を与える要素です。購入希望者は、マンションの状態や修繕計画がしっかりと整備されているかを重視します。大規模修繕が適切に行われていない場合、購入後の費用負担や修繕の必要性に対して懸念が生じ、売却価格に悪影響を与える可能性があります。
一方、修繕積立金が適切に積み立てられており、修繕計画がしっかりと策定されているマンションは、売却時に信頼性が高いと見なされ、購入者にとって安心材料となります。特に、外壁塗装や屋上防水工事、設備の更新などが計画的に実施されていることは、建物の長期的な維持において重要な要素とされ、価格にポジティブな影響を与えます。
また、大規模修繕後の綺麗な外観や快適な住環境は、物件の魅力を高めるため、売却活動を有利に進める材料となります。適切なタイミングでの修繕は、マンションの資産価値を維持・向上させ、売却時の価格に良い影響を与えるのです。
大規模修繕工事の内容について
マンションやビルの大規模修繕工事は、建物の長期的な維持管理を目的とした重要な作業です。これにより、建物の価値や安全性、快適性が保たれます。大規模修繕工事の内容は多岐にわたりますが、主に以下のような項目が含まれます。
外壁の修繕
外壁は、風雨や紫外線、温度変化などに常にさらされているため、定期的な修繕が必要です。外壁塗装の再施工やひび割れ補修、防水工事などが行われ、建物の美観と耐久性を保つ役割を果たします。外壁の劣化が進む前に修繕することで、内部の腐食や雨漏りを防ぐことができます。
屋上・バルコニーの防水工事
屋上やバルコニーは水漏れの原因となりやすいため、定期的な防水工事が重要です。防水層が劣化すると、雨水が建物内に浸入し、構造的なダメージを引き起こす可能性があります。ウレタン防水やシート防水などの方法を用いて、防水性を強化します。
設備の更新
給排水設備や電気設備、エレベーターなどは長年使用することで劣化します。これらの設備が故障すると、住民の生活に大きな影響を与えるため、定期的な更新が必要です。特に古くなった配管や電気系統は、早期に交換しておくことが重要です。
共用部の修繕
共用部は住民全体が利用するため、その状態が住民の満足度に大きく影響します。共用廊下やエレベーター、駐車場などの修繕が行われます。塗装やタイルの補修、手すりの交換、階段や駐車場の補修などが含まれ、建物全体の安全性と美観を保つために重要です。
耐震補強工事
近年、地震への備えが重要視されており、特に古い建物では耐震補強工事が求められることがあります。建物の耐震性を向上させるために、耐震壁の追加や基礎の補強を行うことが一般的です。これにより、地震時の安全性を確保します。
大規模修繕工事は、建物全体にわたる重要な作業です。これを定期的に実施することで、建物の寿命を延ばし、安全で快適な住環境を維持することができます。
マンション大規模修繕の周期は12年〜15年の周期が一般的
マンションの大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、安全性や快適性を確保するために不可欠な作業です。一般的に、大規模修繕は12年〜15年の周期で行われることが多いです。この周期は、外壁や屋根、設備などの劣化が進むタイミングに合わせており、適切な修繕を行うことで建物の状態を良好に保つことができます。
12年〜15年周期は、マンションが初めての修繕を迎える時期として、外壁のひび割れや屋上の防水層の劣化、配管や電気設備の老朽化などが見られる時期です。このタイミングで修繕を行うことで、建物の劣化を未然に防ぎ、住民の安全性を保つことができます。適切に修繕を行うことで、将来的に大規模な修繕費用を抑えることができ、長期的にマンションの資産価値を維持できます。
また、修繕周期を定める際は、マンションの立地や環境にも配慮する必要があります。塩害や湿気の多い地域にある場合は、劣化が早く進むため、10年〜12年周期で修繕を行うことが推奨される場合もあります。そのため、定期的な点検と適切な修繕計画が非常に重要です。
マンション大規模修繕のための修繕積立金
マンションの大規模修繕工事は、建物の耐久性を保ち、住民の安全を確保するために不可欠な作業です。大規模修繕を実施するためには多額の費用がかかるため、修繕積立金の管理と積み立ては非常に重要です。
修繕積立金は、将来の修繕費用に備えるために住民全員で積み立てるお金であり、計画的に積み立てていくことが、スムーズな修繕工事を実現するための基盤となります。
修繕積立金の役割と重要性
修繕積立金は、マンションの管理組合が大規模修繕や必要な修理のために積み立てるお金です。外壁の塗装や屋上の防水工事、設備の更新など、マンションの大規模修繕には数百万円から数千万円の費用がかかることがあります。修繕積立金は、住民が月々支払うことで将来の修繕に備え、急な修繕費用の支払いに困ることなく計画的に工事を進めるために不可欠です。
積立金の額と見直し
修繕積立金の額は、マンションの規模や建物の状態によって異なりますが、一般的には月額数千円から数万円程度が設定されています。積立金は修繕計画に基づき、一定の周期で見直しが必要です。建物の劣化状況や修繕内容に応じて、積立金額を調整し、将来の大規模修繕に必要な金額を確保しておくことが重要です。定期的に修繕計画を見直し、修繕積立金を適切に増減させることで、工事時の費用負担を軽減できます。
修繕積立金の使用用途
修繕積立金は、大規模修繕だけでなく、マンションの設備更新や予防的な小規模修繕にも使用されます。外壁のひび割れ補修や防水処理、共用部の設備の更新、配管の交換など、普段からのメンテナンスにも使われることがあります。そのため、修繕積立金は、マンションの維持管理に欠かせない資金源となります。
住民への説明と協力
修繕積立金を適切に運用するためには、住民全員の理解と協力が不可欠です。定期的に修繕計画や積立金の使い道について住民に説明し、修繕費用の重要性を理解してもらうことが重要です。住民の協力を得ることで、スムーズに修繕積立金を集め、予定通りに大規模修繕を実施することができます。
積立金の不足と対策
万が一、修繕積立金が不足してしまう場合には、追加で積立金を徴収する必要があります。管理組合は、早期に修繕計画を立て、積立金の不足を避けるための対策を講じることが重要です。追加徴収を行う際には、住民全員の同意を得る必要があり、しっかりとした説明と調整が求められます。
修繕積立金は、マンションの維持管理を長期的に支えるための重要な資金源です。計画的に積み立て、適切に運用することで、将来の大規模修繕を円滑に進め、住民が快適に生活できる環境を維持することができます。
マンション売却のタイミングは大規模修繕前がおすすめ
マンション売却のタイミングについては、大規模修繕前がおすすめです。
売却を考えている方は、ぜひ参考にしてくださいね。売却タイミングのポイントをまとめました。
売却はマンション大規模修繕積立金の増額前がタイミング
修繕積立金は、大規模修繕工事の回数を重ねる度に増額していくことが多いです。
修繕積立金が値上がりすればマンション価格は下がってしまうので、できるだけ修繕積立金が増額される前に売却することがおすすめです。
実際に修繕積立金が増額される前には、管理組合の総会で値上げが可決されます。
マンションを売却すべきタイミングは、実際に値上げする前というよりも値上げが可決される前ということになります。
値上げが可決されてしまうと、実際の値上げは始まっていなくても売却時に買手に説明する義務が生じるため、注意が必要です。
大規模修繕前のマンションが築20年以内であるときの売却
マンションは、築年数が浅ければ浅いほど高額売却できる傾向があります。
築年数が経つにつれ、基本的にマンションの価格は下がっていきます。
しかしその中でも、築11年から20年のあたりで価格の下がり度合いが一度緩やかになる傾向があり、築20年を過ぎるとまたどんどんと価格が下がっていくのです。
そのため、築20年以内にマンションを売却することが理想です。
築20年が近い状態のマンションの売却を悩んでいる場合は、築20年を迎える前に売却するといいでしょう。
マンション売却を大規模修繕前に行うメリット・デメリット
マンションの売却は大規模修繕工事前のタイミングがおすすめだと紹介しました。
大規模修繕工事前にマンションを売却することには、具体的にどのようなメリットがあるのか気になりますよね。
ここでは、大規模修繕工事前にマンションを売却するメリットとデメリットをそれぞれ紹介するので、参考にしてみてください。
メリット1.築年数が浅いマンションは高額売却を狙いやすい
大規模修繕工事を待ってから売却するよりもできるだけ築年数が浅い状態で売却することで、高額売却を狙いやすいというメリットがあります。
中古不動産市場の中でも、やはり築年数が浅いマンションの方が人気が高いです。
同じ間取りや設備のマンションでも、築年数が浅いマンションは高額売却を狙うことができます。
大規模修繕工事は12〜15年ほどに一度行われることが一般的です。
そのため、1回目の大規模修繕工事前にマンションを手放せば、高額売却を狙えます。
築15年以内であれば、大規模修繕工事前であっても内装や外観の劣化は少ないことがほとんどです。
内装や外観の劣化が軽ければ、大規模修繕工事を行っていない場合でも補修やリフォームに費用をかけず高額売却が狙えます。
大規模修繕工事のタイミングを待たずに、できるだけ築年数が浅い状態で売却するのがいいでしょう。
メリット2.売却に向けてのマンションの内覧がしやすい
大規模修繕工事時の売却を検討するメリットの1つが、内覧しやすい点です。
取り壊しや補修のない状態で内覧ができれば、買主にマンションの状態をわかりやすく伝えられます。
工事前の売却であれば、建物の現状がそのまま見られるため、内覧がスムーズになります。
修繕工事中は、建物内や外回りに仮設の足場があったり、解体作業で室内が汚損したりするなど、マンションの状態がわかりにくくなります。
とくに水まわりの改修があれば、内覧時には仮設の給排水設備が必要になるなど不便が生じます。
一方、修繕工事前の売却なら、マンションの現状維持状況をそのまま確認でき、内覧の際にスムーズな説明ができます。
リフォームの必要有無も見極めやすくなるメリットがあります。
メリット3.マンション大規模修繕工事中に居住しなくてすむ
また、マンション売却のメリットとして、大規模修繕工事中に居住する必要がないという点が挙げられます。
大規模修繕工事中の生活は、騒音や振動、生活環境の悪化に伴うストレスなど、様々な負担が生じます。
工事前の売却であれば、そうした苦労を避けられます。マンション購入者側のメリットにも繋がります。
マンション大規模修繕工事では、多数の工事用の重機が持ち込まれるほか、解体作業に伴う騒音や振動が伴います。
階段室や共用部の養生で生活環境が悪化するケースも少なくありません。
長期間の工事となれば、入居者の通勤時間の確保や子育て環境の悪化、高齢者のストレスなど、居住者への様々な負担が生じてしまいます。
工事前の売却であれば、こうした不利益を被ることなく、スムーズに売却・引っ越しができます。
メリット4.大規模修繕積立金の増額前はマンション価格を下げずに済む
マンション売却のタイミングとして、大規模修繕工事前であれば、修繕積立金の増額前に済む点でメリットがあります。
大規模修繕工事実施前に売却すれば、修繕積立金の増額前のままマンションを売却できます。
管理費の増額はマンション価格の減額要因になるため、この点では価格を維持しやすくなります。
大規模修繕工事前に積立金が不足していた場合、工事着工時点で一時金の追加徴収か、修繕積立金の増額が行われます。
修繕積立金が増額されると、月々の管理費が上がるため、購入価格査定に影響します。
国土交通省の調査では、管理費が1万円上がると、マンション価格は約100万円下がる可能性があるとされています。
つまり修繕工事前に売却すれば、追加徴収や積立金増額による管理費負担が発生する前の価格査定が期待できるのです。
大規模修繕工事前のマンション売却は外観がアピールにならないことがデメリット
大規模修繕工事前よりも工事後の方がマンションの外観が綺麗になることは間違いありません。
前回の大規模修繕工事から時間が経っていれば、どうしても外壁などが劣化していってしまいます。
そのため、大規模修繕工事前のタイミングでは外観の綺麗さをアピールして売り出すことが難しいです。
築浅な場合をのぞいて、新しさや綺麗さをアピールポイントとして売り出すことができないでしょう。
内覧の際に外観の劣化を指摘されてしまうこともあり、高額売却がしづらい場合があります。
しかしこのような場合でも、共有部分の掃除がしっかりとされていて内装が綺麗であれば、マンションを売却することは可能です。
売り方次第でも売却価格が変わってくるので、不動産業者と相談しながら戦略を練って売却していきましょう。
マンション売却を大規模修繕後に行うメリット・デメリット
ここでは、大規模修繕後にマンションを売却する場合のメリットとデメリットを紹介します。
売却のタイミングを迷っている方は、大規模修繕工事前と工事後のメリット・デメリットを比べながら考えてみてくださいね。
メリット1.外観・共有部分がアピールポイントになる
大規模修繕工事を行えば、当然工事を行った部分である外観や共有部分が綺麗になります。
そのため、外観や共有部分の綺麗さをアピールポイントとして売り出すことができます。
築年数が経っている物件であっても、外観や共有部分が工事によって綺麗になっていれば、かなり印象が変わるでしょう。
築年数が経っている物件の場合は、大規模修繕工事を行って綺麗な状態になっている方が売り出し価格を高めに設定できる場合も多いです。
メリット2.築年数の古さによる不安が減る
大規模修繕工事を終えたマンションを売却する大きなメリットの1つが、「築年数の古さによる不安感」が払しょくできる点です。
大規模修繕工事では建物の老朽化対策が行われるため、リフォーム効果があります。
このため、古さを気にする買主の不安感が和らぎ、売却がスムーズになるでしょう。
マンション売買において、築年数の古さは大きな障壁になります。
国土交通省の調査でも、築30年以上のマンションは新築に比べて30%以上も価格が下がる可能性があると指摘されています。
その理由は、老朽化による構造や設備の劣化が懸念されるためです。
大規模修繕工事ではそうした対策が行われるため、リフォームされた状態で売却できれば、古さに起因する不安感は払拭されます。
設備の新品同様の状態や構造体の補強など、工事の内容を具体的にアピールできるメリットもあります。
マンションの大規模修繕積立金が高くなることがデメリット
大規模修繕工事の費用を集めるための修繕積立金は、築年数が経って大規模修繕工事の回数を重ねる度に高くなっていくことが一般的です。
そのため、大規模修繕工事を行ったタイミングで修繕積立金が値上がりすることはとても多いです。
修繕積立金の値上げはマンションの買い主にとって負担になるため、売却の際に不利になってしまいます。
特に2回目以降の大規模修繕工事を予定している場合は、工事後のタイミングを待つデメリットが大きいでしょう。
マンション売却の前に大規模修繕の費用と時期を確認する方法
中古マンションの購入を検討する際、大規模修繕の予定や費用を事前に確認しておくことが重要です。
次回の修繕時期が近ければ、積立金の増額や一時金の支払いが必要になる可能性があるためです。
適切な確認方法をご紹介します。
マンション大規模修繕計画の有無の確認
まずは管理組合に対し、大規模修繕の計画があるかどうかを確認しましょう。
長期修繕計画などの資料の有無を尋ねる必要があります。
マンションには、建物の修繕サイクルなどをまとめた長期修繕計画が作成されているケースがあります。
この計画があれば、次回工事の目安時期や修繕項目、概算費用などが記されています。
計画がない場合でも、管理組合に過去の大規模修繕の実施状況を聞けば、次回の修繕時期の目安は立つでしょう。
修繕積立金の状況も重要な判断材料になります。
法律で管理組合には情報開示が義務付けられているため、入居を希望する購入検討者に対して適切な対応が求められます。
マンションの大規模修繕予定がある場合は期間や費用の確認
大規模修繕計画があり、修繕予定が判明した場合は、次に工事の時期や修繕費用を具体的に確認する必要があります。
大規模修繕工事の必要に迫られているマンションほど、次の修繕時期が近くなっている可能性が高くなります。
その場合、管理会社への追加の修繕積立金の支払いなどを求められる可能性があります。
また、工事期間中は騒音や生活環境の悪化など、様々な影響が出ます。
工事内容に応じた具体的な期間や影響範囲を把握しておく必要があるでしょう。
修繕予定が判明した場合は、工事の具体的な時期や内容、費用、期間など、できる限り詳細を確認することが重要です。
修繕への対応や生活への影響など、購入を検討する上で欠かせない情報となります。
マンション大規模修繕における国土交通省のガイドラインと収支計画表を確認
国が定める修繕積立金の目安金額と、管理組合の収支計画表を確認することで、修繕費用の過不足を判断できます。
積立金額が著しく少なければ、一時金の追加徴収などが予想されます。
国土交通省のガイドラインによると、マンションの大規模修繕工事では今後10年から30年程度の修繕費用を想定し、月々の修繕積立金の目標額を設定することが推奨されています。
この目安金額と比較することで、修繕費の過不足が推測できます。
また修繕積立金の収支計画表を確認することで、現時点の修繕積立金残高がわかります。
この残高が適正な水準かを見極め、不足が予想される場合には追加の負担が発生すると考えられます。
さらに貸借対照表なども確認すれば、修繕積立金の運用状況なども把握できます。
工事費用の調達方法を事前に確認できる材料になるでしょう。
マンション購入を検討する際は、管理組合の資料だけでなく、国が定める修繕費用の目安なども確認しましょう。
積立残高や収支計画表、さらには貸借対照表の内容を総合的に見れば、修繕費用負担の判断材料になります。
まとめ
マンションをできるだけ高額で売却するためには、売り出し方はもちろんタイミングも重要です。
- マンションは築年数が浅ければ浅いほど高く売れる傾向がある
- マンションの売却は大規模修繕あとがおすすめ
- 修繕積立金が増額されると、高額売却が難しくなる
今回は、マンション売却は大規模修繕工事の前後ではどちらがいいのか、そして大規模修繕以外にも売却に適したタイミングについて紹介しました。
今回の記事を参考に、ご自身のマンションにとってベストな売却のタイミングを探してみてくださいね。
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