マンション売却は大規模修繕工事の前後どちらが良い?修繕費用などを紹介

マンションの大規模修繕とは、建物の価値を維持するための重要な修繕工事です。しかし、マンション売却を考える際、「大規模修繕前と後、どちらが高く売れるか」と悩む方も多いでしょう。結論から言えば、売却は大規模修繕前がおすすめです。

大規模修繕の予定や修繕積立金の額は、マンションの価格に大きく影響します。不動産専門家によると、修繕前の物件は購入者にとって魅力的な選択肢となり得ます。

この記事では、マンション売却のタイミングが大規模修繕前に適している理由を解説します。また、修繕工事の実施時期や頻度、売却前にチェックすべき点もご紹介します。費用面での考慮事項も含め、最適な売却戦略を立てるためのポイントをお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。

マンション売却にも影響する大規模修繕とは?

マンション大規模修繕は、建物の老朽化対策として定期的に実施する大がかりな工事です。

建物の状態やメンテナンス状況を反映するため、中古マンション購入時の重要な判断材料にもなります。

次の大規模修繕の時期が近づくと、マンション売買の際の重要なポイントにもなります。

マンション大規模修繕は12年〜15年の周期が一般的

マンションの大規模修繕工事は、建物の状態に合わせて計画的に行われます。

一般的な周期は12年から15年とされていますが、実際の工事内容は建物の経年によって異なります。

新築後の最初の大規模修繕は12年以内に義務付けられていますが、その後の周期は目安の12年から15年となります。

建物の劣化状況を踏まえ、個別の判断が必要となります。

1回目のマンション大規模修繕の主な工事内容

マンションの大規模修繕では、1回目の工事が全体の骨格を点検し建物の現状を把握する重要な機会となります。

主な工事内容をご紹介します。

【外壁、屋上防水工事】
・外壁タイル、サイディングの劣化調査と補修
・屋上、ベランダの防水工事

【主要構造体の点検】
・基礎、柱、梁の鉄筋露出の有無の確認
・検査口の設置

【設備関連工事】
・給排水管の一部更新
・共用廊下の照明器具更新

【調査・点検】
・外壁、バルコニーの劣化調査
・設備の経年劣化調査

このように1回目の工事は、建物全体の現状を把握する目的が大きくなります。

その結果を踏まえ、次回以降の大規模修繕の工事内容が決定されていきます。

2回目のマンション大規模修繕の主な工事内容

マンションの2回目となる大規模修繕工事では、1回目よりも大がかりな作業が実施されます。

主に機能的な部分の更新や補強工事が中心となります。

【給排水管更新工事】
・経年劣化した給排水管の全面的な取り替え

【電気設備更新工事】
・幹線、分電盤の更新
・共用部の電気設備全般の改修

【構造補強工事】
・柱、梁の補強
・壁や床のひび割れ補修

【外装改修工事】
・外壁タイルや塗装の一部改修
・サッシ周りのコーキング打ち替え

このように2回目の工事は、建物の設備機能の維持や構造の補強が主眼となります。

1回目の調査結果を踏まえ、必要な部位の補強や設備更新などが行われます。

3回目のマンション大規模修繕の主な工事内容

マンションの3回目となる大規模修繕工事は、最も大がかりな作業となります。

各種の設備の更新に加え、外装の全面改修やバリアフリー化工事なども検討されます。

【設備更新工事】
・空調
・換気設備の更新
・昇降機の更新
・受変電設備の更新

【内装改修工事】
・共用部の内装全面改修
・各戸の水まわり改修

【外装改修工事】
・外壁タイル、サッシ、手すりの全面改修
・屋上、ベランダの防水工事

【バリアフリー化工事】
・共用部のスロープ設置
・エントランス、廊下の手すり設置
・各戸の浴室改修など

このように3回目の工事は、大規模な設備更新と内外装の全面改修が中心となり、建物のバリアフリー化対策なども合わせて行われます。

建物資産の長寿命化を最大限に図る大がかりな工事内容になります。

マンション大規模修繕のための修繕積立金

マンションの大規模修繕工事は、数千万円から数億円の多額の費用が見込まれます。

全額を一時金で賄うのは区分所有者にとって過大な負担となるため、事前に修繕積立金を積み立てていく必要があります。

これは、国土交通省の「マンション管理適正化指針」でも義務付けられています。

修繕積立金の目標額については、今後10年から30年程度の工事費用を想定し、月々の積立額を設定することが推奨されています。

区分所有者の経済的な負担を平準化し、計画的に修繕資金を確保することが大きな目的です。

適切な積立金の設定と運用が、安定した管理に欠かせません。

長期的な修繕計画に基づき、適切な積立額と運用方法を定めることが重要です。

これにより工事の安定的な実施が可能となり、区分所有者の過大な負担も回避できます。

大規模修繕工事前にマンションを売却するメリット・デメリット

マンションの売却は大規模修繕工事前のタイミングがおすすめだと紹介しました。

大規模修繕工事前にマンションを売却することには、具体的にどのようなメリットがあるのか気になりますよね。

ここでは、大規模修繕工事前にマンションを売却するメリットとデメリットをそれぞれ紹介するので、参考にしてみてください。

メリット1.築年数が浅いマンションは高額売却を狙いやすい

大規模修繕工事を待ってから売却するよりもできるだけ築年数が浅い状態で売却することで、高額売却を狙いやすいというメリットがあります。

中古不動産市場の中でも、やはり築年数が浅いマンションの方が人気が高いです。

同じ間取りや設備のマンションでも、築年数が浅いマンションは高額売却を狙うことができます。

大規模修繕工事は12〜15年ほどに一度行われることが一般的です。

そのため、1回目の大規模修繕工事前にマンションを手放せば、高額売却を狙えます。

築15年以内であれば、大規模修繕工事前であっても内装や外観の劣化は少ないことがほとんどです。

内装や外観の劣化が軽ければ、大規模修繕工事を行っていない場合でも補修やリフォームに費用をかけず高額売却が狙えます。

大規模修繕工事のタイミングを待たずに、できるだけ築年数が浅い状態で売却するのがいいでしょう。

メリット2.売却に向けてのマンションの内覧がしやすい

大規模修繕工事時の売却を検討するメリットの1つが、内覧しやすい点です。

取り壊しや補修のない状態で内覧ができれば、買主にマンションの状態をわかりやすく伝えられます。

工事前の売却であれば、建物の現状がそのまま見られるため、内覧がスムーズになります。

修繕工事中は、建物内や外回りに仮設の足場があったり、解体作業で室内が汚損したりするなど、マンションの状態がわかりにくくなります。

とくに水まわりの改修があれば、内覧時には仮設の給排水設備が必要になるなど不便が生じます。

一方、修繕工事前の売却なら、マンションの現状維持状況をそのまま確認でき、内覧の際にスムーズな説明ができます。

リフォームの必要有無も見極めやすくなるメリットがあります。

メリット3.マンション大規模修繕工事中に居住しなくてすむ

また、マンション売却のメリットとして、大規模修繕工事中に居住する必要がないという点が挙げられます。

大規模修繕工事中の生活は、騒音や振動、生活環境の悪化に伴うストレスなど、様々な負担が生じます。

工事前の売却であれば、そうした苦労を避けられます。マンション購入者側のメリットにも繋がります。

マンション大規模修繕工事では、多数の工事用の重機が持ち込まれるほか、解体作業に伴う騒音や振動が伴います。

階段室や共用部の養生で生活環境が悪化するケースも少なくありません。

長期間の工事となれば、入居者の通勤時間の確保や子育て環境の悪化、高齢者のストレスなど、居住者への様々な負担が生じてしまいます。

工事前の売却であれば、こうした不利益を被ることなく、スムーズに売却・引っ越しができます。

メリット4.大規模修繕積立金の増額前はマンション価格を下げずに済む

マンション売却のタイミングとして、大規模修繕工事前であれば、修繕積立金の増額前に済む点でメリットがあります。

大規模修繕工事実施前に売却すれば、修繕積立金の増額前のままマンションを売却できます。

管理費の増額はマンション価格の減額要因になるため、この点では価格を維持しやすくなります。

大規模修繕工事前に積立金が不足していた場合、工事着工時点で一時金の追加徴収か、修繕積立金の増額が行われます。

修繕積立金が増額されると、月々の管理費が上がるため、購入価格査定に影響します。

国土交通省の調査では、管理費が1万円上がると、マンション価格は約100万円下がる可能性があるとされています。

つまり修繕工事前に売却すれば、追加徴収や積立金増額による管理費負担が発生する前の価格査定が期待できるのです。

大規模修繕工事前のマンション売却は外観がアピールにならないことがデメリット

大規模修繕工事前よりも工事後の方がマンションの外観が綺麗になることは間違いありません。

前回の大規模修繕工事から時間が経っていれば、どうしても外壁などが劣化していってしまいます。

そのため、大規模修繕工事前のタイミングでは外観の綺麗さをアピールして売り出すことが難しいです。

築浅な場合をのぞいて、新しさや綺麗さをアピールポイントとして売り出すことができないでしょう。

内覧の際に外観の劣化を指摘されてしまうこともあり、高額売却がしづらい場合があります。

しかしこのような場合でも、共有部分の掃除がしっかりとされていて内装が綺麗であれば、マンションを売却することは可能です。

売り方次第でも売却価格が変わってくるので、不動産業者と相談しながら戦略を練って売却していきましょう。

大規模修繕工事後にマンションを売却するメリット・デメリット

ここでは、大規模修繕後にマンションを売却する場合のメリットとデメリットを紹介します。

売却のタイミングを迷っている方は、大規模修繕工事前と工事後のメリット・デメリットを比べながら考えてみてくださいね。

メリット1.外観・共有部分がアピールポイントになる

大規模修繕工事を行えば、当然工事を行った部分である外観や共有部分が綺麗になります。

そのため、外観や共有部分の綺麗さをアピールポイントとして売り出すことができます。

築年数が経っている物件であっても、外観や共有部分が工事によって綺麗になっていれば、かなり印象が変わるでしょう。

築年数が経っている物件の場合は、大規模修繕工事を行って綺麗な状態になっている方が売り出し価格を高めに設定できる場合も多いです。

メリット2.築年数の古さによる不安が減る

大規模修繕工事を終えたマンションを売却する大きなメリットの1つが、「築年数の古さによる不安感」が払しょくできる点です。

大規模修繕工事では建物の老朽化対策が行われるため、リフォーム効果があります。

このため、古さを気にする買主の不安感が和らぎ、売却がスムーズになるでしょう。

マンション売買において、築年数の古さは大きな障壁になります。

国土交通省の調査でも、築30年以上のマンションは新築に比べて30%以上も価格が下がる可能性があると指摘されています。

その理由は、老朽化による構造や設備の劣化が懸念されるためです。

大規模修繕工事ではそうした対策が行われるため、リフォームされた状態で売却できれば、古さに起因する不安感は払拭されます。

設備の新品同様の状態や構造体の補強など、工事の内容を具体的にアピールできるメリットもあります。

マンションの大規模修繕積立金が高くなることがデメリット

大規模修繕工事の費用を集めるための修繕積立金は、築年数が経って大規模修繕工事の回数を重ねる度に高くなっていくことが一般的です。

そのため、大規模修繕工事を行ったタイミングで修繕積立金が値上がりすることはとても多いです。

修繕積立金の値上げはマンションの買い主にとって負担になるため、売却の際に不利になってしまいます。

特に2回目以降の大規模修繕工事を予定している場合は、工事後のタイミングを待つデメリットが大きいでしょう。

大規模修繕の費用と時期の確認方法｜マンション売却で知っておくこと

中古マンションの購入を検討する際、大規模修繕の予定や費用を事前に確認しておくことが重要です。

次回の修繕時期が近ければ、積立金の増額や一時金の支払いが必要になる可能性があるためです。

適切な確認方法をご紹介します。

マンション大規模修繕計画の有無の確認

まずは管理組合に対し、大規模修繕の計画があるかどうかを確認しましょう。

長期修繕計画などの資料の有無を尋ねる必要があります。

マンションには、建物の修繕サイクルなどをまとめた長期修繕計画が作成されているケースがあります。

この計画があれば、次回工事の目安時期や修繕項目、概算費用などが記されています。

計画がない場合でも、管理組合に過去の大規模修繕の実施状況を聞けば、次回の修繕時期の目安は立つでしょう。

修繕積立金の状況も重要な判断材料になります。

法律で管理組合には情報開示が義務付けられているため、入居を希望する購入検討者に対して適切な対応が求められます。

マンションの大規模修繕予定がある場合は期間や費用の確認

大規模修繕計画があり、修繕予定が判明した場合は、次に工事の時期や修繕費用を具体的に確認する必要があります。

大規模修繕工事の必要に迫られているマンションほど、次の修繕時期が近くなっている可能性が高くなります。

その場合、管理会社への追加の修繕積立金の支払いなどを求められる可能性があります。

また、工事期間中は騒音や生活環境の悪化など、様々な影響が出ます。

工事内容に応じた具体的な期間や影響範囲を把握しておく必要があるでしょう。

修繕予定が判明した場合は、工事の具体的な時期や内容、費用、期間など、できる限り詳細を確認することが重要です。

修繕への対応や生活への影響など、購入を検討する上で欠かせない情報となります。

マンション大規模修繕における国土交通省のガイドラインと収支計画表を確認

国が定める修繕積立金の目安金額と、管理組合の収支計画表を確認することで、修繕費用の過不足を判断できます。

積立金額が著しく少なければ、一時金の追加徴収などが予想されます。

国土交通省のガイドラインによると、マンションの大規模修繕工事では今後10年から30年程度の修繕費用を想定し、月々の修繕積立金の目標額を設定することが推奨されています。

この目安金額と比較することで、修繕費の過不足が推測できます。

また修繕積立金の収支計画表を確認することで、現時点の修繕積立金残高がわかります。

この残高が適正な水準かを見極め、不足が予想される場合には追加の負担が発生すると考えられます。

さらに貸借対照表なども確認すれば、修繕積立金の運用状況なども把握できます。

工事費用の調達方法を事前に確認できる材料になるでしょう。

マンション購入を検討する際は、管理組合の資料だけでなく、国が定める修繕費用の目安なども確認しましょう。

積立残高や収支計画表、さらには貸借対照表の内容を総合的に見れば、修繕費用負担の判断材料になります。

マンション売却のタイミングは大規模修繕前がおすすめ

マンション売却のタイミングについては、大規模修繕前がおすすめです。

売却を考えている方は、ぜひ参考にしてくださいね。売却タイミングのポイントをまとめました。

売却はマンション大規模修繕積立金の増額前がタイミング

修繕積立金は、大規模修繕工事の回数を重ねる度に増額していくことが多いです。

修繕積立金が値上がりすればマンション価格は下がってしまうので、できるだけ修繕積立金が増額される前に売却することがおすすめです。

実際に修繕積立金が増額される前には、管理組合の総会で値上げが可決されます。

マンションを売却すべきタイミングは、実際に値上げする前というよりも値上げが可決される前ということになります。

値上げが可決されてしまうと、実際の値上げは始まっていなくても売却時に買手に説明する義務が生じるため、注意が必要です。

大規模修繕前のマンションが築20年以内であるときの売却

マンションは、築年数が浅ければ浅いほど高額売却できる傾向があります。

築年数が経つにつれ、基本的にマンションの価格は下がっていきます。

しかしその中でも、築11年から20年のあたりで価格の下がり度合いが一度緩やかになる傾向があり、築20年を過ぎるとまたどんどんと価格が下がっていくのです。

そのため、築20年以内にマンションを売却することが理想です。

築20年が近い状態のマンションの売却を悩んでいる場合は、築20年を迎える前に売却するといいでしょう。

3回目の大規模修繕工事を控えるマンションを売却する場合

もし既に2回の大規模修繕が行われている場合、3回目の修繕を待たずにマンションを売却するのがおすすめです。

大規模修繕工事は莫大な費用がかかります。その度に、修繕積立金や特別負担金が必要です。

大規模修繕工事が3回目になると、2回目より修繕が必要な箇所が増え、資金調達が難しくなることがあります。

また、マンションが3回目の大規模修繕工事を迎える築年数はおよそ27〜45年です。

築年数が多いマンションは2回目の大規模修繕を行ってきれいになったとしても売れない可能性があるため、早めに手放すのがよいでしょう。

マンション売却時に小規模修繕と大規模修繕の前後で違いはある？

マンション売却時に小規模修繕と大規模修繕が行われる前後では、売却に際していくつかの違いが出てきます。これにより、売却価格や売れやすさにも影響があるため、タイミングを見計らった売却計画が重要です。

1. 売却価格への影響

• 修繕前：小規模修繕や大規模修繕が控えている場合、購入希望者からは「追加の修繕負担が必要かもしれない」といった懸念が生まれる可能性があります。このため、修繕前の売却は相場よりも売却価格が低めになることがあります。
• 修繕後：修繕が完了している場合、建物の劣化や修繕負担が軽減されているため、売却価格が上がりやすくなります。特に大規模修繕後は建物の外観も改善され、資産価値が高まるため、売却しやすくなる傾向があります。

2. 売却のタイミングと売れやすさ

• 修繕前：修繕前に売却する場合、購入者は修繕に対する費用や手間を考慮することが多く、成約に至るまで時間がかかることがあります。一方で、修繕費用の負担を抑えたい場合や早めに売却したい場合には、修繕前に売るという選択肢もあります。
• 修繕後：修繕後は見た目も改善されており、建物全体が管理されている印象を与えられるため、売れやすくなります。大規模修繕後であれば、しばらくは大きな修繕費用が発生しないことから、購入者にとっても魅力的な物件となります。

3. 購入希望者への印象

• 修繕前：修繕が必要な物件は、購入希望者に「管理が行き届いていない」と思われがちです。そのため、購入希望者が不安を感じ、購入をためらう場合があります。
• 修繕後：修繕後の物件は「管理がしっかり行われている」印象を与えることができ、購入者の信頼が高まります。特に大規模修繕後は、建物全体が新しく見え、購入意欲を高める要素になります。

4. 修繕積立金の影響

• 修繕前後で、修繕積立金の増額が予定されている場合、売却タイミングが売却価格に影響を与えることもあります。修繕前に積立金が上がる予定であれば、売却の難易度が増すことも考えられるため、修繕計画と積立金の状況を確認しておくことが重要です。

総じて、売却タイミングとしては大規模修繕や小規模修繕が完了した後の方が高値で売りやすく、購入者からの評価も高まります。売却計画を立てる際には、修繕時期や管理状況を考慮し、適切なタイミングを見計らって売却を進めることが大切です。

大規模修繕工事でよくある質問

マンション売却に関する大規模修繕まとめ

マンションをできるだけ高額で売却するためには、売り出し方はもちろんタイミングも重要です。

• マンションは築年数が浅ければ浅いほど高く売れる傾向がある
• マンションの売却は大規模修繕あとがおすすめ
• 修繕積立金が増額されると、高額売却が難しくなる

今回は、マンション売却は大規模修繕工事の前後ではどちらがいいのか、そして大規模修繕以外にも売却に適したタイミングについて紹介しました。

今回の記事を参考に、ご自身のマンションにとってベストな売却のタイミングを探してみてくださいね。