修繕積立一時金とは?問題点やマンション購入時の注意点

大規模修繕

修繕積立一時金とは?問題点やマンション購入時の注意点

分譲マンションを購入すると支払いが必要になる「修繕積立一時金」や「修繕積立金」。

住宅ローンの支払いは繰り上げ返済などを利用すれば負担を軽くできますが、修繕積立金はそうもいきませんよね。

 

しかし修繕積立金は毎月、管理費と一緒に引き落としになるため、あまり意識しない人も多いようです。

そこでこの記事では、修繕積立一時金や修繕積立金について詳しく見ていきます。

 

修繕積立一時金や修繕積立金には問題点もあるので、一緒に解説していきますよ。

修繕積立一時金とは

 

修繕積立一時金とは、大規模修繕のために臨時で徴収する費用のこと。(単に「一時金」と呼ぶことも)

大規模修繕の費用が足りない場合に集めるのが一般的です。

 

管理組合の財政状況によって徴収する金額は異なります。

また毎月の修繕積立金とは別に徴収するので、あまりに高額だとマンション住人の負担が大きくなってしまいます。

 

これとは反対に管理組合の積立金に余裕ができれば、毎月の修繕積立金の支払額が少なくなる場合もあります。

修繕積立金、修繕積立基金との違い

 

修繕積立一時金と似たものに「修繕積立金」や「修繕積立基金」がありますが、以下のような違いがあります。

 

修繕積立一時金

大規模修繕のタイミングまたは10年おきなど、臨時で集める。数万円~100万円以上になることも

修繕積立金

毎月集める。平均額は1万1,000円ほど

修繕積立基金

マンション購入時に支払う。まだ修繕積立金が貯まっていない新築時の資金を補うために集められる。平均額は25万円ほど

 

ちなみに修繕積立基金は、マンション購入時の諸費用に含まれているケースも多いです。

修繕積立基金が一般化した背景

修繕積立基金が一般化したのは、「マンションの価格を安く見せるため」と言われています。

 

マンションの購入を検討しているかたは、なるべく良い物件を安く買いたい、というのが本音ですよね。

 

マンション購入時には物件代金以外に、登記費用やローン保証料などもかかるので、さらに大規模修繕のための費用も徴収されるとなると、なかなかマンション購入に踏み切れなくなってしまうでしょう。

 

そこで修繕積立基金を諸費用に含むことで、マンション購入者の不信感を軽くしようというわけです。

管理費との違いは?

 

修繕積立一時金や修繕積立金以外に、マンション住人は管理費も徴収されますよね。

 

管理会社に支払う管理費は、主に次のようなことに使われます。

 

  • 清掃
  • 備品購入
  • 事務作業
  • ゴミ処理
  • 共有部分の保険料
  • 共有部分の電気代
  • 日常的な補修
  • 管理員の人件費

 

管理費の平均は1万5,000円ほどと言われており、修繕積立金よりも金額が高い傾向にあります。

管理費は値上げになる場合もありますが、値上げするには管理組合の集会で過半数の賛成が必要です。

修繕積立一時金や修繕積立金の問題点

マンションの維持・管理には必須とも言える修繕積立一時金や修繕積立金ですが、問題点もあります。

修繕積立金は低く設定される

全国的に修繕積立金不足が問題となっています。

 

新築マンションでは修繕積立金の額が少なく設定されていることが多く、その不足分をまかなうために修繕積立一時金が徴収されることも多いです。

これがマンション住人の思わぬ負担となるのです。

支払いを滞納する住人が多い

国土交通省が発表する「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると、26.6%の世帯で修繕積立金の滞納が発生しています。

 

このパーセンテージは、築年数が古くなればなるほど高くなる傾向があります。

平成元年以前に建てられたマンションでは、30%以上の世帯に滞納が発生しています。

 

毎月修繕積立金を滞納しているマンション住人は、臨時で集める修繕積立一時金も支払えないケースが多いです。

 

これでは、なかなか大規模修繕の費用が集まりません。

中古マンションは修繕積立金の値上げに注意

中古マンションを購入する際は、修繕積立金の値上げに注意しましょう。

 

新築マンションの購入時とは異なり、中古マンションでは修繕積立基金が徴収されることは基本的にありません。

しかし入居後に毎月の修繕積立金が値上がりになったり、臨時の修繕積立一時金が徴収されるケースが見られます。

 

仲介会社を通して中古マンションを購入する際は、今後の積立金について仲介会社に訊ねておくと安心です。

 

また仲介会社や管理組合から取得した「重要事項に係る調査報告書」という書類に、修繕積立金の値上げ予定や、修繕積立一時金の徴収予定の情報が記載されている場合が多いです。

 

中古マンションを購入する前に、積立金についてしっかりと確認することをおすすめします。

マンションを売却しても修繕積立金は返ってこない

マンションを売却しても、これまで支払った修繕積立一時金や修繕積立金、修繕積立基金は返してもらえません。

これは口座から引き落とされた時点で、マンションの管理組合のものになってしまうからです。

 

マンションを所有している人の中には、「修繕積立金の値上げ前に売ってしまおう」というかたもいます。

工事費用の高騰の影響で値上げになる

近年の建築業界では、工事費用の高騰が問題になっています。

工事費用が増えると、その分だけ管理組合が支払う大規模修繕の費用も増えます。

 

それに伴い、修繕積立金に値上げに踏み切る管理組合もあります。

管理組合によっては、段階的に数倍まで徴収額を増やすケースも。

 

ただし簡単に値上げできるわけではありません。

修繕積立金の額を上げるには、マンション住人の合意を得なければなりません。

合意を得られなければ、もちろん修繕積立金が不足します。

 

修繕積立金が不足すると十分に大規模修繕工事が行えず、マンションの住環境が悪くなりがちです。

マンションの劣化も早まるので、マンションの資産価値が低下していきます。

マンション住人はどんな対策をとればいい?

修繕積立金の問題は、次のような対策をとることで回避できる場合があります。

まずは長期修繕計画を確認する

まずは長期修繕計画を確認してみましょう。

 

いつ修繕積立一時金を徴収するかは、大規模修繕のための「長期修繕計画」を見れば分かります。

一般的には10年おきなど、節目の年に徴収することが多いです。

 

長期修繕計画は、管理組合に相談すれば閲覧できますよ。

 

住み替えを検討する

修繕積立一時金や修繕積立金の大幅な増額がある場合、そのマンションに住み続けるのが大変になることもあります。

 

そんな時はマンションを売却して、住み替えも検討してみましょう。

自分のお財布事情に見合った住居へ引っ越せば、家計の負担も減らせます。

管理費を削減する

マンション側の協力が必要ですが、管理会社を変更することで管理費が安くなり、浮いた費用の分だけ修繕積立金に回せます。

複数の管理会社に声をかけて管理費の相見積もりを取ることで競争原理が働き、管理費が安くなりやすいです。

 

また管理費がオーバースペックになっているケースもあるので、管理会社を変更せずに管理費が安くなる場合もあります。

 

ただし必要以上に管理費を下げようとすると、管理の質が低下する可能性もあるので注意が必要です。

まとめ

 

大規模修繕のために臨時で徴収される修繕積立一時金。

一戸あたり数十万円単位の徴収が必要になる場合があるので、できれば避けたいですよね。

 

ライフルホームズが2017年に行なった調査では、「築5年以上経過すると修繕積立金が上がるケースが多い」というデータが得られています。(参考元:ライフルホームズ)

またこの調査では「築15年以上経過したあたりでも、修繕積立金が値上がりするケースが多い」という結果も出ています。

 

マンションの購入を考えているかたは、修繕積立金が値上がりするタイミングで売却することを視野にいれておいても良いかも知れませんね。

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