マンション中規模修繕工事は安い?工事費用相場や安く抑える方法・大規模修繕との違いについて解説

マンションにお住まいの方にとって、建物の維持管理は重要な課題の一つです。特に、定期的に行われる修繕工事は、マンションの資産価値を保ち、快適な住環境を維持するために欠かせません。その中でも、中規模修繕工事について気になる方も多いのではないでしょうか。
中規模修繕は大規模修繕ほどの大きな費用負担はないものの、適切に計画し実施しなければ建物の価値を損なう可能性もあります。また、修繕のタイミングや範囲を適切に判断することで、将来的な大規模修繕の費用を抑えることにもつながります。
この記事では、中規模修繕の特徴や費用相場、大規模修繕との違いなどについて詳しく解説します。マンション管理組合の方々や、これからマンション購入を考えている方はぜひ最後までご覧ください。

マンションの中規模修繕とは

マンションの中規模修繕とは、大規模修繕ほどの全面的な改修ではなく、経年劣化した箇所を部分的に補修し、建物の機能や美観を維持するための工事です。一般的に築10～20年のタイミングで実施されることが多く、外壁補修や防水工事、共用部分の改修、設備点検などが含まれます。

この修繕を適切なタイミングで行うことで、建物の老朽化を防ぎ、居住者の安全性や快適性を向上させるとともに、大規模修繕のコストを抑える効果も期待できます。特に、外壁のひび割れ補修や防水工事、給排水設備の点検など、建物の耐久性を保つための工事が中心となります。計画的な修繕を実施し、マンションの資産価値を維持することが重要です。

マンション中規模修繕工事の工事内容

マンションの中規模修繕工事は、大規模修繕ほどの全面的な改修は不要だが、経年劣化した箇所を適切に補修し、建物の機能や美観を維持するための工事です。主に以下のような内容が含まれます。

外壁の補修・塗装工事

• 外壁のひび割れ補修：クラック（ひび割れ）部分をシーリング材や樹脂で補修し、雨水の浸入を防ぐ。
• 塗装の塗り替え：紫外線や風雨による塗膜の劣化を防ぐため、耐候性の高い塗料を使用して再塗装。
• タイルの浮き補修・目地の補修：タイルの剥離や目地の劣化を防ぐために、必要な箇所の補修を実施。

屋上・ベランダの防水工事

• ウレタン・シート防水の再施工：劣化した防水層を補修し、新たに防水処理を施す。
• 排水設備の点検・清掃：排水不良による水溜まりを防ぐため、ドレン（排水口）の詰まりを除去。

共用部分の修繕・改修

• エントランスの美観回復：タイルや照明の交換、床材の補修を行い、マンションの印象を向上させる。
• 廊下・階段の防滑処理：安全性向上のため、滑り止め塗装や防滑シートを設置。
• エレベーターの点検・更新：動作不良や経年劣化した部品の交換を行い、利用者の安全を確保。

給排水設備の点検・補修

• 配管の部分交換・洗浄：水漏れや詰まりを防ぐため、老朽化した給排水管の洗浄や部分補修を実施。
• 貯水槽・ポンプのメンテナンス：水質管理と給水設備の正常運転を維持するため、清掃や部品交換を行う。

中規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、居住者の快適性と安全性を維持するために重要なメンテナンスです。適切な時期に実施することで、大規模修繕の負担を軽減し、長期的な修繕コストを抑えることが可能になります。

マンションの中規模修繕費を安く抑える方法

マンションの中規模修繕は、必要なメンテナンスを適切なコストで実施し、無駄な支出を抑えることが重要です。修繕工事は計画次第で大きなコスト差が生じるため、管理組合が主体となって計画を立て、施工業者と慎重に交渉することが求められます。以下の方法を活用することで、修繕費を効果的に削減できます。

マンションの中規模修繕費を安く抑える方法1. 長期修繕計画の見直しと優先順位の設定

中規模修繕は、計画的に進めることで費用の最適化が可能です。特に、本当に必要な工事を見極め、不要な改修を削減することがコストダウンの第一歩となります。

• まずは劣化診断を行い、修繕の緊急度を判断する。小さな補修で済む部分は大規模な改修を避け、計画的に修繕のタイミングを分散することで負担を軽減できる。
• 劣化の進行度に応じて、優先順位を決定し、急を要しない部分は次回の修繕計画に回すことで、一度の修繕費用を抑える。
• 「今なら一緒に施工した方がいい」といった業者の提案を鵜呑みにせず、本当に必要な修繕かどうかを慎重に判断することが重要。

マンションの中規模修繕費を安く抑える方法2. 相見積もりを取り、適正価格を把握する

修繕費用を抑えるには、相見積もりを取ることが必須です。施工業者によって価格設定が異なるため、適正価格を把握し、不要なコストを削減できます。

• 最低3社以上の業者に見積もりを依頼し、施工内容や価格の違いを比較する。
• 見積書の内訳を詳細に確認し、「一式」など曖昧な表記がないか注意する。不明点があれば、業者に具体的な説明を求める。
• 最安値の業者を選ぶのではなく、価格と施工品質のバランスを考慮し、適正価格で信頼できる業者を選定することが重要。

また、施工業者によっては資材費や人件費の交渉が可能な場合もあるため、積極的に値下げ交渉を行うことも検討するとよい。

マンションの中規模修繕費を安く抑える方法3. 助成金・補助金を活用する

修繕工事の内容によっては、国や自治体の補助金制度を活用することで、コストを大幅に削減できる場合があります。特に、以下のような改修工事には助成金が適用される可能性があります。

• 耐震改修補助金：耐震補強工事に対する支援制度。1981年以前の旧耐震基準で建築されたマンションは特に対象になりやすい。
• 省エネ改修助成制度：LED照明の導入、高断熱窓の設置、外壁の断熱工事など、省エネ効果の高い改修工事に適用される。
• バリアフリー改修補助金：エレベーターの段差解消、手すり設置、スロープ設置など、高齢者対応の改修工事向けの助成制度。

助成金を活用するためには、事前の申請が必要となるため、管理組合や施工業者と相談しながら計画的に進めることが大切。また、自治体ごとに助成金の種類や金額が異なるため、最新情報をチェックしておくとよい。

マンションの中規模修繕費を安く抑える方法4. まとめて発注し、コストダウンを図る

修繕工事を複数の小規模な工事に分けて発注すると、業者の手間が増え、結果的に費用が割高になることがあります。そのため、可能な範囲でまとめて発注することで、コストを抑えることができます。

• 外壁補修、防水工事、給排水設備のメンテナンスなどを同時に発注することで、施工業者の手間を減らし、割引交渉がしやすくなる。
• 他のマンションとの共同発注を検討する。近隣のマンションとタイミングを合わせて一括発注することで、施工コストを抑えられるケースもある。
• 管理会社を通すよりも、直接施工業者と契約することで、中間マージンを削減できる可能性があるため、施工方式を見直すのも一つの手。

マンションの中規模修繕費を安く抑える方法5. 修繕積立金の適正管理

修繕費を抑えるには、事前に修繕積立金を計画的に運用し、急な一時徴収を避けることが重要です。

• 修繕積立金の収支を定期的に見直し、将来的な修繕計画に合わせた適切な積立額を設定する。
• 適正な積立ができていれば、管理組合が施工業者に対して余裕を持った交渉が可能となり、コスト削減につながる。
• 積立金が不足しそうな場合は、修繕計画を見直し、必要な部分に予算を集中させることで無駄な支出を防ぐ。

また、管理会社や施工業者からの提案を鵜呑みにせず、第三者の専門家（建築コンサルタントなど）に相談することで、不必要な修繕を避けることができます。

これらの対策を講じることで、マンションの修繕工事を適正価格で実施し、住民の負担を最小限に抑えることが可能になります。

中規模修繕の費用相場

中規模修繕の費用は建物の状態や工事の範囲・選択する材料・工法など、工事の内容によって異なります。項目ごとの費用相場における目安は、以下の通りです。

上記費用はあくまでも目安のため、具体的な見積もりや計画を立てる際は、専門業者へ相談しましょう。

中規模修繕以外の修繕工事｜マンションの維持管理に欠かせない工事

中規模修繕をはじめ大規模修繕や小規模修繕は、マンションの維持管理に欠かせない工事ですが、いくつかの重要な違いがあります。ここでは、両者の主な相違点を比較します。

大規模修繕

大規模修繕は10～12年に一度、マンションの共用部分を対象とした大規模な修繕工事のことです。 外壁や屋上・共用部分・設備など、広範囲に渡る修繕をまとめて行うため、費用も高額になります。また居住者への影響も大きく、安全対策や防犯対策などの配慮も必要です。

小規模修繕

小規模修繕は、日常的に発生する比較的小規模な修繕工事です。 例えば、共用部分の照明の交換やドアノブの修理などが挙げられます。

中規模修繕と大規模修繕の違い

マンションの修繕工事には、大規模修繕と中規模修繕の二つに大きく分けられます。どのような違いがあるのかをまとめましたので、参考にしてみてください。

大規模修繕のメリット

建物の構造に関わる部分の修繕を行うため、建物の老朽化を抑え、寿命を大幅に延ばせるメリットがあります。古い設備を新しいものに変え、外観や共用部分をきれいにすることで、建物自体の魅力も高まるでしょう。その結果、資産価値の維持や向上にもつながります。 大規模修繕は広範囲にわたる工事のため、費用が高額となり施工期間も長くなりますが、老朽化した箇所を修繕することで事故やトラブルを未然に防ぐことも可能です。

中規模修繕のメリット

大規模修繕のように一度に多額の費用が発生するのではなく、修繕費用を分割して支払うことができるため、修繕積立金の負担を軽減や赤字リスクを低減できます。工事期間も大規模修繕より短縮されるため、居住者の生活に対する影響も最小限に抑えられるでしょう。 また、 建物の劣化状況に合わせた修繕計画を立案し、変更できる柔軟性もメリットの一つです。

中規模修繕のメリット

大規模修繕のように一度に多額の費用が発生するのではなく、修繕費用を分割して支払うことができるため、修繕積立金の負担を軽減や赤字リスクを低減できます。工事期間も大規模修繕より短縮されるため、居住者の生活に対する影響も最小限に抑えられるでしょう。 また、 建物の劣化状況に合わせた修繕計画を立案し、変更できる柔軟性もメリットの一つです。

マンション大規模修繕や中規模修繕では共用部分と専有部分を正しく理解しよう

マンション大規模修繕や中規模修繕を計画するためには、共用部分と専有部分の違いを理解しておくことが非常に重要です。これらの区別を明確にしておくことで、修繕の対象範囲や費用分担がスムーズになります。

共用部分と専有部分の違いとは？

まず、マンションにおける共用部分と専有部分の違いを確認しましょう。共用部分とはマンション全体の住民が利用するスペースを指し、管理組合がその維持管理を行います。一方、専有部分は各住戸の居住者が専属的に利用するスペースで、その管理や修繕は住民自身が行う責任があります。

以下の表で、共用部分と専有部分を比較してみましょう。

マンションの大規模修繕・中規模修繕を行う際には管理側、住民側双方がしっかりと共用部分と専有部分を把握しておきましょう。

大規模修繕や中規模修繕におけるマンション共用部分と専有部分の関係

マンションの大規模修繕や中規模修繕では、主に共用部分が修繕対象となります。具体的には、外壁や屋上の防水工事、廊下や階段の補修が該当します。一方、専有部分については各住民が自費で修繕を行うことが原則です。

ただし、バルコニーや窓枠など、一部の専有部分が特例的に共用部分とみなされるケースもあります。管理規約によって異なるため、修繕計画を立てる際には必ず事前確認が必要です。住民全員で協力し、計画をスムーズに進めることが、マンションの快適な生活を守るポイントとなります。

マンションの中規模修繕費を安く抑える方法

中規模修繕を安く済ませる際の注意点は？

中規模修繕を安く済ませる際には、いくつかの注意点があります。以下で注意点を解説します。

安全性を確保する

費用を抑えたいからといって、安全性を犠牲にしないよう注意しましょう。構造部分の修繕は専門家の意見を必ず聞き、法令や基準を遵守した工事を行うことが大切です。長く安全に住み続けるためにも、耐震性能の確保は最優先しましょう。

品質の維持を行う

過度な値引き交渉や安価な材料の使用は、修繕の品質低下につながる可能性があります。実績があり、信頼できる業者を選ぶことが重要です。また、使用する材料の品質や適切な工法が採用されているかなどを確認しておくとよいでしょう。

長期的な視点で見る

目先のコスト削減にとらわれず、長期的な視点で判断することも重要です。材料費が高くても耐久性に優れた素材であれば、修繕周期を延ばせるでしょう。また、省エネ性能を向上させることで、長期的な光熱費削減にもつながります。将来の大規模修繕や、建て替えを見据えた計画を立てることが大切です。

中規模修繕を行う際のポイント

ここからは、中規模修繕を行う際のポイントについて解説します。

修繕箇所を把握し計画を立てる

専門家に依頼して、建物における劣化状況の診断を行いましょう。中規模修繕が必要な箇所や緊急性の度合いを正確に把握することで、修繕計画が立てやすくなります。将来的に必要な大規模修繕を考慮した計画を立てることがポイントです。

工事費用を明確にする

中規模修繕をスムーズに行えるよう工事費用を明確にしておき、修繕積立金の残高や不足額を把握したうえで、資金計画を立てます。そのうえで必要があれば、長期修繕計画の見直しや住民への資金計画の説明などを行いましょう。

居住者への説明や配慮を行う

中規模修繕を行う場合は、工事内容や目的・費用・工期など、居住者への説明が必要です。連絡体制を整え、質問や要望には迅速に対応しましょう。また、工事期間中は騒音・振動・粉塵などが発生します。そのため、居住者への影響を最小限に抑える対策も重要です。居住者への配慮や同意を得ることは、信頼関係の向上にもつながります。

信頼できる業者を選ぶ

業者を選ぶ際は、中規模修繕工事の実績がある業者を選びましょう。また、施工経験・価格・アフターサービスなども確認し、信頼できる業者か判断することも大切です。長期的な修繕計画を行うため、スムーズな取引ができるように顧客への説明や対応が適切であるかチェックしておくのも業者選びのポイントです。

安全や品質の管理

工事現場の安全管理を徹底し、事故やトラブルの発生を予防しましょう。工事の品質を確保するためには、適切な施工管理が重要です。業者との連携を行い、必要に応じて管理組合によるチェックも行いましょう。工事完了後の保証期間やアフターサービスの内容は事前に確認しておき、万が一のトラブルにも対応できるようにしておくと安心です。

定期的な点検

中規模修繕の工事を終えた後も、定期的な点検を行いましょう。建物の状態を把握することで、次回の修繕時期や工事内容を検討する際に役立ちます。

修繕計画の立て方や流れについて

ここからは中規模修繕において、必要な修繕計画の立て方や流れについて解説していきます。

1. STEP

   修繕計画の目的を明確にする

   修繕計画を立てる前に、目的を明確にしておきましょう。具体的には、以下のような項目を検討します。

   • 建物の寿命をどれくらい延ばしたいのか
   • 快適な住環境を維持するために、どのような修繕が必要なのか
   • 将来的な修繕費用をどのように確保していくのか
2. STEP

   建物の現状を把握する

   修繕計画は、建物の現状を正しく把握することから始まります。 専門家に建物診断を依頼し、外壁のひび割れ・塗装の劣化・屋上防水の劣化など、建物の劣化状況を把握しましょう。また、地震に対する建物の強度も診断しておき、修繕の必要性や緊急性を把握しておくことも重要です。建物診断の結果に基づき、必要となる修繕費用の概算も算出します。

3. STEP

   長期修繕計画を策定する

   建物診断の結果を踏まえて長期的な視点に立ち、今後10～20年の間にどのような修繕をいつどれくらいの費用をかけて実施するのかを、具体的に計画します。専門家の意見を参考にしながら、長期的な修繕計画書を作成しましょう。計画書には、以下の内容を記載します。

   • 修繕の実施時期
   • 工事内容
   • 工事費用
   • 資金計画
4. STEP

   修繕業者を選定する

   複数の業者から見積もりを取り、費用や技術力・実績などを比較検討します。信頼できる業者を選ぶことが大切です。

5. STEP

   住民への説明と合意形成

   修繕計画の内容や費用について居住者へ説明し、理解と合意を得ましょう。そのためにも、 住民に対して説明会の開催が必要です。説明会では、以下のような内容を話します。

   • 修繕の必要性と緊急性
   • 修繕内容
   • 修繕費用
   • 資金計画
   • 工事期間
   • 合意形成
6. STEP

   修繕工事の実施

   計画に基づき、修繕工事を実施します。 工事中は近隣住民への配慮も忘れずに行い、安全かつ円滑な工事を行えるように努めることも大切です。

7. STEP

   定期的な点検とメンテナンス

   修繕工事完了後も建物の状態は定期的に点検し、必要に応じたメンテナンスを行いましょう。定期的な点検とメンテナンスを行うことで、建物の寿命を延ばし、大規模修繕のタイミングを延長することができます。

マンション中規模修繕のまとめ

中規模修繕はマンションの寿命を延ばし、資産価値の維持・向上を実現する重要な取り組みの一つです。コストの削減も大切ですが、建物の安全性や快適性・環境性能の向上などもにも考慮しましょう。また修繕工事には中規模修繕のほかに、大規模修繕・小規模修繕があります。建物を長く快適に使い続けるためにも、これらの修繕を適切に組み合わせて計画的に実施することが大切です。

修繕工事を行う際は専門家のアドバイスを受け、建物の状態や居住者のニーズに合わせて最適な修繕計画を立てる必要があります。居住者への配慮も忘れずに行いましょう。