【実録】8階建てマンションの大規模修繕工事（管理組合）の流れを完全公開！～初回問い合わせから引き渡しまでのリアルな会話～

（メール）初めまして。新東亜工業の高井と申します。
お問い合わせいただきありがとうございます。ご心配されております工事金額の件ですが、ご予算に合わせた見積りの施工範囲の提案をすることも可能です。
また弊社は、子会社で材料の問屋をもっている為、同じ工事内容でも他社様よりお安くなります。
もし宜しければ一度お電話にてお話をすることは可能でしょうか。

（電話）もしもし！

（電話）初めまして。新東亜工業の高井です！

（電話）お問い合わせの件ですが、現在の状況を教えていただけますでしょうか。

（電話）そうなんですね。結構去年からコロナで材料費も上がっていて修繕費が足りないと、問い合わせをもらうことが増えてますね。
管理会社は工事金額に自社の利益も乗せるので高くなってしまいますよね。
まぁ仕方がないですが、そこに気付いて○○さんのように直接ネットから問い合わせをするお客さんが数年前から増えております。
また、うちはこの前メールでもお伝えしたように子会社で材料の問屋もやっているので、工事金額を抑えられるんですよ。
結果、予算内に納まって工事ができているケースもありますよ。

（電話）そうですねぇ、、、最短ですと明後日木曜日の13時でしたら行けますが、ご都合いかがでしょうか。

（電話）そうですね、図面の方をご用意してもらえれば必要なところを写真撮らせていただきます。あと、もし屋上に上がる際に鍵がかかっている場合は鍵のご用意をお願いします。

（電話）こちらこそ、宜しくお願いします！失礼します！

こんにちは～！（近付いて）初めまして、新東亜工業の高井です。宜しくお願いします。

初めまして。新東亜工業の浅野です。

まず図面の方を確認させていただいても宜しいでしょうか。

ありがとうございます。写真撮らせていただきます。

（図面撮影中）

投資物件なんですね。それでしたら余計に工事費を抑えたいですよね。

図面大丈夫です！ありがとうございます！

とりあえず屋上から順番に確認させてもらえますか。

え～と、既存の防水がアスファルトシート防水になっておりますね。
状態も悪くはないので上からウレタン塗膜防水の密着工法という方法で施工します。熱がこもりやすいので保護塗料は高反射のトップコートを塗ります。

そうですね、グレーの床になります。ただ、大半のマンションはウレタン防水になってるんですよね。シートは見た目はいいですが、ウレタン防水の倍近くの費用なんですよ。それでやらないマンションが多いんだと思います。

わかりました。バルコニーは長尺シートで作っておきますね！

廊下に関してはまず鉄部関係、玄関の枠やメーターボックスなどは塗装をします。あと、天井ですね。壁はタイル面は塗装はせず下地補修と洗浄をします。
塗装がされている壁は今回も塗装をします。床のシート周りの防水に関してはシートを張り替える時に一緒に施工した方が防水性もいいですし、養生もないので施工費も抑えられます。

（1階にて）この石目地なんですが、硬化不良を起こしてます。
硬化不良というのは中が固まってないんでグニュグニュしてる所を工具で地道に取りながら最後は薬品で拭き取らなきゃいけないんですよ。
非常に面倒で別途撤去費用を頂く形になります。こちらはプレゼンの際に皆様にも説明しますね。

あとは、足場の組立解体の時に道路にトラックを停めて作業をしますので警察署に申請をします。
道路にトラックが止まっているときはガードマンの配置も必要になってきますので見積に記載しておきます。

こちらで必要な寸法など写真も取れましたので見積を作成していきます。見積が仕上がってきましたら一旦メールで送りますね。

かしこまりました。今日はありがとうおざいました。失礼します。

ありがとうおざいました。失礼します。

（電話）お世話になっております。高井です～！！

（電話）23日でしたら、、、13時でしたら行けますがどうですか？

（電話）わかりました。宜しくお願いします。失礼します。

こんにちは～、新東亜工業の高井です！宜しくお願いしま～す！

宜しくお願いします！まず簡単に会社の説明をさせていただきます。
弊社は墨田区にありまして建物の外側を中心に一軒家からマンションやビルなどの大規模修繕行っている会社となります。
基本的には関東を中心に活動してますが、ご要望があった際は全国どこでも施工は可能です。先日、札幌の物件も大規模修繕を行いました！
弊社の強みとしては中間マージンゼロという部分となります。まずは子会社で材料の問屋をしているため、材料を直接メーカーから購入することにより材料の費用を削減しております。
次に弊社は自社施工の為、下請け業者に発生するマージンがゼロで、無駄な出費を抑えられるため、工事費の削減ができております。このような部分から他社との違いが出ております。
時間もないので一通り見積の説明をしていきますね。まず、1ページ目なんですが、こちらは工事の各項目の合計金額になりますので、、２ページ目から説明していきますね！
こちらは共通仮設工事といいまして、直接工事に関わる部分ではなくて工事をする際に発生する費用です。例えば養生費であったりゴミ代、清掃費などが含まれております。
では次のページにいきますね。次が足場工事になります。建物の周りをぐるっと足場をかけてあげます。そして、人が通る出入口の上にはコンパネといって万が一物が落ちても大丈夫なように木の板を敷きます。

次からが実際建物に対しての工事となります。分からない所があればその都度聞いてもらって大丈夫なので(笑)

次が下地補修工事ですね、、こちらの下地補修は実数精算になります。モルタルやタイルのひび割れがどのくらいあるのかが正確にでないので一般的な数量の％を記載してます。
実際に足場を組んでから全面打診調査を行なって、正確な数量を出すのでこちらの数字は最終的には増減します。
現地調査の際に全面の確認ができないので各社、予測での数量を入れる形になってしまいます。
の規模ですと前後しても50万から100万ぐらいかと思います。
えー次が洗浄工事になります。タイル面は薬品を使用し汚れを落とした後に高圧洗浄で洗います。
塗装面、防水面は高圧洗浄のみとなります。ここまでで何か分からない事ありますか？

わかりました。じゃあこのままいきますね。次のページがシーリング工事になります。
基本的には現状シーリングが入ってる所は撤去をして打ち替える内容になっています！
あと、現調の時にお伝えした硬化不良なんですが、石目地がほぼ硬化不良でした、、、えっと、硬化不良なんですが前回使用した、材料の問題だと思います。
10数年前ですがあるメーカーの材料に問題がありこの現象が起きてました。同じくらいの年数の建物に最近多いんですよ、、(苦笑)
硬化不良のシーリングの撤去って手間が全然違うんですよ。普通なら両端にカッターを入れて引っ張ると簡単に取れるんですけど、中が固まってないんでグニュグニュしてる所を工具で地道に取りながら最後は薬品で拭き取らなきゃいけないんですよ。
その費用となります。めちゃくちゃ大変なんです、、(苦笑)

はい(苦笑)そうです、、そして次は塗装工事になります。まず外壁ですね。
外壁モルタル面、現在塗られている部分なんですけど、下塗りをしてその上からシリコンを塗料を２回塗って合計3回塗りになります。
で、えっと、そのまま下の方にいってもらって、天井は通気性の塗料を２回塗ります。
次から下は基本的に鉄部の塗装となります。玄関枠だったり、消火栓ＢＯＸとかですね。
流れとしてはケレンといって錆や汚れを落とします。その後に錆止めを塗ってシリコン塗料を２回塗ります。
次は防水工事ですね。屋上に関してはウレタン防水の密着工法を行います。4番目にある改修用ドレンなんですけど、、、(改修用ドレンのサンプルを見せる)既存のドレンが躯体の中でひび割れしていたりする事が結構多いんですよ。
で、そのひびから雨水が侵入して建物に水がまわってしまうんですね。この写真見てもらうと分かりやすいんですけど、、、(笑)
この蛇腹のホースを直接既存のドレンの中に通します。雨水はこのホースの中を通って雨樋に流れるようになります。
そうすることによって、もし今既存のドレンにひびがあったり今後割れたりしてもドレンが原因で建物に水が回ることはなくなります。
意外とドレンからの漏水って多いんで必ず提案しています。
で、密着工法なんですが(密着工法のサンプルを見せる)プライマーを塗ってウレタンを２回、その上に保護塗料のトップコートを塗ります。最後のページは諸経費になります。
現場管理費、現場管理者が巡回で現場を回っていきます。後は会社経費ですね。
以上になりますがご不明な点はありますか？

はい。エントランスの横の掲示板に工程表を張り、騒音などのお知らせもしていきます。

はい！大丈夫ですよ！

ありがとうおざいました。引き続き宜しくお願いします。失礼します。

（電話）ありがとうございます！

（電話）この後ですが、まず工事部の方に日程を確認致します。
日程が決まりましたら契約書２部と工程表と契約時の請求書、後は返送用の封筒を入れてご自宅に郵送させていただきます。
届きましたら内容を確認していただき、サイン、捺印をして弊社の控えを返送用の封筒に入れて郵送していただければ大丈夫です。

（電話）あとタイルの窯焼きのサンプルの製作を依頼しておきますので、だいたい2週間程度で仕上がると思います。その後に一度現地で打ち合わせができればと思います。3週間ぐらい余裕をみて25日以降でご都合はいかがでしょうか。

（電話）わかりました。その時に現場管理の担当と一緒にいきますので外壁の色なども決めれたらと思います。

（電話）かしこまりました。宜しくお願いします。失礼します。

○○さんこんにちは、こちら工事を担当する蓼沼です。

初めまして、今回の工事を担当させていただきます、新東亜工業の蓼沼と申します。よろしくお願いします。

契約書の返送ありがとうございます。蓼沼が現地見てないので後でグルーっと回っていいですか？

ありがとうございます、屋上と建物の裏側も拝見させてください。

この前言ってたタイルのサンプルができたので見てください。かなり近いと思いますよー。

そうですね、近くで見るのと離れて見るのじゃ少し印象が違うと思いますが、ここまで似てると離れてもわからないかと思います。

これでよければ本発注しちゃいますね。

了解です。

上に行く前に一回廻りの色も見てもらってもいいでしょうか？

そうです。今の色に合わせるとこのあたりの品番が近いかと思います。

了解しました、近いこの品番でいきますね。天井は汚れがついて少し暗く見えてますが元はこのあたりの品番だと思うのですがどうでしょうか？

天井は明るい方がパッと見の印象がいいですよね。

了解です。一階廻りで決めるのはこれくらいなので屋上行ってもいいでしょうか？

脚立持ってきたので大丈夫ですよ。

了解です。一階廻りで決めるのはこれくらいなので屋上行ってもいいでしょうか？

脚立持ってきたので大丈夫ですよ。

見てくるので大丈夫ですよ。何枚か写真も撮ってきますね。

屋上は状態いいんだよね。

かなりいい状態だね、でもここ足場ないと作業できないから大規模工事の時にしないとだめだね。

さすがに危ないよね、この前見たときもその話はしたんだよね。

終わりましたー。

大丈夫ですよ。

風強いと怖いですね。

全然状態はいいですね。でも高井から説明あったと思いますが、屋上だけの工事でも足場が必要になっちゃうので今回やった方がいいですね。

そうですね。

1.2年でダメになるとは思わないですが、新築当初から数えて14年くらい経ってるので今の防水層が7.8年持つとは考えづらいですね。

劣化してからやるよりその前に上から防水層を足した方が強くなりますしね。

そうしましたら屋上の防水層の色も決めていただきたいです、反射率が高いのはライトグレーですね。

了解いたしました。ベランダの床の長尺シートもここから選んでもらうのですが、壁の色がクリーム系なのでこのベージュ系が合うかと思いますよ。

タイルの色と壁が近いから床も似た系統の方がカッコいいと思いますよ。

了解いたしました。変更あれば言ってください、すぐシート工事するわけではないので。

決めていただくのはこれで以上となります。最後に裏側みてもいいですか？

ここの木が足場にあたっちゃいそうなんですよね。

ギリギリ避けれると思いますよ。

どんくらい切るんですか？

ベランダの壁からこのあたりまで足場が来るので10～20ｃｍ枝を剪定していただければ大丈夫です。

じゃあ大丈夫だね。

ありがとうございます。

はい、打ち合わせ終わったら蓼沼と二人で行ってきます。

隣接してるところと道路を挟んだ方もいってきます。

大丈夫ですよー。工事のお知らせも渡すのとお話ししてきますので。

工事前の打ち合わせはこれで以上となりますが、なにか気になる事はありますか？

連絡ください、メールでも電話でも大丈夫ですので。

それではこの辺で失礼します。

当日はよろしくお願いします、失礼します。

（電話）こんにちは、本日から工事を開始させていただきます。近所の方に挨拶できました。

（電話）管理人さんにもお会いできたので工事の内容とか話して打ち合わせしときました。

（電話）畏まりました。あと○○さん来る時は言ってくださいねー、そのタイミングで現地で進捗のお話したいので。

（電話）お願いします。

（電話）ありがとうございます。

（電話）こんにちは、アスベストの結果報告書が届きました。速報通りアスベストは入っていませんでした。

（電話）報告書を渡すのは最後に竣工図書と一緒の方がいいですか？それともすぐ見ますか？

（電話）畏まりました。

（電話）基本的にはないと思いますよ。けど絶対とは言い切れないのでどこかの部屋で内装工事をする時は検査したほうがいいかもですね。

（電話）記録が残ってるといいですね。あと説明会の時にお話がでてた長尺の見積ができましたので近々、来られる予定ありますか？

（電話）明日の午前中には終わる予定です。

（電話）大丈夫ですよ。終わり次第、足場のチェックに回ってるので着いたら連絡ください。

こんにちは、わざわざありがとうございます。

一通り回って問題ありませんでした。このあたりは風が強いから補強も多めに入れてもらいました。

はい、あまりにも強風になる場合は足場のメッシュシートを絞って対策しますので、あんまり続くと工期にも影響でるのでその時は相談しますね。

長尺の見積も持ってきたので確認お願いします。範囲が少量なので少し割高になっちゃってるのでそこだけはご了承ください。

廊下と階段をまとめてやれれば大分、単価が下がると思いますよ。

足場がなくても廊下と階段なら作業できるから来年とか予算回せるようになってからでもいいんじゃないですか？1.2階だけやって2.3年後に全部やると今度は最初にやったところが目立つかもしれないのでまとめてやった方がいいかと思います。

1.2年後だと材料費があがる可能性があるかもしれないですけど、今の値段で全体の見積もだしときますね。

あと、隣の方が工事を予定してるらしいのですが聞きましたでしょうか？

内装工事だけど足場も組むって言ってたんで施工会社さんと打ち合わせしときますね。

打ち合わせしたら報告しますね。

（電話）こんにちは、お世話になっております、蓼沼です。

（電話）全面打診調査が終わって数量が確定しました。

（電話）まず、焼いたタイルは全然足ります。

（電話）タイル注入は増えてるんですが張替が思ったより少なかったので合計だと減額になります。

（電話）下からみるより状態は良さそうですね。メールで送ったので見といてください。

（電話）基本的にはないですね。住んでる方から追加の要望がでれば○○さんに相談しますね。

（電話）引き続き工事を進めていきますのでまた、報告させていただきます。

（電話）お世話になっております。

（電話）今日は作業はいってないですよ。日曜日は基本作業しないので。

（電話）いたずらとか怖いので後で見てきますね。

（電話）こんにちは、騒音は隣の工事でした。

（電話）予定を早めたみたいです。隣の工事の担当者さんに近隣さんにお知らせ文を巻いてほしいのと、予定が変わる場合はお互いに周知しましょうって伝えさせていただきました。

（電話）　部材と職人さんの都合だと思いますよ。連絡がきた理事の方に私から電話しときましょうか？

（電話）　とんでもございません。引き続きよろしくお願いします。

お疲れ様です、わざわざありがとうございます。　

タイルと洗浄の工事が終わって今は、ベランダの塗装はいってるのと屋上防水をやってます。

今のとこはないですよ、これから塗装していくので匂いが気になる人が出てくるかもですね。

匂いの少ない水性塗料を使ってるけど多少は出ちゃうのでホワイトボードにも換気のお願いも大きく書いときますね。

わかりました。目立つように書いときますね。

ちょこちょこ連絡取って打ち合わせしてますよー。内装工事が大幅に変更になったみたいで工事が延びるみたいなのとクレーン車を来週入れるっていってました。

なにも影響ないので大丈夫です。担当者さんに休みの日だけ時間帯を気を付けてくださいって言っときました。

伝えたので大丈夫だと思いますよ。

できますよ、他はいいのですか？

壊れた訳じゃないなら1.2個の交換はやめたほうがいいですよ。絶対に高くついちゃいます。

できますよ、共用部であれば足場が必要ないので床の長尺と一緒でもいいかもですね。

相談してください。

（電話）こんにちは、お世話になっております、蓼沼です。

（電話）外部の工事が全部終わって検査も終わりましたので来週から足場解体してきます。

（電話）最終クリーニングも終わってます。

（電話）高圧洗浄をしたのと最後に水拭きと乾拭きしときました。

（電話）端部のシール材が切れてるところは補修したので、1.2年で急激に劣化するとは思えないですね。

（電話）そうですね、本当はいっぺんに綺麗にした方が印象がいいですよね。

（電話）ありがとうございます。他気になるところありましたか？

（電話）解体したら書類持ってきますので空いてる日ありますか？

（電話）大丈夫です、その時に残ったタイルの置き場所も説明しますね。

 こんにちは、お疲れ様です。

こちらこそ、協力していただきありがとうございました。

窯焼きなのでかなり近い色なのでほとんど違いはわからないと思いますよ。
どこ張り替えたか全部、図面に記載してあるのでお時間あったら見といてください。竣工図書としてまとめてきたのですがデータもありますので必要だったら言ってください。

了解です、帰ったらメールしときますね。タイルの保管場所ですが階段の下となります。

この前、担当者さんが来た時に移動しました。湿気が出やすそうなので、すのこを敷いてブルーシートで包んでおきました。

全然大丈夫ですよ。○○さんが話をまとめてくれたので本当に工事しやすかったです。

一通り見てどうしょうか？なにか気になりますでしょうか？

次回は床と電気をまとめてやりましょう。

了解です。竣工図書の中に保証書も入ってるのと、施工写真もいっぱい入ってるので見てくださいね。

工事が終わってもなにかありましたご連絡くださいね。

いろいろご協力していただきありがとうございました。