マンションの大規模修繕の費用や相場は?ポイントを解説

大規模修繕

マンションの大規模修繕の費用や相場は?ポイントを解説

マンションは、新築の時点から徐々に劣化していき、10~15年経過すると必要になるのが「大規模修繕」です。

 

大規模修繕はマンションの経年劣化を防ぎ、資産価値の維持・向上にも繋がります。

しかし数百万円~の費用がかかるため、しっかりと計画して行なう必要があります。

 

そこでこの記事では、マンションの大規模修繕にかかる費用や流れ、注意点などについて詳しく見ていきます。

ぜひ大規模修繕を検討する際の参考にしてみてください

大規模修繕とは

大規模修繕とは、一般的に高層マンションで行なわれる修繕工事のことを言います。

 

ちなみに修繕工事とは、建物のメンテナンス工事のこと。

建物の劣化した部分を修理したり、老朽化を防ぐために工事を行ないます。

 

マンションの大規模修繕は、長期計画をもとに行なわれ、給排水管や屋上、外壁、バルコニーなど、マンションの共用部分を修繕します。

 

大規模修繕では、具体的に以下のような箇所を修繕します。

鉄部の塗装 
築年数が5年前後になると、ベランダや廊下などの、鉄部の塗装が剥がれてきます。
屋上防水、電気設備
築年数が10年を超えると屋上防水や、インターホンや電灯など電気設備のメンテナンスが必要になります。
給排水管
築年数が20年以上になると給排水管の交換が必要です。
エレベーター、インターホン
築年数が26~30年ほどになると、エレベーターやインターホンの交換が必要になります。
玄関ドア、サッシ(窓枠)
築年数が30年を超えると、玄関ドアやサッシの交換が必要になります。

なぜ大規模修繕が必要なのか

大規模修繕を行なうことで、以下のようなメリットが得られます。

工事のコストを削減できる

小規模の修繕を複数回行なうことも可能ですが、マンションでは大規模修繕を行なうのが一般的です。

 

小さな修繕を複数回行なうよりも、大規模修繕で一度に修繕したほうがコストを削減できる傾向にあります。

安全性が確保できる

マンションは、経年劣化で耐久性が低下したり、タイルが剥がれて落下して歩行者がケガをしたりする恐れがあります。

地震の際の安全性にも不安が残るでしょう。

 

丈夫な鉄筋コンクリートで造られていたとしても、空気中の二酸化炭素や雨などにより徐々に劣化していきます。

 

経年劣化で起こる危険を防ぐためにも、大規模修繕をしっかりと行なう必要があります。

資産価値を維持・向上できる

大規模修繕によりマンションの見た目が良くなったり、耐久性や機能性が回復したりします。

 

これならマンションの資産価値が維持できたり、向上させたりできるでしょう。

ニーズに合わせて機能性が高まる

例えばエントランスに自動ドアやスロープを設置してバリアフリー化することで、マンションの機能性が高まります。

 

特に築年数の多いマンションの場合は、大規模修繕で機能性を高めることが求められる傾向があります。

 

機能性が高まれば、資産価値の向上にも繋がるでしょう。

大規模修繕の費用の目安

大規模修繕の費用には、マンション住人から毎月徴収された「修繕積立金」が使われます。

 

マンションを購入した際には、住宅ローンの返済以外に、住人は「管理費」や「修繕積立金」を支払う必要があります。

このうち、修繕積立金が大規模修繕に使われます。


1回の大規模修繕工事では、一般的に以下のような費用がかかります。


一戸あたりの大規模修繕工事の金額

工事回数
平均金額
1回目
100万円
2回目
97.9万円
3回目
80.9万円

例えば40戸のマンションで1回目の工事なら、4,000万円前後の費用がかかるでしょう。

1㎡あたりの大規模修繕工事の金額

工事回数
平均金額
1回目
13,096円
2回目
14,635円
3回目
11,931円

(参考:国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」平成29年5~7月実施)

 

月あたりの金額だと、一戸あたり1万円~1.5万円ほどの修繕積立金が必要でしょう。

一般的には部屋の専有面積が広いほど、修繕積立金が多くかかります。

 

ちなみに1回目の大規模修繕では、「新築当時の建物の姿に戻す」ということに重点が置かれる傾向にあります。

外壁を中心に修繕が行なわれます。

 

2回目では外壁以外に玄関ドアやアルミサッシなど、内部の工事も行ないます。

 

3回目になると修繕するよりも、新しい部材に交換する工程も多くなってきます。

耐震補強工事や省エネ化が行なわれることもあります。

コンサルティング費用

マンションの大規模修繕では、コンサルティング費用も必要になる場合があります。

外部の設計コンサルタントに、建物診断や工事監理、施工会社の選定などを依頼します。

 

コンサルタントの人数や依頼する期間などによっても費用は異なりますが、以下のような費用がかかるのが一般的です。

マンションの戸数
費用目安
50戸以下
300万円程度
101~200戸
500~700万円程度
401~600戸
1,000~1,200万円程度

コンサルティング費用は、大規模修繕費用の5~10%程度を目安に考えましょう。

費用が上下することもある

大規模修繕では、物価や人件費が変動することにより、修繕費用が当初の予定よりも上下することがあります。

 

例えば築10年ほどの比較的新しいマンションで、あまり劣化が進んでいない場合は、修繕費用が安くなることもあります。

 

それとは反対に、建ててから何十年も経過しているマンションでは大掛かりな修繕工事が行なわれることが予想されるため、修繕工事が高くなる場合があります。

 

もちろん建物に何らかの問題が見つかった場合は、築年数が浅い場合のほうが大規模修繕の費用が高くなるケースもあります。

「築年数や工事回数だけでなく、建物ごとの状況によって費用が大きく変わってくる」ということを覚えておきましょう。

 

ちなみに、特に追加費用が発生しやすいのが外壁タイル工事です。

見積もりの時点では外壁の3~5%に対して行なわれると想定されていても、実際には10~15%ほどの工事が必要になる場合が多いです。

大規模修繕の流れ

ここでは大規模修繕の流れを、簡単にご紹介していきます。

修繕委員会の立ち上げ

マンションの管理組合や理事会で大規模修繕をすることが決まったら、まずは修繕委員会を立ちあげましょう。

修繕委員会は業者選定や、マンションの住民への工事説明会などを行ない、大規模修繕の計画を調整する役割を担います。

 

修繕委員会は5~10人程度で構成されるのが一般的です。

建物診断を受ける

次に建物診断を受けましょう。

 

建物診断とは、物件の劣化状況や不具合の状況などを確認することを言います。

建物診断を受けると、修繕費用の概算も出せます。

 

大規模修繕をする時期を検討する際にも、建物診断の内容が役立ちます。

施工会社の選定

施工会社の選定も重要です。

 

5~10社ほどに相見積もりを頼み、施工内容を比較検討します。

 

どの施工会社に依頼するのが良いのか、施工会社の施工実績や経営状態についても忘れずにチェックしましょう。

工事説明会を行なう

マンション住民とのトラブルを避けるために工事説明会を行ないます。

 

工事説明会では工事の内容や注意点などをマンション住民に伝えます。

 

工事説明会での資料は、施工会社が用意するのが一般的です。

 

大規模修繕では騒音が発生することも多いです。

場合によっては洗濯物が外に干せなくなることもあります。

 

大規模修繕を行なう際は、掲示板に工事の進捗状況を貼り出すなど、住民とのコミュニケーションも大切です。

着工~工事

着工~工事の工程は、基本的に施工会社任せになります。

 

マンションの外部に仮設足場を設置し、修繕工事を始めます。

シーリング工事や屋上防水工事など、さまざまな工事を行ないます。

 

工事後は、設計事務所などのコンサルタント会社による検査を行ない、外部の足場を解体して工事完了です。

アフターケア

通常、完成後も施工会社による定期点検が行なわれます。

 

施工業会社によっても異なりますが、引き渡しから1、2、3、5、10年後に定期点検を行ないます。

不具合のある箇所は無償で修繕してもらえるでしょう。

大規模修繕の期間

大規模修繕の準備から着工までは、大体2年ほどかかります。

 

また大規模修繕が着工されてから完了するまでには、おおよそ以下のような期間がかかります。

30戸程度
2~3か月
50戸程度
3~4か月
100戸程度
5~5.5か月
100戸以上
6か月~1年以上

大規模修繕の規模が大きくなるほど長い期間が必要なので、前々から余裕を持って計画していくことが大切です。

大規模修繕で起こりがちなトラブル

大規模修繕で起こりやすいトラブルについて知っておくと、事前に対策がとれるでしょう。

 

大規模修繕では、以下のようなトラブルが起こりがちです。

管理会社の不正

管理会社が複数の施工会社の相見積もりを出してくる場合がありますが、注意が必要です。

 

一番リーズナブルでお得な施工会社と、管理会社が裏で繋がっていることがあるからです。

これを「談合」と言います。

談合が行なわれていると、実際の工事価格よりも多く請求される恐れがあります。

 

こうしたトラブルを避けるためには、マンション側が主体で施工会社を選ぶようにする必要があります。

費用が足りない

大規模修繕の費用が足りない場合は、以下のような選択をすることが多いです。

 

  • 工事時期を遅らせる
  • 銀行から借り入れをする
  • 費用が抑えられないか、工事内容を見直す
  • 住民から一時金(臨時のお金)を徴収する

 

大規模修繕は、「必ず10年周期で行なわなければならない」といった決まりはありません。

ある程度の工事時期の見直しなどは可能です。

 

ただしマンションの劣化を放置すると、後々の工事費用が増えてしまう可能性があります。

どうしても必要な箇所の修繕は、資金を工面して施工する必要があるでしょう。

 

費用が不足した場合の詳しい対処法については、次の見出しをチェックしてみてください。

大規模修繕の費用を抑えるには

大規模修繕の費用を抑えるには、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。

信頼できるパートナーを探す

設計事務所のコンサルタントや管理会社、施工会社など、信頼できるパートナーを探すことが費用削減につながります。

 

ただし信頼できるパートナーを探すには、専門的な知識も必要です。

先ほどもご紹介したように、施工会社に一括して管理を任せてしまうと、コンサルタント会社と談合して意図的に工事価格を吊り上げられてしまうかも知れません。

 

こうした事態を防ぐには、修繕設計と工事を分ける「設計監理方式」で契約するのが良いでしょう。

設計監理方式では施工会社とは別に、設計事務所や管理会社、建設会社などを選べます。

複数の施工会社で見積もりを取る

大規模修繕の施工会社を探すには、大体5~10社の施工会社から見積もりを取るのが一般的です。

5~10社ほどに相見積もりを出してもらうと、施工会社によって2割程度の費用の差が出ることも多いです。

 

複数の施工会社の費用を比較するのはもちろん、過去の施工実績や財務状況、施工への姿勢などもチェックしましょう。

施工実績の少ない会社だったりすると、施工品質が低い可能性もあるので要注意。

 

アフターサービスについてもきちんと行なってくれる施工会社がおすすめです。

工事内容を見直す

急ぎではない工事を延期することで、大規模修繕の費用を抑えられます。

 

また大規模修繕の費用の約2割を占める「足場の設置」について再検討するのもおすすめです。

足場を設置しない「無足場工法(ロープやゴンドラをする方法)」を採用できるかどうか、施工会社に相談すると良いでしょう。

助成金を利用する

自治体によっては、分譲マンションの大規模修繕の費用を補助してくれる場合があります。


マンションがある地域にどんな補助制度があるかを調べるには、公益財団法人マンション管理センターのホームページをチェックしてみましょう。

銀行から借り入れる

大規模修繕の費用が足りない場合は、銀行やローン会社、住宅金融支援機構などから借り入れを行なうケースもあります。

 

借り入れた分は、もちろん返済が必要です。

修繕積立金の金額が高くなったり、資産価値が下がったりする可能性があるので注意しましょう。

住民から一時金を徴収する

大規模修繕の費用を抑えるには、マンション住民から一時金を徴収する方法もあります。

一時金とは毎月の積立金以外の、大規模修繕時に徴収される費用のこと。

 

ただしマンション住民らとの話し合いで承認されなければ、一時金を徴収することはできません。

 

マンションの世帯数が多いほど話し合いが長引き、一時金を徴収するのが難しくなる傾向があります。

まとめ

大規模修繕は、10~15年に1度の重要なイベントです。

大規模修繕の費用は高額なので、計画段階から慎重に行なうことが大切です。

 

マンションの管理組合内でのコミュニケーションを密にするだけでなく、安心して依頼できる施工会社やコンサルタントを見つけることが、大規模修繕を成功させるカギです。

 

マンションの劣化が進む前に、ぜひ大規模修繕を検討してみましょう。

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