マンション管理組合とは、マンションの維持・管理を行なう組織です。
しかし「管理組合では何をするのか良く分からない」というかたも多いようです。
そこでこの記事では、マンション管理組合について解説していきます。
管理組合の手腕によって、マンションの資産価値に大きな影響を与えます。
ぜひこの記事を、マンション管理のために役立ててみてください。
目次
マンション管理組合とは
マンション管理組合とは、マンション購入者たちで構成される組織のこと。
マンション購入者が管理組合員となって、マンションを管理します。
ちなみに管理組合は法律で全員参加が義務付けられているので、自由に脱退したりはできません。
日常的にマンションを管理するのは、管理組合の代表からなる「理事会」です。
といってもマンションを管理するのは一筋縄ではいきません。
そこで管理会社に管理業務を委託することにより、管理組合の負担を減らすことが良く行なわれます。
ただし必ず管理会社を利用しなければならないわけではありません。
管理組合の業務の一部を管理会社ではなく専門業者に委託する、といったケースもありますよ。
管理組合の業務内容は？
管理組合の業務内容は、役員の場合と一区分所有者(役員以外の組合員)の場合で異なります。
役員の場合
組合員の中から選ばれた役員。
小規模なマンションであれば、3～4人の役員で理事会を行なうのが一般的でしょう。
役員の仲から理事長や副理事長、理事といった役職を決めます。
これらの役職で行なう業務は以下のとおりです。
| 理事長 | 管理組合の責任者。総会の議長を務める、外部業者との窓口の役目もある |
| 副理事長 | 理事長の業務をサポートする。理事長が理事会などに出席できない場合に代理を務める |
| 会計担当理事 | 管理費などの運用や会計業務を行なう。管理会社と委託契約を結んでいる場合は、管理会社が会計担当理事を行なうことが多い |
| 監事 | 中立的な立場で理事会の業務を見張る。理事会の構成員以外が監事になる。不正を見つけた場合は、臨時総会を招集できる |
理事会では、マンションで起こる様々な業務の実行や、問題の解決に当たります。
例えば以下のようなことを行ないます。
- 共有部分の管理
- 長期修繕計画の見直し
- 管理費や修繕積立金の運用
- 住民への連絡業務
- 総会の運営
マンション住人のライフスタイルの変化に伴い、マンションの管理規約の内容の見直しを行なったりもします。
また年度の最後には「通常総会」を開催して、1年間の収支報告や次年度の予算案を提出したり、次期メンバーの選出を行なったりもします。
ちなみ理事会の役員は、1～2年の任期で交替するのが一般的です。
一区分所有者の場合
一区分所有者は、日常的な業務はありません。
参加が必要なのは通常総会や、臨時的に総会での決議が必要な時に行なわれる臨時総会です。
もちろん理事会が作成したアンケートに答えたりする必要はありますよ。
ちなみに一区分所有者は「専門委員会」を設置することも可能です。
専門委員会は理事会の下部組織的な位置付けです。
特定の課題を検討する必要がある場合に、マンション管理に携わります。
総会とは？
総会とは、管理組合の最高意思決定機関です。
最低でも年1回は行なわなければなりません。
法律では、「新会計年度開始から2か月以内に総会の招集が必要」だと義務付けられていますよ。
この総会のことを「定期総会」と呼びます。
先ほども触れましたが、総会での決議が必要な議案が臨時的に発生した場合は、その都度「臨時総会」を開催することも可能です。
総会には原則、役員以外の組合員も全員参加です。
どうしても参加できない場合は代理人を立てたり、白紙委任状(決定権を相手に委ねる)を理事会に提出したりします。
管理組合と管理会社との関係は？
管理組合と管理会社は、お互い協力してマンション管理を行ないます。
エレベーターや給排水管の点検といった業務を行なうには専門知識が必要なので、管理組合のみで行なうのが難しいでしょう。
そこで管理会社にマンション管理を委託することで、マンション管理が円滑に行なわれるようにするのです。
管理会社に委託する費用には、住人から集められた管理費が充てられます。
マンション管理組合は法人化する場合もある
マンション管理組合は法人化する場合もあります。
法人化は、総会での決議があれば可能です。
法人化することには、次のようなメリット・デメリットがあります。
メリット
- 管理組合名義の口座が作れる
- 管理組合名義で借り入れができる
- 訴訟を法人名義で行なえる
管理組合名義の口座があれば、個人の財産と区別しやすくなり、不正が起きにくくなります。
また銀行から大規模修繕工事の費用を借りる際も法人化が必要です。
さらに調停や訴訟を起こす際にも法人名義は役立ちます。
理事長の負担が減り、理事長が交替するたびに起こる面倒な手続きも必要なくなりますよ。
デメリット
デメリットは、手続きに手間がかかること。
法務局への登記申請が必要で、弁護士費用や司法書士費用が発生します。
また理事長が変わる度に登記変更が必要です。
まとめ
最後に、今回の記事の内容をまとめていきます。
- 管理組合は、マンション購入者たちで構成される組織
- 管理組合の業務は、役員と一区分所有者で異なる
- 総会とは、管理組合の最高意思決定機関
- 管理組合の専門外のメンテナンスは、管理組合に委託することが多い
- マンションを法人化する場合もある
マンション管理組合がどのようにマンションを運営するかによって、マンションの住み心地が変わってきます。
「自分たちがマンションを管理・運営していく」という意識が、マンションの資産価値向上にも繋がりますよ。
