「マンションの修繕をいつ行えば良いのか分からない」というお悩みをお持ちのかたも多いようです。
確かにマンションはいつも修繕をするわけではないので、修繕のタイミングが掴みにくいですよね。
そこでこの記事では、マンションの修繕のタイミングや修繕箇所を知ることができる「建築診断」について解説していきます。
建築診断の目的やメリット、流れや費用についてもご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
マンションの建築診断とは
マンションがどの程度劣化しているのかを現地調査するのが建築診断です。
建物劣化診断や給排水管劣化診断など、さまざまな調査を行ないます。
マンションは建てた時点から徐々に劣化していくので、どこかで必ず補修工事(大規模修繕工事)を行なう必要性が出てきます。
一般的に12～15年周期で大規模修繕を行なうのが良いと言われていますが、マンションによって劣化度合いは異なります。
そこで建築診断の出番です。
実際にいつ大規模修繕を行なえば良いのかを判断する際にも役立ちますし、大規模修繕工事にかかる費用の概算も出すことができます。
建築診断のチェック項目は？
建築診断では、次のような箇所をチェックします。
- 外壁(コンクリートや塗装など)
- 鉄部(手すりや階段など)
- 防水性(ベランダや屋上など)
- 耐震性
- 電気設備
- 給排水管設備
ただし耐震診断はオプション的な位置付けなので、必ずしも行なう必要はありません。
それなりの費用がかかるので、予算に余裕があれば行なってみてくださいね。
ちなみにマンション住人へのアンケートも、建築診断には大切です。
普段の生活で気になる点はないかなどをヒアリングしておくと、実際の工事の際に住人からの理解を得やすいでしょう。
建築診断のメリット
建築診断には、以下のようなメリットがあります。
建物の劣化度合いが分かる
建築診断を行なうと、建物の劣化度合いが把握できます。
目視だけでは分からないような劣化箇所も分かるので、不具合が広がる前に早めに修繕できます。
また、どの箇所を優先して修繕すればよいかも分かるので、大規模修繕計画の見直しの際にも役立ちます。
大規模修繕の予算が足りない場合は、優先順位の低い修繕を次回の大規模修繕まで後回しにする、ということができるようになるでしょう。
大規模修繕を行なう時期が分かる
建築診断の結果を参考に、いつ大規模修繕を行なえば良いのかが判断できます。
マンションがある環境や利用状況によっても劣化度合いは変わるので、建築診断で入念な調査を行なうことにより、大規模修繕の精度を高めることができるでしょう。
工事費用が分かる
建築診断を行なうことにより、大規模修繕にいくら工事費用がかかるのか、概算が出せます。
大体の工事費用が分かれば、マンション住人から集めた修繕積立金が足りるのかどうかも判断できます。
修繕積立金が足りない場合は工事内容を見直したり、追加で住人から一時金を徴収したり、何らかの対策がとれるでしょう。
建築診断にかかる期間
50戸程度のマンションであれば、1～2日で建築診断が完了することが多いです。
ただしその以前から業者との打ち合わせや、マンション住人へのアンケート、調査の日程調整なども必要です。
建築診断業者に相談してから2～3週間後には、実際に建築診断を実施できるでしょう。
建築診断の流れ
建築診断は、以下のような流れで行なわれるのが一般的です。
①診断業者との打ち合わせ
まずは建築診断業者と打ち合わせを行ないます。
「どんな診断を行なうのか」「費用はいくらかかるのか」といったことを打ち合わせます。
②図面などの書類の確認
次にマンションの竣工図(完成図)や仕様書、管理規約などの書類の内容を、建築診断業者に確認してもらいます。
上記のような書類を確認することで、建物の構造や、建物に使っている材料などが分かります。
劣化が発生しやすい箇所も把握できるので、建築診断がスムーズに進むでしょう。
③マンション住人へのアンケート
マンション住人へのアンケートにより、さらに建築診断の精度が上がります。
建築診断では分からない不具合もあるので、ぜひマンション住人に協力してもらいましょう。
④目視や打診による調査の実施
実際の調査では、目視や打診により劣化状況を診断します。
外壁コンクリートの中性化試験や、給排水管の内視鏡調査など依頼内容によっては、さらに専門的な調査を行なうこともあります。
⑤調査報告書の提出
建築診断業者は、マンション側へ調査報告書を提出します。
場合によっては建築診断終了後に、組合員に向けての調査報告会が行なわれることも。
調査報告会では次回の修繕計画について、組合員に理解をしてもらえるようにも努めましょう。
建築診断にかかる費用
建築診断にかかる費用は、以下の通りです。
| 小規模マンション(30戸以下) | 15～40万円 |
| 中規模マンション(50～100戸) | 30～80万円 |
| 大規模マンション(200戸以上) | 50～100万円 |
ただし建築診断の内容によっても費用は前後します。
安く済ませたい場合は「簡易検査だけ行なう」ということも可能です。
無料診断と有料診断の違いは？
建築診断には「無料診断」というものもあります。
その名のとおり無料で建築診断を行なってもらえますが、あくまでも簡易的な調査に留まります。
基本的には共用部分の目視と打診のみで、専用の機器を使ったコンクリート中性化試験などは行なわれません。
有料診断の場合は共用部分の綿密な調査だけでなく、専有部分の調査も行なってもらえます。
新築から間もないマンションなら、無料診断でも良いかも知れません。
まとめ
最後に、今回の記事の内容をまとめていきます。
- マンションの劣化度合いを把握するために建築診断を行なう
- 建築診断では、外壁や鉄部、電気設備など、さまざまな箇所をチェックする
- 大規模修繕の時期や、工事費用の概算も分かる
- 建築診断の前に業者との打ち合わせや書類の提出、マンション住人へのアンケートなどを行なう
- マンションの規模によって、15～100万円ほどの費用がかかる
- 簡易的な無料診断と、綿密な有料診断がある
建築診断を行なうことで、大規模修繕の際に無駄な工事をしなくても済むようになるので、工事費用を抑えることもできるでしょう。
また調査を依頼する業者によって建築診断の流れが異なる場合があります。
事前の打ち合わせで希望通りの建築診断を行なってもらえるか、しっかりと確認しておくと安心ですね。
