大規模修繕工事と管理会社の関係は?管理会社のメリット・デメリット

大規模修繕

大規模修繕工事と管理会社の関係は?管理会社のメリット・デメリット

マンションの大規模修繕工事では、管理会社に施工を依頼する場合も多いでしょう。

 

しかし管理会社とのトラブルが発生するケースもあるので、さまざまなメリットやデメリットを知った上で依頼する必要があります。

 

そこでこの記事では、大規模修繕工事と管理会社との関係や、管理会社に施工を依頼するメリットやデメリットをご紹介していきます。

 

記事の後半では管理会社の不正を回避する方法についても解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

大規模修繕工事と管理会社の関係

 

一般的には大規模修繕工事以外の、「日常的なマンションの管理業務」を管理会社が担当します。

 

基本的に管理会社には大規模修繕工事を行う業務はないので、管理会社以外に大規模修繕工事を依頼することも可能です。

 

管理会社は、日常的には以下のような業務を行います。

 

建物の点検、設備の管理

マンションの点検や補修、電球の交換など設備の管理を行います。

管理員の常駐

管理員がマンションに常駐し、受付を行なったり、管理組合の調整役として参加したりします。

清掃

エントランスや階段など共有部分の清掃を行います。業者による定期清掃なども担当します。

事務管理

マンションの決算書の作成をサポートしたり、修繕積立金の改修のサポートを行なったりします。

 

ただし管理会社に大規模修繕工事を依頼するケースが約28.3%という、平成30年度の国土交通省のデータもあります。

管理会社が大規模修繕工事も担当することが多いようですね。

管理会社主導方式とは

管理会社主導方式とは、以下の工程を全て管理会社に任せる方式のこと。

大規模修繕では最も多く行われている方式です。

 

  • 診断
  • 設計
  • 工事

 

建物の劣化度合いを診断し、その診断結果を元に工事内容を決定します。

ほとんどの作業を管理会社が行なってくれるので、マンション側は非常に楽だと言えるでしょう。

 

ただし管理会社が、仲良くしている施工業者を選んでしまうケースもあるので、費用が高くなりがちです。

その他の方式は?

管理会社主導方式以外に、「設計監理方式」「責任施工方式」といった2つの方式も一般的です。

設計監理方式

「診断」と「設計」を、建築士事務所やコンサルタント会社といった外部の専門家に依頼する方法です。

「工事」をする業者はマンションの管理組合が選べます。

 

管理会社お任せ方式よりも、中立な立場で診断や設計をしてもらえる傾向にあります。

専門家のアドバイスも受けられますよ。

 

工事後のチェックは第三者が行うので、手抜き工事が起こりにくいメリットもあります。

 

デメリットしては、専門家に依頼する費用が必要なこと。

150万円~300万円ほどの費用がかかるのが一般的です。

責任施工方式

管理会社ではなく、施工業者に「診断」「設計」「工事」を任せる方法です。

 

マンションの管理組合が好きな業者を選べるので、施工業者の実績や価格などで客観的に選びやすいでしょう。

 

ただし施工業者選びに失敗すると、施工不良などのトラブルが起こる可能性もあります。

管理会社に大規模修繕工事を依頼するメリット・デメリット

近年では、管理会社から大規模修繕工事を提案されるケースも増えてきています。

 

管理会社に任せるのは悪いわけではありませんが、安易に丸投げするのは良くありません。

管理会社に任せるメリットやデメリットを知った上で依頼するなら、必要以上にリスクを負わずに済むでしょう。

メリット

管理会社に大規模修繕工事を依頼すると、以下のようなメリットが得られます。

面倒な工程も全て任せられる

管理会社に大規模修繕工事を一括して任せることで、マンションの理事会や管理組合の負担が減らせます。

 

相見積もりを取ったりする手間も要らず、計画から完成までスピーディに行えるでしょう。

 

マンション住人が忙しく修繕委員会のメンバーが集まりにくい場合でも、管理会社に任せてしまえば問題ありません。

責任の所在が明確になる

工事が終わった後に施工不良の箇所が見つかった場合でも、責任の所在がはっきりしているので、すぐに対応してもらえます。

 

窓口が一本化しているので、管理会社に連絡するだけで完了します。

しかもスピーディに対応してもらえる場合が多いです。

長年の信頼関係ができる

長年、同じ管理会社に大規模修繕工事を依頼し続けているマンションもあります。

 

なじみのある管理会社だと安心感もありますし、気になった点がある場合も遠慮なく問い合わせできるでしょう。

デメリット

大規模修繕工事を管理会社に依頼する際は、以下のようなデメリットについても考慮する必要があります。

費用が高くなる

管理会社に一括で大規模修繕工事を任せてしまえば手間は省けますが、施工会社は管理会社が選ぶので競争原理が働かず、費用が割高になるケースも多いです。

 

また管理会社は、マンションの管理組合の予算についても把握しています。

管理組合が可能な限り支払い可能な工事金額で見積書を作成することも可能なので、不要な工事がないかどうか、マンション側でしっかりとチェックする必要があります。

施工品質のチェックが難しい

管理会社に工事を任せると言っても、実際に工事を行うのが下請けの施工業者です。

下請けの施工業者は、施工のクオリティが高いから選んでいるわけではない場合があります。

お得意様だから選んでいる場合もあるのです。

 

管理会社に一括で任せてしまうと、施工品質のチェックが難しくなる場合があります。

こうした事態は、管理会社と下請けの施工会社が馴れ合いになっている場合に起こりやすいです。

 

管理会社に任せた場合でも、施工品質のチェックは第三者に行なってもらうようにしましょう。

適切な工事金額が分かりにくい

複数の施工会社に相見積もりを出してもらっているわけではないので、管理会社が提示する金額が妥当かどうかの判断がしにくい傾向があります。

管理会社の言い値で工事が行われるケースもあるでしょう。

 

現代では、管理会社主導方式以外の方式が採用されることも増えてきています。

管理会社の不正を防ぐ方法

管理会社に大規模修繕を任せるのは、決して悪いことではありません。

しかし管理会社の不正を防ぐために、それなりの対策をとらなくてはなりません。

 

管理会社が複数の業者から相見積もりを取っていたとしても、その見積もりデータで納得してはいけません。

管理会社が裏で施工業者と談合※していて、見積もりデータが改ざんされている可能性があるからです。

 

大規模修繕における談合とは、施工業者が意図的に工事価格を吊り上げ、その謝礼として管理会社がバックマージンを受け取ることを言います。

 

マンション側は必要以上にお金を取られるので、談合を行う管理会社や施工業者とは関わってはいけません。

管理組合も見積もりを取ることが大切

管理会社の不正を防ぐには、まずは管理会社に工事仕様書や設計明細項目などを提供してもらいましょう。

工事仕様書などはお金を支払ってでも手に入れましょう。

 

工事内容などが曖昧な資料を提出してくる管理会社は悪質な可能性があるので、他の管理会社を選ぶことも検討しましょう。

 

次に管理会社から得られた資料を元に、マンションの管理組合が独自に数社から見積もりを取ります。

これで管理会社が取った見積もりが適正かどうかが判断できます。

 

ちなみに管理組合が取った見積もりを管理会社に見せるのは、業界のルール違反になるので避けたほうが良さそうです。

まとめ

 

管理会社に大規模修繕工事を依頼するのは便利な反面、第三者が適切にチェックを行う必要性も出てきます。

管理会社に任せる場合は不正が行われないように、日頃からしっかりと信頼関係を築いておくことも大切です。

 

「管理会社お任せ方式」「設計監理方式」「責任施工方式」といった3つの方式がありますが、どの方式を選ぶ場合でも、マンション側が主体となって大規模修繕を進めていくことで、後々のトラブルを避けやすくなるでしょう。

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