中古マンションの大規模修繕とは?長期修繕計画･改修履歴･費用･トラブルを解説

マンションの大規模修繕とは、建物全体の劣化を防ぎ、資産価値を維持するために行われる工事のことです。
大規模修繕工事は、建物の長期的な維持管理においてとても重要な役割があり、中古マンションを購入する際には、この大規模修繕の履歴や今後の計画を確認することが極めて大切です。

そこで本記事では、マンションの大規模修繕の具体的な内容や、工事が必要となるきっかけについて解説します。また、中古マンション購入時のチェックポイント・修繕積立金や一時金などの費用についても詳しく説明します。さらに、建て替え予備軍となる可能性のあるマンションの見分け方や、修繕計画がないマンションのリスクについても触れていきますので、ぜひ参考として最後までご覧ください。

中古マンションに重要な大規模修繕とは

大規模修繕は、建物や設備の定期的な修繕・改修工事のことを指します。大規模修繕の工事の内容は、外壁の補修や塗装、屋根の修理、給排水設備の更新などが含まれることが一般的です。

中古マンションを所有している方にとって、大規模修繕は非常に重要です。築年数が経つにつれて、建物や設備は少しずつ老朽化します。大規模修繕を行うことで、建物の安全性を高め、住みやすい環境を維持することができます。

中古マンションなどの建物は経年劣化や自然災害の影響を受けるため、一定の期間ごとに大規模な修繕が必要となります。

また、修繕を適切に行わないと、後々さらに大きな修理が必要になり、修繕費用が増えるリスクもあります。資産価値を守るためにも、定期的な修繕を検討することが大切です。

大規模修繕は建物の安全性や快適性を確保するために行われ、資産価値を維持するためにも重要な工事です。

中古マンションの大規模修繕が必要な理由

大規模修繕が必要な理由は、建物の経年劣化、安全性の確保、快適性の向上、資産価値の保持が挙げられます。

劣化や老朽化による不具合を解消し、建物の安全性や住環境の快適性を向上させるために定期的な修繕が必要です。

大規模修繕によって、中古マンションの資産価値も保たれます。

大規模修繕工事が必要になるキッカケ

建物の老朽化は、マンションの大規模修繕工事を行う最も一般的なきっかけです。マンションなどの建物は、新築から約20年から30年が経過すると、外壁や屋根、ベランダなどの外装や、エレベーターや給排水設備などの設備が老朽化し始め、これらの設備が老朽化すると、機能が低下したり、故障したりする可能性があります。
また、地震などの災害が発生した場合、既に老朽化した設備は倒壊や損壊の原因となる可能性があります。ですのでマンションの安全を確保するために、大規模修繕工事を行う必要があります。

大規模修繕が必要工事になる代表的な症状と対処策

雨漏り

対処法

屋根の修理
外壁の修理
雨樋の修理

設備の故障

対処法

エレベーターの修理
給湯器の修理
トイレの修理

建物の老朽化

対処法

外壁塗装
防水工事
床の張替

上記のようなトラブルは以下の手順で進めて進めていきます

• トラブルの原因を特定
• 原因に応じた対処策を考案
• 修繕後、問題が解消されたことを確認

トラブルの原因が特定できたら、その原因に応じた対処策を講じます。
例えば、雨漏りの原因が屋根の破損であれば、屋根を修理する必要があります。また、設備の不具合であれば、設備を交換する必要があります。

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、住民の安全と快適な生活を守るために重要なものです。トラブルが発生した場合は、早めに対処し、問題を解決することが大切です。

中古マンション大規模修繕の具体的な施工内容

大規模修繕の具体的な施工内容は、マンションの状況や必要性によって異なりますが、一般的な施工内容には以下のようなものがあります。

また、大規模修繕のタイミングと同時に、宅配ボックスなど新しい設備の導入なども行われることが多いです。

これらの施工内容は、マンションの状況や必要性に応じて計画され、専門業者によって実施されます。

大規模修繕を見据えた中古マンション購入時のチェックポイント

中古マンションの購入時には以下のポイントをチェックしておくことが重要です。

中古マンションの購入時によりよい判断ができるでしょう。

中古マンション大規模修繕に対する長期修繕計画の有無と内容

中古マンションを購入する際には、長期修繕計画の有無を確認することが重要です。

国土交通省が行った調査によると、7%のマンションがまだ長期修繕計画を作成していない状況にあります。

参考：国土交通省-平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

長期修繕計画がない場合、適切な修繕積立金が徴収されているか疑問であり、トラブルに巻き込まれる可能性もあるので注意が必要です。

大規模修繕工事は12〜15年に一度実施されることが推奨されています。

購入予定のマンションで大規模修繕工事が実施されているかを確認しましょう。

管理組合や不動産会社に問い合わせて、長期修繕計画の進行度や実施履歴を確認することが可能です。

また、大規模修繕工事では、外壁補修や屋根防水などが行われます。

コンクリート内部の劣化を抑制するためにも、早期の修復が重要です。

中古マンション大規模修繕工事の内容

大規模修繕工事では、建物の外壁補修や屋根の防水工事が行われます。また、シーリング工事や給排水管工事も実施されます。これらの工事は主に「共用部分」を対象としています。

この工事の重要なポイントは、コンクリート内部の劣化を防ぐことです。コンクリート内の鉄筋が錆びると建物の強度が低下します。したがって、外壁のひび割れなどの問題を早期に発見し、修復することが重要です。

中古マンションの大規模修繕で積立金が値上がりするケース

修繕積立金は、毎月同じ金額とは限りません。築年数が経過するにつれて、積立金が増加する可能性があります。

大規模修繕工事を行う際に施工会社から見積もりを取ると、その見積もりに基づいて修繕積立金の金額が見直されることがあります。そのため、積立金の徴収額は変動することがあります。

もし修繕積立金が不足する場合、住民が一時金を負担することもあります。したがって、適切な修繕積立金の徴収と管理が重要です。

修繕積立金の設定額と収支予算チェックで納得の中古マンション選び

中古マンションを購入する際には、長期修繕計画の有無や修繕積立金の徴収額の確認が重要です。

また、修繕積立金は定期的に見直され、大規模修繕工事の際には見積もりに基づいて徴収額が変化することがあるため、管理が行き届いているかどうかも確認する必要があります。

さらに、築年数が浅いマンションであっても、修繕積立金の見直しがされないまま大規模修繕工事の検討時期を迎えることがあるため、注意が必要です。

適切な修繕積立金の積立をしている、しっかりとした管理組合のマンションを選ぶようにしましょう。

大規模修繕せず建て替え予備軍となる中古マンションに注意

中古マンションの耐用年数は50年〜100年とされており、大規模修繕工事の3回目（築30〜40年）からは建て替えや改修を検討する必要があります。

建て替えを考える理由は、管理状況が悪くメンテナンスが不十分な場合や、耐震化に多額の費用がかかるためです。

大規模修繕と耐震化の費用と建て替えの費用は、比較してみるとあまり変わらないことが多いです。

購入予定の中古マンションの築年数が古い場合は、建て替えの検討があるかどうかを確認しましょう。

中古マンション購入後にかかる大規模修繕を見越した費用も要確認

修繕積立金について｜中古マンション大規模修繕に向けた貯蓄

修繕積立金は、マンションの将来の大規模修繕に備えて毎月徴収される費用です。これには以下の要素が含まれます

• 共用部分の維持管理: 建物の外壁、屋根、エレベーターなど共用部分の修繕・改修費用。
• 長期修繕計画に基づく積立: 長期的な視点で計画される大規模修繕のための費用。

国土交通省の調査によると、マンションの修繕積立金の平均額は1戸あたり月額1万1,243円で、大規模修繕にかかる費用は1億～1.5億円ほどです。

参考：国土交通省-平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

一時金（特別修繕費）について｜中古マンション大規模修繕の不足を補填

修繕積立金が不足する場合には、一時的に追加で徴収される費用です。これは住民の一時的な負担増となり、以下のような場合に発生します

• 予想外の大規模修繕: 緊急的な修繕が必要な場合や、積立金では賄えない大規模修繕が必要な場合。
• 計画外の修繕: 計画外のトラブルや劣化が発生した場合。

小規模マンション（20～30戸程度）:１戸あたり20〜50万円程度

中規模マンション（50～100戸程度）:１戸あたり30〜70万円程度

大規模マンション（100戸以上）:１戸あたり70〜100万円程度

ローン返済｜中古マンション大規模修繕を住民で分担

大規模修繕の費用が高額である場合、管理組合が修繕費用を賄うためにローンを組むことがあります。住民はその返済費用を分担します。

その他の関連費用｜計画的な中古マンション大規模修繕にかかるお金

大規模修繕に関連して発生するその他の費用として以下があります

• コンサルティング費用: 修繕計画の策定や工事の監理を行うコンサルタントの費用。
• 住民説明会の開催費用: 大規模修繕の内容や費用について住民に説明するための会議費用。
• 臨時の住居費用: 修繕工事中に発生する住民の一時的な引越し費用など。

中古マンション大規模修繕のまとめ

今回は中古マンションの大規模修繕について紹介してきました。

中古マンションは、築年数が経過しているため、建物や設備の老朽化が進んでいる可能性が高いです。このため、大規模修繕が必要となります。大規模修繕を適切に行うことで、建物の安全性を確保し、快適な居住環境を維持することができます。

また、修繕を怠ると、建物全体の劣化が進み、将来的に大規模な修理が必要になり、コストが増大するリスクがあります。定期的な修繕により、資産価値の維持や向上も期待できます。

大規模修繕工事でマンションの劣化を防ぎましょう。

防水工事でよくある質問